Ceny nemovitostí klesnou a neporostou

Ceny nemovitostí klesnou a neporostou

Jan Traxler

Nemovitosti dlouhodobě rostou na ceně, a ochrání tak investora před inflací. Taková je zažitá představa lidí. Co když se ale pletou?

Rentabilita pronajímání nemovitostí se v České republice pohybuje mezi 3 – 5 % ročně, v Praze je nejnižší. Pakliže výnosy z pronájmů aktuálně nedosahují ani úrokových výnosů českých státních dluhopisů, proč nemovitost neprodat a kapitál investovat jinde? „Protože nemovitosti dlouhodobě rostou na ceně, a ochrání tak investora před inflací,“ taková je zažitá představa lidí. Před inflací možná dlouhodobě alespoň částečně ochrání, víc ale od nemovitostí v České republice nečekejte.

Jsme od přírody zvyklí vidět budoucnost v barvách minulosti. Automaticky od budoucnosti očekáváme to, na co jsme si navykli jako na samozřejmost. Řadu let jsme nezažili nic jiného než de facto nepřetržitý růst cen nemovitostí. Nyní jsou mnozí zaskočeni již více než rok trvajícím poklesem. Přesto všichni automaticky očekávají, že v dlouhodobém horizontu budou ceny bytů opět růst. „Vždycky to tak bylo, tak proč by to najednou mělo být jinak,“ to je odpověď, která charakterizuje tuto častou chybu.

A proč by to mělo být jinak? Možná proto, že se zásadním způsobem změnily fundamenty, které dříve vedly k růstu cen. V případě nemovitostí hraje klíčovou roli demografický vývoj společnosti. Dlouhou dobu v České republice rostl počet obyvatel. Poptávka po bydlení byla vyšší, než kolik bylo volných bytových jednotek. Po revoluci navíc přišla silná vlna urbanizace následovaná stěhováním do satelitních městeček. S tím vším je ale konec. Početné generace „Husákových dětí“ už dávno bydlí ve svém, stejně tak ti, kteří si mohou finančně dovolit lepší bydlení než „betonovou králíkárnu“.

Naše populace nemá moc zářivé vyhlídky, stárneme a pomalinku vymíráme. Průměrná porodnost 1,24 dítěte na ženu je alarmující (pro zachování populace by číslo mělo být 2,1 a více). Před úbytkem obyvatel nás poslední roky zachraňovala především imigrace. Do toho postupně stárneme, dožíváme se vyššího věku než předchozí generace, medián věku aktuálně činí 40,1 let (průměr ve světě 28,4). Kombinace nízké plodnosti a stárnoucí populace jednou způsobí v celé Evropě opravdovou krizi, kdy slovo „krize“ nebude jen baštou krvelačných médií. Dopad na nemovitostní trh je pouze jedním kamínkem celé mozaiky.

Na trhu residenčních nemovitostí nyní panuje převis nabídky nad poptávkou (máme více volných bytových jednotek než zájemců o bydlení). Vzhledem k demografickému vývoji je velmi naivní se domnívat, že se tato situace v dohledné době změní. Jak se mají zaplnit přebytečné byty, když vymíráme? Bez ohledu na to, jaké jsou naše historické zkušenosti, fundamenty hovoří pro velmi dlouhé období stagnace či poklesu reálných cen nemovitostí. I kdyby se nyní radikálně změnil náš postoj k rodinnému životu a začali jsme plodit více dětí, na trhu nemovitostí by se to projevilo nejdříve za 20 – 30 let, až by nová generace hledala vlastní bydlení.

Očekávám na střednědobém horizontu 3 – 5 let pokles cen nemovitostí v průměru o 30 procent, a to napříč celým trhem. Po tomto návratu k „normální ceně“ (normální poměrem k výši příjmů domácností, aktuálně je tento poměr u České republiky dost odchýlený od evropského průměru) si nemovitosti budou udržovat svou reálnou hodnotu.


Svůj negativní postoj vůči českému trhu residenčních nemovitostí neprezentuji poprvé. Vždy se setká s řadou kritiků. Nejčastěji mi je vytýkáno paušalizování: „Panelové byty nemají dobré vyhlídky, ale o kvalitní nemovitosti v kvalitních lokalitách bude vždy zájem.“ Obávám se, že trh jako celek nečeká růžová budoucnost. Opravdu nepovažuji za reálné, že by poptávka držela krok s nabídkou, a to ani u kvalitních lokalit.

Na začátku je uvedeno srovnání se státními dluhopisy. Ačkoliv čistá rentabilita nájmu je aktuálně nižší než úrokový výnos dluhopisů, přesto nemovitost představuje lepší ochranu před inflací, neboť dlouhodobě její tržní hodnota alespoň trochu poroste. Pravděpodobně ne v nejbližších letech a dost možná pomaleji než samotná inflace, avšak stále je to alespoň nějaký růst hodnoty oproti dluhopisům, jejichž jmenovitá hodnota se nemění.

Nicméně pokud bych chtěl svůj kapitál zhodnocovat a chránit před inflací, dal bych dlouhodobě každopádně přednost komoditám od ropy až po pšenici, protože u komodit by poptávka měla převažovat nad nabídkou. Proč asi, když počet obyvatel ve světě roste. Vyšší zhodnocení a lepší ochranu před inflací by mohly přinést také mnohé akcie, pokud se jedná o akcie firmy s pevným postavením na trhu a stabilními tržbami. Nezapomínejme, že akcie není novodobá ruleta, ale představuje vlastnický podíl na podniku. V poslední řadě se jako zajímavá alternativa nabízí zemědělská půda, ovšem pouze na velmi dlouhém horizontu.

Anketa: Kolik jste ochotni zaplatit za vlastní bydlení?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

13 komentářů k článku “Ceny nemovitostí klesnou a neporostou”

  1. Alek napsal:

    zajímavý
    Zajímavé, ale neviděl bych to tak razantně

    1. Jarda napsal:

      RE: zajímavý
      Asi napsáno schválně razantně, aby si to lidi uvědomili. Ovšem již před rokem začaly vycházet články – první vlaštovky – že ceny nemovitostí celosvětově klesají a že nutně bude následovat i ČR.

      Já jsem třeba koupil byt koncem devadesátých let a prodal nedávno. Za tuto dobu, i po započítání inflace (98 – 10% ročně, další roky 2-4%, 2008 – 6%) vzrostla cena o dalších 40% nad rámec inflace. To je veliké reálné zdražení, mnohem víc než reálný růst mezd. Tohle nemůže jít do nekonečna. Po dekádě takového růstu přichází stagnace, PROTOŽE LIDI PROSTĚ NA VYŠŠÍ CENY UŽ NEMAJÍ (dostupnost hypoték!) a ani těch ZÁJEMCŮ UŽ TOLIK NENÍ.

      Myslím ale, že je to i dobrá zpráva: skončí mizerné předražené satelity s vysokou hustotou domků, které akorát poničily spoustu pěkných pozemků („berte, nic jiného není, a ceny rostou“). Teď již si kupci začnou opravdu vybírat.

      1. Jan Traxler napsal:

        RE: RE: zajímavý
        I dle meho nazoru je to jedine dobre. Mimochodem, dle meho nazoru ma sva pozitiva take cela globalni ekonomicka „krize“, ale to uz bych odbocoval od tematu.

        Jan Traxler
        FINEZ Investment Management

  2. Rob80 napsal:

    prumerna cena bytu
    Prumerna cena bytu v CR je 4000Euro (cca 100 000Kc) za m2 ?!?

    1. pf napsal:

      RE: prumerna cena bytu
      taky me to zaujalo. Jako zdroj je uveden Finez odkud je zkopirovan tento clanek, ale odkud pan Traxler vzal ty nesmyslne ceny bytu?

      1. Jan Traxler napsal:

        RE: RE: prumerna cena bytu
        Jedna se o cenu v centru Prahy. Cely graf je slozen z cen bytu v centrech nejvetscih evropskych mest. Proto je take mezi nejdrazsimi Rusko, nebot se jedna o centrum Moskvy a Petrohradu.
        Srovnani nepostihuje cely trh, ale podstatne je porovnani, ze Praha je vyrazne drazsi nez treba Budapest, Varsava, Bratislava, Lublan, Zahreb ale dokonce i Berlin, Viden, nebo Brusel. To me samotneho velmi prekvapilo a stale se mi nechce verit, ze by byt v centru Prahy byl drazsi nez v centru Bruselu.

        Ty dle Vaseho nazoru „nesmyslne“ ceny bytu vychazi z analyzy Global Property Guide, jez sbira data od statistickych uradu.

        Jan Traxler
        FINEZ Investment Management

        1. pf napsal:

          RE: RE: RE: prumerna cena bytu
          tak to pak jo, stacilo tam napsat ze je to cena v centru hl. mesta a bylo by to jasne hned

        2. Rob80 napsal:

          RE: RE: RE: prumerna cena bytu
          Hmm, vysvetleni je to pekne, ale
          1) nadpis tabulky by tedy nemel byt \“Prumerna cena bytu za m2 v Evrope\“, ale \“Prumerna cena bytu za m2 v centru hlavnich mest Evropy\“
          2) Rozdily cen bytu v centrech hlavnich mest nemusi a pravdepodobne ani neodpovidaji prumeru rozdilum cen bytu v celych statech, tj. neda se odvozovat ze ceny bytu v CR jsou vyssi nez v Nemecku. I kdyz netvrdim ze nejsou, nevim a zajimalo by me to…

  3. Karel napsal:

    A co takhle inflace...
    a co takhle hyperinflace…

  4. CIA a FBI napsal:

    Dotaz Varování
    Pane Traxler kdo jste a kde berete ta moudra.Myslím,že by jste měl trochu ubrat ve svém velikášství.Společnost za kterou se schováváte je ničím. Ve finančním světě nejste nikde.Vaše FINEZ existuje od roku 2007 a podle všeho jste jediný společník.Vedení společnosti jste jen vy sám,200 000 vklad je zřejmně postačující pro celou Vaší s.r.o.,ale klientovi se vysmějete,že si má s 200 000 jít do stavební spořitelny a neotravovat vás.Nakonec samotné články co jste napsal jsou jen elaboráty a skládačky ze světových medii.Viz např. plodnost žen,je něco jiného než porodnost a buďte si jistý,že je určitě větší než 1,24 dítěte na hlavu.Další pomílení je Vaše tvrzení o nutnosti porodnosti 2,1 pro zachování populace.Ach ovej…opět jste dobře vykradl dokument BBC,ale opomenul jste,že v něm šlo o údaj související se zachováním kultury jako takové.A celé to pojednávalo spíše o tom jak pomalu svět přejde pod vliv kultury asijské a muslimské.Raději by se lidi měli kouknout sami do ARES na webu mfcr.cz a podívat se kdo jste a jak dlouho Vaše FINEZ existuje.To pro případ,že by jste chtěl někomu vykládat,že už na trhu fungujete 5 a více let. Bye. Czokolom Papa

    1. klient p. Traxlera napsal:

      RE: Dotaz Varování
      Milý tupče, nežli na někoho začneš dštít oheň a síru, ověř si pár faktů. Rozhodně mě s mými pár desítky tisíc neposlal do stavební spořitelny, věnuje se mi stejně jako klientovi s 1,5 mega. Co se týče článků, které podle vás vykrádá, toto pravidlo by se dalo aplikovat i na vámi zmiňovaný dokument BBC. Co se týče informací o společnosti FINEZ, veškerá data jsou na webu, netřeba tedy nahlížet do registru.

      P.S. Buffet taky začínal od nuly. Podle vašeho slohu soudím že budete jeden z přitroublých pojišťováků, kteří mi nabízeli super výhodné IŽP, které nikdy neklesne.

    2. Jan Traxler napsal:

      RE: Dotaz Varování
      Mate pravdu, mel jsem pouzit termin porodnost.

      V narazkach na spolecnost FINEZ Investment Management mate castecne take pravdu, je to mala a mlada firma. Mate deti? Stydite se za ne, protoze jsou jeste male a mlade? Ja se za sve dite FINEZ rozhodne nestydim. Je vsak pravda, ze jeste par let bude potrebovat denodenni peci. 😉

      Narazky na mou osobu a clanky prejdu, omlouva Vas nevedomost. Nicmene mohu-li Vam dat malou radu do zivota, nesudte lidi a jejich ciny, pokud o nich nemate dostatecne informace (nejlepe osobni zkusenost).

      V kazdem pripade dekuji za zpetnou vazbu a preji hezky den i Vam (bez czokolom). 😉

      Jan Traxler
      FINEZ Investment Management

      P.S. 5 a vice let na trhu pusobim, akorat FINEZ ne. ;-))

  5. xxx napsal:

    zavadajici data
    tvrdit, ze prumerna cena za 1 m2 v CR je cca 4.000Euro je dosti mysla, nebot pri kurzu minimalne 25Kc\\Euro by to cinilo 100.000Kc! Pri teto cene se daji koupit superluxusni byty v Praze!!! Coz je nejdrazsi lokalita v CR, tak kde je potom v tom prumeru zahrnuta cena za metr v Plzni, Brne, Olomouci, Ostrave, Pardubicich, Liberci apod?!? Chce snad autor tvrdit, ze tam je podobna cena? Jak smesne…Proste opet jen dalsi zavadejici clanek pracujici s ucelove zkreslenymi fakty!

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *