Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Budeme konečně svobodní?

Autor: Petr Zámečník | 24.11.2010 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 0 komentářů
Budeme konečně svobodní?

Není řeč o rozvodu. Jde o vypořádání pozůstatky totalitního režimu. O svobodu nakládání s vlastním majetkem. Bude mít možnost pronajímatel svobodně užívat svůj byt po přijetí novely Občanského zákoníku?

Občanský zákoník je základní právní normou vymezující práva a povinnosti plynoucí z občanského soužití. Jeho nedílnou součástí je též úprava nájemního bydlení a vztahů mezi pronajímateli a nájemníky. Na významu nabude zejména po ukončení regulace nájemného, k níž ve většině obcí dojde k 1. lednu 2011.

Stávající Občanský zákoník, jehož základ byl položen v roce 1964 a který vychází ze socialistických idejí, vztahy nájemníka a pronajímatele neřeší s ohledem na ústavní práva zaručující vlastníkům svobodné nakládání s vlastním majetkem. Nový Občanský zákoník je hudbou budoucnosti. Proto je připravena novela stávajícího archaického zákoníku, která má řešit alespoň nejpalčivější otázky.

Novela Občanského zákoníku obsahuje celkem 33 změn, které by měly napomoci fungování tržního mechanismu v oblasti pronajímání bytů. Přestože je v minulém týdnu posvětila a do dalšího legislativního procesu odeslala Vláda, na jejich účinnost si i v případě hladkého průběhu schvalování nájemníci i pronajímatelé počkají. Účinnosti novela nabude až "prvním dnem šestého měsíce následujícího po dni jeho vyhlášení". Ve městech s odloženou deregulací část dokonce až 1. 1. 2013.

"Konec" služebních bytů

V současné podobě Občanský zákoník odkazuje na specializovanou normu pojmy "služební byt", "byt zvláštního určení" a "byt v domě zvláštního určení". Novelou jsou tyto pojmy strženy a zůstává jediný: Byty zvláštního určení, kterými rozumí speciálně upravené byty pro zdravotně postižené.

Zrušení pojmu "služební byt" ovšem neznamená jejich faktické zrušení. "Novela občanského zákoníku nově zavádí možnost, že kromě nájmu na dobu určitou a na dobu neurčitou je možno sjednat nájem na dobu výkonu práce pro pronajímatele. Právně tak neexistuje žádná překážka k tomu, aby případná další ochrana nájemních vztahů bytů policistů, vojáků a dalších mohla být zakotvena v interním předpisu daného resortu," uvádí Ministerstvo pro místní rozvoj.

Nájem půjde prodloužit i "bez smlouvy"

Novela Občanského zákoníku ruší bod paragrafu, podle kterého nelze na nájem bytu použít ustanovení o prodloužení nájemného. Díky tomu bude v případě, že nájemník neopustí byt po době skončení nájmu a nepředá jej pronajímateli a pronajímatel nepodá do 30 dnů k soudu návrh na vyklizení nemovitosti, nájemní smlouva prodloužena za stejných podmínek, za nichž byla uzavřena smlouva předchozí - nejdéle však na jeden rok (po kterém ovšem může opět dojít stejným způsobem k prodloužení).

Aby mohlo dojít k automatickému prodloužení smlouvy, musí mít původní smlouva klausuli, která to umožňuje.

Příliš mnoho nájemníků?

Povinnost oznámit pronajímateli změnu počtu osob žijících v pronajatém bytě ukotvuje již stávající zákoník - dokonce se lhůtou 15 dnů od změny. Pokud svou povinnost nesplní ani do jednoho měsíce, může obdržet výpověď pro hrubé porušení povinností. V tomto bodě novela zákon pro nájemníky změkčuje. Sice uvaluje povinnost změnu ohlásit "bez zbytečného odkladu", ale zároveň lhůtu pro "hrubé porušení povinností" prodlužuje na dva měsíce.

Pronajímatel ovšem nově získává možnost v nájemní smlouvě vyhradit si souhlas s přijetím další osoby (s výjimkou manžela, partnera a jejich dětí v péči). Chce-li toto právo pronajímatel využívat, musí ho uvést do nájemní smlouvy. Nájemník pak nemůže být překvapen, když mu pronajímatel souhlas neudělí (tedy, překvapen být může, s ohledem na vágní přístup mnoha lidí k právním dokumentům...).

