Regulace mění pravidla hry pro investory do nemovitostí

Nákupy investičních nemovitostí byly díky levným a dostupným hypotékám hitem posledních let. Scénář býval většinou velmi podobný: Vyhlédnout si vhodnou nemovitost, zafinancovat co nejvyšší část její ceny hypotékou, sehnat dlouhodobé nájemníky (nebo nabídnout byt na platformě Airbnb) a hypoteční úvěr splácet výdělky z nájmu. Někteří investoři takto nakoupili nemovitosti na dluh hned několikrát.
Vysoká poptávka je spolu s nízkým počtem nově postavených bytů hlavním důvodem, proč se dnes například v Praze pohybuje v novostavbách cena okolo 90 tisíc korun za metr čtvereční.  Český nemovitostní trh, především ve velkých městech, se začal regulérně přehřívat. Navíc vysoký počet hypotečních úvěrů, jejichž splátky jsou do značné míry závislé na platební morálce nájemníků, je varovné znamení pro Českou národní banku, která se obává vzniku podobné hypoteční krize, jako známe z minulé dekády z USA.
ČNB proto vydala v červnu nové doporučení, jehož vliv se podle všeobecných odhadů na trhu projeví v průběhu podzimu. Centrální bankéři zpřísnili pravidla pro posuzování ukazatelů DTI a DSTI, které vyjadřují výši celkových dluhů žadatele o hypotéku vůči jeho čistému ročnímu příjmu, respektive výši veškerých splátek jeho dluhů vztaženou k čistému měsíčnímu příjmu. Podle doporučení by tak v budoucnu neměly banky půjčovat lidem, jejichž dluhy by s novou hypotékou přesáhly osminásobek jejich čistého ročního příjmu nebo by měsíčně vydávali více jak 40 procent příjmů na splátky dluhů.
Pro řadu žadatelů tak bude možnost dosáhnout na hypotéku v požadované výši výrazně omezená, do této skupiny budou patřit i mnozí drobní investoři, kteří již s pomocí hypotéky nějakou nemovitost koupili a nyní ji splácí.
Někteří proto zvažují zažádat o hypotéku a zbytek potřebných peněz vedle využití vlastních prostředků dofinancovat s pomocí překlenovacího úvěru ze stavebního spoření. Taková praxe, kdy se splácí dvě půjčky naráz, je ale v přímém rozporu se záměry ČNB a nutno dodat, že v případě výpadku příjmů se může dostat majitel do výrazných problémů.
Jiní kvůli novým omezením zvažují koupi levnější nemovitosti v méně žádané lokalitě, ale ani tento postup nelze doporučit. U nájemních nemovitostí hraje lokalita zásadní roli a kupovat byt k pronájmu v místě, kde bude obtížné sehnat spolehlivé nájemníky, je ekonomický nesmysl.
Pro zájemce o investici do nemovitostí se v posledních letech v České republice nicméně otevírá jiná zajímavá příležitost. Jsou jí otevřené podílové fondy a fondy kvalifikovaných investorů. Umožňují investorům koupit si podíl v nemovitostech na žádaných lokalitách a mít pravidelně vyplácené výnosy z nájemného. Díky efektu kolektivního investování mohou fondy nakupovat atraktivní nemovitosti, na které by běžný investor dosáhl jen stěží. Managementu fondů pak na sebe bere i zodpovědnost za správu jednotlivých budov a uzavírání smluv s nájemníky. Vzhledem k tomu, že často jde o komerční nemovitosti, kde je vysoký počet nájemníků, nepředstavuje pak výpadek placení jednoho nájmu takový problém, jako u běžného bytu, když přestane platit jediný nájemník. Fondy nabízejí rovněž atraktivní zhodnocení i kolem šesti procent ročně.
Martin Skalický, ředitel Fondu kvalifikovaných investorů Edulios