Kdy vyhrává hypotéka a kdy nájem?

Nájemní bydlení je opředené řadou mýtů. Jedním z nich je, že se jedná narozdíl od hypotéky o „vyhozené peníze“. Hypotékou přeci investuji do vlastního bytu či domu! Skutečnost je ale mnohdy jiná... a překvapující. Kdy se vyplatí bydlet „ve vlastním“ na hypotéku a kdy nájem?

Obliba vlastního bydlení v Česku je v jiných zemích nevídaná. Odpovídá jí i nízká mobilita na trhu práce - lidé se za prací stěhovat nechtějí. Jedním z důvodů je kotva v podobě vlastního domku či bytu.

Za dosavadního růstu cen nemovitostí a vysokých nájmů zejména v Praze v důsledku státní regulace a přílivu zájemců o bydlení z řad „Husákových dětí“ bylo co nejrychlejší pořízení vlastního bydlení jednak nezbytností, ale také výhodnou investicí. Růst cen bytů se ale zpomalil a deregulace způsobuje pokles nájmů. Možná se vyplatí poohlédnout se po nájemním bydlení.

„Hypoteční úvěr je forma spoření“

Sjednání hypotečního úvěru je vnímáno i při pořizování vlastního bydlení jako jakási forma investice. Do značné míry je to i pravda. Ale zdaleka ne vždy.

Hypoteční úvěr pomůže pořídit poměrně drahou nemovitost. Její cena dále může narůstat a byt nebo dům se již zhodnocuje svému majiteli - držiteli hypotečního úvěru. Pokud ale ceny nemovitostí klesají, hodnota investice klesá také. Vlastník bytu či domu tak podléhá stejnému investičnímu riziku jako při libovolné jiné investici (např. ve srovnání s akciemi je očekávané menší riziko - volatilita, ale také menší výnos).

Je-li nemovitost určena pouze k vlastnímu bydlení, nemusí se její majitel případným poklesem na realitním trhu trápit - do té doby, než se ji rozhodne prodat (i pak může na poklesu vydělat, pokud si pořizuje novou nemovitost, jejíž cena také poklesla).

Při splátce hypotéky jsou hrazen jednak úmor (splátka jistiny úvěru) a jednak úroky. A v těchto dvou veličinách je ukryto, kdy se vyplatí nájem a kdy hypotéka. (Samozřejmě pouze z finančního hlediska; do konečného rozhodování o koupi či nájmu nemovitosti vstupuje mnohem více faktorů.)

Anuitní splátka

Nejčastějším způsobem splácení hypotečního úvěru je „anuitní splátka“. Za tímto pojmem se skrývá splátka, která se v čase nemění - tedy do skončení období fixace úrokové sazby a stanovení nové úrokové sazby.

Kouzlem anuitní splátky je snižování poměru mezi placenými úroky a splátkou jistiny. Na začátku splatnosti hypotéky platí dlužník z velké části úroky a pouze z menší splácí svůj dluh. S postupem času klesá podíl úroků a převládá splátka dluhu.

Příklad: Hypotéka ve výši 2 mil. Kč se splatností 30 let a úrokovou sazbou 5,63 % (sazba dle červencového FINCENTRUM HYPOINDEXu). Předpokládejme neměnnou sazbu po celou dobu splácení. Anuitní splátka činí 11 342,91 Kč.

• 1. splátku tvoří z 9 149,57 Kč úroky, 2 193,34 Kč splátka jistiny,
• úmor převýší úroky v 210. měsíci,
• v poslední splátce tvoří úroky pouze 51,65 Kč.

Důsledkem anuitní splátky je, že v prvních letech splácení hypotéky klient splácí především úroky, které jsou ekvivalentní s nájmem (místo nájemného za byt placeného majiteli bytu platí „nájemné“ (úroky) za peníze půjčené od banky). To, co „skutečně spoří“, je pouze úmor (splátka jistiny úvěru).

Hypotéka, nebo nájem?

Při výběru vhodného bydlení vstupuje do rozhodování celá řada faktorů. Mezi nejdůležitějšími jsou vlastnosti bydlení (požadovaná lokalita, dopravní obslužnost, velikost a dispozice bytu/domu apod.) a finanční dostupnost - zejména ta je pro mnoho domácností limitujícím faktorem.

Volba, zda bude využita hypotéka, nebo nájemní bydlení, by mohla probíhat podle následujícího scénáře. V prvé řadě je třeba určit, kolik finančních prostředků si domácnost může nebo chce dovolit věnovat měsíčně na zajištění vlastního bydlení. Z této částky je třeba následně určit, na jak vysokou hypotéku můžete dosáhnout.

Následovat by měl průzkum lokality, v níž by se bydlení mělo nacházet - a to jak z pohledu nájemního, tak z vlastního bydlení: Zda je dostupné nájemní bydlení s nájmem nižším než maximální částka rozpočtu určená na bydlení a zda je dostupné vlastní bydlení v částce odpovídající hypotéce. Pokud je dostupné obojí, je možné začít srovnávat.

U hypotéky lze do srovnání započítat pouze výši úroků. Ale pozor, jejich výše s postupem času klesá! U nájemního bydlení do porovnání vstupuje celá výše nájmu. Zjednodušeně lze říci, že je-li vyšší nájem, pak se vyplatí hypotéka. Je-li nájem nižší než úroky hypotéky, může se vyplatit nájem (zbývající část do výše splátky hypotéky je vhodné dlouhodobě investovat) - ale tady pozor! Nezapomínejte, že úroky hypotéky postupem času klesají. Benefitem nájemního bydlení naopak je, že veškeré větší opravy financuje majitel domu či bytu.

Příklad: Domácnost se chce přestěhovat do nového bytu v nové lokalitě. Za bydlení chce dávat maximálně 10 tis. Kč měsíčně.

Důležité je určit si splatnost hypotéky. Nejnižších se dosahuje u dlouhých splatností, ovšem v takovém případě zabírají úroky větší část anuitní splátky než u kratších. Úrokovou sazbu předpokládejme fixní na úrovni červencového FINCENTRUM HYPOINDEXU - 5,63 %.

Při třicetileté splatnosti odpovídá splátka 10 tis. Kč úvěru ve výši 1 763 215 Kč. To by odpovídalo úroku mírně přesahujícímu 8 tis. Kč v prvních 8 měsících, který by postupně klesal k 7 tis. Kč v 97. měsíci úvěru. Pokud by se domácnost rozhodla pro dvacetiletou splatnost, činil by úvěr jen 1 454 951 Kč. V tomto případě klesá úrok z více než 6 650 Kč na 6 500 Kč v 11. měsíci, na 6 tis. Kč ve 40. měsíci a dále do 89. měsíce na 5 tis. Kč.

(Vlastní výpočty můžete provést v kalkulačce „Jak vysokou hypotéku si můžete dovolit?“.)

Nic není tak jednoduché...

Rozhodnout se pouze na základě finančních výsledků nelze. I do výše uvedených výpočtů spadá celá řada odhadů, které jsou pouze orientační - např. výše úrokové sazby, kterou předpokládám pro výpočty neměnnou nebo výše nájmu, který se s větší pravděpodobností bude zvyšovat (i jen vlivem inflace), zatímco úrok ve splátce úvěru se snižuje.

Výpočet je navíc potřeba provádět bez vložení vlastních prostředků do pořízení vlastní nemovitosti - ty dále ovlivňují výsledky (pokud by nebyly vloženy do nemovitosti, mohly by být investovány se zhodnocením).

Stejný byt v nájmu i na hypotéku lze nalézt opravdu jen výjimečně. I s výše provedeným propočtem bez výraznější preference k vlastnímu bydlení nebo nájmu se tak budou porovnávat různé alternativy nejen podle finanční náročnosti.

Důležité je uvědomit si, že ne za všech okolností musí být hypotéka finančně výhodnější než nájemní bydlení. Zdaleka nemusí platit, že pořízením vlastní nemovitosti na hypotéku si uspoříte na stáří lépe, než budete-li bydlet v nájemním bytě.

Nájem je nižší než úroky hypotéky... co s rozdílem?

Cílem pořízení vlastního bydlení je mimo jiné tvorba úspor. Je-li nahrazeno vlastní bydlení nájemním, je třeba se postarat i o tuto část. Optimálním způsobem je rozdíl mezi splátkou hypotéky a nájmem investovat. Protože nahrazujeme „tvorbu úspor formou hypotéky“, které je dlouhodobé, měl by být i investiční horizont alternativně odkládaných prostředků dlouhodobý - nabízí se tak buď akciové fondy různého zaměření, fondy životního cyklu nebo konkrétní akcie.