Stejný paragraf hovoří i o označení osoby, která pronajímateli v případě dlouhodobé nepřítomnosti umožní v nezbytných případech vstup do bytu. Pro nájemníka bude vždy dobré takovou osobu označit, neboť "pokud nájemce takovou osobu neoznačí, je jí pronajímatel."

Stanovení nájemného

Nejpalčivější otázkou zejména pro pana poslance Křečka, který z bytu s regulovaným nájemným hájí práva obdobně postižených sociálních případů, jakým je on sám, kteří nemohou ze svého skrovného platu zaplatit tržní nájemné, je způsob stanovení nájemného po ukončení regulace. Novela nevymýšlí nic převratného. Hovoří o tom, že se musí nájemník a pronajímatel dohodnout - stejně tomu tak je i v dnes již neregulované části nájemního bydlení. Jednu novinku ale přeci jen přinese:

"Nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou a neodpovídá-li nájemné v místě  a čase obvyklému nájemnému, rozhodne na návrh pronajímatele nebo nájemce o změně nájemného na v místě  a čase obvyklé nájemné soud. Změnu nájemného lze přiznat ode dne podání návrhu k soudu."

Zejména ustanovení o zpětné platnosti výše nájemného ode dne podání k soudu je dobrým regulačním mechanismem a silným argumentem k hledání kompromisu. Pokud bude pronajímatel trvat na příliš vysokém nájemném, nedostane ho, a zároveň zaplatí soudní poplatky i nájemníkovi. Naopak pokud bude trvat nájemník na příliš nízkém nájemném, soud mu přiklepne vyšší a k němu navrch soudní poplatky. Ani protahování soudních sporů se díky zpětné účinnosti nevyplatí.

Stanovení férového nájemného by měly pomoci též cenové mapy Ministerstva pro místní rozvoj. Jejich vydání je ale v nedohlednu...

Přechod nájmu v případě smrti nájemníka

Zemře-li nájemník, nájemní smlouva přechází na osoby, které s ním žili ve společné domácnosti - na děti a jiné příbuzné v každém případě (pokud se zemřelým žili ve společné domácnosti v den smrti), podle novely nově na další členy společné domácnosti jen v případě, že s jejich bydlením v bytě pronajímatel souhlasil - na druhou stranu se ruší podmínka tří let společného soužití.

Hrůzu v očích nájemníků ovšem vyvolala časová omezenost přechodu smlouvy. Ta je vymezena 2 lety, po nichž smlouva zaniká a je potřeba uzavřít novou. Výjimkou jsou nezletilí, u nichž je nájemní smlouva platná do 20 let věku, a starší 75 let, u nichž je přešlá smlouva na dobu neurčitou platná na dobu neurčitou.

Náhradní ubytování? Přístřeší!

Vypovědět nájemníka z bytu bylo téměř nemožné - a i když k tomu svolil soud, tak zpravidla mnohdy jen pod podmínkou zajištění náhradního ubytování. To by se mohlo změnit, neboť pojem náhradního bydlení bude z Občanského zákoníku vypuštěn. Nové znění odstavce o výpovědi smlouvy říká:

"V písemné výpovědi musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lh ůta (§ 710 odst. 2) a poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů  žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Nájemce je povinen byt vyklidit do 15 dnů  ode dne zajištění přístřeší."

Institut náhradního bytu je v případě fungujícího trhu s byty nesmyslný. Za odpovídající tržní nájemné si solidní nájemník může byt opatřit bez potíží. Pokud je odpovídající nájemné v jeho vyhlídnuté lokalitě příliš vysoké, musí se poohlédnout po jiné lokalitě (nebo po jiném zaměstnání). A je-li nájemník nesolidní? Pak začnou mlít pověstné mlýny. A zbývá jedině zajištěné přístřeší.

Zákon v bytových náhradách pamatuje i na náhradní byty a náhradní ubytování. Po účinnosti novely ovšem pronajímateli stačí pro vyklizení bytu zajistit přístřeší. Náhradní byty a ubytování je v zákonu definováno zejména pro případ rozvodu a s ním souvisejícím vyklizením bytu.

Fungující trh s byty - základ spokojenosti nájemníků i pronajímatelů

V současnosti se odhaduje počet bytů s regulovaným nájemným na přibližně 650 až 750 tisíc. Regulace nebude ukončena všude. Většina bytů s regulovaným nájemným je ve velkých městech, kde k deregulaci dojde až za dva roky (a jeden a kus měsíce). Navíc největší rozdíly v nájemném jsou právě ve větších městech. Od 1. ledna 2011 tak dojde k jakési generálce, jak deregulace zapůsobí na fungování trhu.

Dobře fungující trh s nájemním bydlením je především základem pro spokojenost nájemníků, kteří jsou ti, kdo si vybírají, čí zboží (byt) si koupí (pronajmou). Dokud se trh nerozhýbe, budou si podmínky diktovat pronajímatelé - vlastníci bytů bez nájemníků "s dekretem".

Anketa

Souhlasíte s regulací nájemného?

Ano. (144)
 
Ne. (406)
 Celkem hlasovalo 550 čtenářů

Budeme konečně svobodní? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 27.05.2016 00:00 Nájemní vztahy: Obnovení nájmu bytu po jeho skončení

Nový občanský zákoník obsahuje ustanovení o automatickém obnovení nájmu bytu po jeho skončení. Jakým způsobem obnovení nájmu bytu zákon upravuje? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 23.05.2016 00:00 Ceny bytů rostou… je konec krize, nebo začíná další?

Realizované ceny bytů rostou. Podporují je nízké sazby hypotečních úvěrů, oživující ekonomika… i strach z dalšího růstu cen. Blíží se další realitní bublina? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.05.2016 00:00 Platba daně z nemovitosti se blíží. Daňové složenky se vrací

Zbývají necelé dva týdny na zaplacení daně z nemovitých věcí. Nejpozději do 31. května musí být platba daně připsána na účtu příslušného finančního úřadu. Řada poplatníků již složenku na uhrazení daně z nemovitosti našla v poštovní schránce, jiní zatím ještě čekají. Kdy nejpozději se složenky dočkáte? Jakým způsobem lze letos daně platit? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

27.05.2016 13:46 Praha konečně schválila stavební předpisy

Pražští radní dnes po mnohaměsíčních průtazích schválili novelu Pražských stavebních předpisů s účinností od 1. srpna. Spor o podobu předpisů trval více než dva roky. Skončí období nejistoty a chaosu? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.05.2016 10:01 Převod pozemku by mohl být opět osvobozen od DPH

Novelu zákona o osvobození platby DPH z převodu pozemku chtějí senátoři vrátit do původní podoby z loňského roka. Návrh již podpořila v prvním kole i Horní komora. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.05.2016 15:19 Dohoďte nemovitost k prodeji a získejte desetitisícovou provizi

Zásoby volných nemovitostí se tenčí. Ve snaze rozšířit své portfolio začaly některé realitní kanceláře nabízet odměny za tipy na nemovitosti k prodeji. Lidem vyplácejí část své provize i v řádech desítek tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.05.2016 11:33 Výstavbu v Praze střídají opravy a demolice

Pozemků vhodných k výstavbě v Praze ubývá. Developeři tak stále častěji řeší výstavbu nových bytů rekonstrukcemi a přístavbami starších objektů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

13.05.2016 10:18 Největší rezidenční developeři válčí mezi sebou o post jedničky na trhu

Dlouholetý spor mezi majitelem společnosti Centra Group Dušanem Kunovským a majitelem společnosti Ekospol Evženem Korecem se dostal již i k soudnímu řízení. Podle Kunovského by se neměl Ekospol nazývat „lídrem bytové výstavby v Česku“. Soud však tuto stížnost tento týden zamítl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (798)
 
Ne. (1315)
 
Nevím. (29)
 Celkem hlasovalo 2142 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Zbyněk Drobiš | 27.05.2016 00:00 Nájemní vztahy: Obnovení nájmu bytu po jeho skončení

Nový občanský zákoník obsahuje ustanovení o automatickém obnovení nájmu bytu po jeho skončení. Jakým způsobem obnovení nájmu bytu zákon upravuje? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 16.05.2016 00:00 Boj developerů o pozici lídra neskončil

Developeři se přou o pozici lídra developerského trhu. Spor společnosti Ekospol a Central Group se dostal i k soudu, který rozhodl, že Ekospol patří stabilně k lídrům českého developerského trhu. Central Group se ale nehodlá vzdát bez boje a chce stavění „vzdušných zámků“ Ekospolu zastavit. Proč je pro developery pozice lídra tak důležitá? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

redakce | 17.05.2016 00:00 Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

Z titulních stran novin a časopisů v posledních měsících se může zdát, že kdo již nemá vlastní bydlení, jen těžko ještě nějaké sežene. Informace o dramatickém převisu poptávky po bytech a domech nad jejich nabídkou jsou ale podle ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka účelově vyvolávanou panikou vedoucí ke zvyšování cen na trhu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »