Chcete snížit daně o zaplacené úroky? Nesmíte refinancovat!

Ještě zítra můžete podat daňové přiznání. Úroky zaplacené za úvěry na bydlení mohou citelně snížit daňovou povinnost. Ale pozor! Abyste nepřišli o možnost uplatnění úroků od základu daně, můžete refinancovat hypotéku jen jednou!

Daň z příjmů je v České republice v jednotné sazbě 15 %. To znamená, že z každé stokoruny, o kterou snížíte daňový základ, ušetříte 15 Kč na daních. Největší položku, kterou můžete ušetřit, tvoří úroky zaplacené za úvěr na pořízení nemovitosti určené k bydlení. Od základu daně si můžete odečíst až 300 tis. Kč, což znamená daňovou úsporu až 45 tis. Kč. Za jakých podmínek?

Bytové potřeby... skrývají nebezpečí!

Pravidla odpočtu úroků z úvěrů na bydlení stanovuje zákon o daních z příjmů. Základní podmínkou je, že se musí jednat o úvěr ze stavebního spoření, hypoteční úvěr nebo bankovní úvěr poskytnutý v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo hypotečním úvěrem (tedy např. předhypoteční úvěr), který je poskytnut na financování bytových potřeb poplatníka. „Bytové potřeby“ zákon dále rozvádí a rozumí jimi:

• výstavbu bytového či rodinného domu,
• koupi pozemku, na kterém musí být ale stavba bytového nebo rodinného domu zahájena nejpozději do 4 let, případně se musí jednat o pozemek pořizovaný v souvislosti s koupí bytového nebo rodinného domu nebo jejich stavby,
• koupi bytového nebo rodinného domu či bytu,
• splacení členského vkladu družstvu nebo jiné právnické osobě v souvislosti se získáním práva užívání bytu v nájmu,
• úhradu za převod členských práv v družstvu či obchodní společnosti v souvislosti se získáním práva užívání bytu v nájmu,
• vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů či spoludědiců, je-li předmětem vypořádání byt, rodinný nebo bytový dům,
• údržba bytu či domu,
• změna stavby bytového domu (např. vestavby, nástavby apod.),
• splacení půjčky nebo úvěru čerpaného v souvislosti s výše uvedenými bytovými potřebami.

Ve výčtu bytových potřeb se skrývá záludnost. Zákon jednotlivé bytové potřeby označuje písmeny a až h v §15 odst. 3 zákona. Poslední bod doslova zní:

„h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).“

Co z tohoto bodu plyne? Refinancujete-li úvěr na bytové potřeby, můžete si zaplacené úroky z refinancujícícho úvěru (při splnění dalších náležitostí) od základu daně odečíst. Refinancujete-li ale hypotéku na refinancování hypotéky na bytové potřeby, pak máte smůlu a úroky si podle zákona odečíst od základu daně nemůžete.

O kolik byste druhým refinancováním přišli? Výpočet je jednoduchý - z nabízené úrokové sazby si spočítejte 15 % - a to je vaše ztráta vyjádřená v procentních bodech. Kupříkladu při 5% úrokové sazbě činí daňová úspora 0,75 procentního bodu. Aby se vám vyplatila změna banky i podruhé, musela by být konkurenční nabídka nejvýše na 4,25 %. A to je už dost podstatný rozdíl, jaký se běžně mezi bankami nevyskytuje. Podobně jako mladí s hypotékou se státní podporou jsou tak lidé, kteří již jednou refinancovali, připoutáni ke „své“ bance.

Banky zasílají ale potvrzení o zaplacených úrocích pro daňové účely. Je toto spolehlivé? Není. "Pokud klientovi zasíláme potvrzení o úrocích, je upozorněn, že poplatník daně z příjmu může odečítat od základu daně výši zaplacených úroků z hypotečního úvěru pouze v souladu se zákonem č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. V případě nejasností doporučujeme klientovi kontaktovat daňového poradce," sdělila k našemu dotazu Pavla Hávová, tisková mluvčí Hypoteční banky.

Trvalé bydlení není trvalý pobyt

Podmínkou pro možnost uplatnění nároku na daňový odpočet je užívání nemovitosti k trvalému bydlení daňového poplatníka, který odčitatelnou položku uplatňuje, druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů. U rozestavěných nemovitostí a pozemků tato podmínka musí být splněna po kolaudaci.

Trvalé bydlení ale neznamená, že v bytě musí mít některá z uvedených osob trvalé bydliště. To sice k prokázání „trvalého bydlení“ může stačit, není ale podmínkou nutnou. Finančnímu úřadu stačí prohlásit, že byt či dům užíváte k trvalému bydlení, a on po vás téměř s jistotou tuto skutečnost bude chtít doložit. Zpravidla stačí prohlášení sousedů nebo v bytovém družstvu potvrzení představenstva.

Ne všechny úroky lze uplatnit

Prvním limitem pro uplatnění úroků je výše 300 tis. Kč zaplacených na úrocích za jednu domácnost. Při 5% úrokové sazbě tento obnos představuje hypotéku přesahující 6 mil. Kč, což není příliš limitující.

Pokud nejsou splněny podmínky pro uznání odpočtu po celý rok (kupříkladu dojde ke koupi bytu v průběhu roku), pak si můžete odečíst jen poměrnou část, tedy maximálně 25 tis. Kč od základu daně za každý měsíc. (To v praxi znamená, že pokud budete čerpat hypotéku ve výši 12 mil. Kč na koupi bytu v polovině roku, zaplatíte sice při 5% úrokové sazbě úroky ve výši téměř 300 tis. Kč, ale uplatnit si budete moci pouze 150 tis. Kč.)

Limitem je také využívání části pořízené nemovitosti k podnikání, pronájmu či jiné samostatně výdělečné činnosti. V takovém případě je potřeba úroky uplatňované od základu daně patřičně snížit o poměrnou část. Pokud kupujete kupříkladu rodinný dům se dvěma stejnými byty, z nichž jeden chcete pronajímat, můžete si uplatnit pouze polovinu zaplacených úroků.

Je-li úvěrová smlouva vedena na více dlužníků, pak každý z nich může uplatnit stejnou výši úroků (rozdělí se o odpočet rovným dílem), nebo jeden z dlužníků uplatní úroky všechny a ostatní žádné.

Uplatňujete úroky poprvé? Čekejte výzvu z finančního úřadu

Finanční úřady uplatněné úroky a úvěry, k nimž se váží, pečlivě prověřují. Jako přílohu k daňovému přiznání stačí sice doložit potvrzení od banky o zaplacených úrocích, ale finanční úřad bude chtít víc.

Zpravidla do půl roku vás vyzve k doplnění dalších dokumentů - např. může chtít vidět úvěrovou smlouvu, výpis z katastru nemovitostí s vloženým zástavním právem, potvrzení od sousedů o trvalém bydlení, smlouvu o koupi nebo o převodu práv v družstvu a další. Jejich konkrétní výčet závisí především na účelu úvěru, jehož úroky od základu daně odečítáte.