Budou ceny bytů stagnovat, klesat nebo porostou?

Budou ceny bytů stagnovat, klesat nebo porostou?

Radovan Novotný

Při prognózách vývoje cen nemovitostí by měl být autor prognózy oproštěn od emočního hodnocení a dívat se na věc racionálně. Právě emoce totiž vývoj na trhu ovlivňují a spolupodílející se na vzniku cenových bublin. Úvahy nad souvislostmi ukazují dva principy podle kterých nemovitostní bubliny obvykle splaskávají. Které principy to jsou a jak by při uplatnění těchto principů mohl vypadat vývoj cen bytů v Česku?

Tržní psychologie a nálada na trzích

Mnohé diskuse o růstu či poklesu cen nemovitostí jsou nutně podstatně ovlivněny aktuální náladou na trzích. Taková nálada může být předurčena aktuálními událostmi, jako je dopad válek, ekonomických krizí a boomů, ale i experimentů centrálních autorit měnících dostupnost peněz.

Doby, kdy roste a posiluje víra v to, že nemovitosti jsou jedinečné aktivum, bývaly střídány dobami, kdy bylo lepší držet aktiva jiná. Tak jak se bublina nafukuje a splaskává, zaznívá jistý typ komentářů, který je pro danou fázi cenového růstu nebo propadu typický. Doba, kdy každý chce kupovat bývá střídána dobou, kdy převládá zájem prodávat. Chování a tržní psychologie je navíc ovlivněna dostupností a cenou úvěrů.

Graf 1: Fáze růstu a poklesu a typické komentáře na příkladu japonské nemovitostní bubliny

Zdroj:  http://www.marketoracle.co.uk/Article12003.html

Existuje mnoho názorů a komentářů, které se snaží vývoj na realitním trhu předpovědět. Kdesi v diskusi v období odeznívání vrcholových cen zazněl tento komentář: „Podle realitních "odborníků" je vhodná doba k nákupu vždy "právě teď". To jejich pravě teď trvá už 5 let , vhodná doba byla  těsně před prasknutím bubliny, vhodná doba byla těsně po prasknutí, kdy pokles ještě pořádně nezačal. Takže rozhodně nedejte na jejich rady a ty byty prostě nepřeplácejte. Je rozhodně lepší počkat rok v nájmu než prodělat milion.“

Pokud se ceny nacházejí za vrcholem, někde na úrovni, jak je naznačeno na obrázku 1 červenou šipkou, je vysoce pravděpodobné, že je tento komentář na místě. Kdo chce a potřebuje prodat by měl prodat rychle, kdo chce koupit by měl ještě posečkat.

Dva principy, v souladu se kterými nemovitostní bubliny obvykle splaskávají

I když existují historické příklady a vzory, vždy existuje šance, že v aktuálních chvílích může být leccos jinak. Nemusí být na škodu zamýšlet se nad principy, které vývoj ovlivňují a pak lze při konkrétním rozhodování vzít toto v potaz.

Historie ukazuje, že když na trhu nemovitostí po několik let roste cenová bublina, bude trvat několik let, než splaskne. Když je dosaženo vrcholu, nastupuje typicky tendence k návratu zpět k původním průměrným cenám. Na obrázku 1 uvedená japonská nemovitostní bublina je jedním z příkladů této tendence. Jiný příklad je uveden na obrázku 2. Je zde uveden dvacetiletý vývoj Case Shillerova amerického nemovitostního indexu mezi lety 1976 a 1996, ve kterém je cena indexována vzhledem k výchozí základně (rok 1890=100). První v grafu viditelná bublina rostla tři roky, a její splasknutí trvalo čtyři roky. Druhá bublina se pak nafukovala 5 let a 4 roky splaskávala.

Na základě historických zkušeností s nemovitostními bublinami lze vyslovit obecný princip, že pokud nafouknutí nemovitostní bubliny zabere šest let, je možné očekávat, že podobnou dobu bude trvat i její splaskávání. Jako druhý obecný princip je možné považovat obvykle existující tendenci, že nárůst i splasknutí bubliny typicky sleduje symetricky podobný průběh.

Graf 2: Dvacetileté období vývoje cen rezidenčních nemovitostí
 
Zdroj: americký Case-Shiller Index nemovitostí

A budoucí vývoj v Česku?

Uplatní-li se dvě výše uvedené principy na ceny bytů v Česku, vychází projekce uvedená na obrázku 3. Podle této projekce by ceny padaly do roku 2011, poté by nastala na nějaké dva roky stagnace a pak další propad. Takové odhady jsou skutečně jen věštěním z křišťálové koule, ovšem opírají se o historicky podložené principy symetričnosti cenových bubliny a zásadě o podobnosti délky doby nafukování a splasknutí cenové bubliny. Investiční manažer Jan Traxler na závěr svého článku Rentabilita pronájmu: Prodejte byt, nevyplatí se! říká „Někdy však stojí za to zvážit, jaká je rentabilita investice a zda neříct své nejmilejší „A Dios.“ 

Graf 3: Projekce vývoje cen bytů v ČR podle pravidla symetričnosti a doby splasknutí bubliny


Zdroj: graf Martina Luxe – graf 
http://hypoindex.cz/clanky/kdy-zacnou-znovu-rust-ceny-ceskych-nemovitosti/

Anketa: Ceny nemovitostí v roce 2010...

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

5 komentářů k článku “Budou ceny bytů stagnovat, klesat nebo porostou?”

  1. v napsal:

    výstižnější grafy
    Názornější grafy jsou zde:
    http://www.housepricecrash.co.uk/graphs-bubble-lifecycle.php
    http://www.housepricecrash.co.uk/graphs-average-house-price.php
    Dle mého názoru jsme teď těsně za „Return to normal“ u prvního grafu. Řekl bych, že na podzim nabídkové ceny nemovitostí trochu vzrostly. Nyní nás čeká několik let poklesu, případně z části stagnace.

  2. Kruton napsal:

    Na situaci...
    …v ČŘ asi nelze mechanicky aplikovat zkušenosti získané v tržních ekonomikách s dlouhou a nepřerušenou tradicí.
    Platí to zejména pro graf 3: že jsme uprostřed období poklesu cen a že toto období nebude krátké, to jsou skutečnosti, které už dnes asi zpochybňuje málokdo. Očekávat ovšem na základě „pravidla symetrie“ pokles až k hodnotám z počátku tisíciletí by nebylo příliš realistické…

    Je zapotřebí vzít v potaz, že realitní trh v ČR vznikal v přítomné etapě naší historie vlastně od základu. Podstatnou část cenového nárůstu – zhruba do let 2005/2006 – tak lze připsat na vrub vyrovnávání cenové hladiny mezi ČR a blízkým zahraničím. Přinejmenším od poloviny roku 2007 lze ovšem ovořit o bublině, tedy prudkém růstu cen, odůvodnitelném nanejvýš anomálně nízkým úročením hypotečních úvěrů.

    Současný pokles cenové hladiny na trhu realit podle méh názoru skončí v momentě, kdy se poměr Price-to-rent alespoň významně přiblíží kritické hladině 5%. Současná 3 – 4% (hovořím o Praze) jsou dlouhodobě neudržitelná. S ohledem na specifika zdejší mentality a celkovou nevyzrálost trhu bych si troufl předvídat, že právě v případě ČR zmíněné „pravislo symetrie“ příliš platné nebude: pokles je a ještě nejakou dobu nejspíš bude bržděn vysokou mírou sentimentu na nabídkové straně, proto nejpíš bude povlovnější než cenový nárůst a jeho období se tak úměrně prodlouží.

    1. alf - POLEMIKA napsal:

      RE: Na situaci...
      Tato „analýza“ mi opravdu přijde dost zjednodušená. Prostě to na něco napasovali….“nějaký ten učebnicový graf“ a už vědí co se stane. Trh nemovitostí v ČR, který je opravdu teprve někde na startu svého fungování, rovněž myšlení českých lidiček, za současné globalizace, za současné recese (která buď skončila nebo teprve začíná), za startu (pravděpodobných) demografických změn, které nám klepou na dveře (nikdo nechce mít děti..tj …min 2,1 ks na pár + imigranti), atd.
      (Co třeba státní zásahy do bytové politiky…..kdo ví co bude….deregulace, konec stavebního spoření, podpory toho či onoho bydlení, zateplení, daně 5, 10 , 15 nebo víc procent) …

      Na jedné straně lidi musejí někde bydlet a tak poptávka pořád bude,
      na straně druhé asi už ty nemovitosti v ČR tak zlatý důl nebudou, jako v předchozí dekádě (dlouhý a silný růst viz graf – 10 let = 200%) a tak se budou jejich současní držitelé snažit jich zbavit a tedy, bude i nabídka
      (pozn. developer co tvrdí, že se mu to za menší peníz nevyplatí stavět je dost směšný, asi tak jako ukřivděný řecký úředník, kterému se za menší anebo nerostoucí peníz nevyplatí „pracovat“ … .. přijdou jiní a zase to půjde.)
      Myslím si, že zde nemůžou být jen vítězi…tedy teď koupím za X a za deset let prodám za dvě X. (ucho se utrhne a i to letadlo jednou musí přistát…pokud rovnou nehavaruje.)
      (No opak může nastat když MMF dotáhne dokonce myšlenku s cílováním inflace kolem 4 nebo 5 nebo i více procent.)

      p.s.
      Price to rent – je blbost asi jako DPH – o ničem pokud ho chci využít k porovnání se zahraničím. Pokud nějaký národ má průměrné příjmy takové, že po zaplacení základních potřeb mu zůstane z těchto příjmů nula a druhý, kterému zůstane 80% tohoto příjmu, pak asi bude u obou veliký rozdíl mezi tímto P/I a NENÍ MOŽNÉ NA ZÁKLADĚ TOHOTO ÚDAJE ŘÍCT, ŽE TAM JSOU PŘEDRAŽENÉ NEMOVITOSTI NEBO NAOPAK. LEPŠÍ BY BYLO KDYBY BYL INDEX, KOLIK BOCHNÍKU CHLEBA POŘÍZENÝCH V DANÉ ZEMI STOJÍ PRŮMĚRNÁ NEMOVITOST V TÉTO ZEMI.

      CO SI O TOM MYSLÍTE??

      1. Kruton napsal:

        Já si...
        …o tom myslím, že by takové srovnání nefungovalo v zemi, kde chleba nejedí.

        Leč vážně: Mnou zmíněný poměr price-to-rent je z podstaty věci na příjmech nezávislý, proto je Vaše námitka bezpředmětná. Pokud bychom se zabývali poměrem price-to-income, na který narážíte Vy, ten pochopitelně dává smysl pouze u zemí z téhož civilizačního okruhu, srovnatelně vyspělých etc. Takové srovnání ČR s okolními státy ovšem možné je, proto by podle mne ani jeho výsledek nebyl zavádějící.

        1. alf napsal:

          RE: Já si...
          se opravdu omlouvám. Jsem to trochu zmotal, ale opravdu jsem měl namysli jak uvádíte price to income (je tam odkaz na článek, kde je to porovnáváno: graf Martina Luxe). A tento ukazatel mi opravdu příjde jako nic nevypovidající. A tak ještě jednou sorry:-))

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *