Zájem o investiční byty je enormní a banky nestíhají vyřizovat hypotéky. Vyplatí se investice do nemovitosti?

Ceny nemovitostí rostou v rychlém tempu už několik let. V posledních měsících tento trend ještě zesílil a ceny nabraly doslova překotné tempo. „Co stálo na podzim 3 miliony, teď stojí 3,2 i 3,3 milionu. V Praze je situace extrémní, ale podobně jsou na tom i ostatní velká města. Například byt 2+1 v panelovém domě v Plzni před rokem běžně stál od 2,3 do 2,5 milionu korun, pokud byl v původním stavu. Dnes se tyto byty standardně prodávají za cenu okolo 3 milionů korun. A jsou-li po rekonstrukci, je jejich cena ještě o 0,5 až 0,7 milionu vyšší,“ ilustruje situaci v praxi Jan Martina, oblastní manažer M&M Reality pro Prahu.
Podle něj chybí v Česku asi 150 tisíc bytů a zhruba 50 tisíc by se mělo každý rok postavit, aby se poptávka s nabídkou srovnaly. Staví se ale málo a dluh na bytovém fondu postupně narůstá, což vytváří tlak na další zdražování. „Zvýšení úrokových sazeb by hypoteticky mohlo způsobit mírný pokles cen nemovitostí. Vzhledem k situaci v české ekonomice se ale domníváme, že výrazný pokles není pravděpodobný, spíše očekáváme snížení dynamiky růstu cen,“ doplňuje Robert Novoměstský, investiční analytik Freedom Financial Services.
Podle M&M Reality je až každý pátý prodaný byt v metropoli určen k investičním účelům. V Brně, Ostravě, v oblastech s rychle se rozvíjejícím průmyslem, ve městech s dobrou dojezdovou vzdáleností do velkých center (typicky Plzeň, Ivančice u Brna, Náchod) to může být každá desátá nemovitost. „Na hypotečním trhu aktuálně panuje obrovský zájem klientů o financování investic do nemovitostí. Zájem je tak vysoký, že se banky při zpracování žádostí potýkají s kapacitními problémy a vyřízení hypotéky se v současnosti oproti standardnímu stavu značně protahuje,“ potvrzuje David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.
Kupující si přitom nemůže dovolit příliš dlouho váhat. „Převis poptávky nad nabídkou je extrémní. Kvalitní nemovitosti v žádaných lokalitách se tak prodávají téměř okamžitě a ze stejného důvodu na trhu přibývá prodejů formou aukcí,“ popisuje Jan Martina z M&M Reality. Prodlužující se vyřizování hypoték proto může zkomplikovat situaci investorům, kterým se naskytla příležitost rychlého nákupu za výhodnou cenu, ale nemají v danou chvíli dost vlastních prostředků. Řešení, které umožňuje rychlou reakci na zajímavou investiční příležitost, ale na trhu už existuje. „Americká investiční hypotéka je spekulativní typ úvěru určený speciálně pro nákup investiční nemovitosti. Jde o jediný hypoteční produkt, u nějž se neplatí žádné měsíční splátky. Celý úvěr včetně úroků se splácí až na konci doby splatnosti, která je maximálně pětiletá. Vyřízení takové hypotéky je výrazně rychlejší, potřebné finance lze získat v řádu několika dní,“ popisuje David Eim.
Odborníci nicméně upozorňují, že není možné investovat do čehokoliv jen kvůli obavám, že nám ujíždí vlak. Nemovitosti jsou podle Roberta Novoměstského málo výnosné, málo likvidní a relativně rizikové aktivum. „Člověk musí mít jasný osobní finanční plán a v případě úvahy nad nákupem nemovitosti alespoň porovnat tento specifický druh investice s jinými typy. Nákup investičních bytů s předpokladem, že všichni nájemníci budou řádně platit a že nemovitost bude automaticky zlatým dolem bez potřeby dalších investic nebo další práce, není v souladu s realitou,“ vysvětluje Robert Novoměstský a dodává, že jde vlastně o podnikání se vším všudy, nikoliv o bezpečnou investici s jasnými pravidly srovnatelnými třeba s otevřeným podílovým fondem.