Jak se vám změní splátka hypotéky, budete-li refinancovat, a jak změnila refinancování nová legislativa?

Aktuální úrokové sazby se u hypoték vyvíjejí odlišně v závislosti na úrovni LTV. Vzhledem k tomu, že maximální LTV je doporučením ČNB omezeno na 90 % a regulován je rovněž objem hypoték v pásmu LTV mezi 80 a 90 %, jsou hypotéky nad 80 % LTV výrazně dražší. Hypotéky do 80 % LTV pak zdražily ve srovnání s historickými minimy z přelomu roků 2016 a 2017 jen mírně. „Díky doporučení ČNB se původní hlavní zlom sazeb, který byl na 90 % LTV, posunul na 80 % LTV,“ uvádí David Eim, produktový manažer společnosti Gepard Finance, která působí na trhu hypoték již 15 let. „Sazby do 80 % LTV se aktuálně pohybují v průměru okolo 2 až 2,1 % p.a. Sazby nad 80 % LTV ale doznaly výraznějších změn a v průměru se pohybují kolem 3 % p.a.,“ dodává David Eim.
Klienti, kterým nyní končí tříleté a pětileté fixace, zatím stále refinancují nebo refixují za lepší sazby, než měli doposud. „Pokud dnes někomu končí 3letá fixace, mohl by mít sazbu kolem 2,9 % p.a. V případě, že dnes někomu dobíhá 5letá fixace, má ještě vyšší sazbu okolo 3,5 % p.a.,“ upozorňuje David Eim. Úrokové sazby však zřejmě dále porostou a postupně budou končit fixace lidem se stále nižšími sazbami. Brzy tak zřejmě nastane situace, že lidé budou na nové období fixace získávat horší sazby, což jim navýší splátku. U sazeb okolo 2 až 3 % p.a. se dá poměrně přesně říci, že u hypotéky se splatností 30 let znamená růst sazby o 0,1 p.b. růst splátky asi o 45 Kč měsíčně na každý milion korun úvěru. „Dvoumilionová hypotéka se splatností 30 let a sazbou například 1,89 % p.a. se může v blízké budoucnosti reálně refinancovat za 2,49 % p.a. V takovém případě se splátka zvýší o asi 515 Kč měsíčně,“ dodává David Eim.
Nový zákon o spotřebitelském úvěru posílil u refinancování postavení klientů bank. Dříve dávaly banky nabídku nové sazby až měsíc před koncem fixace. Čas tedy hrál proti klientovi, protože ten musel v případě refinancování bance úvěr doplatit přesně ke konci fixace. Pro hladký průběh refinancování nebo pro dobrou vyjednávací pozici ohledně nové sazby se stávající bankou tak bylo nezbytné se mnohem dříve aktivně zajímat o nabídku konkurence. „Nový zákon umožňuje, aby klient úvěr splatil bez jakýchkoliv nákladů do 3 měsíců poté, co mu banka sdělí novou výši úrokové sazby na další období fixace. Banky tedy začaly informovat klienty o nové sazbě 3 měsíce před koncem fixace, což klientovi dává dostatek času k zajištění případného refinancování,“ poznamenává David Eim s tím, že uvedené platí pro hypotéky sjednané po účinnosti nového zákona o spotřebitelském úvěru. Starší hypotéky se budou řídit dle nové legislativy, jakmile jim skončí fixace.
Klient se dle nové legislativy také nemusí vázat na okamžik konce fixace. Zákon výslovně říká, že je spotřebitel „oprávněn spotřebitelský úvěr zcela nebo zčásti splatit kdykoliv po dobu trvání spotřebitelského úvěru“, a toto právo na bezplatné splacení je „u spotřebitelského úvěru na bydlení do 3 měsíců poté, co poskytovatel spotřebiteli sdělil novou výši zápůjční úrokové sazby“. „Pokud tedy klient dostane nabídku sazby, kterou nyní banky dávají 3 měsíce před koncem fixace, a nelíbí se mu, může si během pár týdnů zařídit refinancování a hypotéku doplatit okamžitě, aniž by musel čekat na konec fixace,“ uvádí David Eim. Nový zákon rovněž omezil sankce za předčasné splacení úvěru. Lidé mají možnost splatit bez jakýchkoliv dalších nákladů až 25 % výše úvěru vždy v období jednoho měsíce před výročím úvěrové smlouvy. V případě prodeje financované nebo zastavené nemovitosti smí být sankce za předčasné splacení maximálně 1 % z objemu mimořádné splátky, nejvýše však 50 000 Kč. Úvěrová smlouva ale tou dobou musí běžet již alespoň 24 měsíců. Pokud jde o mimořádnou splátku z jiných důvodů, než které zákon výslovně uvádí, potom má banka nárok na takzvané účelně vynaložené náklady. „Zatím není zcela jasné, jak tyto náklady budou vypadat. Těžko říci, co banky budou připraveny obhájit jako ‚účelně vynaložené‘. Proto nyní nelze obecně stanovit, za jakých podmínek by se lidem vyplatilo případné refinancování v průběhu fixačního období,“ uzavírá David Eim.