Jak se bude vyvíjet trh s bydlením v roce 2009?

Společnosti Hyposervis a Deloitte prezentovaly závěry své studie zabývající se současnou situací na trhu s bydlením. Co je potřeba udělat k jeho znovu nastartování, jaké se odrazí stávající útlum v úrokových sazbách hypoték, cenách nemovitostí a jak ovlivní činnost developerů a realitních kanceláří?

Závěry studie

Ze společné studie společností Deloitte a Hyposervis, jenž autoři nazvali "Finanční krize v rezidenčním developmentu", vyplynulo, že stávající ochlazení na českém rezidenčním trhu je způsobeno především razantním propadem poptávky. Ten byl podle autorů studie primárně způsoben "odčerpáním části poptávky z následujících let již v roce 2007 (změna DPH u stavebních prací a očekávané zdražení nemovitostí) a uspokojením bytové potřeby silných ročníků."

Vliv světové finanční a hospodářské krize na český trh s bydlením je spíše druhotný "a projevuje se jednak v odlivu spekulativních investorů (domácích i zahraničních), jednak v očekávání kupujících ohledně snížení ceny bytů a obavě před snížením příjmu domácnosti, například v důsledku ztráty zaměstnání."

"Český hypoteční trh není v porovnání s řadou jiných zemí (USA, GB, Maďarsko, Španělsko) nezdravý." Drtivá většina úvěrů v ČR byla poskytnuta v českých korunách, díky čemuž se tuzemský trh vyhnul kurzovým šokům a s nimi spojených dopadů na schopnost splácení držitelů hypoték. Rezidenční trh zároveň tvořila z 90 % domácí poptávka po zajištění potřeby bydlení, sekundární bydlení, zahraniční a spekulativní zájemci byli v minoritě. 

K tomu je navíc potřeba připočíst, že hypoteční banky nastavily pro poskytování hypoték relativně přísná pravidla, díky kterým bylo těžké získat hypotéku bez dostatečného příjmu příp. zajištění. České hypoteční banky nesklouzly k poskytování tzv. subprime hypoték a jejich úvěrová portfolia jsou kvalitní. "Dopady globální krize na rezidenční trh se v důsledku uvedených faktorů dají proto očekávat nižší než v zahraničí, avšak s negativními projevy krize je přesto třeba vážně počítat, neboť bez zásahu státu mohou mít kritické dopady na celé odvětví stavebnictví a investiční výstavby s dalekosýhlými sociálními implikacemi."

Primárním důvodem vychýlení českého rezidenčního trhu, jak již bylo uvedeno, byly státní zásahy. A proto by se měl stát podílet na nápravě stávajících disharmonií na trhu bydlení a měl by se angažovat v jeho opětovném nastartování.

Pro rychlou rekonvalescenci rezidenčního trhu a s ním spjatých odvětví je žádoucí ze strany státu a dotčených subjektů zajistit:  

• naplnění očekávaného snížení cen nemovitostí
• změnu přístupu ze strany developerů, z módu maximalizace zisku do módu minimalizace ztrát
• podporu střední třídy, jež dosud byla hlavním hybatelem růstu celého odvětví
• zabránění nuceným odprodejům bytů v důsledku dopadů krize na držitele hypoték
• oživení poptávky na rezidenčním trhu, ke kterému by podle autorů studie mohlo napomoci např. podpora výstavby obecních nájemních bytů, možnost odečítat od daňového základu odpis bytu pořízeného k bydlení, změna metodiky finanční podpory hypoték atd. 

Odhad budoucího vývoje jednotlivých oblastí trhu s bydlením 

Rezidenční trh

Rezidenční trh čeká po osmi letech kontinuálního růstu ochlazení a určitá korekce cen i preferovaných konceptů – pro developerské společnosti skončilo období, kdy vše, co bylo postaveno, se v krátké době prodalo. Dá se očekávat výraznější segmentace trhu z pohledu zákazníků, diferenciace trhu založená na kvalitě a moderním designu. Podpora ekologického bydlení a zavedení energetických průkazů budov může mít své pozitivní dopady i na preference klientů a volbu developerských projektů na základě ekologických aspektů a konceptu TCO (Total Cost of Ownership – celkových nákladů na vlastnictví nemovitosti za celou dobu její životnosti), což může vést k volbě odlišných materiálů a technologií než dnes.

Graf: Budoucí vývoj rezidenčního trhu

Zdroj: Studie "Finanční krize v rezidenčním developmentu" (Deloitte a Hyposervis) 

Budoucí poptávka

Pro rok 2009 se v oblasti rezidenčního trhu očekává snížení poptávky po rezidenčních nemovitostech až o 45 % a návrat trhu na úroveň roku 2006, což ve střednědobém horizontu může mít za následek snížení nabídky bytů v následujících letech s vlivem na stimulaci poptávky a následný opětovný růst cen.

Je očekáván odklon od prodeje bytů ve stadiu územního rozhodnutí, případně před zahájením stavebních prací, naopak lze očekávat rozvoj prodeje dokončených bytů. Omezení poptávky po koupi bytu představuje stimul pro nájemní trh.

Ceny nemovitostí

Obecně je pro rok 2009 očekáván pokles cen rezidenčních nemovitostí. Zatímco růst cen rezidenčních nemovitostí byl víceméně plošný, pokles zcela jistě plošný nebude. Bude záviset na kvalitě konkrétního bytu a dané lokality. Pokles cen je v současnosti očekáván především u starších, zejména nezrekonstruovaných bytů panelového typu (u kterých byl v minulých letech zaznamenán až nereálný nárůst cen) a bytů a projektů v dopravně hůře dostupných a nedostatečně sociálně vybavených lokalitách. Předpokládá se, že cenová hladina rezidenčního trhu se v důsledku současných událostí vrátí na úroveň roku 2006. Nárůsty cen rezidenčních nemovitostí v dalších letech se nedají očekávat již tak výrazné. Za dlouhodobě udržitelný růst lze považovat roční přírůstek ceny bytu o 2 – 3 % nad výši inflace.

Tabulka: Očekávaný pokles cen jednotlivých typů nemovitostí oproti roku 2008

Staré byty v kompaktní zástavbě	Byty v panelové zástavbě	Nové byty
0- 20 %	20 - 30 %	5 - 15 %

Zdroj: Studie "Finanční krize v rezidenčním developmentu" (Deloitte a Hyposervis)

Očekává se zároveň větší diferenciace jednotlivých tříd bytů v závislosti na standardech (plošných i materiálových), lokalitě a občanské a dopravní vybavenosti. Dosud téměř všechny byty nesly přídomek luxusní, nadstandardní. Stejně tak lze očekávat větší cenovou diferenciaci jednotlivých částí měst.

Výrazné dopady mohou být také u výše nájmů, zejména dražších bytů, kde může dojít ke snížení roční výnosnosti až na 1 – 2 %, podobně jako se například děje dnes v Irsku. Oproti tomu nejlevnější segment si udrží výnosnost okolo 4 – 5 % ročně.

Developerské společnosti

Dopad současné situace na rezidenčním trhu na developerské společnosti může být vzhledem k souběhu dvou významných negativních faktorů (globální finanční krize a přirozeného poklesu poptávky) poměrně značný. Trh rezidenčních nemovitostí se díky depresivnímu účinku propadu trhu na drobné investory bude z krize vzpamatovávat déle než trh komerčních nemovitostí.

Ochlazení trhu způsobí pročištění celého rezidenčního trhu, zejména developerské společnosti využívající výrazného pákového efektu mající významnou zásobu pozemků s vázaným zástavním právem za projektové úvěry se mohou dostat do značných problémů. 87 % dotazovaných developerských společností očekává v souvislosti s finanční krizí insolvenci developerských skupin.

V důsledku uvedeného stavu bude pravděpodobně docházet ke spojování jednotlivých developerů do větších skupin, uvedenou možnost připouštěla i většina dotazovaných zástupců developerských společností (71 %). Očekává se také vstup nových subjektů do odvětví rezidenčního developmentu, zejména z řad významných průmyslových a investičních uskupení.

Výrazný bude dopad na zaměstnance v developmentu, 53 % developerských společností plánuje snižování počtu zaměstnanců. Lze očekávat významnou korekci platové úrovně a kompenzačních balíčků u příslušných specialistů.

Realitní společnosti

Výrazně negativní dopad lze očekávat v segmentu subjektů zabývajících se zprostředkováním prodeje a pronájmu rezidenčních nemovitostí. Počet realitních kanceláří je ve srovnání ukazatele počtu realitních subjektů na počet obyvatel s jinými zeměmi několikanásobně vyšší. Dá se očekávat snížení o 50 %, možná dokonce až dvoutřetinový pokles počtu realitních subjektů, zejména malých „garážových firem“, naopak pravděpodobně dojde k posílení postavení velkých a úspěšně etablovaných realitních společností schopných zafinancovat provozní náklady v období dočasného zmrazení trhu.

Hrozba finanční nestability prodávajících může vést ke zvýšení podílu standardizovaných transakcí, tedy transakcí realizovaných přes specializované subjekty. V realitním oboru se dají očekávat různé formy „clusterování“ realitních kanceláří, například v podobě franchisingových sítí. Očekáván je také větší příklon ke zprostředkování pronájmů, zajišťování služeb spojených s pronajímáním bytů pro ty, kteří byt pořizovali jako investici, případně ke službám spojeným s případnými nucenými odprodeji nemovitostí.

Hypoteční trh

Dopady globální finanční krize zastihly hypoteční trh v okamžiku růstu, na trhu se například doposud nevyčerpala skupina bonitních klientů tvořících střední třídu, a je tedy pravděpodobnát rychlá rekonvalescence trhu. Současné podmínky pro poskytování hypoték (po probíhající dílčí korekci) mohou úspěšně fungovat a uspokojí absolutní většinu poptávky. Riziko lze nejspíše očekávat u klientů nakupujících v době prudkého růstu cen v roce 2007.

Dle převažujícího názoru nedojde v dohledné době k poklesu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Důvodem k tomuto předpokladu je skutečnost, že na globálním mezibankovním trhu přetrvává nedostatek střednědobé a dlouhodobé likvidity. Současně nadále přetrvává nedůvěra bank v půjčování peněz na mezibankovním trhu, a rizikové přirážky tak neklesají. Hypoteční sazby jsou nyní na srovnatelné úrovni, jako na počátku roku 2003. Z tehdejšího pohledu byly tyto sazby nízké a staly se impulzem k velmi pozitivnímu rozvoji hypotečního a rezidenčního trhu v dalších letech.

Graf: Odhad vývoje hypotečního trhu

Zdroj: Studie "Finanční krize v rezidenčním developmentu" (Deloitte a Hyposervis)

Hypoteční trh jako celek pravděpodobně nezaznamená identický výkyv jako nový rezidenční development. Je více diferencovaný a financování nových bytů a domů tvoří jen část celého hypotečního trhu. Financování dalších segmentů, jako je privatizace bytů, rekonstrukce bytových domů, individuální výstavby nebo rekonstrukce rodinných domů nebude pravděpodobně zásadně zasaženo.

Vedle toho dojde podle všeho k přirozené migraci klientů mezi bankami refinancováním některých úvěrů, neboť pro řadu jejich držitelů bude nevyhnutelné nové nastavení jejich hypoték. Doposud nejsou evidovány přesné údaje o transakcích refinancování, lze však předpokládat, že oproti uplynulým třem letům bude podstatně větší část nových transakcí pravděpodobně nahrazovat právě refinancování již poskytnutých hypoték.

Za významné lze považovat riziko nástupu subprime produktů nebankovního charakteru, které by lidem, kteří by se ocitli pod neúměrným tlakem a měli problém se splácením svých hypoték, mohly na řešení problémů s hypotékami půjčovat peníze za mnohem vyšší úrokové sazby a vznikl by efekt „vyrážení klínu klínem“. V konečném důsledku by pak mohlo dojít k mnohem rychlejšímu a navíc „nebankovnímu“ prodeji zastavených nemovitostí, pravděpodobně za výrazně nižší ceny. Tím by se možný problém s poklesem cen rezidenčních nemovitostí dále prohloubil.

Upozornění na závěr

Jedním z důležitých závěrů studie, na který autoři oprávněně poukazují, je fakt, že stávající situace na trhu zatím není ničím vyjímečná. Kolísání v poptávce po bydlení, stejně jako v jeho ceně jsou ve světě běžné a na uvedenou situaci si musí zvyknout i kupující a developeři v České republice. Zkušenost ze zahraničí ukazuje, že z dlouhodobého pohledu představují rezidenční nemovitosti i přes občasné výkyvy v ceně výhodnou investici, v delším horizontu vykazují cenovou stabilitu a antiinflační efekt. Navíc nedostatečně řešená otázka důchodového zajištění dnešní produktivní generece v zemích střední Evropy, předurčuje investici do bydlení jako jednu z nejvýhodnějších forem "důchodového připojištění."


Poznámka: text zvýrazněný kurzívou je citací závěrů publikovaných ve studii "Finanční krize v rezidenčním developmentu" (Deloitte a Hyposervis)