Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Ceny realit: Jsou vyzpytatelné?

Autor: Radovan Novotný | 09.03.2010 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 0 komentářů
Ceny realit: Jsou vyzpytatelné?

Ceny nemovitostí v průběhu času kolísají. Doby spíše rostoucích cen a tzv. býčích trhů jsou střídány obdobími, kdy ceny mají tendenci klesat a na trzích převládá medvědí nálada. Jak poznat, zda ceny nemovitostí porostou, nebo budou padat?

Ve Velké Británii začala nemovitostní bublina splaskávat a ještě před čtyřmi měsíci se zdálo, že realitní trhy budou nadále zažívat období propadů a býčí nálady. Nečekaně tam média ale hovoří o zastavení propadů cen a signálech cenového růstu. Někdo tvrdí, že pozitivní signály jsou důsledkem zásahů vlády a úřadu tamější centrální banky, jiný prognózuje další propady po odeznění vládních a měnových balíčků. Budou ceny růst nebo padat?

Různá období: Období růstu střídaná obdobími propadů

Kolísání cen nemovitostí ve Spojených státech v dlouhém období uplynulých 120 let zachycuje Obrázek 1. Odhad americký index bytových domů sestavil Robert Shiller a Karl Case pro zmapování dlouhodobého vývoje cen rezidenčního bydlení. Snahou bylo vystopovat hodnotu bydlení jako investice v čase a vyloučit inflační efekty. Index se opírá o prodejní ceny stávajících standardních domů, nikoliv nové výstavby.

Obr. 1: Case-Shillerův index rezidenčního bydlení ve Spojených státech za posledních 120 let



Rok 1890 je pro srovnání výchozí základnou (1890 = 100). Hodnota domu, která by byla v roce 1890 v dnešních dolarech ohodnocena na 100 tis. dolarů, se v čase měnila. V roce 1900 mohl být rovnocenný standardní dům prodán za nějakých 70 tis. dnešních dolarů (hodnota indexu v tomto roce je 70), v roce 2000 pak za nějakých 120 tis. dolarů (odpovídající hodnota indexu 120). 

Na obrázku je Case-Shillerův cenový index doplněn poukázáním na něčím významná období. Při pohledu na takový graf je možné klást si různé otázky a domněnky, třeba právě o tom, které události cenovou hladinu a náladu na trzích v té které době ovlivnily.

Kupříkladu v době druhé světové války se hospodářství Spojených států díky zbrojení a vysoké poptávce z válkou sužované Evropy začalo přehřívat, což se odrazilo i na boomu na realitním trhu. Podobně lze s vyslovováním podobné hypotézy, v jejich vyvracení či potvrzování pokračovat. Nutno poznamenat, že hlubší vědecký pohled by žádal více studovat konstrukci indexu a zdroj dat, tj. nespoléhat jen na autoritu Shillera a Case.

Okamžiky, kdy bylo dosaženo vrcholů

Pohledem na graf zaznamenáme některé špičkové vrcholy, kdy Case-Shillerův index dosáhl maximálních hodnot. V Obrázku 2 jsou modrou barvou vyneseny šipky, které se některými z těchto vrchů zabývají. Modré šipky vždy směřující od místa, kde cena dosáhla vrcholu k následujícímu vrcholu, respektive okamžiku, kdy došlo k dalšímu růstu.

Vrchol z roku 1894 nebyl překonán po následujících 105 let. Po 85 letech se v roce 1979, v době boomu sedmdesátých let, hodnota indexu k tomuto vrcholu značně přiblížila, pak následoval propad. Vrcholových hodnot z roku 1894 bylo dosaženo po 95 letech, v roce 1989.

Jako by byl vrchol z roku 1894 pro následující století jakousi neviditelnou hranicí, které se Case-Shillerův index dvakrát dotknul a po roce 2000 ji překonal. Toto překonání způsobily nové měnové a fiskální experimenty amerických autorit pro oživení úvěrového trhu a zažehnání problémů z jiných splasknutých bublin. Problémy byly sice odloženy, ale později vyvrcholily v hypoteční krizi.

Obr. 2: Zřejmé vrcholy a dlouhé doby potřebné pro opětovné dosažení podobně vysokých hodnot v průběhu ohodnocení amerických rezidenčních nemovitostí (měřeno Case-Shillerovým indexem)


Okamžiky, kdy bylo dosahováno dna

V posledním, v pořadí třetím obrázku je zvažováno, jak dlouhou dobu trvá, než je dosaženo podobných špičkových minim. Ze zvolených minim jsou vyneseny oranžové, popřípadě zelené šipky. Oranžové šipky směřující k minimu, které odpovídá hodnotě původní. Délka šipky vypovídá, jak dlouho dosažené takového minima trvalo.

Zajímavé je, že v době od roku 1891 až do 1915 existovala jakási neviditelná minimální hranice, pod kterou Case-Shillerův cenový index nespadl a čtyřikrát se jí dotkl. Následovalo nové dno dosažené v roce 1921. Ve dvacetiletém období mezi lety 1922 a 1942 opět existovala jakási neviditelná minimální hranice, pod kterou index již nespadl a dvakrát se k ní těsně přiblížil. V roce 1950 opět vznikla nová neviditelná hranice, pod která se minima nedostala. Tato hranice vydržela 35 let. V roce 1997 se cenový index k této hranici přiblížil naposledy.

Obr. 3: Dna trhu a doby po kterých bylo dosaženo stejného dna ohodnocení amerických rezidenčních nemovitostí (měřeno Case-Shillerovým indexem)


Závěrečné shrnutí

Ve světě dnes splaskává mnoho realitních bublin. Asi nejenom ve Spojených státech i Velké Británii jsou dnes diskutovány signály o opětovném růstu cen. Proti takovým signálům a možnému obrácení trendu ovšem hovoří ekonomická situace, fundamenty nabídky a poptávky, případně i úvahy v souvislostech, probírané v tomto příspěvku.

Dnešní doba hospodářského poklesu má dopady i na vývoj poptávky na realitních trzích, klesající cenovou tendenci a medvědí náladu. Po růstu následovaly propady. Historie také ukazuje, že doby cenových růstů jsou obvykle podobně dlouhé, jako doby následných propadů. Jdou-li ceny pět let nahoru, lze předpokládat, že půjdou pět let dolů. Zajímavé je, že i v době odpoutání měny od reálného krytí v podobě zlata přetrvala tendence k tomu, aby hodnoty nemovitostí v dlouhém časovém nepřekračovaly jistou neviditelnou hranici jak v oblasti maxim, tak v oblasti minim.

Historie poskytuje vodítka pro to, jak by to mohlo v budoucnosti vypadat. Je ale zapotřebí mít na paměti, že mnoho faktorů se může v čase měnit a leccos může být jinak. Ve Spojených státech by si asi nikdo před rokem 2000 nemyslel, že by se mohla nafouknout obrovská, historicky nevídaná bublina. A tak byl americký historický vrchol nemovitostního indexu z roku 1894 překonán.

Nečekaná a v posledních sto letech nevídaná státní manipulace a souběh okolností dokázal vyvolat několik let cenového růstu a následnou hypoteční krizi. Největšího cenového vrcholu dosáhl americký realitní trh v roce 2006. Mohlo by to být další maximum, které nebude překonáno dalších sto let, jako tomu bylo v případě vrcholu v roce 1894? Nebo se najdou finanční a jiné inovace, které by to změnily?

Anketa

Ceny realit: Jsou vyzpytatelné? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Petr Zámečník | 23.05.2016 00:00 Ceny bytů rostou… je konec krize, nebo začíná další?

Realizované ceny bytů rostou. Podporují je nízké sazby hypotečních úvěrů, oživující ekonomika… i strach z dalšího růstu cen. Blíží se další realitní bublina? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.05.2016 00:00 Platba daně z nemovitosti se blíží. Daňové složenky se vrací

Zbývají necelé dva týdny na zaplacení daně z nemovitých věcí. Nejpozději do 31. května musí být platba daně připsána na účtu příslušného finančního úřadu. Řada poplatníků již složenku na uhrazení daně z nemovitosti našla v poštovní schránce, jiní zatím ještě čekají. Kdy nejpozději se složenky dočkáte? Jakým způsobem lze letos daně platit? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

redakce | 17.05.2016 00:00 Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

Z titulních stran novin a časopisů v posledních měsících se může zdát, že kdo již nemá vlastní bydlení, jen těžko ještě nějaké sežene. Informace o dramatickém převisu poptávky po bytech a domech nad jejich nabídkou jsou ale podle ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka účelově vyvolávanou panikou vedoucí ke zvyšování cen na trhu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.05.2016 10:01 Převod pozemku by mohl být opět osvobozen od DPH

Novelu zákona o osvobození platby DPH z převodu pozemku chtějí senátoři vrátit do původní podoby z loňského roka. Návrh již podpořila v prvním kole i Horní komora. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.05.2016 15:19 Dohoďte nemovitost k prodeji a získejte desetitisícovou provizi

Zásoby volných nemovitostí se tenčí. Ve snaze rozšířit své portfolio začaly některé realitní kanceláře nabízet odměny za tipy na nemovitosti k prodeji. Lidem vyplácejí část své provize i v řádech desítek tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.05.2016 11:33 Výstavbu v Praze střídají opravy a demolice

Pozemků vhodných k výstavbě v Praze ubývá. Developeři tak stále častěji řeší výstavbu nových bytů rekonstrukcemi a přístavbami starších objektů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

13.05.2016 10:18 Největší rezidenční developeři válčí mezi sebou o post jedničky na trhu

Dlouholetý spor mezi majitelem společnosti Centra Group Dušanem Kunovským a majitelem společnosti Ekospol Evženem Korecem se dostal již i k soudnímu řízení. Podle Kunovského by se neměl Ekospol nazývat „lídrem bytové výstavby v Česku“. Soud však tuto stížnost tento týden zamítl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

12.05.2016 11:00 Města se brání lukrativnímu byznysu s chudobou. Prázdné domy raději srovnávají se zemí

Města nechtějí ghetta pro sociálně slabé. Prázdné městské domy raději bourají, než by je prodali spekulantů, kteří by do nich mohli nastěhovat sociálně slabé. Radikální řešení již zvolilo město Vimperk na jihu Čech a na severu Krupka u Teplic. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (786)
 
Ne. (1308)
 
Nevím. (29)
 Celkem hlasovalo 2123 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 16.05.2016 00:00 Boj developerů o pozici lídra neskončil

Developeři se přou o pozici lídra developerského trhu. Spor společnosti Ekospol a Central Group se dostal i k soudu, který rozhodl, že Ekospol patří stabilně k lídrům českého developerského trhu. Central Group se ale nehodlá vzdát bez boje a chce stavění „vzdušných zámků“ Ekospolu zastavit. Proč je pro developery pozice lídra tak důležitá? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

redakce | 17.05.2016 00:00 Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

Z titulních stran novin a časopisů v posledních měsících se může zdát, že kdo již nemá vlastní bydlení, jen těžko ještě nějaké sežene. Informace o dramatickém převisu poptávky po bytech a domech nad jejich nabídkou jsou ale podle ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka účelově vyvolávanou panikou vedoucí ke zvyšování cen na trhu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.05.2016 00:00 Dřevěné domy jsou v kurzu. Proč?

Nové rodinné domy přibývají jen velmi pozvolna. Pozornost a své místo na slunci si ovšem mezi rodinnými domy postupně získávají dřevostavby. Jejich podíl se v loňském roce zvýšil na více než 13 procent. Proč dávají lidé stále častěji přednost dřevostavbám? Jsou dřevostavby stejně kvalitní jako klasické zděné stavby? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 12.05.2016 00:00 Poznáte nepoctivé realitní makléře?

Český realitní trh se jen hemží realitními zprostředkovateli. Na obyvatele jich má dokonce nejvíce z celé Evropské unie. Dlouhá léta chybějící regulace otevřela dveře i nesolidním realitním makléřům. Jak je rozeznat od těch poctivých? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »