Hypoteční krize podle České spořitelny

Česká spořitelna se obává zhoršení platební morálky svých klientů. Podle slov Jiřího Škorvagy, člena představenstva odpovědného za oblast drobného bankovnictví, v Česku hrozí hypoteční krize. Nestabilitu do systému prý vnášejí hlavně externí prodejci hypoték a uvolněná riziková politika bank. Trochu silná slova!

V úterním vydání ekonomického deníku E15 vyšel rozhovor s Jiřím Škorvagou, členem představenstva a náměstkem generálního ředitele České spořitelny zodpovídajícím za oblast drobného bankovnictví. S ohledem na aprílové datum jsem po přečtení tohoto rozhovoru chvíli uvažoval, zda pan Škorvaga vše, co řekl, myslel opravdu vážně. Pokud ano, jsou některé jeho názory na pováženou.

Jedním z nich je konstatování, že český hypoteční trh vykazuje podobné symptomy jako ten americký a že ho tedy také může postihnout podobná krize. Paralelu lze najít v rychlém růstu cen nemovitostí, objemů hypotečních úvěrů a příliš liberální rizikové politice hypotečních bank. V Česku prý kvůli konkurenčnímu boji bank poměr vypůjčené částky k hodnotě zástavy v řadě případů překračuje sto procent a stále roste.

Aniž bych chtěl zpochybňovat odborný úsudek vrcholového manažera největší české hypoteční banky, obávám se, že jeho názor je poněkud vzdálen realitě. Bylo by nezodpovědné podceňovat rizika. Ovšem strašit v Česku krizí podobnou té americké není na místě. Už jen proto, že zásadních rozdílů mezi situací na hypotečním a realitním trhu i úvěrové politice bank v USA a v Česku je daleko víc než toho, co mají obě tyto země společného.

Rovněž konstatování o riziku vyplývajícím z nedostatečného zajištění poskytnutých hypotečních úvěrů je dost překvapující. Samozřejmě nevím, z jakých podkladů pan Škorvaga vycházel. Ovšem podle dostupných informací je pravděpodobnost, že by běžný klient v kterékoliv bance působící na českém trhu získal hypoteční úvěr přesahující hodnotu zástavy, prakticky nulová. Zdejší banky jsou v tomto směru dosti opatrné.

Další pozoruhodná myšlenka se týká příčin vzrůstající rizikovosti hypotečních úvěrů v portfoliu České spořitelny. Na vině jsou prý nesolidní hypoteční brokeři, kteří v honbě za svými provizemi podvádějí banku i klienty. Kvůli schválení úvěru bankou neváhají přikrašlovat údaje o finanční situaci klientů. Těm pak náležitě nevysvětlí vše potřebné, takže klienti si neuvědomují, co jim hrozí, kdyby neměli na splácení poskytnutého úvěru.

Pan Škorvaga na podporu svého tvrzení uvedl, že nesplácených hypotečních úvěrů zprostředkovaných brokery je sedmkrát víc než v případě úvěrů prodaných přímo na pobočkách České spořitelny. Takovýto údaj o něčem svědčí. Příčiny tohoto stavu však mohou být různé a přinejmenším část z nich může být na straně banky. Každopádně jiné banky problémy s externími prodejci nemají - anebo o nich alespoň takto nahlas nehovoří.

Ostatně Česká spořitelna již problém vyřešila. Do smluv s externími prodejci zavedla klauzule, které je činí odpovědnějšími za kvalitu úvěrů, a zároveň od nich začala vyžadovat více informací, které si pak sama ověřuje. Důsledkem je pokles prodeje hypotečních úvěrů České spořitelny z externích sítí o více než polovinu. To prý ale nevadí, protože Česká spořitelna se do budoucna soustředí na prodej hypoték v rámci své vlastní pobočkové sítě.

Je výsostným právem každé banky, aby si zvolila distribuční kanály pro své produkty. Obzvláště v případě České spořitelny však jenom odbourání prodejů hypoték cestou externích prodejců problém rizikovosti hypoték nevyřeší. Mimochodem, je překvapující, že tato banka klidně přizná, že problém s nekvalitními smlouvami s  brokery vůbec má. Natož pak, že ho umí vyřešit jen za cenu ztráty tržního podílu, což jí navíc prý nevadí!

Ale zpět k opatřením směřujícím proti rizikovosti hypoték. Jedním z letitých problémů všech zdejších bank, Českou spořitelnu rozhodně nevyjímaje, je neuvěřitelná strnulost a šablonovitost při posuzování bonity žadatelů o hypotéku. Hlavním podkladem pro hodnocení budoucí schopnosti klienta splácet miliónový úvěr po dobu dvaceti i více let většinou zůstává potvrzení o jeho příjmech za uplynulé čtvrtletí. Co dodat?

Dalším parametrem je hodnota zástavy stanovená buď přímo bankou, nebo spolupracujícím odhadcem. Sice se má jednat o tržní cenu, ale realizovatelnost zástavy se v ní zpravidla příliš nezohledňuje. Jinými slovy: je téměř jedno, zda zajištění hypotečního úvěru tvoří snadno prodejná neobsazená nemovitost, nebo byt obývaný rodinou s malými dětmi, kterou banka nemůže vystěhovat na ulici už jen kvůli nebezpečí negativní medializace takovéhoto případu.

Hlavní nebezpečí pro český hypoteční trh nepředstavují proradní brokeři, ale spíše nezodpovědná marketingová politika bank. Jak jinak totiž hodnotit reklamu přesvědčující lidi s nízkými příjmy, že hypotéku zvládne splácet každý. Ještě horší pak je nastavování dumpingových úrokových sazeb pro první období fixace s jejich výrazným zvýšením po jeho uplynutí, a to bez ohledu na vývoj sazeb ČNB.

Za povšimnutí stojí i závěrečné vyjádření pana Škorvagy o tom, že Česká spořitelna bude směřovat k větší flexibilitě a své klienty bude odměňovat za loajalitu. To je jistě chvályhodné předsevzetí. O to víc, že v tomto směru Česká spořitelna zatím příliš nevynikala. Nedůvěru ale budí fakt, že jako příklad je uváděn Osobní účet, o němž zlí jazykové tvrdí, že jde o chytrý a rafinovaný stroj na poplatky. Zlákat se jím však dalo už půl milionů lidí.