Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Budeme konečně svobodní?

Autor: Petr Zámečník | 24.11.2010 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 0 komentářů
Budeme konečně svobodní?

Není řeč o rozvodu. Jde o vypořádání pozůstatky totalitního režimu. O svobodu nakládání s vlastním majetkem. Bude mít možnost pronajímatel svobodně užívat svůj byt po přijetí novely Občanského zákoníku?

Občanský zákoník je základní právní normou vymezující práva a povinnosti plynoucí z občanského soužití. Jeho nedílnou součástí je též úprava nájemního bydlení a vztahů mezi pronajímateli a nájemníky. Na významu nabude zejména po ukončení regulace nájemného, k níž ve většině obcí dojde k 1. lednu 2011.

Stávající Občanský zákoník, jehož základ byl položen v roce 1964 a který vychází ze socialistických idejí, vztahy nájemníka a pronajímatele neřeší s ohledem na ústavní práva zaručující vlastníkům svobodné nakládání s vlastním majetkem. Nový Občanský zákoník je hudbou budoucnosti. Proto je připravena novela stávajícího archaického zákoníku, která má řešit alespoň nejpalčivější otázky.

Novela Občanského zákoníku obsahuje celkem 33 změn, které by měly napomoci fungování tržního mechanismu v oblasti pronajímání bytů. Přestože je v minulém týdnu posvětila a do dalšího legislativního procesu odeslala Vláda, na jejich účinnost si i v případě hladkého průběhu schvalování nájemníci i pronajímatelé počkají. Účinnosti novela nabude až "prvním dnem šestého měsíce následujícího po dni jeho vyhlášení". Ve městech s odloženou deregulací část dokonce až 1. 1. 2013.

"Konec" služebních bytů

V současné podobě Občanský zákoník odkazuje na specializovanou normu pojmy "služební byt", "byt zvláštního určení" a "byt v domě zvláštního určení". Novelou jsou tyto pojmy strženy a zůstává jediný: Byty zvláštního určení, kterými rozumí speciálně upravené byty pro zdravotně postižené.

Zrušení pojmu "služební byt" ovšem neznamená jejich faktické zrušení. "Novela občanského zákoníku nově zavádí možnost, že kromě nájmu na dobu určitou a na dobu neurčitou je možno sjednat nájem na dobu výkonu práce pro pronajímatele. Právně tak neexistuje žádná překážka k tomu, aby případná další ochrana nájemních vztahů bytů policistů, vojáků a dalších mohla být zakotvena v interním předpisu daného resortu," uvádí Ministerstvo pro místní rozvoj.

Nájem půjde prodloužit i "bez smlouvy"

Novela Občanského zákoníku ruší bod paragrafu, podle kterého nelze na nájem bytu použít ustanovení o prodloužení nájemného. Díky tomu bude v případě, že nájemník neopustí byt po době skončení nájmu a nepředá jej pronajímateli a pronajímatel nepodá do 30 dnů k soudu návrh na vyklizení nemovitosti, nájemní smlouva prodloužena za stejných podmínek, za nichž byla uzavřena smlouva předchozí - nejdéle však na jeden rok (po kterém ovšem může opět dojít stejným způsobem k prodloužení).

Aby mohlo dojít k automatickému prodloužení smlouvy, musí mít původní smlouva klausuli, která to umožňuje.

Příliš mnoho nájemníků?

Povinnost oznámit pronajímateli změnu počtu osob žijících v pronajatém bytě ukotvuje již stávající zákoník - dokonce se lhůtou 15 dnů od změny. Pokud svou povinnost nesplní ani do jednoho měsíce, může obdržet výpověď pro hrubé porušení povinností. V tomto bodě novela zákon pro nájemníky změkčuje. Sice uvaluje povinnost změnu ohlásit "bez zbytečného odkladu", ale zároveň lhůtu pro "hrubé porušení povinností" prodlužuje na dva měsíce.

Pronajímatel ovšem nově získává možnost v nájemní smlouvě vyhradit si souhlas s přijetím další osoby (s výjimkou manžela, partnera a jejich dětí v péči). Chce-li toto právo pronajímatel využívat, musí ho uvést do nájemní smlouvy. Nájemník pak nemůže být překvapen, když mu pronajímatel souhlas neudělí (tedy, překvapen být může, s ohledem na vágní přístup mnoha lidí k právním dokumentům...).

Stejný paragraf hovoří i o označení osoby, která pronajímateli v případě dlouhodobé nepřítomnosti umožní v nezbytných případech vstup do bytu. Pro nájemníka bude vždy dobré takovou osobu označit, neboť "pokud nájemce takovou osobu neoznačí, je jí pronajímatel."

Stanovení nájemného

Nejpalčivější otázkou zejména pro pana poslance Křečka, který z bytu s regulovaným nájemným hájí práva obdobně postižených sociálních případů, jakým je on sám, kteří nemohou ze svého skrovného platu zaplatit tržní nájemné, je způsob stanovení nájemného po ukončení regulace. Novela nevymýšlí nic převratného. Hovoří o tom, že se musí nájemník a pronajímatel dohodnout - stejně tomu tak je i v dnes již neregulované části nájemního bydlení. Jednu novinku ale přeci jen přinese:

"Nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou a neodpovídá-li nájemné v místě  a čase obvyklému nájemnému, rozhodne na návrh pronajímatele nebo nájemce o změně nájemného na v místě  a čase obvyklé nájemné soud. Změnu nájemného lze přiznat ode dne podání návrhu k soudu."

Zejména ustanovení o zpětné platnosti výše nájemného ode dne podání k soudu je dobrým regulačním mechanismem a silným argumentem k hledání kompromisu. Pokud bude pronajímatel trvat na příliš vysokém nájemném, nedostane ho, a zároveň zaplatí soudní poplatky i nájemníkovi. Naopak pokud bude trvat nájemník na příliš nízkém nájemném, soud mu přiklepne vyšší a k němu navrch soudní poplatky. Ani protahování soudních sporů se díky zpětné účinnosti nevyplatí.

Stanovení férového nájemného by měly pomoci též cenové mapy Ministerstva pro místní rozvoj. Jejich vydání je ale v nedohlednu...

Přechod nájmu v případě smrti nájemníka

Zemře-li nájemník, nájemní smlouva přechází na osoby, které s ním žili ve společné domácnosti - na děti a jiné příbuzné v každém případě (pokud se zemřelým žili ve společné domácnosti v den smrti), podle novely nově na další členy společné domácnosti jen v případě, že s jejich bydlením v bytě pronajímatel souhlasil - na druhou stranu se ruší podmínka tří let společného soužití.

Hrůzu v očích nájemníků ovšem vyvolala časová omezenost přechodu smlouvy. Ta je vymezena 2 lety, po nichž smlouva zaniká a je potřeba uzavřít novou. Výjimkou jsou nezletilí, u nichž je nájemní smlouva platná do 20 let věku, a starší 75 let, u nichž je přešlá smlouva na dobu neurčitou platná na dobu neurčitou.

Náhradní ubytování? Přístřeší!

Vypovědět nájemníka z bytu bylo téměř nemožné - a i když k tomu svolil soud, tak zpravidla mnohdy jen pod podmínkou zajištění náhradního ubytování. To by se mohlo změnit, neboť pojem náhradního bydlení bude z Občanského zákoníku vypuštěn. Nové znění odstavce o výpovědi smlouvy říká:

"V písemné výpovědi musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lh ůta (§ 710 odst. 2) a poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů  žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Nájemce je povinen byt vyklidit do 15 dnů  ode dne zajištění přístřeší."

Institut náhradního bytu je v případě fungujícího trhu s byty nesmyslný. Za odpovídající tržní nájemné si solidní nájemník může byt opatřit bez potíží. Pokud je odpovídající nájemné v jeho vyhlídnuté lokalitě příliš vysoké, musí se poohlédnout po jiné lokalitě (nebo po jiném zaměstnání). A je-li nájemník nesolidní? Pak začnou mlít pověstné mlýny. A zbývá jedině zajištěné přístřeší.

Zákon v bytových náhradách pamatuje i na náhradní byty a náhradní ubytování. Po účinnosti novely ovšem pronajímateli stačí pro vyklizení bytu zajistit přístřeší. Náhradní byty a ubytování je v zákonu definováno zejména pro případ rozvodu a s ním souvisejícím vyklizením bytu.

Fungující trh s byty - základ spokojenosti nájemníků i pronajímatelů

V současnosti se odhaduje počet bytů s regulovaným nájemným na přibližně 650 až 750 tisíc. Regulace nebude ukončena všude. Většina bytů s regulovaným nájemným je ve velkých městech, kde k deregulaci dojde až za dva roky (a jeden a kus měsíce). Navíc největší rozdíly v nájemném jsou právě ve větších městech. Od 1. ledna 2011 tak dojde k jakési generálce, jak deregulace zapůsobí na fungování trhu.

Dobře fungující trh s nájemním bydlením je především základem pro spokojenost nájemníků, kteří jsou ti, kdo si vybírají, čí zboží (byt) si koupí (pronajmou). Dokud se trh nerozhýbe, budou si podmínky diktovat pronajímatelé - vlastníci bytů bez nájemníků "s dekretem".

Anketa

Souhlasíte s regulací nájemného?

Ano. (145)
 
Ne. (409)
 Celkem hlasovalo 554 čtenářů

Budeme konečně svobodní? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 28.07.2016 00:00 Odjíždíte na dlouhodobou dovolenou? Musíte to říci pronajímateli

Nový občanský zákoník vymezuje některé oznamovací povinnosti nájemce ve vztahu k jeho dlouhodobé nepřítomnosti v bytě. Jaké jsou tyto povinnosti a jaké zákonné sankce plynou nájemci z jejich porušení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

28.07.2016 13:45 Chcete stavět? Počkejte si do příštího roku

Vláda chystá změnu stavebního zákona, která by měla zjednodušit život nejen lidem, kteří si chtějí postavit rodinný dům, ale i stavebním úřadům. Ty jsou nyní žádostmi o stavební povolení doslova přehlceny. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

27.07.2016 12:18 Nový památkový zákon zkomplikuje život developerů

Nový zákon o ochraně památkového fondu by měl nahradit třicet let starý zákon od ledna 2018. Památkáři návrh na nová pravidla péče o památkově chráněné stavby vítají, developerům zásadním způsobem ovlivní práci.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.07.2016 11:22 Ekospol doplatil na taktiku prodeje bytů

Bez územního povolení nikdo nepostaví ani chatku. Taktika prodeje bytů bez tohoto klíčového povolení se nevyplatila developerovi EKOSPOL. Rezidenční projekty výstavby nabírají značné zpoždění a klienti začínají odstupovat od rezervačních smluv. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.07.2016 12:14 Soud zrušil stanovy bytového družstva, neodhlasovali je všichni členové

Zákon o obchodních korporacích vyžaduje souhlas všech členů bytového družstva, praxe je ale často jiná. Městský soud v Praze poprvé zrušil stanovy bytového družstva, protože je neodhlasovali všichni členové.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.07.2016 12:37 Česká spořitelna má zálusk na nejvyšší mrakodrap v Praze

REICO investiční společnost České spořitelny chce od skupiny PPF Petra Kellnera koupit nejvyšší pražský mrakodrap City Tower. Transakci by měl do měsíce schválit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1252)
 
Ne. (1507)
 
Nevím. (55)
 Celkem hlasovalo 2814 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »