Hypotéka nesmí rodinný rozpočet zruinovat!

Pořídit si bydlení bez využití úvěrových zdrojů je pro rodiny s běžnými příjmy nemyslitelné. Miliónovými úsporami disponuje jen málokdo. Většina lidí se proto musí zadlužit, a to často na desítky let. Dříve než se k tomu odhodlají, by si měli uvědomit, co pro ně úvěr bude znamenat. Reklama lže. Splátku hypotéky každý splácet nezvládne! Neuváženě sjednaný úvěr může udělat ze života peklo.

Rodina někde bydlet musí

Rodinám s dětmi, které sami nemají kde bydlet, není co závidět. Bydlení s rodiči přináší spoustu úskalí. Jsou-li mladí i staří k sobě tolerantní a může-li každá rodina užívat samostatnou část rodinného domu, může na obou stranách vládnout téměř dokonalá pohoda. Mladí jsou rádi, že jim někdo pohlídá děti a občas vypomůže s chodem domácnosti. Staří si mohou užívat vnoučat a pomocná ruka při opravách a údržbě domu, nebo třeba při velkých nákupech se jim určitě také hodí.

Takováto idylka se však stává spíše výjimkou. Ve městech se několik generací často musí tísnit v jednom bytě, což obvykle přináší řadu problémů. Je-li několik lidí s rozdílnými názory a životními návyky nuceno sdílet dvě nebo tři místnosti, situace se dříve či později vyhrotí a je nutno ji řešit. Vyměnit větší byt za dva menší bylo vždycky obtížné. V době vrcholící deregulace nájemného, kdy je o malé a provozně levné byty velký zájem, se však takováto výměna stává skoro nemožnou.

Mladá rodina, která nehodlá riskovat další konflikty a nakonec možná i jimi zaviněný rozpad, má na výběr jen ze dvou možností: buď pronájem bytu, nebo pořízení vlastního bydlení. Obě tato řešení mají své výhody i nevýhody. Přitom se rozhodně nedá říci, že by jedno z nich bylo obecně lepší. Jisté však je, že stěhování za daných okolností vždy přinese zvýšené zatížení rodinného rozpočtu. Buď ho zatíží vysoké nájemné, nebo splátka úvěru a další náklady související vlastnictvím bytu.

Vlastnické bydlení není pro každého

Zatímco ještě před několika lety v Česku bylo vlastnické bydlení spíše doménou venkova, nyní se zájem o bydlení ve vlastním přesunul i do měst. Zvýšením dostupnosti hypotečních úvěrů a spuštěním deregulace nájemného došlo k uvolnění laviny zájmu o nové i starší byty. Zatímco v roce 2000 bylo podle údajů Českého statistického úřadu dokončeno na 8 tisíc nových bytů v bytových domech, vloni to bylo už téměř 42 tisíc bytů. Převážná většina z nich je přitom určena pro přímý prodej a nikoliv na pronájem.

K úbytku nájemních bytů výrazně přispěla i privatizace bytového fondu obcí, bytových družstev a podniků. Přesné údaje nejsou k dispozici. Lze však odhadnout, že v současné době je nájemních zhruba třetina bytů, z toho většina za regulované nájemné. Díky vytrvalé mediální masáži podporované developery, bankami i realitními kancelářemi bydlení v pronajatém bytě lidé považují často jen za nevýhodné provizorium. Naopak pořízení vlastního bytu je prezentováno jako za všech okolností jediné racionální řešení.

Ani jedno z toho ale není pravda. Pořízení vlastního bytu sice přináší určitou jistotu, ale na druhé straně i spoustu starostí. Je-li navíc pořizován na úvěr, může se jeho splácení stát břemenem, které rodinnou atmosféru rozklíží stejně spolehlivě jako nesnášenlivá tchýně. Reklama, která tvrdí, že hypotéku zvládne splácet každý, totiž lže. Pravda je taková, že splátka úvěru snadno může zatížit rodinný rozpočet nad únosnou míru. V takovém případě je lepší si úvěr vůbec nebrat a raději platit nájemné.

Prioritou bývá získání úvěru za každou cenu

Pořízení naprosté většiny nových i starších bytů je v Česku financováno s využitím úvěrových zdrojů. Jinak to s ohledem na jejich prodejní ceny vlastně ani není možné. Starší byt 3+kk na pražském sídlišti stojí kolem 3 miliónů korun. V novostavbě se za tutéž cenu dá pořídit spíše jen byt 2+kk. Většina rodin uvažujících o pořízení bytu sice disponuje nějakými úsporami, ale většinou se jedná nejvýše o několik set tisíc korun. Ty lze využít spíše jen jako doplněk úvěrových zdrojů, nebo z nich zaplatit potřebné vybavení bytu.

Banky posuzují bonitu žadatelů o úvěr podle několika různých kritérií. Každá banka při propočtech používá své algoritmy a tabulky. Klíčový význam ale vždy má výše doložených příjmů žadatelů o úvěr za předchozí čtvrtletí, popřípadě za celý kalendářní rok. Po odečtení splátek všech jejich stávajících finančních závazků, splátky uvažovaného úvěru a případně i pojištění by jim měl zbýt určitý násobek jejich životního minima. Pokud nezbývá, banka úvěr v požadované výši neposkytne.

Idealizovaná představa bydlení ve vlastním bytě žene spoustu lidí k tomu, aby se pokusili své příjmy při jednání s bankou vylepšit. Stačí, když o úvěr požádají ve správný čas, nebo se třeba domluví se svým zaměstnavatelem na posunutí termínu výplaty odměn. Absolutní prioritou pro ně je přesvědčit banku, že úvěr zvládnou splácet. Sami o tom přitom nemusí být zcela přesvědčeni, nebo dokonce o možných potížích, které jim povinnost platit vysoké úvěrové splátky přinese, raději příliš neuvažují.

Hypotéka nesmí zruinovat rodinný rozpočet

Placení nájemného znamená strkání peněz do cizích kapes. Placení úvěru ale vlastně také. Anuitní splátka velkého a dlouhodobého úvěru totiž zejména zpočátku sestává především z úroku, tedy peněz, které sice neinkasuje pronajímatel bytu, ale banka. Na splátku jistiny připadne jen velmi malá část splátky. Pořízená nemovitost je v katastru nemovitostí zapsána na jejího uživatele. Ten s ní ovšem velmi dlouho nemůže disponovat o nic víc, než s nájemním bytem. Navíc nese veškerá rizika.

Vlastnit byt zatížený hypotékou neznamená mít větší jistotu bydlení než bydlení v  pronajatém bytě. Nebude-li úvěr řádně splácen, banka poměrně rychle může přistoupit k realizaci zástavy sama, nebo prostřednictvím jiné osoby. Tím dlužník přijde o vlastnické i užívací právo k bytu. Bude-li prodejní cena bytu nižší než zůstatek úvěru navýšený o smluvní pokuty a sankční úroky, což rozhodně není vyloučeno, dlužník nebude mít kde bydlet a banka po něm ještě bude vymáhat své pohledávky.

Každý, kdo uvažuje o hypotečním úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření, by si tedy měl včas uvědomit, jaké důsledky by mohlo mít jejich případné nesplácení. Splátka nesmí odčerpat veškeré volné prostředky z rodinného rozpočtu. I při splácení úvěru by rodina měla žít, a ne jenom přežívat. Uskrovňovat se dá pár měsíců nebo i let, ale ne celý život. Po úhradě splátky úvěru, všech dalších finančních závazků a běžných výdajů by rodině měla zůstávat určitá částka peněz na vytváření finanční rezervy.

Nezbytné je splácet i spořit

Zajištění odpovídajícího bydlení je důležité. Existují ale i další priority. Sjedná-li si hypoteční úvěr s 30letou splatností dnešní třicátník, splatí ho až v předdůchodovém věku. Šance, že by si pak během několika málo let mohl vytvořit dostatečné finanční rezervy tak, aby zamezil očekávanému propadu své životní úrovně po odchodu do důchodu, je velmi malá. Pokud nebyl schopen spořit a investovat už v průběhu splácení úvěru, bezstarostný život finančně zajištěného důchodce ho nečeká.

Většina vyspělých zemí, Česko nevyjímaje, v následujících desetiletích citelně zasáhne stárnutí populace. Soukromé zdroje budou muset být zapojeny v širší míře nejen do financování důchodů, ale i zdravotnictví. V obou případech nejspíš bude stát garantovat jen základní péči, jejíž úroveň nebude s ohledem na omezené rozpočtové zdroje nikterak vysoká. Komu to nebude stačit, bude muset sáhnout do vlastních úspor. Nebude-li úsporami disponovat, nezbude mu, než aby slevil ze svých nároků.

Kromě těchto více méně plánovaných výdajů by každý měl počítat i s výdaji neplánovanými. V průběhu dlouholetého splácení úvěru se může přihodit ledacos nepříjemného. Některá rizika lze omezit díky pojištění, u jiných to ale jde jen obtížně. Rodinný rozpočet by například měl být připraven zvládnout s využitím úspor zvýšení úrokových sazeb, provedení větších oprav bytu a jeho vybavení, nebo výpadek příjmů. Spoléhat se na to, že se případné obtíže vždycky nakonec nějak zvládnou, by se nemuselo vyplatit.