Budeme konečně svobodní?

Není řeč o rozvodu. Jde o vypořádání pozůstatky totalitního režimu. O svobodu nakládání s vlastním majetkem. Bude mít možnost pronajímatel svobodně užívat svůj byt po přijetí novely Občanského zákoníku?

Občanský zákoník je základní právní normou vymezující práva a povinnosti plynoucí z občanského soužití. Jeho nedílnou součástí je též úprava nájemního bydlení a vztahů mezi pronajímateli a nájemníky. Na významu nabude zejména po ukončení regulace nájemného, k níž ve většině obcí dojde k 1. lednu 2011.

Stávající Občanský zákoník, jehož základ byl položen v roce 1964 a který vychází ze socialistických idejí, vztahy nájemníka a pronajímatele neřeší s ohledem na ústavní práva zaručující vlastníkům svobodné nakládání s vlastním majetkem. Nový Občanský zákoník je hudbou budoucnosti. Proto je připravena novela stávajícího archaického zákoníku, která má řešit alespoň nejpalčivější otázky.

Novela Občanského zákoníku obsahuje celkem 33 změn, které by měly napomoci fungování tržního mechanismu v oblasti pronajímání bytů. Přestože je v minulém týdnu posvětila a do dalšího legislativního procesu odeslala Vláda, na jejich účinnost si i v případě hladkého průběhu schvalování nájemníci i pronajímatelé počkají. Účinnosti novela nabude až "prvním dnem šestého měsíce následujícího po dni jeho vyhlášení". Ve městech s odloženou deregulací část dokonce až 1. 1. 2013.

"Konec" služebních bytů

V současné podobě Občanský zákoník odkazuje na specializovanou normu pojmy "služební byt", "byt zvláštního určení" a "byt v domě zvláštního určení". Novelou jsou tyto pojmy strženy a zůstává jediný: Byty zvláštního určení, kterými rozumí speciálně upravené byty pro zdravotně postižené.

Zrušení pojmu "služební byt" ovšem neznamená jejich faktické zrušení. "Novela občanského zákoníku nově zavádí možnost, že kromě nájmu na dobu určitou a na dobu neurčitou je možno sjednat nájem na dobu výkonu práce pro pronajímatele. Právně tak neexistuje žádná překážka k tomu, aby případná další ochrana nájemních vztahů bytů policistů, vojáků a dalších mohla být zakotvena v interním předpisu daného resortu," uvádí Ministerstvo pro místní rozvoj.

Nájem půjde prodloužit i "bez smlouvy"

Novela Občanského zákoníku ruší bod paragrafu, podle kterého nelze na nájem bytu použít ustanovení o prodloužení nájemného. Díky tomu bude v případě, že nájemník neopustí byt po době skončení nájmu a nepředá jej pronajímateli a pronajímatel nepodá do 30 dnů k soudu návrh na vyklizení nemovitosti, nájemní smlouva prodloužena za stejných podmínek, za nichž byla uzavřena smlouva předchozí - nejdéle však na jeden rok (po kterém ovšem může opět dojít stejným způsobem k prodloužení).

Aby mohlo dojít k automatickému prodloužení smlouvy, musí mít původní smlouva klausuli, která to umožňuje.

Příliš mnoho nájemníků?

Povinnost oznámit pronajímateli změnu počtu osob žijících v pronajatém bytě ukotvuje již stávající zákoník - dokonce se lhůtou 15 dnů od změny. Pokud svou povinnost nesplní ani do jednoho měsíce, může obdržet výpověď pro hrubé porušení povinností. V tomto bodě novela zákon pro nájemníky změkčuje. Sice uvaluje povinnost změnu ohlásit "bez zbytečného odkladu", ale zároveň lhůtu pro "hrubé porušení povinností" prodlužuje na dva měsíce.

Pronajímatel ovšem nově získává možnost v nájemní smlouvě vyhradit si souhlas s přijetím další osoby (s výjimkou manžela, partnera a jejich dětí v péči). Chce-li toto právo pronajímatel využívat, musí ho uvést do nájemní smlouvy. Nájemník pak nemůže být překvapen, když mu pronajímatel souhlas neudělí (tedy, překvapen být může, s ohledem na vágní přístup mnoha lidí k právním dokumentům...).

Stejný paragraf hovoří i o označení osoby, která pronajímateli v případě dlouhodobé nepřítomnosti umožní v nezbytných případech vstup do bytu. Pro nájemníka bude vždy dobré takovou osobu označit, neboť "pokud nájemce takovou osobu neoznačí, je jí pronajímatel."

Stanovení nájemného

Nejpalčivější otázkou zejména pro pana poslance Křečka, který z bytu s regulovaným nájemným hájí práva obdobně postižených sociálních případů, jakým je on sám, kteří nemohou ze svého skrovného platu zaplatit tržní nájemné, je způsob stanovení nájemného po ukončení regulace. Novela nevymýšlí nic převratného. Hovoří o tom, že se musí nájemník a pronajímatel dohodnout - stejně tomu tak je i v dnes již neregulované části nájemního bydlení. Jednu novinku ale přeci jen přinese:

"Nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou a neodpovídá-li nájemné v místě  a čase obvyklému nájemnému, rozhodne na návrh pronajímatele nebo nájemce o změně nájemného na v místě  a čase obvyklé nájemné soud. Změnu nájemného lze přiznat ode dne podání návrhu k soudu."

Zejména ustanovení o zpětné platnosti výše nájemného ode dne podání k soudu je dobrým regulačním mechanismem a silným argumentem k hledání kompromisu. Pokud bude pronajímatel trvat na příliš vysokém nájemném, nedostane ho, a zároveň zaplatí soudní poplatky i nájemníkovi. Naopak pokud bude trvat nájemník na příliš nízkém nájemném, soud mu přiklepne vyšší a k němu navrch soudní poplatky. Ani protahování soudních sporů se díky zpětné účinnosti nevyplatí.

Stanovení férového nájemného by měly pomoci též cenové mapy Ministerstva pro místní rozvoj. Jejich vydání je ale v nedohlednu...

Přechod nájmu v případě smrti nájemníka

Zemře-li nájemník, nájemní smlouva přechází na osoby, které s ním žili ve společné domácnosti - na děti a jiné příbuzné v každém případě (pokud se zemřelým žili ve společné domácnosti v den smrti), podle novely nově na další členy společné domácnosti jen v případě, že s jejich bydlením v bytě pronajímatel souhlasil - na druhou stranu se ruší podmínka tří let společného soužití.

Hrůzu v očích nájemníků ovšem vyvolala časová omezenost přechodu smlouvy. Ta je vymezena 2 lety, po nichž smlouva zaniká a je potřeba uzavřít novou. Výjimkou jsou nezletilí, u nichž je nájemní smlouva platná do 20 let věku, a starší 75 let, u nichž je přešlá smlouva na dobu neurčitou platná na dobu neurčitou.

Náhradní ubytování? Přístřeší!

Vypovědět nájemníka z bytu bylo téměř nemožné - a i když k tomu svolil soud, tak zpravidla mnohdy jen pod podmínkou zajištění náhradního ubytování. To by se mohlo změnit, neboť pojem náhradního bydlení bude z Občanského zákoníku vypuštěn. Nové znění odstavce o výpovědi smlouvy říká:

"V písemné výpovědi musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lh ůta (§ 710 odst. 2) a poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů  žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Nájemce je povinen byt vyklidit do 15 dnů  ode dne zajištění přístřeší."

Institut náhradního bytu je v případě fungujícího trhu s byty nesmyslný. Za odpovídající tržní nájemné si solidní nájemník může byt opatřit bez potíží. Pokud je odpovídající nájemné v jeho vyhlídnuté lokalitě příliš vysoké, musí se poohlédnout po jiné lokalitě (nebo po jiném zaměstnání). A je-li nájemník nesolidní? Pak začnou mlít pověstné mlýny. A zbývá jedině zajištěné přístřeší.

Zákon v bytových náhradách pamatuje i na náhradní byty a náhradní ubytování. Po účinnosti novely ovšem pronajímateli stačí pro vyklizení bytu zajistit přístřeší. Náhradní byty a ubytování je v zákonu definováno zejména pro případ rozvodu a s ním souvisejícím vyklizením bytu.

Fungující trh s byty - základ spokojenosti nájemníků i pronajímatelů

V současnosti se odhaduje počet bytů s regulovaným nájemným na přibližně 650 až 750 tisíc. Regulace nebude ukončena všude. Většina bytů s regulovaným nájemným je ve velkých městech, kde k deregulaci dojde až za dva roky (a jeden a kus měsíce). Navíc největší rozdíly v nájemném jsou právě ve větších městech. Od 1. ledna 2011 tak dojde k jakési generálce, jak deregulace zapůsobí na fungování trhu.

Dobře fungující trh s nájemním bydlením je především základem pro spokojenost nájemníků, kteří jsou ti, kdo si vybírají, čí zboží (byt) si koupí (pronajmou). Dokud se trh nerozhýbe, budou si podmínky diktovat pronajímatelé - vlastníci bytů bez nájemníků "s dekretem".