Na co stačí hypotéka, na kterou dosáhnete a jak si vylepšit pozici při žádosti?

Vezměme si dva typické příklady na kterých bychom mohli ilustrovat současný stav: Rodina třicetiletého žadatele s příjmem 60.000 Kč má zájem o hypotéku v hodnotě 3.000.000 Kč. Maximální výše hypotéky představuje pro takového žadatele částku 4.329.723 Kč, na požadovanou sumu tedy dosáhne při splácení po dobu dvaceti let s fixací na 1 až 3 roky a úrokem 5,99% po individuálních slevách. Měsíční splátka se pak pohybuje od 20.789 Kč. Oproti tomu rodina s o devět let starším žadatelem s příjmem 48 000 Kč dosáhne na maximální výši hypotéky 3.117.000 Kč. Pokud má tedy zájem o hypotéku ve výši 3.250.000 Kč, na celkovou výši úvěru bez určitých optimalizací nedosáhne. Dá se ale ještě na jeho “případu” zapracovat?

Máte šanci si polepšit?

Z předcházejícího příkladu je samozřejmé, že zásadním hodnotícím kritériem je poměr příjmu žadatele o hypotéku s cílovou částkou, na kterou míří. I když Vám však první odhady nevycházejí zrovna dobře, existuje hned několik možností, jak svou situaci vylepšit a šance na získání hypotéky zvýšit. Týká se to zejména úpravy stavu tří parametrů, ze kterých vychází konečný výpočet. Skrývají se pod zkratkami DTI, DSTI a LTV.

DTI je poměr vašeho celkového zadlužení a vašich ročních příjmů. Od 1. dubna 2022 je tento limit nastaven na 9,5 násobek u žadatelů do 36 let a na 8,5 násobek u žadatelů starších. Do vašeho celkového zadlužení se ale často počítají i limity na kreditkách, které nečerpáte, nebo kontokorent na běžném účtu. Když je zrušíte, váš rating rozhodně poposkočí o něco výše.

^REKLAMA

Druhou možností je pokusit se rychleji doplatit například leasing nebo úvěry vzniklé nákupem zboží na splátky. Poslední možností je pak navýšení příjmu. I když tato rada může na první poslech znít hloupě, existuje způsob, jak takového navýšení rychle dosáhnout. Při žádosti o hypotéku se totiž počítají příjmy všech žadatelů společně. K žádosti o hypotéku se tedy pokuste přizvat ještě někoho dalšího, nejčastěji samozřejmě manžela (manželku), životního partnera nebo rodiče.

Další sledovaný parametr DSTI se tomu předcházejícímu (DTI) blíží nejen podobným názvem. Definuje, kolik maximálně můžete ze svých měsíčních příjmů platit na splátkách všech aktuálních dluhů. U žadatele do 36 let je to aktuálně 50 %, u starších pak 45 % měsíčního příjmu. Je jasné, že navýšení příjmů a snížení aktuálního zadlužení pomůže i tady.

Parametr DSTI máte šanci si vylepšit, i pokud rozložíte splácení dluhu na delší dobu. Maximální doba pro splácení hypoték je totiž až 30 let. Delší doba splácení tedy znamená možnost celkově vyšší přiznané hypotéky.

Daňová optimalizace ano, ale s rozumem!

Pokud pracujete jako OSVČ, nepřežeňte to s tzv. daňovou optimalizací. Právě daňová přiznání totiž slouží jako doklad o vašich příjmech a před podáním žádosti o úvěr se je nevyplatí „vyfukovat”.

Když chybí hotovost

Řešení existuje, i když nemáte dostatečně naspořeno. Hodnota LTV (zástavní hodnota nemovitosti) totiž zastropovává hypotéku v závislosti na hodnotě zástavy a obvykle se počítá s tím, že aspoň 10 nebo 20 % doplatíte ze svého. Pokud ale peníze nemáte, nic není ztraceno. Zastavit bance oproti hypotéce můžete totiž kromě kupovaného domu nebo bytu i chalupu, stavební parcelu nebo třeba nemovitost spolužadatele. Tím dosáhnete na vyšší úvěr a ve výsledku nemusíte platit v hotovosti ani korunu.

K hypotéce vám může pomoci i papírová magie

Splnění podmínek pro získání hypotéky často neznamená dvakrát povýšit v práci a zdvojnásobit svůj plat. Nemusíte se nutně spokojit ani s bytem nebo domem v horším stavu (a tedy nižší hodnotě), než jste původně chtěli. Pokud se včas před podáním hypotéky řádně připravíte, nemusíte často obětovat téměř nic. Už ve fázi přípravy je každopádně dobré být v kontaktu s hypotečním specialistou, který má celý proces v malíku a právě výše popsané triky dobře zná.