Banky se polepšily. Inzerované sazby se výrazně přiblížily realitě

Hledáte nejvýhodnější hypotéku a při porovnání jednotlivých bank vycházíte z úrokových sazeb uváděných v sazebníku? Možná budete po návštěvě pobočky zklamaní. Většina bank totiž stále ve svých sazebnících uvádí pouze minimální úrokové sazby. O kolik se tyto sazby liší od skutečnosti a jak se tento rozdíl vyvíjí v čase?

Hledání nejvýhodnější hypotéky začíná zpravidla porovnáváním nabízených úrokových sazeb. Proto první co nejspíš uděláte ještě předtím, než se do některé banky vypravíte osobně, je, že si porovnáte úrokové sazby publikované v sazebnících jednotlivých bank. Bohužel banky s výjimkou mBank a Wüstenrot hypoteční banky ve svých sazebnících uvádějí pouze tzv. minimální úrokové sazby.

Minimální vs. garantované

Ač jsou za tento přístup publikování úrokových sazeb banky permanentně kritizovány, situace se mění pouze pomalu. Jedinými bankami, které částečně změnily svou cenovou politiku a úrokové sazby svým klientům do jisté míry garantují je Hypoteční banka a v případě Převratné hypotéky také UniCredit Bank. Ta navíc zvolila na našem trhu velmi netradiční přístup, když a úrokovou sazbu Převratné hypotéky uvádí naopak jako maximální. Klient pokud prokáže dostatečnou bonitu a sjedná si další produkty z nabídky UCB může získat sazbu ještě o 3 desetiny procentního bodu nižší.

Tyto dvě banky jsou však světlou výjimkou, zbývající banky stále publikují své sazby jako minimální, nebo také sazby „od“. Ještě do nedávna se jednalo o úrokové sazby, na které dosáhl pouze omezený okruh klientů s nadprůměrnými disponibilními příjmy, kteří navíc byli schopni za úvěr ručit nemovitostí výrazně převyšující částku úvěru a k úvěru si sjednali další produkty z nabídky banky (běžný účet, kreditní karta, spotřebitelský úvěr) nebo nabídky partnerských pojišťoven (pojištění nemovitosti, pojištění schopnosti splácet atp.).  

Banky však na začátku roku stály tváří v tvář dalšímu výraznému poklesu zájmu o hypotéky a rozhodly se jednat. Od té doby jsme téměř nezaznamenali týden, kdy by některá banka nerozhodla o změně úrokových sazeb. Zostřená konkurence, ale na druhou stranu také pozvolné odeznívání finanční a ekonomické krize, mají za výsledek pokles úrokových sazeb na několikaletá minima. Průměrná úroková sazba poskytnutých hypoték klesla v květnu podle statistik FINCENTRUM HYPOINDEXu o 17 bazických bodů na 5,12 %.

Rozdíl mezi nabídkovými sazbami a skutečností se ztenčuje

Kromě poklesu úrokových sazeb však z dat FINCENTRUM HYPOINDEXu také vyplývá další zajímavá skutečnost. A sice, že průměrné úrokové sazby skutečně poskytnutých úvěrů se čím dál více přibližují nabídkovým úrokovým sazbám uváděným v sazebnících bank.

Naposledy jsme se na našem serveru tomuto tématu věnovali v článku „Sazebníky bank a skutečnost? Nebe a dudy“ Tehdy se hodnota odchylky skutečných od nabídkových úrokových sazeb pohybovala kolem 4 desetin procentního bodu. Tentokrát průměrná odchylka celého trhu bez ohledu na fixační období klesla bezmála o dvě desetiny procentního bodu a činí 0,131 procentního bodu.

Tabulka 1: Nabídkové vs. skutečné úrokové sazby (září/říjen 2009)

Fixační doba úvěru	Rozdíl v p.b.
1letá fixace	0,58
5letá fixace	0,28
Všechny fixace dohromady	0,38

Rozdíl mezi skutečnými a nabídkovými úrokovými sazbami byly vypočteny na základě porovnání dubnových nabídkových úrokových sazeb publikovaných v článku článku „Sazby hypoték dál klesají. S akčními nabídkami se roztrhl pytel.“ a květnových dat FINCETNRUM HYPOINDEXu. Zdánlivý časový nesoulad souvisí s tím, že proces schválení a poskytnutí hypotéky trvá zpravidla 1 – 3 týdny od data podání žádosti. Hypotéky rozpracované v závěru dubna byly de facto poskytnuty až v průběhu následujícího měsíce – tedy května.
 
Tabulka 2: Úrokové sazby uvedené v sazebnících bank k 20. 4. 2010

Banka	Fixace (úvěr do 85 % LTV)
	1 rok	3 roky	5 let
Česká spořitelna	5,29%	5,19%	5,19%
ČSOB	5,49%	5,19%	5,29%
GE Money Bank	5,09%	4,69%	4,69%
Hypoteční banka+ČSOB	5,49%	5,19%	5,29%
Komerční banka	5,05%	4,65%	4,65%
Raiffeisenbank	5,39%	5,19%	5,49%
UniCredit Bank	4,44%	4,54%	4,64%
Volksbank	5,49%	4,89%	4,99%
Wüstenrot hypoteční banka	4,70% / 4,90%	5,14% / 5,34%	5,14% / 5,34%

Poznámky:

• tučně zvýrazněné úrokové sazby banka garantuje
• Minimální úrokové sazby ČSOB platí pro klienty s účtem ČSOB (bez něj o 0,15 p.b. více) a zároveň s 2 ze 3 pojištění u ČSOB Pojišťovny (bez nich o 0,1 p.b. více)
• GE Money Bank nabízí úvěr do 80 % LTV; sazba „od“ platná pro úvěr nad 2 mil. Kč, spolu s otevřeným účtem Genius a s pojištěním schopnosti splácet
• UniCredit Bank - sazby pro hypotéku Individual; vztahují se na nově poskytnuté úvěry, podminkou je pojištění proti neschopnosti splácet a za podmínky vedení osobního konta UniCredit Bank s kreditní kartou.
• Volksbank - sazby pro hypotéku do 80 % LTV. 

Vzhledem k tomu, že data pro výpočet FINCENTRUM HYPOINDEXu nám některé zúčastněné banky poskytují pod podmínkou dalšího nešíření těchto údajů, odchylky od inzerovaných úrokových sazeb za jednotlivé poskytovatele není možné zveřejnit. Hodnoty uvedené v tabulce č. 2 jsou váženým průměrem odchylek jednotlivých bank v konkrétní fixační variantě, přičemž vahou je vždy objem poskytnutých hypoték konkrétní bankou v daném měsíci. 

Tabulka 2: Nabídkové vs. skutečné úrokové sazby (duben/květen 2010)

Varianta hypotéky	Rozdíl
1letá fixace	0,174
3letá fixace	0,147
5letá fixace	0,115
Všechny fixace dohromady	0,131

Vstupní data pro výpočet FINCENTRUM HYPOINDEXu poskytují: Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka, tedy banky s více než 90% tržním podílem.

Poznámka: Přesně spočítat z dostupných dat o kolik se lišila inzerovaná minimální úroková sazba od skutečné úrokové sazby poskytnutých hypoték, je nesmírně těžké, proto je potřeba zveřejněné výsledky brát pouze jako orientační. Statistiky zasílané jednotlivými bankami rozlišují pouze objemy hypoték a úrokové sazby na základě zvolené doby fixace. V žádném případě z dostupných dat nelze vyčíst, o jaký typ hypotéky se jednalo (hypotéka bez dokládání příjmu ), ani v jakém rozmezí LTV  (poměr mezi hodnotou nemovitosti a výší poskytnutého úvěru) byl úvěr poskytnut.

I s ohledem na některé faktory, které mohou negativně ovlivnit přesnost publikovaných výsledků, můžeme konstatovat, že zostřené konkurenční prostředí pomohlo (nejspíš dočasně) téměř vymýtit rozdíl mezi nabídkovými úrokovými sazbami a sazbami, které klienti skutečně naleznou ve svých úvěrových smlouvách.