Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

wustenrot-logo-no-claim-a5-prechod

fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Ceny realit: Jsou vyzpytatelné?

Autor: Radovan Novotný | 09.03.2010 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 0 komentářů
Ceny realit: Jsou vyzpytatelné?

Ceny nemovitostí v průběhu času kolísají. Doby spíše rostoucích cen a tzv. býčích trhů jsou střídány obdobími, kdy ceny mají tendenci klesat a na trzích převládá medvědí nálada. Jak poznat, zda ceny nemovitostí porostou, nebo budou padat?

Ve Velké Británii začala nemovitostní bublina splaskávat a ještě před čtyřmi měsíci se zdálo, že realitní trhy budou nadále zažívat období propadů a býčí nálady. Nečekaně tam média ale hovoří o zastavení propadů cen a signálech cenového růstu. Někdo tvrdí, že pozitivní signály jsou důsledkem zásahů vlády a úřadu tamější centrální banky, jiný prognózuje další propady po odeznění vládních a měnových balíčků. Budou ceny růst nebo padat?

Různá období: Období růstu střídaná obdobími propadů

Kolísání cen nemovitostí ve Spojených státech v dlouhém období uplynulých 120 let zachycuje Obrázek 1. Odhad americký index bytových domů sestavil Robert Shiller a Karl Case pro zmapování dlouhodobého vývoje cen rezidenčního bydlení. Snahou bylo vystopovat hodnotu bydlení jako investice v čase a vyloučit inflační efekty. Index se opírá o prodejní ceny stávajících standardních domů, nikoliv nové výstavby.

Obr. 1: Case-Shillerův index rezidenčního bydlení ve Spojených státech za posledních 120 let



Rok 1890 je pro srovnání výchozí základnou (1890 = 100). Hodnota domu, která by byla v roce 1890 v dnešních dolarech ohodnocena na 100 tis. dolarů, se v čase měnila. V roce 1900 mohl být rovnocenný standardní dům prodán za nějakých 70 tis. dnešních dolarů (hodnota indexu v tomto roce je 70), v roce 2000 pak za nějakých 120 tis. dolarů (odpovídající hodnota indexu 120). 

Na obrázku je Case-Shillerův cenový index doplněn poukázáním na něčím významná období. Při pohledu na takový graf je možné klást si různé otázky a domněnky, třeba právě o tom, které události cenovou hladinu a náladu na trzích v té které době ovlivnily.

Kupříkladu v době druhé světové války se hospodářství Spojených států díky zbrojení a vysoké poptávce z válkou sužované Evropy začalo přehřívat, což se odrazilo i na boomu na realitním trhu. Podobně lze s vyslovováním podobné hypotézy, v jejich vyvracení či potvrzování pokračovat. Nutno poznamenat, že hlubší vědecký pohled by žádal více studovat konstrukci indexu a zdroj dat, tj. nespoléhat jen na autoritu Shillera a Case.

Okamžiky, kdy bylo dosaženo vrcholů

Pohledem na graf zaznamenáme některé špičkové vrcholy, kdy Case-Shillerův index dosáhl maximálních hodnot. V Obrázku 2 jsou modrou barvou vyneseny šipky, které se některými z těchto vrchů zabývají. Modré šipky vždy směřující od místa, kde cena dosáhla vrcholu k následujícímu vrcholu, respektive okamžiku, kdy došlo k dalšímu růstu.

Vrchol z roku 1894 nebyl překonán po následujících 105 let. Po 85 letech se v roce 1979, v době boomu sedmdesátých let, hodnota indexu k tomuto vrcholu značně přiblížila, pak následoval propad. Vrcholových hodnot z roku 1894 bylo dosaženo po 95 letech, v roce 1989.

Jako by byl vrchol z roku 1894 pro následující století jakousi neviditelnou hranicí, které se Case-Shillerův index dvakrát dotknul a po roce 2000 ji překonal. Toto překonání způsobily nové měnové a fiskální experimenty amerických autorit pro oživení úvěrového trhu a zažehnání problémů z jiných splasknutých bublin. Problémy byly sice odloženy, ale později vyvrcholily v hypoteční krizi.

Obr. 2: Zřejmé vrcholy a dlouhé doby potřebné pro opětovné dosažení podobně vysokých hodnot v průběhu ohodnocení amerických rezidenčních nemovitostí (měřeno Case-Shillerovým indexem)


Okamžiky, kdy bylo dosahováno dna

V posledním, v pořadí třetím obrázku je zvažováno, jak dlouhou dobu trvá, než je dosaženo podobných špičkových minim. Ze zvolených minim jsou vyneseny oranžové, popřípadě zelené šipky. Oranžové šipky směřující k minimu, které odpovídá hodnotě původní. Délka šipky vypovídá, jak dlouho dosažené takového minima trvalo.

Zajímavé je, že v době od roku 1891 až do 1915 existovala jakási neviditelná minimální hranice, pod kterou Case-Shillerův cenový index nespadl a čtyřikrát se jí dotkl. Následovalo nové dno dosažené v roce 1921. Ve dvacetiletém období mezi lety 1922 a 1942 opět existovala jakási neviditelná minimální hranice, pod kterou index již nespadl a dvakrát se k ní těsně přiblížil. V roce 1950 opět vznikla nová neviditelná hranice, pod která se minima nedostala. Tato hranice vydržela 35 let. V roce 1997 se cenový index k této hranici přiblížil naposledy.

Obr. 3: Dna trhu a doby po kterých bylo dosaženo stejného dna ohodnocení amerických rezidenčních nemovitostí (měřeno Case-Shillerovým indexem)


Závěrečné shrnutí

Ve světě dnes splaskává mnoho realitních bublin. Asi nejenom ve Spojených státech i Velké Británii jsou dnes diskutovány signály o opětovném růstu cen. Proti takovým signálům a možnému obrácení trendu ovšem hovoří ekonomická situace, fundamenty nabídky a poptávky, případně i úvahy v souvislostech, probírané v tomto příspěvku.

Dnešní doba hospodářského poklesu má dopady i na vývoj poptávky na realitních trzích, klesající cenovou tendenci a medvědí náladu. Po růstu následovaly propady. Historie také ukazuje, že doby cenových růstů jsou obvykle podobně dlouhé, jako doby následných propadů. Jdou-li ceny pět let nahoru, lze předpokládat, že půjdou pět let dolů. Zajímavé je, že i v době odpoutání měny od reálného krytí v podobě zlata přetrvala tendence k tomu, aby hodnoty nemovitostí v dlouhém časovém nepřekračovaly jistou neviditelnou hranici jak v oblasti maxim, tak v oblasti minim.

Historie poskytuje vodítka pro to, jak by to mohlo v budoucnosti vypadat. Je ale zapotřebí mít na paměti, že mnoho faktorů se může v čase měnit a leccos může být jinak. Ve Spojených státech by si asi nikdo před rokem 2000 nemyslel, že by se mohla nafouknout obrovská, historicky nevídaná bublina. A tak byl americký historický vrchol nemovitostního indexu z roku 1894 překonán.

Nečekaná a v posledních sto letech nevídaná státní manipulace a souběh okolností dokázal vyvolat několik let cenového růstu a následnou hypoteční krizi. Největšího cenového vrcholu dosáhl americký realitní trh v roce 2006. Mohlo by to být další maximum, které nebude překonáno dalších sto let, jako tomu bylo v případě vrcholu v roce 1894? Nebo se najdou finanční a jiné inovace, které by to změnily?

Anketa

Ceny realit: Jsou vyzpytatelné? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Monika Hrušová | 30.09.2016 00:00 Sousedské boje: Kokrhajícího kohouta zákonem neumlčíte

Sousedy si většinou člověk nevybere. Navíc problémoví nájemníci se mohou v bytech kolem vás střídat jak na běžícím páse. Ať už vám vadí kouření, hluk nebo smrad z odpadků na chodbě, moc s tím nenaděláte. Ale jsou případy, kdy v sousedských sporech nejste úplně bezmocní. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 29.09.2016 00:00 Developeři straší růstem cen kvůli ekologii

Od roku 2020 se budou stavět pouze domy s nulovou spotřebou. Nové standardy by měly snížit energetickou náročnost budov a potažmo majitelům náklady na jejich provoz. Někteří developeři se ale ohání výpočty a varují před růstem cen energeticky úsporných bytů. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 29.09.2016 20:13

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

30.09.2016 12:59 Nejvyšší budova v Praze změnila majitele

Transakce v hodnotě 4,4 miliardy korun proběhla mezi původním vlastníkem společnosti PPF Real Estate Holding a ČS nemovitostním fondem, který budovu kupuje.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

29.09.2016 16:00 Nová pražská čtvrť na Praze 5

Poblíž pražského Smíchova by měla vyrůst nová zástavba. Developer hovoří o kapacitě až pro 12 tisíc lidí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.09.2016 14:45 Kupujete byt? Dejte pozor na zajíce v pytli

Vysoká poptávka po novostavbách, ale i nemovitostech po prvním majiteli zapříčiňuje, že dobře postavené nemovitosti jsou velmi obtížně sehnatelné. Realitním kancelářím zbývají již jen ležáky a noví majitelé si musejí dát větší pozor na skryté vady. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.09.2016 14:24 Robert Pelikán připravuje novelu insolvenčního zákona

Ministr spravedlnosti Robert Pelikán představil novelu insolvenčního zákona. Hlavním tématem je možnost oddlužení. Vyhlásit osobní bankrot by tak v budoucnu mohli i ti, kteří nemohou uhradit 30 procent svých dluhů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

21.09.2016 14:45 Hotel Tančící dům otevřel své dveře

Dvě patra Tančícího domu v Praze na Rašínově nábřeží se přeměnila na čtyřhvězdičkový hotel. Většina pokojů hotelu má výhled na Pražský hrad. Investorem luxusního ubytování je bývalý fotbalista Vladimír Šmicer. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (246)
 
Spíše ano. (42)
 
Spíše ne. (42)
 
Rozhodně ne. (42)
 Celkem hlasovalo 372 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »