Český realitní trh začal ztrácet již před finanční krizí

Současný propad realitního trhu není jen důsledek světové krize, ale podepsalo se na něm mnohem více okolností. Společně pak vytvářejí podmínky, z jejichž vlivu se budou developeři a také realitní kanceláře ještě dlouho vzpamatovávat.

Finanční a hospodářská krize

Je to nepochybně ta největší brzda realitního trhu. V českém prostředí se alespoň nemusíme tolik potýkat se ztrátou důvěry v hypoteční trh. Zdá se, že naše banky byly přece jenom zásadovější v povolování nových úvěrů a ztráty z jejich nesplácení jsou u nás minimální.

Problém je zvýšená opatrnost potenciálních dlužníků a odkládání půjček na lepší doby. Naopak u korporátní klientely se kriticky projevuje neochota nebo neschopnost investovat. Zájem o nové kanceláře, v době, kdy firmy bojují o svoji existenci, je nutně zcela zanedbatelný. A tento trend bude ještě minimálně jeden rok pokračovat. Predikovaný růst HDP o 1,4 % v letošním roce je z tohoto hlediska zanedbatelný. Nehledě na to, že lze v průběhu grafu, u takto mírného růstu, očekávat ještě nějaké nepříjemné zákmity.

Nejsou-li bohaté firmy, pak jsou ještě méně solventnější jejich zaměstnanci. A ti co teprve vlastní bydlení řeší, budou patřit do té krizí nejvíce ohrožené skupiny. Nelze předpokládat jejich hromadné strkání hlav do finanční oprátky úvěrů.

Cenová bublina

To co realitní trh předváděl v posledních letech v cenách realit bylo dlouhodobě neudržitelné. Snaha o vysoké provize a zisky, která začala zhruba v období jeden rok před vstupem ČR do EU (pod heslem - cizinci z EU budou mít zájem o koupi bytů), se musela nutně vymstít. Řekl bych, že právě tato hamižnost realitních agentur, na kterou úspěšně navázaly developerské společnosti, způsobila současný pád cen. S tím, že slovo „pád“ není přesné. Jde spíše o zreálnění jejich úrovně.

Obchodníci v realitách si sice pomohli, ale odnesli to jejich zákazníci. Jejich přeplacené nemovitosti ztratily původní hodnotu a bude to trvat mnoho let, než se trochu zahojí.

Pozn.: Možná je právě nyní vhodný čas, jak dát do pořádku etiku podnikání v realitách. Metody nátlaku a např. vyžadování provizí jak od toho, kdo si službu realitky objednal, tak i od toho, kdo dává utržit, je nehorázné. Dělají to tak hlavně na Moravě. Když jsem si dovolil na to poukázat na Asociaci realitních kanceláří, ani neodpověděli. Asi neměli čas, potřebovali vydělávat.

Vina za uměle nafouklou cenovou bublinu a neudržitelná etika chování může některé realitní kanceláře stát mnoho zákazníků. Pokud u nich nedojde k nějaké sebereflexi, bude mít server „bezrealitky.cz“ o zákazníky postaráno.

Nasycený trh

Současná nasycenost trhu je, podle mého názoru, ta největší překážka oživení. Je nutné si uvědomit několik základních dat:

1)      Celkem bylo přiděleno již přes 500 mld. Kč hypotečních úvěrů (bez stavebního spoření). Průměrná výše úvěru je 1,7 mil. Kč. To znamená asi 300 000 úvěrů.

2)      Kolik prostředků musí být ve stavebních spořitelnách, když jen na státní podporu se vydá přes 12 mld. Kč ročně. I při poklesu o 11 % představovaly úvěry ze stavebního spoření jen v roce 2009 celkem 64 mld. Kč.

3)      Dvě třetiny zaměstnanců nedosáhne na průměrný plat, který lze považovat za jakousi hranici akceptovatelné bonity klienta hypotečními bankami. Protože je zaměstnanců  zhruba 5 miliónů, pak jedna třetina představuje  čistě teoreticky 1,7 mil. bankou akceptovatelných  zájemců o hypotéku.

4)      Podle sčítání lidu v roce 1991 bylo v ČR velmi zhruba 4 mil. domácností, z toho více jak 1 mil. tvořili jednotlivci.

5)      Podle téhož sčítání bydlelo v 1,4 mil. rodinných domech celkem 4,67 mil. lidí, což představovalo 1,85 mil. domácností. V 195 tis. bytových domů bydlelo 5,34 mil. obyvatel, tj. 2,34 mil. domácností. V roce 1991 bylo asi 400 000 bytů trvale neobydleno.

6)      Privatizace bytů se finančně řešila jinými typy úvěrů. Ne hypotékami.

S těmito údaji se dá jistě pracovat mnoha způsoby a šlo by z nich, vzhledem k datům, které zde chybí, vyvodit i poněkud odlišné závěry. Mně dovolte vyjádřit závěr, který se nabízí nejpřirozeněji. Totiž, že se boom poptávky po novém bydlení hodně vyčerpal a že v budoucnu půjde spíše o údržbu, než o masovou výstavbu.

Kalkulace nákladů

U rozhodování o výhodnosti nebude platit bez výhrad to oblíbené: „Než to dát domácímu, tak to raději dám do hypotéky“. Výhody bydlení v podnájmu nejsou zanedbatelné. U těch, kterým jde jen o bydlení, bude hrát roli i celková splátka hypotéky. A že u dlouhodobějších splátek zaplatíme dvojnásobek, je již každému jasné. Náklady může navíc zvyšovat pojistné za riziková  pojištění.

Pak jsou tu náklady na údržbu, na dojíždění, občanská vybavenost místa a mnoho dalších faktorů. Je to pro prodejce problém. Čím bude větší (nepokrytá) nabídka, tím větší nároky budou kupující mít.

Demografické okolnosti

Poslední významný vliv je věkové a ekonomické složení naší společnosti. Naše populace stárne a velmi pomalu bohatne. A s tím slábne zájem o byty. Naděje tu však je. Husákovy děti porodily (tentokrát snad již svoje děti) a ty mohou tak za  5 až 10 let chtít také bydlet. Boom to ale nebude.

Mám za to, že realitní trh začal ztrácet na dynamice již před finanční krizí. Pokud by se navíc z větší části naplnily tyto úvahy, nelze ani náhodou očekávat návrat do nemovitostního šílenství z doby zhruba před dvěma a více lety. Trh bude nasycenější a náročnější. Náročnější na přidanou hodnotu nemovitosti. Splnit požadavky kupce bude složitější a méně výnosné.

Také budou nutné změny projektů, např. směrem k nájemnímu bydlení. Nebude to zlé, ale nebude to, podle mého názoru, ani ten zlatý a téměř nevyčerpatelný důl. A hlavně ceny, ty by se neměly šplhat zpět k oblakům. Nicméně nemovitosti budou mít i nadále svoji hodnotu. A bude to jistota. Více se však bude hledět na jejich lokalizaci, kvalitu a vybavení.

Realitní obchodníci si tak budou muset vymyslet nějaké nové strašidlo. Třeba stěhování za prací. A nebo začít lidi hromadně oblbovat nějakými světovými trendy. Když někdo může být IN a COOL třeba při koupi auta, proč ne i u domů. To je samozřejmě žert a ještě k tomu utopie. Do takové úrovně se český LifeStyle snad ještě nedostal. I když v případě satelitů se to obchodníkům podařilo přímo skvěle.