Hypotéku na bydlení nesplácejte překlenovacím úvěrem!

Stavební spořitelny lákají: Vyměňte hypotéku za úvěr ze stavebního spoření! Nižší úrokové sazby se ale mohou hodně prodražit. Proč? Přijdete o možnost odpočtu zaplacených úroků od základu daně z příjmů!

Český stát (rozumějte „politici prahnoucí po voličských hlasech“) si jako jednu z priorit stanovil vlastnické bydlení a bytovou výstavbu. Za tímto účelem připravil několik dotací a zvýhodněných produktů. Mezi nimi vévodí možnost odpočtu úroků z úvěrů na zajištění vlastního bydlení od základu daně z příjmů.

Možnost odpočtu úroků je jedním z největších daňových stimulů pro fyzické osoby. Domácnost si může odečíst od základu daně až 300 tis. Kč zaplacených na úroku z hypotečního úvěru nebo z úvěru ze stavebního spoření a podobných. Faktická úspora tak činí až 45 tis. Kč ročně. (Srovnejte např. s maximální úsporou penzijního připojištění ve výši 1800 Kč ročně na osobu...)

Má to ale háček, spočívající v definici „bytových potřeb“, který jsme podrobně rozebírali v článku „Chcete snížit daně o zaplacené úroky? Nesmíte refinancovat!“. Ve stručnosti jde o to, že pokud refinancujete úvěr na bydlení podruhé, ztrácíte nárok na daňový odpočet.

„Lze uplatnit úroky z úvěru nebo půjčky, pouze pokud byla použita na financování bytové potřeby uvedené v písm. a) až f). Úroky z úvěru použité na splacení úvěru, kterým bylo refinancováno splacení původního úvěru, již odečitatelné nejsou,“ potvrdil náš závěr Radek Ležatka z oddělení komunikace MF ČR.

Hypotéku překlenovacím úvěrem nesplácejte!

Stavební spořitelny se vrhly do boje o hypoteční klienty s překlenovacími úvěry. Jejich úspěšnost je ale hodně závislá na neznalosti klientů. Pokud využijete ke splacení hypotéky překlenovací úvěr, v okamžiku „překlopení“ překlenovacího úvěru na řádný ztrácíte nárok na daňové úlevy.

„Pokud je z řádného úvěru splácen překlenovací úvěr, kterým byl refinancován hypoteční úvěr na pořízení bytové potřeby, je to stejná situace, na kterou jsme už odpovídali,“ doplnil k dotazu na tento případ Radek Ležatka.

Podle nesčetných názorů čtenářů zejména na serveru Aktuálně.cz jde přinejmenším o nespravedlivý stav - pokud jsou ochotni vůbec připustit tento právně správný výklad daňového odpočtu. Tento stav ale zřejmě ještě dlouho potrvá. „V tomto ustanovení se v současnosti nepřipravuje žádná změna,“ uvedl Radek Ležatka.

Úrok z řádného úvěru ze stavebního spoření by musel být přinejmenším o 15 % nižší než úrok na hypotéce (za současné daňové sazby). V praxi to znamená, že aby se výměna hypotéky za překlenovací a následně řádný úvěr ze stavebního spoření vyplatila, musel by být úrok řádného úvěru ve výši 4,25 % při hypotéce úročené 5 %. Samozřejmě ve prospěch stavebního spoření hrají i další aspekty - např. možnost kdykoli předčasně splatit, neměnná výše úrokové sazby, nižší poplatky za vedení...

Stavební spořitelny... mlčí

Stavební spořitelny se stejně jako banky zříkají zodpovědnosti za případné uplatnění úroků v rozporu ze zákonem.

„Klient je ze strany RSTS informován, že úroky z úvěru jsou daňově uznatelné za předpokladu, že splňuje další zákonné podmínky, tj. např. trvalé bydliště klienta nebo osoby blízké,“ uvedla Jana Koudelková z Oboru péče o klienty Raiffeisen stavební spořitelny.

„Stavební spořitelna České spořitelny vždy na začátku kalendářního roku zasílá všem klientům, kteří mají úvěrový účet, potvrzení  o úrocích zaplacených v uplynulém roce. Klient sám pak rozhoduje o tom, zda tento doklad uplatní ke snížení základu daně z příjmu o zaplacené úroky,“ odpověděla Hana Trhoňová z Tiskového centra České spořitelny a dodala: „SSČS dosud nezaznamenala žádný podnět ze strany klienta na toto téma.“

Ostatní stavební spořitelny odpovědi nezaslaly.

Klienti podle mého názoru ani neví, že se v případě uplatnění úroků z úvěru, kterým byl splacen úvěr, kterým byl splacen úvěr na bydlení, dopouštějí daňového úniku. Proto také např. SSČS na toto téma nezaznamenala žádný podnět. Takových případů ostatně zatím není mnoho. Bude jich ale přibývat - ať se již jedná o refinancování hypotéky překlenovacím úvěrem, který se překlene na úvěr řádný, nebo druhým refinancováním. Bude pak záležet na finančních úřadech, jak přísně tyto úniky budou posuzovat.

Náprava? Změna jednoho písmenka v zákoně

Klient, který již jednou změnil banku financující jeho bydlení, se stává jejím vazalem - stejně jako mladí, kteří chtějí využít státní dotaci. Náprava je přitom naprosto jednoduchá. Stačí změnit jedno písmenko v zákoně o daních z příjmů. V posledním bodě odstavce 3 paragrafu 15 zákona, který zní

„h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).“

stačí vyměnit poslední písmenko g) na h). Minimální změna, kterých se v zákoně o daních z příjmů dělají desítky ročně. Smysl zákona bude naplněn přesněji a bude dále podpořena konkurence mezi finančními domy... nebo snad jde právě o zamezení konkurence?