Zrušení daňových výhod hypoték ovlivní lidi… trh ne

Zrušení daňových výhod hypoték ovlivní lidi... trh ne

Petr Zámečník

Ministr financí Miroslava Kalousek navrhl zrušit daňové zvýhodnění úvěrů na bydlení. Stát tím ušetří 3 mld. Kč. Vyšší výdaje by naopak měli „majitelé“ hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. O kolik se prodraží splácení úvěru? A jak by opatření dopadlo na hypoteční trh?

Je tomu přibližně rok, kdy "stát otočil ve prospěch občanů" a sjednotil výklad podmínek odpočtu úroků zaplacených za úvěr na bydlení od základu daně z příjmů. Podle jednotného výkladu mohou úroky od základu daně z příjmů uplatňovat všichni daňoví poplatníci bez ohledu na to, kolikrát hypotéku refinancovali. Jeden rok. A dnes je na pořadu dne diskuse na téma zrušení možnosti odpočtu jako celku.

Odpočet úroků z úvěrů na bydlení (nejčastěji hypoteční úvěr nebo úvěr od stavební spořitelny) má za cíl zvýšit motivaci občanů k zajištění vlastního bydlení. Od základu daně může nyní domácnost odečíst až 300 tis. Kč zaplacených v daňovém roce na úrocích, což při 15% sazbě daně znamená roční úsporu až 45 tis. Kč. Na tu ale většina daňových poplatníků nedosáhne. Při 5% sazbě daně by museli čerpat úvěr (bez splácení jistiny) ve výši 6 mil. Kč, což není částka, kterou by "běžná domácnost" od banky získala. Úspory v řádu desetitisíců korun ročně ale nejsou výjimkou.

Motivem pro zrušení možnosti odpočtu úroků od základu daně je především finanční úspora státního rozpočtu, která by měla dosáhnout řádově 3 mld. Kč. Tyto 3 mld. Kč zaplatí lidé, kteří se navzdory zadlužení postarali o své vlastní bydlení. Druhým motivem je zjednodušení daňového systému, který je přehlcen výjimkami. Na vysoce kontroversní podporu životního pojištění ovšem stát sahat nechce…

"Budeme diskutovat o odstranění všech výjimek. Žádná není tabu – s výjimkou položek určených na zabezpečení dětí a důchodu," uvedl v reakci na Kalouskův návrh premiér Petr Nečas. Podpora kontroversních rezervotvorných pojištění se schovává právě pod hlavičkou zabezpečení na důchod.

O kolik "podraží" hypotéky a úvěry ze stavebního spoření

Banky ani stavební spořitelny pod vlivem případného zrušení odpočtu úroků z úvěrů na bydlení od základu daně z příjmů zdražovat nebudou. Naopak, pokud by lidé snížili svůj zájem o hypoteční financování, mohlo by to vést banky ke snížení sazeb či k jiným úlevám. To ale není příliš pravděpodobné, protože zájemci o hypotéku možnosti daňového odpočtu při svém rozhodování nepřikládají příliš velký význam.

Úvěry podraží právě o hodnotu daňové úlevy. O kolik? To záleží na několika faktorech: úrokové sazbě, splatnosti hypotéky a výši hypotéky. Čím je úroková sazba vyšší, tím jsou vyšší zaplacené úroky a tím je vyšší i daňová úspora. Stejně tak je-li splácení hypotéky rozloženo na delší časový horizont, je i daňová úspora vyšší. A pochopitelně čím více peněz si daňový poplatník půjčil, tím zaplatí více na úrocích a opět s rostoucím úvěrem roste daňová úspora.

Naopak daňová úspora klesá u téhož úvěru s časem. To plyne z postaty anuitních splátek, kdy klient platí po celou dobu splatnosti úvěru (pokud se nemění úroková sazba apod.) stejnou splátku, v rámci níž postupně klesá podíl hrazených úroků a stoupá podíl splátky jistiny.

Tabulka 1: Roční daňová úspora hypotéky 1 mil. Kč se splatností 20 let při úrokové sazbě 4 – 7 %

Rok

Úroková sazba
(splátka hypotéky)

4%
(6060 Kč)

5%
(6600 Kč)

6%
(7164 Kč)

7%
(7753 Kč)

1

5 909 Kč

7 398 Kč

8 891 Kč

10 387 Kč

2

5 705 Kč

7 169 Kč

8 644 Kč

10 129 Kč

3

5 493 Kč

6 928 Kč

8 382 Kč

9 852 Kč

4

5 273 Kč

6 675 Kč

8 103 Kč

9 556 Kč

5

5 043 Kč

6 408 Kč

7 808 Kč

9 238 Kč

6

4 804 Kč

6 129 Kč

7 494 Kč

8 897 Kč

7

4 556 Kč

5 834 Kč

7 161 Kč

8 531 Kč

8

4 297 Kč

5 525 Kč

6 807 Kč

8 139 Kč

9

4 028 Kč

5 200 Kč

6 432 Kč

7 718 Kč

10

3 747 Kč

4 858 Kč

6 033 Kč

7 268 Kč

11

3 456 Kč

4 499 Kč

5 610 Kč

6 784 Kč

12

3 152 Kč

4 121 Kč

5 160 Kč

6 266 Kč

13

2 836 Kč

3 725 Kč

4 683 Kč

5 710 Kč

14

2 507 Kč

3 307 Kč

4 177 Kč

5 114 Kč

15

2 165 Kč

2 869 Kč

3 639 Kč

4 475 Kč

16

1 809 Kč

2 408 Kč

3 068 Kč

3 789 Kč

17

1 438 Kč

1 923 Kč

2 462 Kč

3 054 Kč

18

1 052 Kč

1 414 Kč

1 818 Kč

2 266 Kč

19

651 Kč

878 Kč

1 135 Kč

1 421 Kč

20

233 Kč

316 Kč

410 Kč

515 Kč

Celkem

68 153 Kč

87 584 Kč

107 915 Kč

129 108 Kč

Zdroj: Vlastní výpočty

Tabulka 2: Roční daňová úspora hypotéky 1 mil. Kč se splatností 30 let při úrokové sazbě 4 – 7 %

Rok

Úroková sazba
(splátka hypotéky)

4%
(4774 Kč)

5%
(5368 Kč)

6%
(5996 Kč)

7%
(6653 Kč)

1

5 952 Kč

7 450 Kč

8 950 Kč

10 452 Kč

2

5 844 Kč

7 337 Kč

8 836 Kč

10 342 Kč

3

5 732 Kč

7 218 Kč

8 716 Kč

10 223 Kč

4

5 616 Kč

7 092 Kč

8 588 Kč

10 097 Kč

5

5 494 Kč

6 961 Kč

8 452 Kč

9 961 Kč

6

5 368 Kč

6 823 Kč

8 307 Kč

9 815 Kč

7

5 237 Kč

6 677 Kč

8 154 Kč

9 659 Kč

8

5 100 Kč

6 525 Kč

7 991 Kč

9 492 Kč

9

4 958 Kč

6 364 Kč

7 819 Kč

9 312 Kč

10

4 810 Kč

6 195 Kč

7 635 Kč

9 120 Kč

11

4 655 Kč

6 018 Kč

7 441 Kč

8 913 Kč

12

4 495 Kč

5 831 Kč

7 234 Kč

8 692 Kč

13

4 328 Kč

5 635 Kč

7 014 Kč

8 455 Kč

14

4 154 Kč

5 429 Kč

6 781 Kč

8 200 Kč

15

3 973 Kč

5 213 Kč

6 534 Kč

7 927 Kč

16

3 785 Kč

4 985 Kč

6 271 Kč

7 634 Kč

17

3 589 Kč

4 746 Kč

5 993 Kč

7 321 Kč

18

3 385 Kč

4 494 Kč

5 697 Kč

6 984 Kč

19

3 173 Kč

4 230 Kč

5 382 Kč

6 623 Kč

20

2 952 Kč

3 952 Kč

5 049 Kč

6 236 Kč

21

2 722 Kč

3 660 Kč

4 694 Kč

5 822 Kč

22

2 483 Kč

3 352 Kč

4 318 Kč

5 377 Kč

23

2 234 Kč

3 030 Kč

3 919 Kč

4 900 Kč

24

1 975 Kč

2 690 Kč

3 495 Kč

4 388 Kč

25

1 706 Kč

2 334 Kč

3 045 Kč

3 840 Kč

26

1 425 Kč

1 959 Kč

2 567 Kč

3 252 Kč

27

1 133 Kč

1 564 Kč

2 060 Kč

2 621 Kč

28

829 Kč

1 150 Kč

1 522 Kč

1 945 Kč

29

513 Kč

714 Kč

950 Kč

1 220 Kč

30

183 Kč

257 Kč

343 Kč

442 Kč

Celkem

107 804 Kč

139 884 Kč

173 757 Kč

209 263 Kč

Zdroj: Vlastní výpočty

Tabulky 1 a 2 ukazují roční daňovou v jednotlivých letech splatnosti hypoték (s celkovou splatností 20 a 30 let) při úrokových sazbách 4 %, 5 %, 6 %, 7 %. Výsledná daňová úspora vychází ze současné 15% sazby daně z příjmů fyzických osob.

Pokud by daňový poplatník kupříkladu čerpal hypotéku ve výši 2,5 mil. Kč se splatností 30 let s (pro zjednodušení neměnnou) 5% úrokovou sazbou, v 1. roce splácení (pokud by v ideálním případě čerpal hypotéku 1. ledna), v prvním roce by ušetřil za současných podmínek na daních 18 625 Kč. Ve třetím roce by jeho úspora byla "jen" 18 045 Kč a v 15. roce (v polovině splatnosti hypotéky) 13 032,50 Kč. Jen pro srovnání: Využívá-li daňový poplatník plně daňových úlev penzijního připojištění (platí 1500 Kč/měsíc) a rezervotvorného životního pojištění (platí 1000 Kč/měsíc), ušetří ročně 3600 Kč.

Jak by zrušení daňových úlev dopadlo na hypoteční trh?

Daňové odpočty nepatří mezi nejdůležitější rozhodovací faktory při zvažování, zda hypotéku na vlastní bydlení čerpat, nebo zda raději zůstat v nájmu. Mnohem důležitější je výše splátky a s ní související tok rodinných financí – tedy zda si domácnost může hypotéku dovolit. Druhým faktorem je, zda ji od banky dostane. Daňové úspory, které domácnost obdrží jednou ročně, jsou jen pověstnou jahodou na šlehačkovém dortu. Přesto jsou hojně užívány.

"Možnost odečíst si zaplacené úroky z hypotečního úvěru ze základu daně využívá drtivá většina klientů Hypoteční banky," uvedl Jan Sadil, generální ředitel Hypoteční banky, a dodává: „Daňové odpočty tak jsou jedním z mála způsobů, kterými náš stát podporuje zvyšování standardu bydlení pro své daňové poplatníky. Navíc platí, že odpočet zaplacených úroků z jakýchkoliv úvěrů je ve světě běžně používaný princip.“

"V současné chvíli jde o návrh. Nicméně možnost odečíst si úroky z hypotéky od daňového základu je pro klienty atraktivní a přispívá k tomu, že je pořízení vlastního bydlení pro klienty dostupnější. Klientům se tak průměrně ročně vrací jedna až dvě měsíční splátky," uvedl Tomáš Halla, ředitel odboru úvěry na bydlení a podnikání České spořitelny, a doplnil: "Předpokládáme, že zrušení daňového zvýhodnění by mohlo mít negativní dopad na zájem o hypotéky, potažmo pořízení si vlastního bydlení. Možnost odečíst si úroky hypoték z daňového  základu je mezi klienty oblíbená – využívá ji naprostá většina klientů."

"Podle mého názoru je rozhodně přínosný záměr ministerstva vyškrtat všechny výjimky z daně z příjmů. Je to dnes houšť, v níž se už nikdo pořádně nevyzná," uvádí Tomáš Prčík, ředitel a majitel společnosti Callido, a obratem dodává: "Pokud však mají zůstat některé výjimky, pak právě tato. Na rozdíl od jiných sociálních dávek a "ekonomických podpor" občanů postavených obvykle za to, že "stát potřebnému platí za to, že nic nedělá", je daňová úleva postavena na principu "pomož si sám a bude ti pomoženo".  Je tedy pozitivně motivační."

Podle Tomáše Prčíka jsou důvody pro zachování daňových úlev dva: "Především, příjemcem výhody jsou ti, kdo vzali zodpovědnost za své zajištění na sebe, a to se všemi tíživými svazujícími pocity, které k tomu patří. Druhým důvodem je, že účelem velké části hypoték a úvěrů od stavebních spořitelen je výstavba nových domů a bytů a jejich rekonstrukce. Dochází tím k morální a technické obnově nemovitostí, které navíc vždy zůstanou na území ČR, čímž má tato daňová úleva rozhodně větší smysl, než např. podpora výstavby průmyslových "montoven", které za patnáct let zmizí."

Význam podpory bydlení vysvětluje Milan Roček, předseda představenstva Hyposervis: "Investice do vlastního bydlení není krátkodobá spotřeba. Navíc veškerá přidaná hodnota zůstává v domácí ekonomice a patří mezi oblasti, které generují výrazné příjmy do státního rozpočtu v celé řadě dalších daní, nejen v daních přímých. Stavební výroba tvoří spolu s automobilovým průmyslem největší podíl HDP a "malé stavebnictví", tedy soukromé investice do výstaveb rodinných domů, bytových domů nebo jejich rekonstrukce tvoří jeho podstatnou část, která je, na rozdíl od státních stavebních zakázek, financována ryze soukromými penězi."

"Nemyslím si, že by případné zrušení odpočtu úroků z hypoték od základu daně způsobilo současným držitelům hypoték nepřekonatelný problém v jejich splácení. Nejsem ani zastáncem toho, aby si každý bral neuváženě hypotéku a za každou cenu si pořizoval vlastní bydlení. Případné zrušení ale vnímám spíše jako psychologické riziko, které by mohlo snížit zájem nejen o nové hypotéky. Bral bych jej jako signál, že státu je jedno, zda se aktivně starám o sebe a svou rodinu nebo zda se vezu v systému sociálních výhod a čekám, co mi kdo, resp. stát, dá. A to bych nepovažoval ani za šťastné, ani za zdravé. Přivítal bych širší diskuzi na téma konceptu bydlení v České republice," odhaduje dopady případného zrušení daňového odpočtu Milan Roček.

Navzdory obavám některých bank o snížení zájmu o hypotéky z důvodu zrušení daňového odpočtu by toto opatření hypoteční ani realitní trh příliš neovlivnilo. "Pro klienty žádající hypotéku jsou rozhodující měsíční výdaje. Daňovou úlevu využívají buď k provedení mimořádné splátky, nebo k přilepšení k rodinnému rozpočtu," uvádí Josef Rajdl, vedoucí analytik společnosti Fincentrum.

To potvrzuje i názor Komerční banky: "Existence a výše daňového zvýhodnění podle našich zkušeností nepatří mezi hlavní kritéria při rozhodování o tom, zda si hypotéku pořídit nebo nikoliv. Hypoteční trh se v současné době začíná mírně oživovat, zrušení daňové podpory by tomuto oživení určitě nepřispělo, ale na druhou stranu by nemělo přispět k významnému poklesu." Zrušení možnosti odpočtu by ani podle Komerční banky nemělo mít dopad na dostupnost či cenu hypoték.

Navíc vláda zvažuje další nové daňové úlevy na bydlení pro všechny

Anketa: Má stát zrušit možnost daňového odpočtu úroků z úvěrů na bydlení?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Zrušení daňových výhod hypoték ovlivní lidi… trh ne”

  1. NEJVYŠŠÍ ŽALÁŘNÍK napsal:

    VIZ DISKUSE U Šalamounské snížení příspěvku TZV. stavebního spoření: Zdaníme ho!
    http://hypoindex.cz/clanky/salamounske-snizeni-prispevku-stavebniho-sporeni-zdanime-ho/nazory/

  2. NEJVYŠŠÍ ŽALÁŘNÍK napsal:

    TO, CO VÁM STÁDO BYROKRATŮ DÁVA/LO, VÁM STEJNĚ PŘEDTÍM SEBRALO NA DANÍCH! TAKTO VÁM SICE MÉNĚ DÁ, AVŠAK TAKÉ MÉNĚ SEBERE NA DANÍCH, TAKŽE JEDINÉ, CO SE SNÍŽÍ, JE PŘEROZDĚLOVÁNÍ A BYROKRACIE, RESP. PRO
    TO, CO VÁM STÁDO BYROKRATŮ DÁVA/LO, VÁM STEJNĚ PŘEDTÍM SEBRALO NA DANÍCH! TAKTO VÁM SICE MÉNĚ DÁ, AVŠAK TAKÉ MÉNĚ SEBERE NA DANÍCH, TAKŽE JEDINÉ, CO SE SNÍŽÍ, JE PŘEROZDĚLOVÁNÍ A BYROKRACIE, RESP. PROVIZE BYROKRACII ZA PŘEROZDĚLOVÁNÍ! A NAVÍC NA TO AKORÁT DOPLÁCELI NEJCHUDŠÍ, I KDYŽ TO JAKOBY BYLO SOCIÁLNÍ OPATŘENÍ NA JEJICH PODPORU OHLEDNĚ BYDLENÍ! NAOPAK TO BYLO ASOCIÁLNÍ, PROTOŽE NEJCHUDŠÍM NA TZV. STAVEBNÍ SPOŘENÍ NEZBYLO NIC, CO BY NA NĚJ MOHLIDÁT, A TO I MIMOCHODEM PROTO, ŽE NA NĚ PŘISPÍVALI A PŘISPÍVAJÍ BOHATŠÍM Z PŘEMRŠTĚNÝCH DANÍ! OBDOBNĚ JE TOMU O DOSUD NEZAVEDENÉHO ŠKOLNÉHO, TJ. U STUDIA NA VŠECH MATEŘSKÝCH ŠKOLkÁCH VČETNĚ VELMI VYSOKÝCH I NÍZKÝCH ŠKOLek, TERÉ JSOU TAKZVANĚ ZDARMA! TAM TAKÉ DOPLÁCÍ CHUDŠÍ NA TO, ABY MOHLI BOHATŠÍ LEVNĚJI STUDOVAT! VIZ/K TOMU SROVNEJ/TE


    … 2) Jsi pro zavedení. Proč má totiž obyčejný člověk – a že jsme tenhle termín v uplynulých měsících slyšeli mnohokrát – platit ze svých daní studium budoucích boháčů?!

    Po pravdě řečeno, druhá varianta, ač výrazně méně vyhledávaná, je fakticky mnohem správnější. Průměrný plat absolventa vysoké školy dosahuje takřka třiceti tisíc (29 900 Kč), zatímco plat středoškoláka s maturitou je o třicet procent nižší (20 900 Kč), bez maturity si v průměru vyděláte ještě míň (17 500 Kč).

    Vzdělání je nepochybně skvělou osobní investicí a je otázkou, proč by ho – prostřednictvím daní a státního rozpočtu – měli studentovi hradit v plné výši i ti, kteří z jeho výdobytků nebudou bezprostředně čerpat. Proč by si …školák neměl – na svou lepší budoucnost – alespoň částečně [SIC! SPRÁVNĚ: ÚPLNĚ] přispět?

    http://www.lidovky.cz/skolne-a-filozofie-s-hlozkem-dgk-/ln_noviny.asp?c=A100618_100002_ln_noviny_sko&klic=237553&mes=100618_1

    Školné a filozofie s Hložkem
    18. června 2010

    Debaty o školném mě přirozeně nechávají rozpomenout se na mé sedmi- či osmileté studium čtyřleté školy zakončené bizarní státní zkouškou z filozofie absolvovanou se studentem Hložkem, který zřejmě jen náhodou neoslovil komisi „kluci a holky“.

    Na školném mě vždy fascinovalo, jak dává populistům na výběr:

    1) Budeš proti jeho zavedení. „Nechceme školné, protože zabrání sociálně slabým studentům v přístupu ke vzdělání.“

    2) Jsi pro zavedení. Proč má totiž obyčejný člověk – a že jsme tenhle termín v uplynulých měsících slyšeli mnohokrát – platit ze svých daní studium budoucích boháčů?!

    Po pravdě řečeno, druhá varianta, ač výrazně méně vyhledávaná, je fakticky mnohem správnější. Průměrný plat absolventa vysoké školy dosahuje takřka třiceti tisíc (29 900 Kč), zatímco plat středoškoláka s maturitou je o třicet procent nižší (20 900 Kč), bez maturity si v průměru vyděláte ještě míň (17 500 Kč).

    Vzdělání je nepochybně skvělou osobní investicí a je otázkou, proč by ho – prostřednictvím daní a státního rozpočtu – měli studentovi hradit v plné výši i ti, kteří z jeho výdobytků nebudou bezprostředně čerpat. Proč by si vysokoškolák neměl – na svou lepší budoucnost – alespoň částečně přispět?

    Podle rodící se koalice má zavedení školného zlepšit ekonomickou situaci i úroveň vysokých škol. Podle prezidenta Klause má především oddělit skutečné studenty od těch studium sotva předstírajících (tenhle vzkaz si i po letech beru osobně). Mně přijde školné jako spravedlivá renta vyměřená za nejlepší roky života strávené ve svobodomyslném prostředí, mezi inspirujícími lidmi; se vším, co k tomu patří. Ostatně, kde jinde bych se dozvěděl o Descartově dualismu od Stanislava Hložka?

    O autorovi| Dan Hrubý vedoucí magazínu

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *