Co rozhodne, jaký bude zájem o vaši nemovitost?

Co rozhodne, jaký bude zájem o vaši nemovitost?

Pavel Řehulka

Novinové články se hemží spekulacemi, zda budou ceny nemovitostí v ČR růst nebo klesat. Ve skutečnosti by si měl každý zájemce o koupi nemovitosti klást otázku zcela odlišnou. Jakou?

Všeobecnou hodnotu nemovitostí ovlivňují vždy čtyři faktory: počet nemovitostí, počet obyvatel, dostupnost peněz a příjem obyvatelstva. A každý z těchto faktorů cenu nemovitostí ovlivňuje jinak.

Jestliže se lidé stěhují do jednoho místa a počet bytů přitom zůstává konstantní, projeví se to přirozeně převisem poptávky nad nabídkou. A ceny zákonitě rostou.

Počet obyvatel je dán, musíme ale také sledovat jeho strukturu. Pokud je průměrný věk obyvatel ČR cca 38 let a rodí se poloviční počet dětí, logicky to znamená, že za 20 – 30 let budeme národem důchodců. Ve stáří už ale nebudeme mít sílu na to, abychom se starali o rodinné domky či chodili do 5. patra domu bez výtahu. A zájem proto můžeme očekávat o byty, které budou pro starší obyvatele bezproblémové.

Dostupnost peněz je dnes nejlepší za posledních 15 let, cca 5% úrokové sazby lákají nejen zájemce o vlastní bydlení, ale také investory. Mnoho lidí si však nepřipouští, že úrokové sazby nezůstanou takto nízkými navždy. A bohužel si nespočítají, co s jejich splátkou udělá zvýšení úrokových sazeb byť o jediné procento. Nesplácené hypotéky vyústí za několik let v nejednu nedobrovolnou dražbu.

A nakonec, hodnotu residenčních nemovitostí určených pro střední proud populace určuje vždy schopnost obyvatel je zaplatit. S rostoucím příjmem přirozeně poroste i nominální hodnota nemovitostí. Nikdy ale nemůžeme očekávat, že lidé budou za nájem nebo za hypotéku platit 90% svého příjmu.

To vše jsou samozřejmě obecné pravdy a neříkám tím nic nového.

Pokud se vás ale růst či propad cen nemovitostí týká osobně a kupujete byt pro sebe nebo jako investici, nebudou vás zajímat obecné pravdy, ale konkrétní předpověď ceny bytu, který chcete koupit.

A k tomu si musíte položit zejména následující otázku: Vybral jsem si lokalitu, která má předpoklady k tomu, aby o ni byl v budoucnu zájem?

Z pohledu ekonomických analytiků je určitě důležité vědět, zda půjdou ceny bytů obecně nahoru nebo dolů. Nás jako investory ale zajímá konkrétní byt, který kupujeme. Jak vypadá jeho okolí? Bude okolí za několik let jen vybydleným ghettem? Má poblíž vašeho domu vyrůst podle územního plánu průmyslová zóna? Je byt umístěn v prostředí, které bude vyhovovat stárnoucí populaci?

Sledování celorepublikového trhu je sice důležité, pokud ale budete váš byt časem prodávat, kupující nebude zajímat, že v Horní Dolní jsou byty dražší. Každý byt či jiná nemovitost se prodává individuálně, a přestože makroekonomické pohyby ovlivní všeobecný zájem o jeho koupi, o vlastní ceně při prodeji rozhodne zejména jeho lokalita, prezentace a v neposlední řadě také vaše vyjednávací schopnosti.

V České republice ještě stále nejsme zvyklí na stav, kdy o ceně nemovitosti rozhoduje, ve které ulici se nachází, nebo dokonce to, zda je umístěna na její pravé nebo levé straně. Tento trend se ale pomalu začíná objevovat zejména ve větších městech a můžeme očekávat, že lidská ješitnost a snaha mít nad sousedem navrch způsobí, že postoupí i dále.

Pokud tedy kupujete nemovitost, pečlivým zvažováním její lokality můžete s velkou mírou pravděpodobnosti zaručit, že si svou hodnotu udrží i přesto, že v ostatních místech budou ceny klesat.

Vrátím-li se k úvodní analogii, v celé republice se tak může sice ochladit, pokud si ale vyberete místo, na které svítí po celý rok sluníčko, bude vám zde vždy teplo.

Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".

Anketa: Pronajímáte byt/byty?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

7 komentářů k článku “Co rozhodne, jaký bude zájem o vaši nemovitost?”

  1. Kruton napsal:

    Nad úvodními odstavci...
    …článku jsem zapochyboval, zda náhodou nejde o nějaký „recyklovaný“ text popisující skutečnost dnes již dávno zapadanou prachem.
    Konkrétně zmínka o dostupnosti peněz „nejlepší za posledních 15 let“ zní tváří v tvář současným úrokovým sazbám a nárokům bank na scoring klientů poněkud exoticky. Taktéž úvaha o rostoucích příjmech domácností a na ně navázaném růstu cen nemovitostí nevypadá, jako by se vztahovala k ČR dnešních dnů (byť se samozřejmě dá namítnout, že jde jen o obecné tvrzení).
    Pak ale můj zrak padl na druhou polovinu článku, v níž se pouze dvakrát přímo a dvakrát nepřímo opakuje, že pohyb cen na trhu nemovitostí (v současnosti náhodou pokles) vlastně nemá s cenou KONKRÉTNÍ nemovitosti téměř nic společného – a byl jsem doma…

  2. aaaa napsal:

    dobrá cena
    Co je vlastně dobrá cena například nového cihlového bytu 3kk alespoň o 80 m2 s balkonem 10 m2 a parkovacím či garážovým stáním? V Praze ho myslím nemáte šanci sehnat pod 3.8-4 miliony a přesto budete bydlet někde hodně na okraji. Ve větším střečeském městě s dobrou dostupností od Prahy bude takový byt stát 3-3.25 milionu a třeba v Brně 2.750 tis. Jedná se u všech o srovnatelnou novostavbu. Stojí ty rozdíly za to? A jsou všechny tyto ceny opravdu reálné, nebo stále ještě odpovídají spíše předkrizové době?

    1. bb napsal:

      RE: dobrá cena
      stačí se podívat na internet na ceny v Mnichově nebo Londýně.
      http://www.findaproperty.com/searchresults.aspx?edid=00&salerent=0&regionid=018&minprice=50000&maxprice=200000

      Proč být v zaprděném Brně, když za stejné peníze můžu mít rezidenci v pupku světa v Londýně?
      http://www.hotproperty.co.uk/sales/property_search/details/1134418/12507791.htm

      I ten kdo tam rozváží mlíko si bezesporu vydělá víc než otročinou v kanceláři v ČR bod bičem českého otrokáře. Ne že by ten anglický otrokář byl lepší, lůza je to stejná, ale aspoň to víc sype.

      http://www.ludlowthompson.com/search/search.htm?back=1&results_per_page=20&order=desc

      1. cc napsal:

        RE: RE: dobrá cena
        http://www.ludlowthompson.com/particulars/details/index.htm?id=362104

        radej apartman v Londyne, jako je tento nez 80m2 novostavbu v polich za vesnici jako je Praha nebo Brno nebo Ostrava, kterou krome par lidi v CR nikdo nezna.
        Reknete komukoli ve svete Londyn, Buckinhamský palác, BigBen tam bydlim ja, a lide vedi co jste zac.
        Reknete, ze bydlite v poli za Brnem, kam za par let zavedou autobusovou linku, a nikdo nevi, jestli je to v Africe, v Rusku, nebo snad nekde v Asii? A reknete, ze jste za to dali taky 150 000 Liber a lide si zatukaji na celo.

      2. DIK napsal:

        RE: dobrá cena ... A dají mi v Londýně již zítra hypotéku?!
        A dají mi v Londýně již zítra hypotéku?!

        1. cc napsal:

          RE: RE: dobrá cena ... A dají mi v Londýně již zítra hypotéku?!
          to já nevím jak dlouho trvá vyřízení hypoteky v UK, kvartýr v Londýně byl příklad.

          Všimnul jsem si na internetu, že obecně zpřísnili podmínky, zatímco dřív cpali lidem peníze do ruky na 95% LTV, nyní žid dvakrát libru v dlani obrátí než půjčí na cca 75% LTV, záleží, co jste zač, někdo musí mít alespon tech 25% LTV v peněžence, ale solidním lidem např. z Ruska i dnes půjčí 100%LTV.

          Nicméně možná by vám na něj půjčili i ti židové tady v ČR.

          Nicméně porovnával jsem ceny ve španělsku, německu, rakousku, a už jen zběžným pohledem na nabídky si nelze nevšimnout až o 50% nižších cen srovnatelných bytů ve Vídni či Berlíně, či přibližně stejných cen v Michově, Frankfurtu a nebo Hamburku.

          Inu, proč si kupovat byt ve Vídni za 80.000 Euro na 5 letou hypoteku, když si můžu pořídit pěkný byt za 100.000 EUR třeba na špinavém žižkově a mít za souseda cikánskou rodinku a splácet ho 25 let. Hlavně abych dobře investoval!!

  3. gmzxuy napsal:

    KqHRrQvakev
    IBWChl ieunhpcbqgsf, [url=http://kegwcfovnmsv.com/]kegwcfovnmsv[/url], [link=http://ssipjpztakuq.com/]ssipjpztakuq[/link], http://haeezwxddmmf.com/

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *