Chcete snížit daně o zaplacené úroky? Nesmíte refinancovat!

Chcete snížit daně o zaplacené úroky? Nesmíte refinancovat!

Petr Zámečník

Ještě zítra můžete podat daňové přiznání. Úroky zaplacené za úvěry na bydlení mohou citelně snížit daňovou povinnost. Ale pozor! Abyste nepřišli o možnost uplatnění úroků od základu daně, můžete refinancovat hypotéku jen jednou!

Daň z příjmů je v České republice v jednotné sazbě 15 %. To znamená, že z každé stokoruny, o kterou snížíte daňový základ, ušetříte 15 Kč na daních. Největší položku, kterou můžete ušetřit, tvoří úroky zaplacené za úvěr na pořízení nemovitosti určené k bydlení. Od základu daně si můžete odečíst až 300 tis. Kč, což znamená daňovou úsporu až 45 tis. Kč. Za jakých podmínek?

Bytové potřeby… skrývají nebezpečí!

Pravidla odpočtu úroků z úvěrů na bydlení stanovuje zákon o daních z příjmů. Základní podmínkou je, že se musí jednat o úvěr ze stavebního spoření, hypoteční úvěr nebo bankovní úvěr poskytnutý v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo hypotečním úvěrem (tedy např. předhypoteční úvěr), který je poskytnut na financování bytových potřeb poplatníka. „Bytové potřeby“ zákon dále rozvádí a rozumí jimi:

Ve výčtu bytových potřeb se skrývá záludnost. Zákon jednotlivé bytové potřeby označuje písmeny ah v §15 odst. 3 zákona. Poslední bod doslova zní:

„h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).“

Co z tohoto bodu plyne? Refinancujete-li úvěr na bytové potřeby, můžete si zaplacené úroky z refinancujícícho úvěru (při splnění dalších náležitostí) od základu daně odečíst. Refinancujete-li ale hypotéku na refinancování hypotéky na bytové potřeby, pak máte smůlu a úroky si podle zákona odečíst od základu daně nemůžete.

O kolik byste druhým refinancováním přišli? Výpočet je jednoduchý – z nabízené úrokové sazby si spočítejte 15 % – a to je vaše ztráta vyjádřená v procentních bodech. Kupříkladu při 5% úrokové sazbě činí daňová úspora 0,75 procentního bodu. Aby se vám vyplatila změna banky i podruhé, musela by být konkurenční nabídka nejvýše na 4,25 %. A to je už dost podstatný rozdíl, jaký se běžně mezi bankami nevyskytuje. Podobně jako mladí s hypotékou se státní podporou jsou tak lidé, kteří již jednou refinancovali, připoutáni ke „své“ bance.

Banky zasílají ale potvrzení o zaplacených úrocích pro daňové účely. Je toto spolehlivé? Není. "Pokud klientovi zasíláme potvrzení o úrocích, je upozorněn, že poplatník daně z příjmu může odečítat od základu daně výši zaplacených úroků z hypotečního úvěru pouze v souladu se zákonem č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. V případě nejasností doporučujeme klientovi kontaktovat daňového poradce," sdělila k našemu dotazu Pavla Hávová, tisková mluvčí Hypoteční banky.

Trvalé bydlení není trvalý pobyt

Podmínkou pro možnost uplatnění nároku na daňový odpočet je užívání nemovitosti k trvalému bydlení daňového poplatníka, který odčitatelnou položku uplatňuje, druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů. U rozestavěných nemovitostí a pozemků tato podmínka musí být splněna po kolaudaci.

Trvalé bydlení ale neznamená, že v bytě musí mít některá z uvedených osob trvalé bydliště. To sice k prokázání „trvalého bydlení“ může stačit, není ale podmínkou nutnou. Finančnímu úřadu stačí prohlásit, že byt či dům užíváte k trvalému bydlení, a on po vás téměř s jistotou tuto skutečnost bude chtít doložit. Zpravidla stačí prohlášení sousedů nebo v bytovém družstvu potvrzení představenstva.

Ne všechny úroky lze uplatnit

Prvním limitem pro uplatnění úroků je výše 300 tis. Kč zaplacených na úrocích za jednu domácnost. Při 5% úrokové sazbě tento obnos představuje hypotéku přesahující 6 mil. Kč, což není příliš limitující.

Pokud nejsou splněny podmínky pro uznání odpočtu po celý rok (kupříkladu dojde ke koupi bytu v průběhu roku), pak si můžete odečíst jen poměrnou část, tedy maximálně 25 tis. Kč od základu daně za každý měsíc. (To v praxi znamená, že pokud budete čerpat hypotéku ve výši 12 mil. Kč na koupi bytu v polovině roku, zaplatíte sice při 5% úrokové sazbě úroky ve výši téměř 300 tis. Kč, ale uplatnit si budete moci pouze 150 tis. Kč.)

Limitem je také využívání části pořízené nemovitosti k podnikání, pronájmu či jiné samostatně výdělečné činnosti. V takovém případě je potřeba úroky uplatňované od základu daně patřičně snížit o poměrnou část. Pokud kupujete kupříkladu rodinný dům se dvěma stejnými byty, z nichž jeden chcete pronajímat, můžete si uplatnit pouze polovinu zaplacených úroků.

Je-li úvěrová smlouva vedena na více dlužníků, pak každý z nich může uplatnit stejnou výši úroků (rozdělí se o odpočet rovným dílem), nebo jeden z dlužníků uplatní úroky všechny a ostatní žádné.

Uplatňujete úroky poprvé? Čekejte výzvu z finančního úřadu

Finanční úřady uplatněné úroky a úvěry, k nimž se váží, pečlivě prověřují. Jako přílohu k daňovému přiznání stačí sice doložit potvrzení od banky o zaplacených úrocích, ale finanční úřad bude chtít víc.

Zpravidla do půl roku vás vyzve k doplnění dalších dokumentů – např. může chtít vidět úvěrovou smlouvu, výpis z katastru nemovitostí s vloženým zástavním právem, potvrzení od sousedů o trvalém bydlení, smlouvu o koupi nebo o převodu práv v družstvu a další. Jejich konkrétní výčet závisí především na účelu úvěru, jehož úroky od základu daně odečítáte.

Anketa: Uplatňujete úroky z úvěru na bydlení od základu daně z příjmů?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

6 komentářů k článku “Chcete snížit daně o zaplacené úroky? Nesmíte refinancovat!”

  1. Lukáš Čermák napsal:

    refinancování hypotéky - jak je to s daněmi?
    Při refinancování hypotéky – jak je to s daněmi?

    u 5% úroku z 2.000.000 by to bylo až 100.000Kč ročně. Což je hypoteka, jakou potřebuji.

    Omluvte mne, jestli se pletu (hypoteku si budu brát někdy v létě), při placení hypoteky napřed splacim urok, pak jistinu. Tedy např. u 2.000.000 hypoteky na 15 let, budu splácet měsíčně cca 15.815 Kč.

    Z čehož na začátku 95% můžou být úroky bance, 5% splátka jistiny a pomalu se to bude obracet. (?)

    Takže zpočátku si můžu od základu daně odečíst třeba 200.000 (prostě tu částku, na kterou mi banka zašle potvrzení, že jsem předešlý rok zaplatil na úrocích z hypotečního úvěru)
    a další rok mín. Až 14. rok to bude třeba jen 5.000Kč?
    Nebo dnes vsechny banky umožnují, abych si vybral, jestli platit urok rovnoměrně ve stejné výši/nebo zpočátku touhle degresivní metodou/nebo progresivně , nebo dokonce i různou výši splátek – degresivní/stejné/progresivní??

    Pokud změním banku /refinnacuji/ po 5 letech, jak to u druhe banky funguje?

    U te prvni ja dejme tomu zaplatil vetsi cast uroku. Ted splacim splatku cca 16.000 mesicne (50% – 8.000 uroky, 8.000 jistinu), ale nabidnou mi vysoky 8% urok, pujdu tedy jinam
    U banky č.2 budu zas zpočátku platit v mesicni splatce z cca 90% urok a z cca 10% jistinu?

    Určitě je tohle někde na internetu popsané, nemohl byste prosim někdo mi poslat link?

    Předem díky

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: refinancování hypotéky - jak je to s daněmi?
      Při anuitním splácení (tj. každý měsíc je stejná výše splátky, v níž se mění poměr splátky jistiny a úroku) se úroky platí z aktuálně dlužné částky. Jak klesá dlužná částka, klesá podíl úroků a zvyšuje se podíl splátky. O tomto typů splácení naleznete informace např.
      http://www.hypoindex.cz/clanky/anuitni-splatka-hypoteky-co-prinasi/

      V zásadě je jedno, jestli budete refinancovat, nebo zůstanete u jedné banky – za stejných úrokových sazeb a při ponechání stejné (původní) splatnosti bude podíl úroku a splátky jistiny v obou bankách stejný. Pozor ale na daně a refinancování, může to být problém, viz
      http://www.hypoindex.cz/hypoteky/clanky/chcete-snizit-dane-o-zaplacene-uroky-nesmite-refinancovat/

      Některé banky nabízejí různé typy hypoték – s klesající splátkou (splácí se zpočátku více jistiny), s rostoucí splátkou (zpočátku je splátka jistiny snížena) i bez splátky jistiny (zpravidla kombinované produkty; ty ale nyní banky spíše neposkytují, viz http://www.hypoindex.cz/clanky/pozitivni-efekty-financni-krize-o-kombiky-neni-zajem/). V posledním případě se jistina nesplácí vůbec a po celou dobu trvání hypotéky se platí jen úroky. Jistina je splacena na konci hypotéky.

      1. Lukáš Čermák napsal:

        RE: RE: refinancování hypotéky - jak je to s daněmi?
        díky za odpověď.

  2. fupkfqepd napsal:

    swTvlkYYiOrGwpBeGse
    j9sCnr wprlwfowefes, [url=http://qgvpwgmzpqdb.com/]qgvpwgmzpqdb[/url], [link=http://hztbjlfpcltn.com/]hztbjlfpcltn[/link], http://bvqcjzsewkcm.com/

  3. dagmar napsal:

    odpočty lze uplatnit i při opakovaném refinancování!
    viz pokyn MF uveřejněný na webových stránkách:
    http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/tiskove_zpravy_ministerstva_49379.html

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: odpočty lze uplatnit i při opakovaném refinancování!
      Ano, jistě, máte pravdu. A trvalo to jen 5 měsíců soustavné mediální kampaně, která začala tímto článkem. Ministerstvo financí následně vydalo pokyn, který sjednocoval metodiku. Ukázalo se totiž, že některé finanční úřady při druhém a dalším refinancování úroky neuznávaly a jiné ano. I o tom jsme informovali, viz
      http://www.hypoindex.cz/clanky/refinancovani-hypotek-stat-otocil-ve-prospech-obcanu/

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *