6 věcí, na které dát pozor při koupi stavebního pozemku

Chcete si postavit vlastní dům. První, co budete potřebovat je stavební pozemek. Ač se to na první pohled nezdá, komplikací, které mohou nastat při výběru vhodného stavební parcely je více než dost. Které jsou ty nejčastější?

Zejména Praze a v okolí velkých měst je nedostatek vhodných stavebních pozemků a v nabídce se tím pádem objevují stále častěji pozemky, které nejsou bez závad. Řadu nedostatků nebo omezení máte možnost odhalit při osobní prohlídce, některé však zůstanou skryté, i kdybyste pozemek přeryli z jednoho konce na druhý.

Z velké části se totiž jedná o právní vady související například s omezenými možnostmi využití pozemku, nebo nejrůznější omezení vlastnictví. Bohužel velmi často se stává, že prodávající se snaží tyto vady před kupujícím skrýt. Opatrnost je tedy rozhodně na místě. R ostoucí ceny stavebních pozemků navíc lákají do tohoto oboru řady nepoctivců, kteří se snaží na stávající situaci velmi rychle vydělat na úkor kupujícího. Na co dát tedy hlavně pozor?

1. Přístupová cesta

Zjistěte si, zda ke kupovanému pozemku vede příjezdová cesta a hlavně to, zda ji budete moci do budoucna bez problémů využívat. Nejčastěji přístupová cesta vede po veřejné komunikaci a v takovém případě by problém s přístupem k pozemku být neměl. Někdy se však může stát, že nepatrný kousek přístupové cesty leží na cizím pozemku, nebo jsou kolem něho nevyjasněné majetkové vztahy. A v takovém případě je lepší od koupě ustoupit.

2. Vlastnictví nemovitosti, věcné břemeno

Zjistěte si, kdo je vlastníkem nemovitosti, zda není vlastníků více, případně zda na nemovitosti neváznou věcná břemena. Věcné břemeno může být sjednáno jak ve prospěch soukromé osoby (část pozemku může například díky věcnému břemenu využívat jako přístupovou cestu ke svému pozemku), tak ve prospěch státu, obce či právnických osob. Pod pozemkem může vést například kanalizační řad, ke kterému potřebuje mít provozovatel přístup v případě havárie.

Údaje o vlastnících kupovaného pozemku či sousedních pozemcích naleznete ve výpisu z katastru nemovitostí (listu vlastnictví). Kromě vlastníka nemovitosti si zde také ověříte, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo nebo není zatížena věcným břemenem, popř. zda vůči vlastníkovi není vedena exekuce či se nenachází v konkurzním řízení.

3. Dostatečná vzdálenost od vedení vysokého napětí, vodního toku 

Pokud bude chtít na pozemku stavět, zjistěte si, zda se pozemek nachází v dostatečné vzdálenosti od drátů vysokého napětí, elektrifikované železniční tratě, břehů rybníka apod. Právní normy totiž upravují ochranné zóny v okolí takových zařízení, ve kterých není možné stavět.

Podobně je to s pozemky v okolí řek. Určitě se přesvědčte, zda se pozemek nenachází v záplavové zóně. Ve vysoce ohrožených oblastech se stavět nesmí a i na pozemcích nepřímo ohrožených velkou vodou můžete mít problém s pojištěním nemovitosti. Pojišťovny jsou po zkušenostech z posledních let velmi opatrné, a pokud existuje byť malé riziko zasažení domu povodní, může vám odmítnout nemovitost pojistit. A bez pojištění nemovitosti vám zase banka neposkytne úvěr na profinancování výstavby. 

Informace o tom, zda se nemovitost nenachází v záplavové zóně naleznete na stránkách České asociace pojišťoven (www.cap.cz).

4. Míra zasíťování pozemku 

Přímo při obhlídce stavebního pozemku se ujistěte, do jaké míry je pozemek vybaven. Zda je napojen na kanalizaci, zda je v místě dostatečně silný zdroj elektrické energie, tedy zda nebude potřeba žádat o nový transformátor, zda je k pozemku přiveden vodovod, plyn a jaký je tam signál mobilního telefonu. Tyto informace můžete zjistit od sousedů nebo přímo od distribučních společností.

"Pokud chceme mít jistotu, že nebudeme ničím limitovaní, kontaktujeme jednotlivé vlastníky sítí. Může se stát, že nám například elektrorozvodné závody nepovolí námi požadovaný příkon z důvodu nedostatečné kapacity sítě v dané lokalitě. Případně, že se v aktuální době nelze napojit na obecní kanalizaci z důvodu nedostatečné kapacity čistírny odpadních vod," upozorňuje Jaroslav Jírek, realitní makléř kanceláře RE/MAX.

5. Soulad mezi charakterem pozemku a záměrem kupujícího

Pokud chcete na pozemku stavět, musí být pozemek zařazen v územním plánu do zastavitelné oblasti a musí mít charakter stavebního pozemku. Všechny ostatní varianty jsou neprůchodné a (půdní fond, nezastavitelná území) a případná změna jejich statutu vám může zabrat několik let a v řadě případů změnu účelu pozemku nelze zařídit vůbec. 

A i když je nemovitost určena k zastavění stále ještě nemusíte mít vyhráno. Na některých územích jsou vyhlášená nejrůznější omezení, která mají pomoci k ochraně přírody a zachování charakteru výstavby v daném místě. Místní vyhláška například může určit maximální možnou výšku nově postavené budovy a může také  diktovat, jak má nemovitost vypadat, jakou má mít střechu, jaká okna atp.

Jak zjistíme, zda je námi vyhlídnutý pozemek stavebním pozemkem? "Nejdříve je doporučeno kontaktovat místně příslušný úřad (obecní, městský), kde je možné si nechat zjistit z územního a regulačního plánu, zda na daném pozemku lze stavět, jaká je maximální zastavěná plocha a zda lze námi plánovaný, například z hlediska velikosti, tvaru střechy, dům postavit," říká Jaroslav Jírek. Tuto informaci sdělí zájemci i místně příslušný stavební úřad. Základní informace je možné rovněž vyčíst z výpisu z katastru nemovitostí (listu vlastnictví).

6. Orientace pozemku, plány budoucí výstavby v okolí 

Při osobní prohlídce pozemku se podívejte, jak je pozemek situovaný, zda je dobře osluněný a jaké je na místě budoucí stavby podloží. Před koupí se zajímejte také o plány výstavby v nejbližším okolí, aby vás později nepřekvapil dálniční přivaděč pod vašimi okny. Tyto informace je možné vyčíst z územního plánu obce.