Jak dopadne stárnutí populace na realitní trh?

"Koupím si byt, abych v důchodu něco měl," zní častý názor na pořízení bytu či rodinného domu do osobního vlastnictví. Po splacení hypotéky ale nejsou rizikem jen nezbytné výdaje na údržbu. Zásadní vliv bude mít i stárnutí populace.

Jednou z často udávaných výhod pořízení bytu či rodinného domu do osobního vlastnictví je: "Když si koupím byt a za 30 let ho splatím, budu v důchodu něco mít. A když budu potřebovat peníze, byt prodám a přestěhuji se do menšího." Úvaha je to v zásadě dobrá, naráží ale na jednu drobnost: Demografický vývoj.

Zanechme nyní stranou náklady na údržbu bytu, které se pohybují podle odhadu Občanského sdružení majitelů bytů, domů a jiných nemovitostí na úrovni kolem 55 Kč/m² a podle účetních i daňových odpisů je nemovitost odepsána řádově za 30 let (a tedy, zjednodušeně řečeno, jednou za třicet let je třeba investovat celou původní částku na její údržbu). Je zde skryté další nebezpečí v podobě stárnutí populace.

V důchodu budeme chudší...

Přestože je penzijní reforma na spadnutí, nijak extrémně vyskakovat si v důchodu nebudeme moci. Reforma pouze udrží penzijní systém ufinancovatelný. Náhradový poměr (tedy podíl penze ku příjmu před penzí) v následujících letech nejprve dokonce klesne, pak se vrátí přibližně na současnou úroveň.

Řešením by byly soukromé úspory, ale ty současná generace třicátníků a čtyřicátníků příliš nevytváří. Vždyť musí splácet hypotéku, děti také něco stojí... nemluvě o množství spotřebního zboží, které nezbytně nutně musí mít i za cenu drahého úvěru.

Nižší příjmy spojené s nižší životní úrovní povedou domácnosti penzistů k hledání úsporného bydlení - tedy především menších bytů s nízkými nároky na vytápění a údržbu.

Stárnutí populace - realita

Před stárnutím populace varují demografové již léta. Rodí se méně dětí a lidé se dožívají vyššího věku. Poslední demografické prognózy dokonce hovoří o zrychlování stárnutí populace. Stačí se podívat na vývoj za posledních sedmnáct let.

Graf 1: Vývoj věkové struktury obyvatelstva mezi roky 1991 a 2008

Zdroj: PROGNÓZA POPULAČNÍHO VÝVOJE ČESKÉ REPUBLIKY NA OBDOBÍ 2008–2070, RNDr. Boris Burcin, Ph.D., RNDr. Tomáš Kučera, CSc.

A v následujících letech se bude situace ještě dále zhoršovat.

Graf 2 - 5: Demografická prognóza

Zdroj: PROGNÓZA POPULAČNÍHO VÝVOJE ČESKÉ REPUBLIKY NA OBDOBÍ 2008–2070, RNDr. Boris Burcin, Ph.D., RNDr. Tomáš Kučera, CSc.

Stárnutí populace má dopady na realitní trh i bez ohledu na pravděpodobné snížení příjmů (a tedy schopnosti koupit či pronajmout si nemovitost) budoucích generací. Liší se především preference lidí v různém věku. Byt pořizovaný ve 30 letech pro rodinu s dětmi tak zřejmě nebude odpovídat preferencím penzistů na odpočinku. I toto snižuje potenciál při prodeji bytu "v případě potřeby".

Jak se liší preference?

Developerská společnost FINEP si nechala zpracovat průzkum preferencí bydlení podle věku zákazníků. Rozdíly jsou poměrně zásadní a mohou v budoucnu ovlivnit poptávku po různých typech nemovitostí.

„Zjistili jsme, že u mladých lidí se mísí vztah k lokalitě s požadavkem na dostatek zeleně a sportovního vyžití. Ze všech věkových skupin jsou nejochotnější dojíždět do práce delší dobu z okrajových částí Prahy. Hraniční čas je 50 minut,“ uvádí Michal Kocián, předseda představenstva FINEP Holding.

Lidé do 50 let jsou podle výsledků průzkumu nejnáročnější. "Byt pro ně není jen střechou nad hlavou, ale také zhodnocující se investicí. Neváhají připlatit za luxusnější bydlení v blízkosti MHD, s dobrým napojením nočních spojů. V jejich výběru se objevují lokality, jejichž hlavní devizou je blízkost metra. Jedná se o lidi v produktivním věku, kteří jsou ochotni a schopni investovat značný kapitál," uvádí zpráva společnosti FINEP. Náročnější jsou i na dojezdovou vzdálenost, kdy chtějí být v centru města do 20 minut.

„U mužů nad 50 let je překvapivě stále častěji spouštěcím impulsem ke koupi bytu rozvod. Pro rozvedené muže je často na prvním místě cena a z ostatních nároků jsou ochotni slevit,“ říká Michal Kocián. Senioři obecně vyžadují lokality s blízkostí pošty, obchodů a lékaře.

V posledních letech se stává bydlení pro seniory atraktivním pro developerské společnosti. Je pravděpodobné, že se stárnoucí populací bude nabývat dále na atraktivitě. A kdo pak bude kupovat byty od současných třicátníků a čtyřicátníků?