Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Ceny realit: Jsou vyzpytatelné?

Autor: Radovan Novotný | 09.03.2010 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 0 komentářů
Ceny realit: Jsou vyzpytatelné?

Ceny nemovitostí v průběhu času kolísají. Doby spíše rostoucích cen a tzv. býčích trhů jsou střídány obdobími, kdy ceny mají tendenci klesat a na trzích převládá medvědí nálada. Jak poznat, zda ceny nemovitostí porostou, nebo budou padat?

Ve Velké Británii začala nemovitostní bublina splaskávat a ještě před čtyřmi měsíci se zdálo, že realitní trhy budou nadále zažívat období propadů a býčí nálady. Nečekaně tam média ale hovoří o zastavení propadů cen a signálech cenového růstu. Někdo tvrdí, že pozitivní signály jsou důsledkem zásahů vlády a úřadu tamější centrální banky, jiný prognózuje další propady po odeznění vládních a měnových balíčků. Budou ceny růst nebo padat?

Různá období: Období růstu střídaná obdobími propadů

Kolísání cen nemovitostí ve Spojených státech v dlouhém období uplynulých 120 let zachycuje Obrázek 1. Odhad americký index bytových domů sestavil Robert Shiller a Karl Case pro zmapování dlouhodobého vývoje cen rezidenčního bydlení. Snahou bylo vystopovat hodnotu bydlení jako investice v čase a vyloučit inflační efekty. Index se opírá o prodejní ceny stávajících standardních domů, nikoliv nové výstavby.

Obr. 1: Case-Shillerův index rezidenčního bydlení ve Spojených státech za posledních 120 let



Rok 1890 je pro srovnání výchozí základnou (1890 = 100). Hodnota domu, která by byla v roce 1890 v dnešních dolarech ohodnocena na 100 tis. dolarů, se v čase měnila. V roce 1900 mohl být rovnocenný standardní dům prodán za nějakých 70 tis. dnešních dolarů (hodnota indexu v tomto roce je 70), v roce 2000 pak za nějakých 120 tis. dolarů (odpovídající hodnota indexu 120). 

Na obrázku je Case-Shillerův cenový index doplněn poukázáním na něčím významná období. Při pohledu na takový graf je možné klást si různé otázky a domněnky, třeba právě o tom, které události cenovou hladinu a náladu na trzích v té které době ovlivnily.

Kupříkladu v době druhé světové války se hospodářství Spojených států díky zbrojení a vysoké poptávce z válkou sužované Evropy začalo přehřívat, což se odrazilo i na boomu na realitním trhu. Podobně lze s vyslovováním podobné hypotézy, v jejich vyvracení či potvrzování pokračovat. Nutno poznamenat, že hlubší vědecký pohled by žádal více studovat konstrukci indexu a zdroj dat, tj. nespoléhat jen na autoritu Shillera a Case.

Okamžiky, kdy bylo dosaženo vrcholů

Pohledem na graf zaznamenáme některé špičkové vrcholy, kdy Case-Shillerův index dosáhl maximálních hodnot. V Obrázku 2 jsou modrou barvou vyneseny šipky, které se některými z těchto vrchů zabývají. Modré šipky vždy směřující od místa, kde cena dosáhla vrcholu k následujícímu vrcholu, respektive okamžiku, kdy došlo k dalšímu růstu.

Vrchol z roku 1894 nebyl překonán po následujících 105 let. Po 85 letech se v roce 1979, v době boomu sedmdesátých let, hodnota indexu k tomuto vrcholu značně přiblížila, pak následoval propad. Vrcholových hodnot z roku 1894 bylo dosaženo po 95 letech, v roce 1989.

Jako by byl vrchol z roku 1894 pro následující století jakousi neviditelnou hranicí, které se Case-Shillerův index dvakrát dotknul a po roce 2000 ji překonal. Toto překonání způsobily nové měnové a fiskální experimenty amerických autorit pro oživení úvěrového trhu a zažehnání problémů z jiných splasknutých bublin. Problémy byly sice odloženy, ale později vyvrcholily v hypoteční krizi.

Obr. 2: Zřejmé vrcholy a dlouhé doby potřebné pro opětovné dosažení podobně vysokých hodnot v průběhu ohodnocení amerických rezidenčních nemovitostí (měřeno Case-Shillerovým indexem)


Okamžiky, kdy bylo dosahováno dna

V posledním, v pořadí třetím obrázku je zvažováno, jak dlouhou dobu trvá, než je dosaženo podobných špičkových minim. Ze zvolených minim jsou vyneseny oranžové, popřípadě zelené šipky. Oranžové šipky směřující k minimu, které odpovídá hodnotě původní. Délka šipky vypovídá, jak dlouho dosažené takového minima trvalo.

Zajímavé je, že v době od roku 1891 až do 1915 existovala jakási neviditelná minimální hranice, pod kterou Case-Shillerův cenový index nespadl a čtyřikrát se jí dotkl. Následovalo nové dno dosažené v roce 1921. Ve dvacetiletém období mezi lety 1922 a 1942 opět existovala jakási neviditelná minimální hranice, pod kterou index již nespadl a dvakrát se k ní těsně přiblížil. V roce 1950 opět vznikla nová neviditelná hranice, pod která se minima nedostala. Tato hranice vydržela 35 let. V roce 1997 se cenový index k této hranici přiblížil naposledy.

Obr. 3: Dna trhu a doby po kterých bylo dosaženo stejného dna ohodnocení amerických rezidenčních nemovitostí (měřeno Case-Shillerovým indexem)


Závěrečné shrnutí

Ve světě dnes splaskává mnoho realitních bublin. Asi nejenom ve Spojených státech i Velké Británii jsou dnes diskutovány signály o opětovném růstu cen. Proti takovým signálům a možnému obrácení trendu ovšem hovoří ekonomická situace, fundamenty nabídky a poptávky, případně i úvahy v souvislostech, probírané v tomto příspěvku.

Dnešní doba hospodářského poklesu má dopady i na vývoj poptávky na realitních trzích, klesající cenovou tendenci a medvědí náladu. Po růstu následovaly propady. Historie také ukazuje, že doby cenových růstů jsou obvykle podobně dlouhé, jako doby následných propadů. Jdou-li ceny pět let nahoru, lze předpokládat, že půjdou pět let dolů. Zajímavé je, že i v době odpoutání měny od reálného krytí v podobě zlata přetrvala tendence k tomu, aby hodnoty nemovitostí v dlouhém časovém nepřekračovaly jistou neviditelnou hranici jak v oblasti maxim, tak v oblasti minim.

Historie poskytuje vodítka pro to, jak by to mohlo v budoucnosti vypadat. Je ale zapotřebí mít na paměti, že mnoho faktorů se může v čase měnit a leccos může být jinak. Ve Spojených státech by si asi nikdo před rokem 2000 nemyslel, že by se mohla nafouknout obrovská, historicky nevídaná bublina. A tak byl americký historický vrchol nemovitostního indexu z roku 1894 překonán.

Nečekaná a v posledních sto letech nevídaná státní manipulace a souběh okolností dokázal vyvolat několik let cenového růstu a následnou hypoteční krizi. Největšího cenového vrcholu dosáhl americký realitní trh v roce 2006. Mohlo by to být další maximum, které nebude překonáno dalších sto let, jako tomu bylo v případě vrcholu v roce 1894? Nebo se najdou finanční a jiné inovace, které by to změnily?

Anketa

Ceny realit: Jsou vyzpytatelné? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 05.08.2016 00:00 Mladým se plní sny o bydlení

Vlastní bydlení si pořizují stále mladší lidé. Věková hranice se za poslední rok posunula dokonce pod hranici 40 let. Mladým pomáhají plnit sny především velmi příznivé podmínky na hypotečním trhu. Nechtějí ale bydlet stejně jako jejich rodiče. Co je pro mladé při výběru bytu nejdůležitější?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.08.2016 13:22 Rezervujete dovolenou kartou? Ubytování přes booking.com není bezpečné

Pravděpodobné problémy se zabezpečením plateb skrz portál booking.com tíží nejen klienty, ale i samotné banky. Téměř čtvrt milionu Čechů ročne hledá přes tento portál ubytování. Nemálo z nich poté zjistí, že jim někdo vybral účet. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.08.2016 14:08 Stavba rodinných domů se od roku 2020 prodraží

Rok 2020 přinese změny ve výstavbě rodinných domů. Budou se stavět již jen domy s „téměř nulovou spotřebou energie“. Přísnější normy energetické náročnosti musí od letošního roku dodržovat již veřejné budovy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

10.08.2016 15:42 Developeři závádí pořadníky na nové byt

Poptávka především po menších nových bytech převyšuje nabídku. Developeři proto zavádějí na byty pořadníky. Byty, které nabízejí o letošních prázdninách, budou k nastěhování až v letech 2018 či 2019, zájemcům to ale nevadí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (78)
 
Spíše ano. (15)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (20)
 Celkem hlasovalo 143 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »