 |
 |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Při prognózách vývoje cen nemovitostí by měl být autor prognózy oproštěn od emočního hodnocení a dívat se na věc racionálně. Právě emoce totiž vývoj na trhu ovlivňují a spolupodílející se na vzniku cenových bublin. Úvahy nad souvislostmi ukazují dva principy podle kterých nemovitostní bubliny obvykle splaskávají. Které principy to jsou a jak by při uplatnění těchto principů mohl vypadat vývoj cen bytů v Česku?
Mnohé diskuse o růstu či poklesu cen nemovitostí jsou nutně podstatně ovlivněny aktuální náladou na trzích. Taková nálada může být předurčena aktuálními událostmi, jako je dopad válek, ekonomických krizí a boomů, ale i experimentů centrálních autorit měnících dostupnost peněz.
Doby, kdy roste a posiluje víra v to, že nemovitosti jsou jedinečné aktivum, bývaly střídány dobami, kdy bylo lepší držet aktiva jiná. Tak jak se bublina nafukuje a splaskává, zaznívá jistý typ komentářů, který je pro danou fázi cenového růstu nebo propadu typický. Doba, kdy každý chce kupovat bývá střídána dobou, kdy převládá zájem prodávat. Chování a tržní psychologie je navíc ovlivněna dostupností a cenou úvěrů.
Graf 1: Fáze růstu a poklesu a typické komentáře na příkladu japonské nemovitostní bubliny
Zdroj: http://www.marketoracle.co.uk/Article12003.html
Existuje mnoho názorů a komentářů, které se snaží vývoj na realitním trhu předpovědět. Kdesi v diskusi v období odeznívání vrcholových cen zazněl tento komentář: „Podle realitních "odborníků" je vhodná doba k nákupu vždy "právě teď". To jejich pravě teď trvá už 5 let , vhodná doba byla těsně před prasknutím bubliny, vhodná doba byla těsně po prasknutí, kdy pokles ještě pořádně nezačal. Takže rozhodně nedejte na jejich rady a ty byty prostě nepřeplácejte. Je rozhodně lepší počkat rok v nájmu než prodělat milion.“
Pokud se ceny nacházejí za vrcholem, někde na úrovni, jak je naznačeno na obrázku 1 červenou šipkou, je vysoce pravděpodobné, že je tento komentář na místě. Kdo chce a potřebuje prodat by měl prodat rychle, kdo chce koupit by měl ještě posečkat.
I když existují historické příklady a vzory, vždy existuje šance, že v aktuálních chvílích může být leccos jinak. Nemusí být na škodu zamýšlet se nad principy, které vývoj ovlivňují a pak lze při konkrétním rozhodování vzít toto v potaz.
Historie ukazuje, že když na trhu nemovitostí po několik let roste cenová bublina, bude trvat několik let, než splaskne. Když je dosaženo vrcholu, nastupuje typicky tendence k návratu zpět k původním průměrným cenám. Na obrázku 1 uvedená japonská nemovitostní bublina je jedním z příkladů této tendence. Jiný příklad je uveden na obrázku 2. Je zde uveden dvacetiletý vývoj Case Shillerova amerického nemovitostního indexu mezi lety 1976 a 1996, ve kterém je cena indexována vzhledem k výchozí základně (rok 1890=100). První v grafu viditelná bublina rostla tři roky, a její splasknutí trvalo čtyři roky. Druhá bublina se pak nafukovala 5 let a 4 roky splaskávala.
Na základě historických zkušeností s nemovitostními bublinami lze vyslovit obecný princip, že pokud nafouknutí nemovitostní bubliny zabere šest let, je možné očekávat, že podobnou dobu bude trvat i její splaskávání. Jako druhý obecný princip je možné považovat obvykle existující tendenci, že nárůst i splasknutí bubliny typicky sleduje symetricky podobný průběh.
Graf 2: Dvacetileté období vývoje cen rezidenčních nemovitostí
Zdroj: americký Case-Shiller Index nemovitostí
Uplatní-li se dvě výše uvedené principy na ceny bytů v Česku, vychází projekce uvedená na obrázku 3. Podle této projekce by ceny padaly do roku 2011, poté by nastala na nějaké dva roky stagnace a pak další propad. Takové odhady jsou skutečně jen věštěním z křišťálové koule, ovšem opírají se o historicky podložené principy symetričnosti cenových bubliny a zásadě o podobnosti délky doby nafukování a splasknutí cenové bubliny. Investiční manažer Jan Traxler na závěr svého článku Rentabilita pronájmu: Prodejte byt, nevyplatí se! říká „Někdy však stojí za to zvážit, jaká je rentabilita investice a zda neříct své nejmilejší „A Dios.““
Graf 3: Projekce vývoje cen bytů v ČR podle pravidla symetričnosti a doby splasknutí bubliny
Zdroj: graf Martina Luxe – graf
http://www.hypoindex.cz/clanky/kdy-zacnou-znovu-rust-ceny-ceskych-nemovitosti/
Pronájmy bytů: Mýty o bezpracném zisku Petr Zámečník | 23.2.2010
Český realitní trh začal ztrácet již před finanční krizí Jaroslav Kokeš | 15.2.2010
Realitní trh v roce 2010: Jaký bude? Petr Zámečník | 21.1.2010
Vlastním byt: Jsem investor, nebo spekulant? | 9.7.2010
Developer postaví koleje, ale prodá byty | 28.6.2010
Rozpadne se realitní trh v Číně jako domek z karet? | 20.5.2010
Kolik si účtují banky za odhad ceny nemovitosti? | 8.4.2010
Inflace by měla zohledňovat nemovitosti! | 23.3.2010
Další odkazující články »Energeticky úsporné domy jsou velkým lákadlem pro mnohé lidi, kteří přemýšlejí o svém novém bydlení. Poptávka po šetrných domech stoupá a na výběr jsou různá řešení materiály a způsoby, jak dosáhnout co nejnižší energetickou náročnost novostavby. Jedním z řešení, o kterém se možná tak často nemluví, ale zároveň není žádnou novinkou, jsou domy pod zemí. Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Vedle tradičních materiálů jako je dřevo, kámen, pálené cihly, beton a z nich odvozených nejrůznějších technologií a systémů, existují také netradiční materiály, z kterých si můžete postavit nové bydlení. I když to občas bývá celkem divočina, vykazují tyto materiály velmi zajímavé užitné vlastnosti. Češi již bydlí v domech ze slámy, ale i odpadků. Celý článek »
Komentářů: 0 / 0"Ta bezmoc, kdy vyhrajete u Ústavního soudu, přijdete k obecnému soudu a během tří minut soudkyně vynese týž rozsudek, který jí Ústavní soud zrušil, to je taková rána do vazu, jakou si nikdo nedovede představit," říká Jan Jošt, který se soudí s regulovanými nájemníky i se státem, za horkého poledne v přeplněné hospodě s hlukovým doprovodem sbíječek opravářů v Myslíkově ulici. Celý článek »
Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 3.9.2010 08:40Řada nájemních smluv je totiž sepisována k bytům, které patří více osobám. A mnoho z těchto smluv je ze zákona neplatných. Proč? Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Finanční krize ochladila realitní trhy. Díky převisu nabídky nad poptávkou po rezidenčním bydlení by měl mít bonitní zájemce o pořízení kvalitního bydlení v Praze jediný problém - rozhodnout se, kterou ze skvělých nabídek si má vybrat. Opak je ale pravdou. Sehnat odpovídající byt za rozumnou cenu může být skoro nadlidský úkol. Celý článek »
Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 9.8.2010 13:38Společnost Hypo Real Invest AG koupila v ČR během letošního roku již třetí komerční nemovitost. Za zhruba 15 milionů eur koupila od společnosti Immorent ČR její kancelářský projekt Avenir Budova E. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Píšeme na Investujeme.sk: Každý z nás má rád svoje bývanie. Preto neváhame do jeho zveľaďovania vložiť aj požičané peniaze. Podľa prieskumu Poštovej banky a agentúry GfK si takmer tretina respondentov v roku 2009 a v prvom polroku 2010 na rekonštrukciu svojho bývania požičala. Avšak viac ako 40% respondentov použilo výlučne vlastné zdroje. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Český úřad zeměměřický a katastrální v rámci novely zákona o správních poplatcích navrhuje dvojnásobné zvýšení poplatku za vklad do katastru nemovitostí. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Seznam odhadců nemovitého majetku registrovaných v České komoře odhadců majetku. Odhad ceny nemovitosti je nejčastěji využíván při žádosti o hypoteční úvěr či vyšší úvěr ze stavebního spoření a při převodu nemovitosti. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Každý finanční úřad má vlastní číslo účtu (matriku). Kód banky je pro všechny finanční úřady stejný - 0710 (účet je veden u ČNB). Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Při platbě daní je důležité kromě částky správně vyplnit i další náležitosti platebního příkazu - předčíslí účtu, číslo účtu, kód banky, variabilní symbol a konstantní symbol. Celá zpráva »
Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 5.3.2010 12:39Prodáváte rodinný dům, byt či jinou nemovitost? Pak musíte podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti. Jak si s vyplněním daňového přiznání poradit? Přinášíme podrobný návod "krok za krokem". Celý článek »
Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 4.7.2010 06:48Družstevní byty lze pořídit levněji než byty v osobním vlastnictví a následně je převést do osobního vlastnictví. Co takový převod obnáší a co je potřeba zařídit? Celý článek »
Komentářů: 15 / 15 Poslední komentář: 10.8.2010 00:01"Ta bezmoc, kdy vyhrajete u Ústavního soudu, přijdete k obecnému soudu a během tří minut soudkyně vynese týž rozsudek, který jí Ústavní soud zrušil, to je taková rána do vazu, jakou si nikdo nedovede představit," říká Jan Jošt, který se soudí s regulovanými nájemníky i se státem, za horkého poledne v přeplněné hospodě s hlukovým doprovodem sbíječek opravářů v Myslíkově ulici. Celý článek »
Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 3.9.2010 08:40Reklama | Podmínky užívání | RSS
