Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Ceny realit: Jsou vyzpytatelné?

Autor: Radovan Novotný | 09.03.2010 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 0 komentářů
Ceny realit: Jsou vyzpytatelné?

Ceny nemovitostí v průběhu času kolísají. Doby spíše rostoucích cen a tzv. býčích trhů jsou střídány obdobími, kdy ceny mají tendenci klesat a na trzích převládá medvědí nálada. Jak poznat, zda ceny nemovitostí porostou, nebo budou padat?

Ve Velké Británii začala nemovitostní bublina splaskávat a ještě před čtyřmi měsíci se zdálo, že realitní trhy budou nadále zažívat období propadů a býčí nálady. Nečekaně tam média ale hovoří o zastavení propadů cen a signálech cenového růstu. Někdo tvrdí, že pozitivní signály jsou důsledkem zásahů vlády a úřadu tamější centrální banky, jiný prognózuje další propady po odeznění vládních a měnových balíčků. Budou ceny růst nebo padat?

Různá období: Období růstu střídaná obdobími propadů

Kolísání cen nemovitostí ve Spojených státech v dlouhém období uplynulých 120 let zachycuje Obrázek 1. Odhad americký index bytových domů sestavil Robert Shiller a Karl Case pro zmapování dlouhodobého vývoje cen rezidenčního bydlení. Snahou bylo vystopovat hodnotu bydlení jako investice v čase a vyloučit inflační efekty. Index se opírá o prodejní ceny stávajících standardních domů, nikoliv nové výstavby.

Obr. 1: Case-Shillerův index rezidenčního bydlení ve Spojených státech za posledních 120 let



Rok 1890 je pro srovnání výchozí základnou (1890 = 100). Hodnota domu, která by byla v roce 1890 v dnešních dolarech ohodnocena na 100 tis. dolarů, se v čase měnila. V roce 1900 mohl být rovnocenný standardní dům prodán za nějakých 70 tis. dnešních dolarů (hodnota indexu v tomto roce je 70), v roce 2000 pak za nějakých 120 tis. dolarů (odpovídající hodnota indexu 120). 

Na obrázku je Case-Shillerův cenový index doplněn poukázáním na něčím významná období. Při pohledu na takový graf je možné klást si různé otázky a domněnky, třeba právě o tom, které události cenovou hladinu a náladu na trzích v té které době ovlivnily.

Kupříkladu v době druhé světové války se hospodářství Spojených států díky zbrojení a vysoké poptávce z válkou sužované Evropy začalo přehřívat, což se odrazilo i na boomu na realitním trhu. Podobně lze s vyslovováním podobné hypotézy, v jejich vyvracení či potvrzování pokračovat. Nutno poznamenat, že hlubší vědecký pohled by žádal více studovat konstrukci indexu a zdroj dat, tj. nespoléhat jen na autoritu Shillera a Case.

Okamžiky, kdy bylo dosaženo vrcholů

Pohledem na graf zaznamenáme některé špičkové vrcholy, kdy Case-Shillerův index dosáhl maximálních hodnot. V Obrázku 2 jsou modrou barvou vyneseny šipky, které se některými z těchto vrchů zabývají. Modré šipky vždy směřující od místa, kde cena dosáhla vrcholu k následujícímu vrcholu, respektive okamžiku, kdy došlo k dalšímu růstu.

Vrchol z roku 1894 nebyl překonán po následujících 105 let. Po 85 letech se v roce 1979, v době boomu sedmdesátých let, hodnota indexu k tomuto vrcholu značně přiblížila, pak následoval propad. Vrcholových hodnot z roku 1894 bylo dosaženo po 95 letech, v roce 1989.

Jako by byl vrchol z roku 1894 pro následující století jakousi neviditelnou hranicí, které se Case-Shillerův index dvakrát dotknul a po roce 2000 ji překonal. Toto překonání způsobily nové měnové a fiskální experimenty amerických autorit pro oživení úvěrového trhu a zažehnání problémů z jiných splasknutých bublin. Problémy byly sice odloženy, ale později vyvrcholily v hypoteční krizi.

Obr. 2: Zřejmé vrcholy a dlouhé doby potřebné pro opětovné dosažení podobně vysokých hodnot v průběhu ohodnocení amerických rezidenčních nemovitostí (měřeno Case-Shillerovým indexem)


Okamžiky, kdy bylo dosahováno dna

V posledním, v pořadí třetím obrázku je zvažováno, jak dlouhou dobu trvá, než je dosaženo podobných špičkových minim. Ze zvolených minim jsou vyneseny oranžové, popřípadě zelené šipky. Oranžové šipky směřující k minimu, které odpovídá hodnotě původní. Délka šipky vypovídá, jak dlouho dosažené takového minima trvalo.

Zajímavé je, že v době od roku 1891 až do 1915 existovala jakási neviditelná minimální hranice, pod kterou Case-Shillerův cenový index nespadl a čtyřikrát se jí dotkl. Následovalo nové dno dosažené v roce 1921. Ve dvacetiletém období mezi lety 1922 a 1942 opět existovala jakási neviditelná minimální hranice, pod kterou index již nespadl a dvakrát se k ní těsně přiblížil. V roce 1950 opět vznikla nová neviditelná hranice, pod která se minima nedostala. Tato hranice vydržela 35 let. V roce 1997 se cenový index k této hranici přiblížil naposledy.

Obr. 3: Dna trhu a doby po kterých bylo dosaženo stejného dna ohodnocení amerických rezidenčních nemovitostí (měřeno Case-Shillerovým indexem)


Závěrečné shrnutí

Ve světě dnes splaskává mnoho realitních bublin. Asi nejenom ve Spojených státech i Velké Británii jsou dnes diskutovány signály o opětovném růstu cen. Proti takovým signálům a možnému obrácení trendu ovšem hovoří ekonomická situace, fundamenty nabídky a poptávky, případně i úvahy v souvislostech, probírané v tomto příspěvku.

Dnešní doba hospodářského poklesu má dopady i na vývoj poptávky na realitních trzích, klesající cenovou tendenci a medvědí náladu. Po růstu následovaly propady. Historie také ukazuje, že doby cenových růstů jsou obvykle podobně dlouhé, jako doby následných propadů. Jdou-li ceny pět let nahoru, lze předpokládat, že půjdou pět let dolů. Zajímavé je, že i v době odpoutání měny od reálného krytí v podobě zlata přetrvala tendence k tomu, aby hodnoty nemovitostí v dlouhém časovém nepřekračovaly jistou neviditelnou hranici jak v oblasti maxim, tak v oblasti minim.

Historie poskytuje vodítka pro to, jak by to mohlo v budoucnosti vypadat. Je ale zapotřebí mít na paměti, že mnoho faktorů se může v čase měnit a leccos může být jinak. Ve Spojených státech by si asi nikdo před rokem 2000 nemyslel, že by se mohla nafouknout obrovská, historicky nevídaná bublina. A tak byl americký historický vrchol nemovitostního indexu z roku 1894 překonán.

Nečekaná a v posledních sto letech nevídaná státní manipulace a souběh okolností dokázal vyvolat několik let cenového růstu a následnou hypoteční krizi. Největšího cenového vrcholu dosáhl americký realitní trh v roce 2006. Mohlo by to být další maximum, které nebude překonáno dalších sto let, jako tomu bylo v případě vrcholu v roce 1894? Nebo se najdou finanční a jiné inovace, které by to změnily?

Anketa

Ceny realit: Jsou vyzpytatelné? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 28.07.2016 00:00 Odjíždíte na dlouhodobou dovolenou? Musíte to říci pronajímateli

Nový občanský zákoník vymezuje některé oznamovací povinnosti nájemce ve vztahu k jeho dlouhodobé nepřítomnosti v bytě. Jaké jsou tyto povinnosti a jaké zákonné sankce plynou nájemci z jejich porušení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

28.07.2016 13:45 Chcete stavět? Počkejte si do příštího roku

Vláda chystá změnu stavebního zákona, která by měla zjednodušit život nejen lidem, kteří si chtějí postavit rodinný dům, ale i stavebním úřadům. Ty jsou nyní žádostmi o stavební povolení doslova přehlceny. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

27.07.2016 12:18 Nový památkový zákon zkomplikuje život developerů

Nový zákon o ochraně památkového fondu by měl nahradit třicet let starý zákon od ledna 2018. Památkáři návrh na nová pravidla péče o památkově chráněné stavby vítají, developerům zásadním způsobem ovlivní práci.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.07.2016 11:22 Ekospol doplatil na taktiku prodeje bytů

Bez územního povolení nikdo nepostaví ani chatku. Taktika prodeje bytů bez tohoto klíčového povolení se nevyplatila developerovi EKOSPOL. Rezidenční projekty výstavby nabírají značné zpoždění a klienti začínají odstupovat od rezervačních smluv. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.07.2016 12:14 Soud zrušil stanovy bytového družstva, neodhlasovali je všichni členové

Zákon o obchodních korporacích vyžaduje souhlas všech členů bytového družstva, praxe je ale často jiná. Městský soud v Praze poprvé zrušil stanovy bytového družstva, protože je neodhlasovali všichni členové.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.07.2016 12:37 Česká spořitelna má zálusk na nejvyšší mrakodrap v Praze

REICO investiční společnost České spořitelny chce od skupiny PPF Petra Kellnera koupit nejvyšší pražský mrakodrap City Tower. Transakci by měl do měsíce schválit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1252)
 
Ne. (1507)
 
Nevím. (55)
 Celkem hlasovalo 2814 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »