Jak moc jsou nebezpečné variabilní sazby hypoték?

Jak moc jsou nebezpečné variabilní sazby hypoték?

Petr Zámečník

Variabilní sazby hypotečních úvěrů jsou novým hitem. Jsou nízké. Jsou atraktivní. A jsou nebezpečné. Jaká rizika se v nich skrývají? S jak vysokým růstem úroků musí klienti s variabilními sazbami hypoték počítat?

Nízká úroková sazba se opět stala lákadlem. I hypotečním úvěrům s pětiletou fixací průměrné úrokové sazby v červnu klesly pod magickou 5% hranici. A klienti mohli jít ještě níž. Kdo by nechtěl platit za hypotéku pod 3,8 %? Je to přitom tak jednoduché! Stačí rezignovat na fixaci úrokové sazby a nechat ji spokojeně plavat.

Variabilní úrokové sazby hypoték se odvíjejí od úrokových sazeb na mezibankovním trhu – tedy od úrokových sazeb, za které si banky půjčují mezi sebou. Variabilní sazba má tak pro banky obrovskou výhodu: nemusí si na variabilní hypotéky zajišťovat dlouhodobé zdroje, ale kdykoli si může půjčit na trhu (potřebuje-li to nebo vyplatí-li se jí to) a peníze jen s marží přeprodat svému klientovi.

Pro banku mají variabilní sazby jen jediné riziko. Došlo-li by k velkému růstu úrokových sazeb na mezibankovním trhu, hrozilo by zvýšení delikvence klientů, kteří by splátku s vysokou úrokovou sazbou nedokázali zaplatit. Kolísání variabilních úrokových sazeb také pro klienty znamená, že by měli být připraveni na jejich růst. Přestože jsou v současnosti variabilní úrokové sazby nízké, jsou určeny především pro bonitnější klienty.

Jak mohou variabilní sazby kolísat?

Úrokové sazby na mezibankovním trhu depozit zveřejňuje Česká národní banka. Pro hypoteční úvěry s variabilní sazbou jsou podstatné sazby, za které jsou banky ochotny jiným bankám peníze půjčit – PRIBOR. Z nich je podstatný buď měsíční, nebo tříměsíční PRIBOR, tedy sazby, za které jsou banky ochotny poskytnout jiným bankám peníze na jeden nebo tři měsíce. (U hypoték se lze setkat i s variabilní sazbou odvozenou od ročního PRIBORu, která se mění jednou ročně, ale tyto se významně podobají hypotékám s roční úrokovou fixací.)

Mezibankovní sazby PRIBOR jsou na svých historických minimech. Jejich vývoj od roku 2005 shrnuje Graf 1.

Graf 1: Vývoj mezibankovních sazeb PRIBOR

Zdroj dat:
ČNB

Kdybychom se podívali ještě dále do historie, nalezli bychom i sazby překonávající 10% hranici a blížící se metě 20 %. To bylo ovšem v dobách vysoké inflace, která by se sice mohla vrátit… pak bychom se ovšem rovnou mohli dívat do ještě dávnější, leč v očích pamětníků stále živé historie – do období měnové reformy.

Průměrné variabilní úrokové sazby za červen dosáhly 3,78 %. Průměrný měsíční PRIBOR ve stejném období dosahoval 1,01 %, jeho tříměsíční příbuzný pak 1,24 %. Odtud lze odhadnout marži, jakou si banky k variabilním sazbám účtují. Ta se bude pohybovat kolem rozmezí od 2,54 % do 2,77 %. Jaká by mohla být variabilní úroková sazba hypoték při dané marži ukazuje Graf 2.

Graf 2: Odhad vývoje variabilních úrokových sazeb při marži v rozmezí od 2,5 do 3 %

Zdroj:
Vlastní výpočty

Průměrné variabilní úrokové sazby hypoték odvozené od PRIBORu při marži v rozmezí od 2,5 do 3 % by se jen za uplynulých 5,5 let podívaly velmi pravděpodobně nad 6% hranici a mohly by se přiblížit i k 7,5 %. Lze sice předpokládat, že s rostoucími mezibankovními sazbami by klesaly marže, přinejmenším pro nové klienty, ovšem pro téměř 7 % jen červnových klientů marže budou zpravidla na následujících 5 let zafixovány. Současné mezibankovní úrokové sazby jsou přitom nejnižší v historii České republiky.

Pro růst sazeb v dohledné budoucnosti hovoří několik skutečností: Základní sazby ČNB jsou na historických minimech a prostor pro jejich další snižování není. Lze očekávat spíše jejich růst a od něj se odrazí i růst mezibankovních sazeb. Zadlužování států (nejen České republiky) povede ke zvyšování úrokových sazeb, neboť (zjednodušeně řečeno) peníze budou vzácnější. Podívat se na úrovně PRIBORu kolem roku 2008 může být jen otázkou času.

"Českému klientovi víc než klientovi žijícímu ve velké zemi hrozí, že když Česká národní banka z důvodu nějaké finanční nestability bude muset v rámci měnových intervencí drasticky zvýšit krátkodobé sazby, tak tím zároveň drasticky zvýší krátkodobé sazby hypoték těchto klientů," uvedl Tomáš Prčík ze společnosti Callido v nedávném rozhovoru pro Hypoindex.cz.

Jak se projeví výše sazby na splátce hypotéky

S rostoucí úrokovou sazbou pochopitelně roste měsíční splátka hypotéky. Jak moc závisí především na zůstatkové hodnotě jistiny, a tak následující propočty jsou jen orientační.

Tabulka 1: Výše splátky hypotéky 1 mil. Kč při různých úrokových sazbách a splatnostech

Úroková sazba

Splatnost

20 let

30 let

3,78%

5 945 Kč

4 648 Kč

4%

6 060 Kč

4 774 Kč

5%

6 600 Kč

5 368 Kč

6%

7 164 Kč

5 996 Kč

7%

7 753 Kč

6 653 Kč

7,50%

8 056 Kč

6 992 Kč

Zdroj: Vlastní výpočty

Při delší splatnosti hypotéky jsou jednotlivé anuitní splátky pochopitelně nižší. Dopad zvýšení úrokové sazby je ale vyšší.

Tabulka 2: Dopad změny úrokové sazby hypotéky 1 mil. Kč při různých splatnostech

Úroková sazba

Splatnost

20 let

30 let

3,78%

0 Kč

0 Kč

4%

115 Kč

126 Kč

5%

655 Kč

720 Kč

6%

1 219 Kč

1 348 Kč

7%

1 808 Kč

2 005 Kč

7,50%

2 111 Kč

2 344 Kč

Zdroj: Vlastní výpočty

Tabulka 2 udává, o kolik by se zvýšila splátka jednoho dlužného milionu korun hypotéky v případě zvýšení úrokové sazby ze současných průměrných 3,78 %. Pokud by se sazba vyšplhala na odhadnuté maximum (z posledních 5,5 let vývoje mezibankovních sazeb), domácnost by musela kupříkladu u 2milionové hypotéky se splatností 30 let najít v měsíčním rozpočtu o 4 688 Kč více. To představuje nárůst původní splátky 9 296 Kč o více než 50 %!

Další riziko variabilních sazeb

Kromě volatility (kolísání) úrokových sazeb hrozí i další riziko spojené s variabilními sazbami.

"U variabilních hypoték jsou výrazně vyšší marže než jsou u pevné fixace. Je tam tedy vyšší ziskovost pro banky. To by mohlo vést ke zvyšování pevných sazeb," uvedl Tomáš Prčík a tvrzení vysvětlil: "Banky zavedou variabilní sazbu, která bude o trošku nižší, než jsou sazby pevné, bude je inzerovat, a mezitím v tichosti zdraží pevné sazby. Může se stát, že banky budou chtít zvýšit marže na stejnou úroveň, jako mají u variabilních hypoték. To není moc dobré pro koncového uživatele."

Anketa: Jakou fixaci úrokové sazby hypoték byste volili?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

8 komentářů k článku “Jak moc jsou nebezpečné variabilní sazby hypoték?”

  1. Vojtík napsal:

    Výborný článek,ale kritická okolnost v něm chybí
    Tohle je vynikající článek,chybí v něm však jedna zásadní okolnost,provázející variabilní hyposplátky:Lidé,kteří volí tyto hypotéky,si obvykle berou o dost vyšší dluh.
    Je to logické,protože takový člověk si třeba vyhlídne byt 3+1 v ceně 3 mega a zjistí,že při 25 leté hypotéce fixované na 5 let má úrok 5% a hyposplátku 17538 Kč.
    Pak ale zjistí,že pokavaď si pořídí variabilní hypotéku s úrokem 3,6%,při stejné době splácení(25let)bude mít stejnou hyposplátku při dluhu cca.3,5milionu.

    No a kdo kupoval byt,ten to ví,že za půl milionu navíc se dá dost pořídit:Najednou to nemusí být 3+1,ale třeba 4+1,nebo na mnohem lepší adrese,s garáží…
    No a to si pište,že na tohle to se většina lidí chytí.Proč si taky nekoupit něco lepšího,když to (zdánlivě) stojí stejně?No a při vyšším dluhu je pochopitelně dopad zvýšených úroků podstatně tvrdší.

    Právě proto byly variabilní (ARM) hypotéky takový průser v USA,neboť díky nim si lidé brali hypotéky,které by si v životě nemohli dovolit,kdyby byli normálně fixovali.

  2. Stan napsal:

    je to zlo
    Variabilní hypotéku v žádném případě nebrat!!! Je to největší zlo, co může na hypotrhu být. Přesně jak psal Vojtík. Dojeli na to Amíci, tak nechápu, proč to banky tahají i sem. Ruce pryč od toho.

    1. petr napsal:

      RE: je to zlo
      ale houby, tak cernobile to neni; kouknete treba sem:
      http://www.ifid.ca/pdf_workingpapers/WP2001A.pdf
      http://www.ifid.ca/pdf_workingpapers/WP2001A.pdf

      „The decision of whether to go long (fixed) or short (floating) should depend on your tolerance for risk as well as your ability to withstand increases in mortgage payments. You can always expect a financial reward for going with the float, although the precise magnitude will ebb and flow depending on the economic environment.“

      1. Stan napsal:

        RE: RE: je to zlo
        Bohužel neumím moc anglicky, takže si to nepřečtu:-(
        Už jenom samotný fakt, že je PRIBOR sazba na svých historických minimech, je pro mne dostatečně varujícím signálem, abych ji nebral. Z hlediska fin. plánování je rozhodně lepší fixovat a to klidně na co nejdelší dobu, protože pokud si zafixuji splátky třeba na 15 let, pak reálná hodnota dluhu se díky inflaci každým rokem snižuje.

        1. Radek napsal:

          RE: RE: RE: je to zlo
          Reálná hodnota dluhu se snižuje de facto nezávisle na délce fixace úrokové sazby. Jediné, před čím vás fixace ochrání, je případný prudký růst sazeb reagující na vysokou neočekávanou inflaci. Ale standardně si za delší fixaci zaplatíte víc, protože všechno něco stojí – a jistota obzvlášť.

      2. Radek napsal:

        RE: RE: je to zlo
        Naprosto souhlasím. Jen si nejsem jistý, jestli tomu riziku lidi rozumí… s čím se občas setkávám, je neuvěřitelný :-(.

      3. Vojtík napsal:

        RE: RE: je to zlo
        Ale jistě nikdo nerozporuje to,co je zde uvedeno.Jenže to přímo naráží na problém s finanční gramotností,a to nejen u nás.Proč si myslíte,že se z variabilních sazeb vyklubal takový problém v USA,kdy to byl jeden ze zcela zásadních problémů,ze kterých se vyklubal tamní hypokrach?

        Proč si průměrný variabilní hypoklient bere vyšší hypotéku,než průměrný fixovaný klient?No protože fixovaná splátka je pochopitelně vyšší a on by si ji nemohl dovolit!A to je obvykle vyšší tak o 1,5%.To jedno a půl procenta pro něj dělá ten obrovský rozdíl,kdy si tu výši toho dluhu,co si chce vzít,může dovolit jen s variabilní ÚS.
        Jaký následek pak bude mít pro takového průměrného variabilního hypoklienta dočasné zvýšení hyposazby o 3 nebo 4% po dobu pouhého 1 roku?Nepochybně krach a nucený prodej jeho nemovitosti.A je jedno,že po roce se US může vrátit na původní hodnoty.

        Takže ano,pokud bude hypo variabilní sazba používána protřelými burziány,nelze nic namítat.Realita je ovšem opačná a pokud se tento nástroj rozšíří,bude to masivně používáno lidmi,kteří si budou bláhově myslet,že tyto sazby vydrží po celou dobu splácení dluhu.Kdo se chtěl poučit,poučil se na tom,kdo a jak si tyto hypotéky bral v USA.Nepoučitelní se nepoučí.

  3. Pavel napsal:

    Další snížení variabilní sazby

    ČNB opět snížila sazby a opět klesl PRIBOR i variabilní sazba hypotéky mBank.
    Aktuální sazby PRIBOR, tendenci sazby a rozdíl sazeb mBank podle kterých se dá odhadnout změna variabilní sazby můžete sledovat například na nekomerční stránce http://pribor­.piskot.com

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *