Dilema hypotečních bank: Kvantita nebo kvalita?

Dilema hypotečních bank: Kvantita nebo kvalita?

Petr Bukač

Přelom loňského a letošního roku je v oblasti úvěrového financování bydlení v mnoha směrech atypický. Situace na trhu nabízí hypotečním bankám možnost navýšit objemy poskytnutých úvěrů. Dost možná, že přinejmenším na nějakou dobu to bude příležitost poslední. Co bude dál?

Období extenzivního růstu

Hypoteční trh v Česku prošel v uplynulé dekádě bouřlivým vývojem. Zatímco v roce 2000 hypoteční banky spravovaly podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj necelých 32 tisíc hypotečních úvěrů v celkovém objemu smluvní jistiny 58,4 mld. korun, na konci roku 2010 to bylo více než 516 tisíc hypotečních úvěrů. Jejich finanční objem přitom překročil magickou hranici 1 biliónu korun. Necelé tři čtvrtiny z této částky připadají na hypoteční úvěry, které banky poskytly občanům, zbytek na úvěry podnikatelské a komunální.

Tabulka 1: Hypoteční úvěry poskytnuté v letech 2000 – 2010

Rok (stav k 31. 12.)

Počet HÚ

celkem

Index

Smluvní jistina celkem (mil. Kč)

Index

Počet HÚ pro občany

Smluvní jistina HÚ pro občany (mil. Kč)

2000

31 910

 

58 424

 

29 560

28 963

2001

46 747

1,46

83 234

1,42

43 810

43 691

2002

68 292

1,46

113 545

1,36

64 812

66 224

2003

100 457

1,47

161 142

1,42

96 290

102 436

2004

142 272

1,42

229 268

1,42

137 275

154 396

2005

194 660

1,37

327 588

1,43

188 301

226 464

2006

263 849

1,36

468 248

1,43

255 645

327 304

2007

349 606

1,33

652 301

1,39

338 989

469 593

2008

419 276

1,20

837 286

1,28

406 519

589 683

2009

464 505

1,11

927 036

1,11

450 770

663 535

2010

516 553

1,11

1 022 897

1,10

501 545

748 308

Zdroj: www.mmr.cz

Období let 2000 – 2007 lze v hypotečním bankovnictví bez nadsázky označit za dobu extenzivního růstu. Světové i české ekonomice se dařilo, reálné příjmy obyvatel rostly, úrokové sazby klesaly a všude vládl bezbřehý optimismus. Zájemci o pořízení vlastního bydlení se jenom hrnuli a banky meziročními přírůstky poskytnutých hypotečních úvěrů překvapovaly samy sebe. Počet poskytnutých hypotečních úvěrů během 8 let narostl téměř 10krát a jejich finanční objem více než 11krát.  

Pro banky nadlouho bylo prioritou získávání co největšího počtu nových klientů. Ve svých reklamách zájemcům o bydlení tvrdily, že hypotéku zvládne splácet každý. Hlavním lákadlem se stala nabídka dumpingových úrokových sazeb. Bohužel jejich výhodnost obvykle končila po uplynutí prvního období fixace. Sazby pro nového a stávajícího klienta se u stejné banky mohly se často lišily o 1,5 procentního bodu nebo i více. V boji o získání co největšího tržního podílu se na etiku, ani udržení klientů příliš nehledělo.

Skrytý půvab refinancování

Situace se začala v roce 2007 poněkud měnit. Banky v jeho průběhu sice poskytly historicky největší počet 85 757 hypotečních úvěrů v celkovém objemu přes 184 mld. korun, z toho ale většinu netradičně v prvním pololetí (53,7 % podle počtu a 51,4 % podle objemu). Dosavadní exponenciální růst hypotečního trhu přestal být udržitelný. Většina bonitních zájemců o bydlení hypotéku již měla a pro většinu ostatních začalo být její získání kvůli růstu úrokových sazeb a větší obezřetnosti bank při poskytování úvěrů problematické.

Zatímco v květnu 2007 průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů měřená ukazatelem FINCENTRUM HYPOINDEX dosahovala 4,27 %, o šest měsíců později to bylo už 5,28 %. Svého maxima 5,82 % pak sazby dosáhly v srpnu 2008, kdy se na investory ze všech stran valila jedna špatná zpráva za druhou a mezibankovní trh prakticky přestal fungovat. Banky si uvědomily, že ne každý žadatel o hypoteční úvěr je pro ně zajímavý, a zaměřily se na přetahování nespokojených bonitních klientů od konkurence.

Refinancování již částečně splacených úvěrů totiž nabízí jednak bezpečnější poměr výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti a zároveň i klienta, který osvědčil svou ochotu i schopnost poskytnutý úvěr řádně splácet. Obojí je samozřejmě lákavé zejména v době ekonomické nejistoty. Údaje o tom, jakou část z celkového objemu 185 mld. korun hypotečních úvěrů poskytnutých v roce 2008 připadlo na refinancované úvěry a kolik na úvěry nové, nejsou dostupné, ale o zanedbatelné částky se nejspíš nejedná.

Tabulka 2: Hypoteční úvěry poskytnuté v letech 2002 – 2010

Rok

Počet HÚ

celkem

Index

Smluvní jistina celkem (mil. Kč)

Index

Počet HÚ na bydlení

Smluvní jistina HÚ na bydlení (mil. Kč)

2002

21 545

 

30 310

 

19 592

22 650

2003

32 165

1,49

47 597

1,57

29 270

38 278

2004

41 815

1,3

68 126

1,43

37 490

50 707

2005

52 388

1,25

98 320

1,44

47 441

73 367

2006

69 189

1,32

140 659

1,43

62 953

115 190

2007

85 757

1,24

184 053

1,31

77 915

147 630

2008

69 670

0,81

184 985

1,01

57 165

123 108

2009

45 229

0,65

89 750

0,49

40 022 *)

71 087 *)

2010

52 048

1,15

95 861

1,07

46 382

81 317

*) V roce 2009 nebyla data u jedné z bank dostupná.

Zdroj: www.mmr.cz

Krizové období se protáhlo

Rokem skutečného propadu hypotečního trhu se stal až rok 2009. Úrokové sazby zůstávaly blízko svých historických maxim. V lednu 2009 FINCENTRUM HYPOINDEX reportoval průměrnou úrokovou sazbu na úrovni 5,74 %,  v prosinci pak 5,61 %, což byl zároveň i průměr za celých 12 měsíců. Hlavním důvodem pro setrvávání úrokových sazeb na nepříjemně vysoké úrovni byly především rizikové přirážky bank, které se obávaly budoucí schopnosti klientů splácet řádně a včas finanční závazky.

Nejistotu prohlubovala rovněž neutěšená situace na realitním trhu, který během krize prakticky zamrzl. Katastrofické scénáře o strmém pádu cen rezidenčních nemovitostí se sice nenaplnily, ale zástavní hodnota řady nemovitostí přesto poklesla. Zejména v případě bytů došlo k paradoxní situaci, kdy se nabídka cenově míjela s poptávkou, aniž by se to výrazněji promítalo do cen. Prodejci v čele s developery ze svých požadavků nechtěli slevovat bez ohledu na to, že zájemci o pořízení bytu jejich ceny zjevně nehodlali akceptovat.

S oživením ekonomiky úrokové sazby konečně na počátku roku 2010 začaly klesat. V polovině roku se pak bezmála po třech letech vrátily pod 5 % a na jeho konci se dostaly na svou předkrizovou úroveň. Banky se také začaly více vzájemně hlídat a jejich nabídky se začaly velmi podobat. Počet i objem poskytnutých hypotečních úvěrů sice ve srovnání s rokem 2009 stoupl, ale nepříliš výrazně. Výsledky přitom jen lehce překonaly polovinu úrovně z let 2007 a 2008.

Graf 1: Vývoj Fincentrum Hypoindexu od ledna 2007 do ledna 2011


Zdroj:
Fincentrum Hypoindex

Příliš mnoho neznámých

Konec loňského a začátek letošního roku je v oblasti úvěrového financování bydlení v mnoha směrech  atypický. Na jedné straně světová i česká ekonomika vykazují nepřehlédnutelné známky oživení. Na druhé straně stále přetrvávají obavy z návratu krize. Hodnota souhrnného ukazatele FINCENTRUM HYPOINDEX v lednu 2011 klesla na povzbudivých 4,20 % a realitní trh se zvolna rozehřívá. Ceny nových bytů však příliš neklesají a jejich nabídka se strukturálně nemění.

Oživení zájmu o hypotéky určitě neznamená návrat k extenzivnímu růstu z předkrizových let. Spíše signalizuje snahu zájemců o bydlení využít nízkých úrokových sazeb a cen bytů s 10% DPH. Co s trhem udělá nejen změna DPH, ale celý balík vládních úsporných opatření s nabídkou a cenami bytů, inflací i finanční situací obyvatel, je velkou neznámou. Nepříjemností může být nejen očekávaný růst základních úrokových sazeb, jímž ČNB nejspíš začne brzdit inflaci, ale i poměrně vysoká nezaměstnanost.

Spotřebitelské ceny v lednu 2011 vzrostly v porovnání s prosincem 2010 o pouhých 0,7 %, což byl nejnižší lednový meziměsíční růst cen od roku 2005. Otázkou však je, co s inflací udělá celosvětový růst cen ropy, komodit a potravin. Další velkou neznámou je budoucí vývoj

ceny zdrojů, které hypoteční banky potřebují pro financování úvěrů. Situace na evropském mezibankovním trhu zůstává velmi napjatá a předlužení některých zemí eurozóny ještě může přinést řadu nepříjemných překvapení.

Dvakrát do stejné řeky nevstoupíš

Hypoteční banky letos čeká přelomový rok. Budou se muset vypořádat s dilematem, jakou strategii mají ve své obchodní a marketingové politice upřednostnit. Zda mají – tak jako to dělaly doposud – využít aktuálního oživení na trhu a preferovat dosažení co největšího obratu, nebo zda mají vzít v potaz i dlouhodobější cíle. Masové poskytování úvěrů na základě automatizovaného hodnocení bonity žadatelů skóringovým modelem opřeným o statistické zpracování historických dat je totiž ošidnější, než bylo kdy dřív.

Individuální přístup ke klientovi ve všech fázích úvěrového obchodu je pro banku komplikovanější a nákladnější. Umožňuje ale zohlednit specifické požadavky klientů a pružněji reagovat na vývoj situace. Na neschopnost přizpůsobit se dostatečně rychle změnám vnějších podmínek nedoplatili jen dinosauři. Následovat je zanedlouho zřejmě budou například stavební spořitelny, které již pomalu začínají vyklízet své pozice na trhu úvěrů na bydlení, aniž by proti tomu cokoliv smysluplného dělaly.

Podobně na tom budou i developeři chrlící znovu a znovu tisíce bytů v monstrózních projektech za ceny, které jim nikdo není schopen nebo ochoten zaplatit. Řada lidí se sice teď ještě nechá zlákat a využije aktuální možnosti sjednat si hypotéku za velice zajímavých úrokových podmínek. Za pár měsíců ale může být všechno jinak. Hypoteční banky zaměřené jenom na sledování kvantitativních ukazatelů by pak asi byly nuceny narychlo oprašovat své krizové scénáře.

Anketa: Zvládáte splácet hypotéku?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Dilema hypotečních bank: Kvantita nebo kvalita?”

  1. pf napsal:

    celkovy objem
    Odpoved na otazku kolik ze 185mld pripadlo na refinancovani je jednoducha, vubec nic. Pokud je v tabulce c.1 uveden celkovy spravovany objem uveru, je rozdil oproti minulemu roku dany vypoctem lonsky_objem+vsechny_poskytnute_hypo_u_vsech_bank-splacene_hypo. Mezi poskytnute se pocitaji i refinancovane, ale ty se zase odectou tim ze jina banka je zapocte mezi splacene hypo. Např. rok 2007, predpokladejme, ze lide uzavreli hypo napr. za 300mld (nove+refianc), ale zaroven radnym splacenim a refinancovanim se celkova jistina snizila o 115mld, cili vysledny rust je 185mld. To ze media tento objem prezentuji jako nove hypoteky+refinanc je omyl. Pri prumerne dobe splaceni 20let odpovida toto cislo cca95% nove poskytutnych hypo. Refinancovani nemusime uvazovat protoze v jedne bance je to polozka plus a v druhe minus. Samozrejme tohle plati jen pokud bereme cely trh v CR, ale neplati to pro jednu banku. Mohlo by se zdat. ze tabulka 2. ukazuje jen nove poskytnute uvery vcetne refinanc, ale je jen vypocitana z prvni tabulky jednoduchym zpusobem celkova_jistina_pro_dany_rok-celkova_jistina_za_lonsky_rok

    1. pf napsal:

      RE: celkovy objem
      Oprava :) co jsem napsal neplatí, protože neplati hned první predpoklad a to, že „Pokud je v tabulce c.1 uveden celkovy spravovany objem uveru….“ V tabulce 1 je součet všech nove poskytnutych uveru, cili to rozhodne není celkovy spravovany objem bankami. Nektere uvery jsou napr. jiz splaceny, nebo napr. clovek ktery si vzal uver v roce 2000 a do roku 2010 trikrat refinancoval je v tabulce 1 zapocitan 3x. Pokud by v nasledujicich letech neposkytly banky ani jeden novy uver a vsichni by jenom refinacovali tak celkove spravovane objemy v tabulce 1 budou rust k dalsim magickym hranicim, ale ve skutecnosti bude skutecny spravovany objem klesat o cca 5%rocne (radnym splacenim)

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *