Český statistický úřad: Ceny bytů dále klesají

Navzdory prohlášení developerů a realitních makléřů o blížícím se oživení realitního trhu data z Českého statistického úřadu hovoří o pokračujícím propadu. Jak se český realitní trh vyvíjí a kam bude směřovat dál?

Dvě významné developerské společnosti v uplynulých týdnech zveřejnily svůj výhled na trh residenčního bydlení v České republice. Na základě svých informací a možná i zbožných přání investorů předpokládají brzké oživení realitního trhu. Jejich závěry podporuje i studie společností Hyposervis a Deloitte. A nejsou to jediné indície hovořící o blížícím se možném oživení: propad české ekonomiky byl zastaven a banky zaznamenávají příliv žádostí o hypoteční úvěry.

Na druhé straně stojí data Českého statistického úřadu, která zatím oživení nenaznačují. Přinejmenším v oblasti cen došlo i v prvním čtvrtletí letošního roku k dalšímu poklesu.

Graf 1: Vývoj nabídkových cen bytů

Zdroj: ČSÚ

Poslední čtvrtletní data (za první kvartál 2010) jsou ceny nabídkové. "Vycházejí ze čtvrtletních odhadů nabídkových cen bytů za vybrané oblasti ČR," uvádí metodika výpočtu ČSÚ. Skutečné realizované ceny se od nabídkových liší.

Graf 2: Vývoj realizovaných cen bytů v ČR

Zdroj: ČSÚ

Za povšimnutí stojí skutečnost, že od konce roku 2006 do konce roku 2008 rostly realizované ceny rychleji než ceny nabídkové. "Vstupní údaje pochází z databáze Ministerstva financí ČR, kterou vytváří finanční úřady na základě daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí. Jedná se tedy o reálné, skutečně placené (přiznané) ceny," uvádí k metodice jejich výpočtu ČSÚ.

Poněkud odlišný je cenový vývoj v Praze. Vztaženo k roku 2005 nabídkové i skutečně realizované ceny bytů v Praze rostly pomaleji než ve zbytku České republiky. Nabídkové ceny tak za pět let vzrostly v Praze pouze o 40 % oproti 65% růstu v ostatních oblastech.

Odlišný je i vývoj skutečně realizovaných cen oproti odhadu nabídkových - ani ve 2. čtvrtletí loňského roku, ze kdy jsou známá poslední data realizovaných cen, neklesly pod ceny nabídkové (vztaženo opět k roku 2005), resp. jejich rozdíl zůstal přibližně na stejné úrovni jako v roce 2005.

Graf 3: Vývoj realizovaných cen bytů v Praze

Zdroj: ČSÚ

Kam půjdou ceny bytů dál?

Ekonomické oživení a nárůst zájmu o hypotéky hovoří ve prospěch růstu realitního trhu. Nemusí ale nutně znamenat i růst cen. Jedním z hlavních problémů loňského roku na realitním trhu byl nízký počet transakcí. Nelze tedy vyloučit, že k očekávanému oživení dojde na nižších cenových úrovních.

Potenciální kupci poznali, že ceny nemovitostí nemusí jen růst. Pryč jsou časy, kdy i na špatné byty v Praze stáli zájemci fronty a předháněli se, kdo dřív složí zálohu. I prodávající si pomalu začínají uvědomovat, že chtějí-li prodat, musí nabídnout něco atraktivního - buď atraktivní nemovitost, nebo atraktivní cenu.

Jak se tedy budou vyvíjet ceny nemovitostí? Záleží na nabídce a poptávce. Dokud kupující brali vše, tlačili ceny vzhůru. Nyní se bude hledat nová rovnováha, která pravděpodobně začne na nižší cenové hladině. Ta se bude tvořit ochotou prodávajících prodat a ochotou kupujících koupit. Nic víc, nic míň.

V Česku panuje výrazná preference k vlastnickému bydlení. Za tuto preferenci jsou Češi ochotni si připlatit. Má-li se ale udržet též nájemní bydlení, musí být nájem vyšší než splátka hypotéky. Zda k takové situaci dojde růstem nájemného nebo poklesem cen bytů, případně kombinací obého, je otázkou.

Výrazná preference vlastnického bydlení a domněnka lidí, že pronajímání bytu představuje bezpracný jistý příjem, navíc může kartami zamíchat tak, že bude nadále tlačit ceny nemovitostí vzhůru a nájemné dolů - a k ekonomicky racionálnímu vyššímu nájemnému než splátce hypotéky dojít v konečném důsledku nemusí.