Hypotéku na bydlení nesplácejte překlenovacím úvěrem!

Hypotéku na bydlení nesplácejte překlenovacím úvěrem!

Petr Zámečník

Stavební spořitelny lákají: Vyměňte hypotéku za úvěr ze stavebního spoření! Nižší úrokové sazby se ale mohou hodně prodražit. Proč? Přijdete o možnost odpočtu zaplacených úroků od základu daně z příjmů!

Český stát (rozumějte „politici prahnoucí po voličských hlasech“) si jako jednu z priorit stanovil vlastnické bydlení a bytovou výstavbu. Za tímto účelem připravil několik dotací a zvýhodněných produktů. Mezi nimi vévodí možnost odpočtu úroků z úvěrů na zajištění vlastního bydlení od základu daně z příjmů.

Možnost odpočtu úroků je jedním z největších daňových stimulů pro fyzické osoby. Domácnost si může odečíst od základu daně až 300 tis. Kč zaplacených na úroku z hypotečního úvěru nebo z úvěru ze stavebního spoření a podobných. Faktická úspora tak činí až 45 tis. Kč ročně. (Srovnejte např. s maximální úsporou penzijního připojištění ve výši 1800 Kč ročně na osobu…)

Má to ale háček, spočívající v definici „bytových potřeb“, který jsme podrobně rozebírali v článku „Chcete snížit daně o zaplacené úroky? Nesmíte refinancovat!“. Ve stručnosti jde o to, že pokud refinancujete úvěr na bydlení podruhé, ztrácíte nárok na daňový odpočet.

„Lze uplatnit úroky z úvěru nebo půjčky, pouze pokud byla použita na financování bytové potřeby uvedené v písm. a) až f). Úroky z úvěru použité na splacení úvěru, kterým bylo refinancováno splacení původního úvěru, již odečitatelné nejsou,“ potvrdil náš závěr Radek Ležatka z oddělení komunikace MF ČR.

Hypotéku překlenovacím úvěrem nesplácejte!

Stavební spořitelny se vrhly do boje o hypoteční klienty s překlenovacími úvěry. Jejich úspěšnost je ale hodně závislá na neznalosti klientů. Pokud využijete ke splacení hypotéky překlenovací úvěr, v okamžiku „překlopení“ překlenovacího úvěru na řádný ztrácíte nárok na daňové úlevy.

„Pokud je z řádného úvěru splácen překlenovací úvěr, kterým byl refinancován hypoteční úvěr na pořízení bytové potřeby, je to stejná situace, na kterou jsme už odpovídali,“ doplnil k dotazu na tento případ Radek Ležatka.

Podle nesčetných názorů čtenářů zejména na serveru Aktuálně.cz jde přinejmenším o nespravedlivý stav – pokud jsou ochotni vůbec připustit tento právně správný výklad daňového odpočtu. Tento stav ale zřejmě ještě dlouho potrvá. „V tomto ustanovení se v současnosti nepřipravuje žádná změna,“ uvedl Radek Ležatka.

Úrok z řádného úvěru ze stavebního spoření by musel být přinejmenším o 15 % nižší než úrok na hypotéce (za současné daňové sazby). V praxi to znamená, že aby se výměna hypotéky za překlenovací a následně řádný úvěr ze stavebního spoření vyplatila, musel by být úrok řádného úvěru ve výši 4,25 % při hypotéce úročené 5 %. Samozřejmě ve prospěch stavebního spoření hrají i další aspekty – např. možnost kdykoli předčasně splatit, neměnná výše úrokové sazby, nižší poplatky za vedení…

Stavební spořitelny… mlčí

Stavební spořitelny se stejně jako banky zříkají zodpovědnosti za případné uplatnění úroků v rozporu ze zákonem.

„Klient je ze strany RSTS informován, že úroky z úvěru jsou daňově uznatelné za předpokladu, že splňuje další zákonné podmínky, tj. např. trvalé bydliště klienta nebo osoby blízké,“ uvedla Jana Koudelková z Oboru péče o klienty Raiffeisen stavební spořitelny.

Stavební spořitelna České spořitelny vždy na začátku kalendářního roku zasílá všem klientům, kteří mají úvěrový účet, potvrzení  o úrocích zaplacených v uplynulém roce. Klient sám pak rozhoduje o tom, zda tento doklad uplatní ke snížení základu daně z příjmu o zaplacené úroky,“ odpověděla Hana Trhoňová z Tiskového centra České spořitelny a dodala: „SSČS dosud nezaznamenala žádný podnět ze strany klienta na toto téma.“

Ostatní stavební spořitelny odpovědi nezaslaly.

Klienti podle mého názoru ani neví, že se v případě uplatnění úroků z úvěru, kterým byl splacen úvěr, kterým byl splacen úvěr na bydlení, dopouštějí daňového úniku. Proto také např. SSČS na toto téma nezaznamenala žádný podnět. Takových případů ostatně zatím není mnoho. Bude jich ale přibývat – ať se již jedná o refinancování hypotéky překlenovacím úvěrem, který se překlene na úvěr řádný, nebo druhým refinancováním. Bude pak záležet na finančních úřadech, jak přísně tyto úniky budou posuzovat.

Náprava? Změna jednoho písmenka v zákoně

Klient, který již jednou změnil banku financující jeho bydlení, se stává jejím vazalem – stejně jako mladí, kteří chtějí využít státní dotaci. Náprava je přitom naprosto jednoduchá. Stačí změnit jedno písmenko v zákoně o daních z příjmů. V posledním bodě odstavce 3 paragrafu 15 zákona, který zní

„h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).“

stačí vyměnit poslední písmenko g) na h). Minimální změna, kterých se v zákoně o daních z příjmů dělají desítky ročně. Smysl zákona bude naplněn přesněji a bude dále podpořena konkurence mezi finančními domy… nebo snad jde právě o zamezení konkurence?

Anketa: Uplatňujete úroky z úvěru na bydlení od základu daně z příjmů?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

16 komentářů k článku “Hypotéku na bydlení nesplácejte překlenovacím úvěrem!”

  1. JUDr. Ludvigg Sobota napsal:

    Vážení přátelé a zájemci o investice
    Vážení přátelé a zájemci o investice

    To že čtete tuto nabídku znamená, že vím není lhostejný váš osud!!

    Zajímáte se o investice, jste moudrý člověk. Jistě znáte základní poučku všech bohatých investorů – levně nakup draho prodej!

    Pak vám tedy nemusím vysvětlovat jedinečnou příležitost k nákupu bytu či jiné nemovitosti. Sháníte pěkný byt v Praze 4 v Michli či v Malešicích, s krásným výhledem či blízko lesa a obstjnou dopravní dostupností?

    Napište mi na email ludvik.sobota@email.cz nebo zavolejte.

    Jsme sice dost vytížení zájemci o nemovitosti, ale rádi si na vás najdeme čas avysvětlíme vám, jak
    zbohatnout a stát se finančně zajištěným člověkem!

    předsedám setkáním investorů, je to tam super!!

    navíc po zaplacení vstupenky nyní jen za 460 Kč (místo obvyklých 180 Euro) každý zdarma obdrží úžasnou knihu

    http://en.wikipedia.org/wiki/File:Lereah_BookCover_2005.jpg

    v ní načerpáte rady, jak zbohatnout, je od finančního gurua z USA !! je to mana z nebes, předpovídá budoucnost!!

    já po přečtení zbohatnul o pár milionů, a co vy? U pozorňuji, že jinde než u nás knihu již neseženete.

    S pozdravem a přáním krásného dne

    upřímně se těším na setkání s Vámi osobně

    Váš přítel Sobota

    1. pavelhek napsal:

      RE: Vážení přátelé a zájemci o investice
      Kecy, běžte si oblbovat na novinky, stačí zadat název té knihy na gůglu a vyplivne vám stovky odkazů kde ji koupit.

  2. antijudr napsal:

    No nevím...
    Článek, hlavně pak titulek, je poněkud zavádějící.

    Většině lidí určitě nejde v první řadě o ty daňové úlevy. Nemluvě o tom, že v době překlopení překlenováku na řádný úvěr by se i na hypotéce platila z anuitní splátky jen menší část na úrocích. U stavebka jde přece hlavně o ten nižší a na celou dobu splácení garantovaný úrok. No a taky možnost předčasného splácení.

    P.S. Nemůžete toho magora judra umazávat?

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: No nevím...
      Většině lidí, kterým nejde o daňové úlevy, jim o ně nejde ze dvou důvodů: Buď si je nedokáží spočítat, nebo jsou přesvědčeni, že o ně nepřijdou. Podle mého názoru je jen minimum lidí, kteří by raději platili kupříkladu 5% úrokovou sazbu na stavebním spoření bez možnosti uplatnění daňových úlev, ale s možností kdykoli předčasně splatit, než 5% úrokovou sazbu na hypotéce s možností daňových úlev, ale s možností splatit jen v období konce fixace úrokové sazby.

      Rozhodně se ale nechci přít o to, že mezi oběma produkty jsou rozdíly, které mohou klienta naklonit na jednu či na druhou stranu – jako je zmíněná možnost kdykoli předčasně splatit, nižší poplatky za vedení úvěru (ty se přímo promítají do nákladů) a daly by se najít i další.

      Nepřu se ani o to, že pokud vám nabídne banka úrokovou sazbu 5,75 % (aktuální průměrné sazby dle FINCENTRUM HYPOINDEXu) a stavební spořitelna kupříkladu 4,5 % na řádném úvěru, tak bude řádný úvěr i bez daňových úlev výhodnější (alespoň do té doby, než klesnou úrokové sazby hypotéky… pokud klesnou).

      Přiznávám, že nadpis i dikce článku je o něco ostřejší, nicméně jeho cílem je především upozornit na problém v legislativě, který tu dle mého názoru je (možná se najdou subjekty, kterým současný stav vyhovuje…), který nikdo neřeší a, a to především, o kterém lidé čerpající úvěry na bydlení ani neví.

    2. Jiří Havelka napsal:

      RE: No nevím...
      Ještě k vaší poznámce. Nemohu si pomoci, ale mám velkou toleranci k slaboduchým jedincům ve společnosti. Nicméně i má tolerance je již na hraně a jsem blízko rozhodnutí využít řešení, které navrhujete, byť je mi, jakožto liberálnímu člověku stavícímu svobodu slova na čelní příčky hodnotového žebříčku, velmi nepříjemné.

      1. Vojtík napsal:

        RE: RE: No nevím...
        Klid,to je neškodný srandista.Vždyť jenom to jméno-Ludvík Sobota-je samozřejmě podobné Luďkovi Sobotovi.Představte si,jak jsou tyhle texty čteny Luďkem Sobotou a pochopíte,oč tu jde-když vám to nedošlo doposud.

  3. Petr napsal:

    Proč překlenovací úvěr?
    V článku se stále píše o stavebním spoření, ale pokud se nemýlím, tak na stejný problém musí narážet i hypotéční banky. Tedy druhým refinancováním ztrácí dlužník nárok na daňový odpočet bez ohledu na to, zda úvěr poskytuje stavební spořitelna nebo hypotéční banka.

    Nebo se mýlím?

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: Proč překlenovací úvěr?
      Máte samozřejmě naprostou pravdu. O problému s druhým refinancováním hypotéky a daňových odpočtech jsme informovali již v článku
      http://www.hypoindex.cz/clanky/chcete-snizit-dane-o-zaplacene-uroky-nesmite-refinancovat/

      který je z článku o překlenovacích úvěrech odkazován.

      Proč jsem volil i samostatný článek na téma refinancování hypotéky překlenovacím úvěrem a daňové odpočty je ten, že když klient refinancuje hypotéku překlenovacím úvěrem, tak se do „daňové pasti“ dostává již při prvním refinancování. Při přípravě prvního článku jsem navíc ještě neměl ověřeno, zda k tomu tak u stavebního spoření opravdu je. A abych se přiznal, tak do ověření této skutečnosti se mi tomu nechtělo ani věřit.

  4. Jirka napsal:

    jak to vnímám já
    Zajímalo by mě oficiální vyjádření MF ČR včetně dotazu. Máte to někde písemně od MF ČR, že úroky jsou z refinancované hypotéky nebo úvěru ze stavebného spoření daňové neuznatelné, nebo Vám to potvrdilo MF ČR jen ústně?

    Podívám – li se na Váš článek a příslušnou část zákona, tak vycházím z následujícího: Bytovou potřebou je dle odst. 3 písmena h § 15 – splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g). Když to hodím na reálný příklad, tak koupím byt dle zvl. zákona ( 72/94 Sb.) na hypotéku. Účelovost splněna. Refinancuji úvěr třeba stavebním spořením – splácím tím úvěr ( hypotéku), který jsme použil na financování bytové potřeb ( koupě bytu). Takže dle mého názoru první refinancování je v pohodě. Druhé refinancování a další – tam bych to tak jistě neviděl. V každém případě, pokud sdělujete, že máte oficiální vyjádření, prosím Vás o zveřejnění tohoto vyjádření v jeho officiální formě.

    1. Jirka napsal:

      RE: jak to vnímám já
      ještě drobná úprava textu:

      splácím tím úvěr ( hypotéku)dle písmena h, který jsme použil na financování bytové potřeb ( koupě bytu)dle písmena c

      1. Jiří Havelka napsal:

        RE: RE: jak to vnímám já
        Dobrý den, komunikace s tiskovým odborem proběhla e-mailem. Samozřejmě vám mohu poskytnout celý text dotazů i odpovědí:

        První dotaz:

        „Dobrý den,

        při psaní „vcelku běžného“ článku na téma odpočtu úroků z úvěrů na bydlení
        od základu daně z příjmů jsem narazil na jeden bod, který mi doslova
        vyrazil dech. Jedná se o §15 odst. 3 zákona o daních z příjmů, kde jsou
        definovány „bytové potřeby“ v bodech a až h. Zarážející je bod h, který
        říká:

        „h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování
        bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).“

        Z tohoto bodu plyne, že pokud klient čerpá úvěr kupříkladu na pořízení
        bytu, může si odečíst zaplacené úroky od základu daně (při splnění dalších
        náležitostí dané zákonem). Pokud tento úvěr refinancuje, spadá i nový úvěr
        pod „bytové potřeby“ (podle písmene h). Pokud ale tento chce refinancovat,
        má již smůlu a nemůže si u nového úvěru uplatnit úroky od základu daně –
        neužívá ho totiž na splacení úvěru podle bodu a – g, ale podle h, a tedy
        do bodu h nepatří.
        (Můj článek na toto téma naleznete na
        http://www.hypoindex.cz/clanky/chcete-snizit-dane-o-zaplacene-uroky-nesmite-refinancovat/)

        V této souvislosti by mě zajímalo, zda se jedná o chybu v zákoně, nebo zda
        toto znění vystihuje záměr zákonodárců. Pokud jde o chybu v zákoně, pak mě
        zajímá, zda se již pracuje na nápravě a v jakém je stádiu legislativního
        procesu. Pokud se jedná o záměr, pak by mě zajímal jeho cíl.

        V případě, že nemáte možnost mi sdělit odpověď, budu rád za doporučení, na
        koho se mám obrátit. Po zveřejnění článku se na mě obrací řada čtenářů,
        které daná problematika zajímá a osobně se jich dotýká.

        Děkuji a přeji Vám krásný den,

        Petr Zámečník
        šéfredaktor
        http://www.hypoindex.cz
        http://www.investujeme.cz

        vedoucí projektu
        http://www.investujeme.sk

        První odpověď:

        Dobrý den,

        toto ustanovení bylo do zákona o daních z příjmů zapracováno zákonem č. 333/1998 Sb., kdy v rámci jednání Rozpočtového výboru PSP ČR dne 18.11.1998 byl formou poslaneckého pozměňovacího návrhu text nového písmene g) v § 15 odst. 10 zákona o daních z příjmů v tehdy platném znění uplatněn a schválen.
        Lze tedy uplatnit úroky z úvěru nebo půjčky pouze pokud byla použita na financování bytové potřeby uvedené v písm. a) až f). Úroky z úvěru použité na splacení úvěru, kterým bylo refinancováno splacení původního úvěru, již odečitatelné nejsou.
        V tomto ustanovení se v současnosti nepřipravuje žádná změna.

        S pozdravem
        Radek Ležatka
        Oddělení Komunikace MF ČR

        Druhý dotaz:

        Dobrý den,

        děkuji Vám za Vaši odpověď a omlouvám se za opožděné potvrzení jejího
        přijetí.

        Narazil jsem ale ještě na jeden specifický problém. Pokud klient
        refinancuje hypotéku překlenovacím úvěrem, může odečíst zaplacené úroky od
        základu daně. Jak je to ale v případě, že se překlenovací úvěr překlene na
        řádný úvěr, kterým se překlenovací splatí? Podle logiky zákona si tyto
        úroky od základu daně již odečíst nemůže. Je to tak, nebo se mýlím?

        Děkuji a přeji Vám krásný den,

        Petr Zámečník
        http://www.hypoindex.cz
        http://www.investujeme.cz
        http://www.investujeme.sk

        Druhá odpověď:

        Dobrý den,

        je to tak. Obecně platí, že lze uplatnit jako nezdanitelnou část základu daně úroky z úvěrů uvedených v § 15 odst. 3 ZDP, jsou-li prostředky z úvěru použity mimo jiné i na splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g) v § 15 odst. 3 ZDP. Pokud je z řádného úvěru splácen překlenovací úvěr, kterým byl refinancován hypoteční úvěr na pořízení bytové potřeby, je to stejná situace, na kterou jsme už odpovídali. Splacení překlenovacího úvěru, kterým byl refinancován hypoteční úvěr na bytové potřeby není bytovou potřebou podle § 15 odst. 3 ZDP, protože překlenovací úvěr nebyl použit na financování bytové potřeby uvedené v písmenech a) až g) v § 15 odst. 3 ZDP.

        S pozdravem
        Radek Ležatka
        Oddělení Komunikace MF ČR

        Ministerstvo pro místní rozvoj bohužel dosud neodpovědělo…

        1. Z.S. napsal:

          RE: RE: RE: jak to vnímám já
          Dobrý den pane Zámečníku,

          chci se zeptat jak je to v případě předhypotečního úvěru, který následně přechází na hypoteční úvěr. Účel na PHÚ je koupě BJ v OV, na následném hypotečním úvěru je účel refinancování (konsolidace …) předhypotečního úvěru.
          Z toho mi vyplývá, že je hypoteční úvěr 1. refinancování a pokud bude chtít klient přejít do jiného bankovního ústavu má 2. financování.

          Děkuji za Váš názor.
          Z.S.

          1. Jiří Havelka napsal:

            RE: RE: RE: RE: jak to vnímám já
            Dobrý den,

            budu-li vycházet z výkladu tiskového odboru MF ČR, pak je váš závěr správný.

            Bohužel většina „zasvěcených lidí“ hovoří o možnosti vlastního výkladu správcem daně – finančním úřadem a každý finanční úřad tak pravděpodobně může postupovat podle svého uvážení. Bohužel mi není dosud znám žádný precedens.

            Podle mého názoru je možné takové úroky zkusit uplatnit, ovšem existuje jistá pravděpodobnost, že je finanční úřad neuzná. V takovém případě by mohl doměřit daň a připočíst i sankce za krácení daně… jediná obrana by pak byl soud.

            Možností před uplatněním úroků je dotázat se přímo vašeho správce daně…

            Přeji krásný den,

            Petr Zámečník

  5. Petr napsal:

    špatný účel ve smlouvě
    Jsem jedním nešťastníků, kteří zvolili tento typ refinancování.
    O tom problému v zákoně jsem věděl, proto jsem se na toto ptal před podpisem smlouvy na FÚ, v naší účetní firmě a ve 2 bankách. Kromě jedné banky, kde mi nebyli schopni odpovědět, mi bylo víceméně sděleno, že je potřeba hledět na účel zákona a tím by měla být podpora vlastního bydlení.

    Záhadou mi ale zůstává překlenutí překlenovacího úvěru do úvěrů řádného. Se spořitelnou mám jedinou úvěrovou smlouvu s jedním číslem smlouvy a názvem: „Smlouva a překlenovacím úvěru a úvěru ze stavebního spoření“, dále pak je v ní článek:
    „Účel poskytnutých úvěrů“, kde je jediný bod –
    refinancování hypotečního úvěru poskytnutého na koupi…
    Pokud tedy platí to, co uvedl pan Ležatka, znamená to, že smlouva je špatně. Řádný úvěr by musel mít uveden jiný účel.

    Nechápu, proč by měl počet refinancování zákon omezovat. Je to přeci nevýhodné i pro stát. Budu-li v podstatě nucen setrvat u své druhé banky a platit vysoké úroky, prodělá i stát, budu si z daňového základu odpočítávat více.

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: špatný účel ve smlouvě
      „Nechápu, proč by měl počet refinancování zákon omezovat.“
      – s tím s vámi naprosto souhlasím. Podle mého názoru se jedná o chybu, kterou se poslancům podařilo do zákona dostat

      „je potřeba hledět na účel zákona a tím by měla být podpora vlastního bydlení.“
      – souhlasím. Otázka je, jak by to v případě sporu vnímaly soudy. Bohužel s českými soudy nemám dobré zkušenosti (a mnoho čtenářů, s nimiž jsem na téma „soudní spor“ během posledních let komunikoval, také ne).

  6. Eva napsal:

    prave ted
    Prave ted řeším konec fixace a co dál… i přes handicap, který uvádíte, do toho stejně půjdu. Krátkodobou fixaci nechci, u 5 a výše let banka nabídla 6,34%, níž nepůjde. U stav. spořitelny mám v průměru 4,7% plus další výhody… např. jen na poplatcích ušetřím za ty roky 50 tisíc. Úroky nebudu moci z daní odečíst až v době, kdy už tak velké nejsou. Přijdu tím asi o 37.000,-, což je zlomek toho, co ušetřím. Pokud tedy nespadnou úroky, ale lze kdykoli splatit a jít jinam.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *