Investiční hypotéka: Komu se vyplatí?

Hypoteční banka ve spolupráci s investiční společností Conseq vytvořily na českém trhu nový produkt - Investiční hypotéku. Jedná se o kombinaci hypotéky a podílových fondů. V čem se liší od jiných kombinací a komu se hypotéka v kombinaci vyplatí?

Proč kombinace hypotéky s investicí?

Získáte-li hypotéku u banky, musíte začít platit úroky a splácet jistinu. Bance tak průběžně vracíte část půjčených peněz v rámci anuitní splátky. Klient tak má půjčeno stále méně, přestože hodnota zastavené nemovitosti roste. Pro většinu lidí je to dobrá zpráva - dluží méně.

Ovšem úrokové sazby hypoték, přestože rostou, jsou stále poměrně nízké. Připočteme-li inflaci, jsou v letošním roce zatím dokonce záporné (inflace je vyšší než úrokové sazby z hypotéky). A podíváme-li se na dlouhodobé zhodnocení na akciových trzích, výhodnost se ještě více převáží na stranu nesplácení hypotéky.

Dlouhodobá výkonnost akciových trhů se pohybuje kolem 8 % ročně. Úrokové sazby hypoték se přitom pohybují kolem 5 %. Ano, růst na kapitálových trzích není stabilní a často dochází i k propadům. V dlouhém horizontu při vhodném složení portfolia, které zajišťují např. podílové fondy, je ale pravděpodobné, že kýženého růstu trhy dosáhnou.

Zdá se tedy jednoznačné, že se vyplatí hypotéku spíše nesplácet a půjčené peníze investovat. A to umožňuje kombinace hypotéky s investicí. Bance zaplatíte pouze úroky a peníze, kterými byste spláceli jistinu, budete vkládat na investiční účet, kde se budou zhodnocovat (v průměru) více, než jaké za ně zaplatíte úroky.

Pro koho je kombinace vhodná?

Kombinace hypotéky s investicí není ale zdaleka pro každého. Aby vám banka kombinaci vůbec umožnila, musíte být schopni platit mnohem více než při klasické hypotéce - jednak platíte úroky, které se nesnižují (neboť je stále stejná výše půjčených peněz; u klasické hypotéky se úroky počítají ze snižujícího se dluhu), jednak musíte pravidelně investovat, na což banka také dohlíží.

Kombinovaný produkt se tak hodí spíše pro bonitnější klienty. Ani to ale nestačí. Klient by měl mít také alespoň základní zkušenosti s investováním. U dynamických fondů jsou běžné propady i v řádu desítek procent v průběhu několika dní a s tím by měl klient počítat a být na to připraven. Investovat do konzervativních fondů se nevyplatí, protože jejich výnosy jsou nižší než úrokové sazby hypotéky.

Investiční hypotéka

Investiční hypotéka je první hypotékou kombinovanou s podílovými fondy v České republice. Uvedla ji na trh Hypoteční banka ve spolupráci s investiční společností Conseq a na její přípravě se podílela finančně poradenská společnost Broker Consulting.

„O vývoj tohoto produktu, který posunuje hranice finančního trhu opět o kus blíže našim klientům, jsme usilovali dva roky,“ uvedl Jan Lener, ředitel pro komunikaci a PR společnosti Broker Consulting, která hypotéku zařadila do svého programu Evropský penzijní plán Plus pod názvem Hypoinvest.

V rámci Investiční hypotéky lze investovat do fondů Conseq s tzv. realokačním programem Horizont Invest. V nabídce jsou dynamické, vyvážené a konzervativní portfolio. U všech programů dochází k postupné změně více dynamického portfolia, které je rizikovější, ale přináší vyšší výnos, na konzervativnější, které je méně rizikové, ale jeho výnosy jsou nižší. Klient tak má jistotu, že v době splatnosti hypotéky nedojde k hlubokému propadu hodnoty jeho investice.

Hypotéku lze čerpat ve výši od 500 tis. Kč. Horní hranice je stanovena 85 % odhadní ceny zastavené nemovitosti. Klient musí pravidelně spořit tolik, aby za předpokladu 3% ročního zhodnocení dosáhla hodnota investice v době splatnosti 125 % jistiny hypotéky. To samozřejmě neznamená, že výnos nemůže být vyšší. Banka se tím jistí, že i v případě negativního vývoje bude mít klient na splacení hypotéky.

Hypotéku lze sjednat se splatností od 5 let do 40 let u hypotéky do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti a do 30 let u hypotéky vyšší.

Kombinační hypotéky... ano, či ne?

Výhodou kombinace je možnost dosáhnout výnosu vyššího než úrokové sazby hypotéky. Klient si tak de facto půjčuje na investování. Kombinace hypotéky s podílovými fondy ale není zdaleka první kombinací, s níž jste se mohli setkat.

Nejčastěji se nyní hovoří o hypotéce s investičním životním pojištěním, která nahradila kombinaci s kapitálovým životním pojištění. Důvod? Cena.

Kapitálové životní pojištění nabízelo konzervativní, a tedy nižší, zhodnocení. Navíc bylo (a stále je) poplatkově silně zatíženo. Vysoké náklady jsou ostatně též důvodem, proč se klienti odklání od kombinace s investičním životním pojištěním, kde přibližně první dva roky klient splácí pouze náklady na uzavření smlouvy a následně platí ještě dvojité správcovské poplatky (jeden pojišťovně a jeden podílovému fondu, do nějž investuje).

Novinka - kombinace hypotéky s podílovými fondy - je na investiční straně produktu levnější. Klient platí poplatky pouze investiční společnosti. Protože se v případě programu Horizont Invest jedná o investici do fondu fondů, není výhoda tak znatelná, ovšem v každém případě se jedná o krok správným směrem.