Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Chci bydlet: Mám koupit, nebo pronajmout?

Autor: Radovan Novotný | 03.11.2010 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 2 komentáře
Chci bydlet: Mám koupit, nebo pronajmout?

Říká se, že z finančního pohledu je obvykle lepší koupit nemovitost, než si ji pronajmout. Nemusí tomu tak být vždy. Rozhodování, zda bydlet ve vlastním nebo v nájmu, je doprovázeno mnoha různými faktory. Co je lepší?

Jít do nájmu pro vás může být, v porovnáním s pořízením bydlení vlastního, lepší třeba v situacích, kdy:

  • se stěhujete do neznámé oblasti,
  • potřebujete se přestěhovat velmi rychle,
  • plánujete, že se budete v následujících pěti letech stěhovat,
  • se nechcete zatěžovat se starostmi, jako je údržba nebo opravy, případně vyjednávání se členy Společenství vlastníků jednotek,
  • si nejste jisti se svými budoucími plány.

Pronájem nemovitosti má své výhody

Pronájem nemovitosti má své výhody: je to pružné, rychlé a pohodlné. Po uplynutí nájemní, popřípadě výpovědní doby se můžete bez dalších závazků podle aktuální potřeby přestěhovat jinam. Můžete jít do bytu většího nebo menšího, můžete se přesunout z jednoho města do města jiného, přesně podle toho, kde zrovna získáte práci, nebo podle toho, jak se vaše rodina rozrůstá nebo zmenšuje.

Jsou-li vaše budoucí plány nejisté, může se ukázat, že je pro vás pronájem mnohem lepší. Budoucnost je nejistá, nejistý je počet dětí nebo i pracovní příležitosti v místě, kde se byt nachází. Bydlení v pronájmu zajišťuje pružnost a mobilitu potřebnou pro hledání a využití těch nejlepších pracovních příležitostí. Kdo bydlí v nájmu, může se pružně a rychle přestěhovat za prací.

Získání nájemního bydlení je obvykle rychlé, zatímco nákup nemovitosti zabere dobu delší, od tří do pěti měsíců. V případě, když se stěhováním spěcháte, pronájem může být lepším řešením, než uspěchané pořízení bydlení vlastního. Do pronajaté nemovitosti je možné se přestěhovat mnohdy i během několika dnů po jejím vyhledání a uzavření nájemní smlouvy.

Výhodou pronájmu je rovněž možnost rychlého odstěhování se do jiného bezproblémového bydlení v případě, kdy se vyskytnou nečekané problémy. Do bytu nad vámi se může nastěhovat rozsáhlá rodina „nepřizpůsobivých“ a vy s jejich dupáním a hlukem bohužel nic nenaděláte. Jste-li nájemník, celkem jednoduše se můžete rychle a pružně s minimálními náklady přestěhovat jinam. Jako vlastníky takového bytu vám nezbývá než problémy trpět, nebo za cenu ztrát byt prodat, pokud možno rychle, dokud se do domu nenastěhuje nepřizpůsobivých rodin více.

Byt určený k pronájmu musí nést přiměřené výnosy

Podnikatel nebo investor, který nabízí byt k pronájmu, usiluje o dosažení odpovídajícího výnosu. Vlastník bytu v hodnotě jednoho milionu, uvažující jako moudrý investor, bude chtít dosáhnout výnosu většího, než by dostal bezpracným uložením svého kapitálu na úrok.

Protože s pronajímáním souvisí starosti, nutnost správy souvisejících záležitostí a rizika, lze předpokládat, že investor do bytu za účelem pronájmu bude požadovat výnos z nájemného takový, aby se to vyplatilo.

Hrubý výnos z nájmu musí pokrýt náklady na opravy, údržbu i náklady na správu. Aby to bylo výhodné, výnos musí být vyšší než náklady obětované příležitosti. Náklady obětované (ušlé) příležitosti jsou obvykle poměřovány možným ročním úrokovým výnosem z bezpečného úročeného vkladu.

Je-li třeba aktuálně možné dosáhnout nominálního úrokového výnosu 5% ročně, pak uložení milionu korun na úrok (třeba v podobě termínovaného vkladu) poskytne hrubý výnos 50 tisíc Kč. Pak by bylo nelogické, aby byl roční výnos z nájemného 50 tis. Kč, když existuje bezpracná alternativa v podobě investice do termínovaného vkladu.

Koupě vlastního bydlení má také své výhody

Ve vlastním máte náklady více pod kontrolou. S ohledem k výše uvedenému obvykle platí, že z dlouhodobého hlediska by bydlení ve vlastním mělo být méně nákladnější než pronájem. Pokud stav rodinného majetku neumožňuje koupi vlastního bydlení financovat vlastními zdroji, například díky prodeji zděděného majetku nebo dřívějším úsporám, je nutné pořízení vlastního bydlení financovat půjčkou.

Jakákoli půjčka s sebou nese náklady na financování, a pro každou půjčku je možné vyčíslit roční náklady na financování. Skutečné náklady úzce souvisí s úrokovou sazbou a náklady na pořízení a správu hypotéky. Pokud budou roční náklady na financování bytu činit 70 tisíc korun ročně, a odpovídající roční nájemné by činilo 100 tisíc korun ročně, pak by každý rok zbývalo 30 tisíc korun, které by mohly být použity na opravu, údržbu a splátku půjčeného kapitálu.

Dalším zvažovaným nákladem by měly být náklady související s nákupem a opětovným prodejem nemovitosti. Náklady související s pořízením nemovitosti mohou činit okolo 6 % tržní hodnoty nemovitosti, což není zanedbatelná částka. Pokud zvažujete zůstat v dané lokalitě méně než pět let, a následně byste pořízenou nemovitost prodávali, bude pravděpodobně levnější bydlet v podnájmu, než si pořizovat bydlení vlastní.

Bydlení ve vlastním také umožňuje ovlivňovat, optimalizovat a minimalizovat náklady na provoz a údržbu. Mnoho relativně drobných údržbářských počinů nebo investice do jiných způsobů vytápění, ohřevu vody nebo vaření dokáže ušetřit mnoho provozních výdajů. Provádět podobné zásahy a úpravy v pronajatém bytě a investice je obvykle nemožné a komplikované. Nájemník tak musí trpět neúčinnost používaného ohřevu teplé vody, nebo ztráty způsobené únikem tepla netěsnými okny.

Kapitálový růst a nucené úspory

Na hypotéku pořízené vlastní bydlení, kdy je nemovitost koupena s rozvahou ve správný čas, může být dobrým počinem. Hypoteční splátky vytváří nucené úspory, a je to forma investování do majetku (kapitálu), jehož plody mohou pomáhat k přímému uspokojení potřeb rodiny. Nesmí ovšem jít o pořízení nemovitosti v době nemovitostní bubliny, kdy jsou ceny v nebeských výšinách, kdy mají ceny dlouhodobou tendenci padat. I zde platí pravidlo "levně koupit, draze prodat", tedy skutečnost, že ten kdo dobře koupí, dosáhne výdělku spíše než ten, kdo koupí špatně a v předražení.

Možnost kapitálového výnosu v podobě udržení hodnoty nemovitosti je pro mnoho "hypotečníků" tím hlavním motivem v rozhodnutí koupit vlastní nemovitost. Používaný argument říká, že pokud si na třicet let pronajmete nějakou nemovitost, nezůstane vám po uplynutí této doby nic. Pokud si naopak tuto nemovitost pořídíte na hypotéku, po splacení hypotéky nemovitost vlastníte. Jenže v reálném světě je všechno relativní a při rozhodování by měla být zodpovězena základní otázka: Jsem si skutečně absolutně jist, že chci koupit právě tuto nemovitost právě v tuto dobu?

Další faktory ovlivňující rozhodování

Samotné rozhodování mnohdy ovlivňují různé emoční a jiné faktory. Mnoho pronajímaných nemovitostí je nabízeno pouze na omezenou dobu, a s bydlením v pronájmu tak souvisí relativně časté stěhování. Jenže stěhování je nákladné nejenom z pohledu finančního a časového, se stěhováním souvisí s ním i stres, starosti a práce s balením a vybalováním.

Člověk se také nemusí v pronajatém bytě cítit úplně doma.Dekoraci a výmalbu pronajatého bytu také není obvykle možné měnit k obrazu svému, stejně jako případné vybavení pronajímaného bytu. Součástí vybavení může být nábytek, koberce i záclony, součástí bývá i lednice nebo pračka. Vybavení se může hodit, jenže s použitím tohoto vybavení souvisí potřeba neustálé opatrnosti související s použitím těchto zapůjčených věcí a náhradou případných škod na majetku pronajímatele.

Co je lepší – vlastní nebo pronajaté?

Když se vše zváží, obvykle je vhodnější bydlet ve vlastním, než v nájmu. Ovšem výjimka potvrzuje pravidlo a toto platí i zde. Existují možnosti koupit vlastní bydlení, které se vyskytnou jednou za život. Pokud někdo odmítne získat byt za „dotovanou“ cenu v privatizaci, udělá životní chybu. Kdo se nechá nalákat nákupní horečkou a koupí na cenovém vrcholu, udělá chybu, za kterou bude platit po mnoho budoucích let. Skutečný výnos se liší od nemovitosti k nemovitosti, a moudrý investor investici do svého bydlení bude vždy zvažovat.

Anketa

Jakému typu bydlení dáváte přednost?

Osobní vlastnictví. (399)
 
Družstevní vlastnictví. (30)
 
Nájemní bydlení. (85)
 
Jiné. (8)
 Celkem hlasovalo 522 čtenářů

Chci bydlet: Mám koupit, nebo pronajmout? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Odkazující články

Výpověď z nájmu bez udání důvodu? Ano! Petr Zámečník | 14.03.2012 00:00

Poslední přidané komentáře (celkem 2 komentáře)

Katka | 29.08.2014 13:44
nekonkrétní článek Stan | 04.11.2010 21:57

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 05.08.2016 00:00 Mladým se plní sny o bydlení

Vlastní bydlení si pořizují stále mladší lidé. Věková hranice se za poslední rok posunula dokonce pod hranici 40 let. Mladým pomáhají plnit sny především velmi příznivé podmínky na hypotečním trhu. Nechtějí ale bydlet stejně jako jejich rodiče. Co je pro mladé při výběru bytu nejdůležitější?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

24.08.2016 14:39 Ceny zemědělské půdy prudce rostou

Průměrná tržní cena zemědělské půdy vzrostla podle odborného serveru Farm.cz v loňském roce o téměř 166 tisíc korun za hektar. Meziročně se jedná o nárůst o 16,5 procenta. Důvodem je rostoucí zájem nezemědělských investorů a investičních fondů, který přiměl k nákupům i farmáře. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.08.2016 13:22 Rezervujete dovolenou kartou? Ubytování přes booking.com není bezpečné

Pravděpodobné problémy se zabezpečením plateb skrz portál booking.com tíží nejen klienty, ale i samotné banky. Téměř čtvrt milionu Čechů ročne hledá přes tento portál ubytování. Nemálo z nich poté zjistí, že jim někdo vybral účet. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.08.2016 14:08 Stavba rodinných domů se od roku 2020 prodraží

Rok 2020 přinese změny ve výstavbě rodinných domů. Budou se stavět již jen domy s „téměř nulovou spotřebou energie“. Přísnější normy energetické náročnosti musí od letošního roku dodržovat již veřejné budovy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (84)
 
Spíše ano. (16)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (20)
 Celkem hlasovalo 150 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »