Ceny nemovitostí klesnou a neporostou

Nemovitosti dlouhodobě rostou na ceně, a ochrání tak investora před inflací. Taková je zažitá představa lidí. Co když se ale pletou?

Rentabilita pronajímání nemovitostí se v České republice pohybuje mezi 3 – 5 % ročně, v Praze je nejnižší. Pakliže výnosy z pronájmů aktuálně nedosahují ani úrokových výnosů českých státních dluhopisů, proč nemovitost neprodat a kapitál investovat jinde? „Protože nemovitosti dlouhodobě rostou na ceně, a ochrání tak investora před inflací,“ taková je zažitá představa lidí. Před inflací možná dlouhodobě alespoň částečně ochrání, víc ale od nemovitostí v České republice nečekejte.

Jsme od přírody zvyklí vidět budoucnost v barvách minulosti. Automaticky od budoucnosti očekáváme to, na co jsme si navykli jako na samozřejmost. Řadu let jsme nezažili nic jiného než de facto nepřetržitý růst cen nemovitostí. Nyní jsou mnozí zaskočeni již více než rok trvajícím poklesem. Přesto všichni automaticky očekávají, že v dlouhodobém horizontu budou ceny bytů opět růst. „Vždycky to tak bylo, tak proč by to najednou mělo být jinak,“ to je odpověď, která charakterizuje tuto častou chybu.

A proč by to mělo být jinak? Možná proto, že se zásadním způsobem změnily fundamenty, které dříve vedly k růstu cen. V případě nemovitostí hraje klíčovou roli demografický vývoj společnosti. Dlouhou dobu v České republice rostl počet obyvatel. Poptávka po bydlení byla vyšší, než kolik bylo volných bytových jednotek. Po revoluci navíc přišla silná vlna urbanizace následovaná stěhováním do satelitních městeček. S tím vším je ale konec. Početné generace „Husákových dětí“ už dávno bydlí ve svém, stejně tak ti, kteří si mohou finančně dovolit lepší bydlení než „betonovou králíkárnu“.

Naše populace nemá moc zářivé vyhlídky, stárneme a pomalinku vymíráme. Průměrná porodnost 1,24 dítěte na ženu je alarmující (pro zachování populace by číslo mělo být 2,1 a více). Před úbytkem obyvatel nás poslední roky zachraňovala především imigrace. Do toho postupně stárneme, dožíváme se vyššího věku než předchozí generace, medián věku aktuálně činí 40,1 let (průměr ve světě 28,4). Kombinace nízké plodnosti a stárnoucí populace jednou způsobí v celé Evropě opravdovou krizi, kdy slovo „krize“ nebude jen baštou krvelačných médií. Dopad na nemovitostní trh je pouze jedním kamínkem celé mozaiky.

Na trhu residenčních nemovitostí nyní panuje převis nabídky nad poptávkou (máme více volných bytových jednotek než zájemců o bydlení). Vzhledem k demografickému vývoji je velmi naivní se domnívat, že se tato situace v dohledné době změní. Jak se mají zaplnit přebytečné byty, když vymíráme? Bez ohledu na to, jaké jsou naše historické zkušenosti, fundamenty hovoří pro velmi dlouhé období stagnace či poklesu reálných cen nemovitostí. I kdyby se nyní radikálně změnil náš postoj k rodinnému životu a začali jsme plodit více dětí, na trhu nemovitostí by se to projevilo nejdříve za 20 – 30 let, až by nová generace hledala vlastní bydlení.

Očekávám na střednědobém horizontu 3 – 5 let pokles cen nemovitostí v průměru o 30 procent, a to napříč celým trhem. Po tomto návratu k „normální ceně“ (normální poměrem k výši příjmů domácností, aktuálně je tento poměr u České republiky dost odchýlený od evropského průměru) si nemovitosti budou udržovat svou reálnou hodnotu.

Svůj negativní postoj vůči českému trhu residenčních nemovitostí neprezentuji poprvé. Vždy se setká s řadou kritiků. Nejčastěji mi je vytýkáno paušalizování: „Panelové byty nemají dobré vyhlídky, ale o kvalitní nemovitosti v kvalitních lokalitách bude vždy zájem.“ Obávám se, že trh jako celek nečeká růžová budoucnost. Opravdu nepovažuji za reálné, že by poptávka držela krok s nabídkou, a to ani u kvalitních lokalit.

Na začátku je uvedeno srovnání se státními dluhopisy. Ačkoliv čistá rentabilita nájmu je aktuálně nižší než úrokový výnos dluhopisů, přesto nemovitost představuje lepší ochranu před inflací, neboť dlouhodobě její tržní hodnota alespoň trochu poroste. Pravděpodobně ne v nejbližších letech a dost možná pomaleji než samotná inflace, avšak stále je to alespoň nějaký růst hodnoty oproti dluhopisům, jejichž jmenovitá hodnota se nemění.

Nicméně pokud bych chtěl svůj kapitál zhodnocovat a chránit před inflací, dal bych dlouhodobě každopádně přednost komoditám od ropy až po pšenici, protože u komodit by poptávka měla převažovat nad nabídkou. Proč asi, když počet obyvatel ve světě roste. Vyšší zhodnocení a lepší ochranu před inflací by mohly přinést také mnohé akcie, pokud se jedná o akcie firmy s pevným postavením na trhu a stabilními tržbami. Nezapomínejme, že akcie není novodobá ruleta, ale představuje vlastnický podíl na podniku. V poslední řadě se jako zajímavá alternativa nabízí zemědělská půda, ovšem pouze na velmi dlouhém horizontu.