Jak velký byt? Pro sebe větší, na pronájem menší...

Kdo uvažuje o pořízení bytu, by měl věnovat velkou pozornost zvolení jeho správné velikosti. Špatná volba znamená spoustu komplikací. Výměna malého bytu za větší nebo naopak nebývá jednoduchou, ani levnou záležitostí.

Najít správný kompromis

Procházení nabídek developerů, realitních kanceláří a soukromých inzerátů většině lidí přinese tvrdý střet jejich požadavků s realitou. Ta může být jejich představám o získání skvělého bydlení za rozumnou cenu dosti vzdálená. Nabídková cena bytů, které se jim zamlouvají, často příliš nekoresponduje s nejvyšší cenou, kterou jsou schopni a ochotni do pořízení takového bytu investovat. Bytů s ideálními parametry je na trhu málo a tomu odpovídá jejich vysoká cena.

Zdaleka ne každý si tak může dovolit koupit prostorný slunný byt ve třetím patře s velkou lodžií orientovaný do parku v bezprostřední blízkosti stanice metra. Běžným zájemcům tedy většinou nezbude nic jiného, než aby slevili ze svých nároků a uchýlili se k hledání kompromisů. Padnout tak může požadavek na bydlení výhradně v určité lokalitě, na konkrétní umístění a dispoziční uspořádání bytu nebo třeba na jeho vybavení terasou. Obvykle se přitom změní také váha kritérií, podle nichž byt vybírají.

Dostatečný životní prostor je důležitý

Pro většinu lidí představuje pořízení bytu jejich životní investici. Zvláště pořizují-li si ho pro své vlastní bydlení, měli by uvažovat hodně dopředu. Bude byt vyhovovat jejich požadavkům i za pět nebo deset let? Nebude jim příliš těsný, až se rozroste počet členů jejich domácnosti? Nebudou potřebovat prostor pro práci z domova nebo pro své koníčky?

Pokud se podobnými otázkami vůbec nezabývají, může se jim lehce stát, že jim jejich nový byt za pár let přestane vyhovovat a budou se tedy muset poohlížet opět po jiném bydlení.

Na prostorovou rezervu by měl myslet hlavně ten, kdo v budoucnu plánuje založit rodinu. Sdílet 2+kk s manželem či manželkou a jednou nebo dvěma ratolestmi je psychicky náročné. Místnost navíc pak zoufale chybí.

Řešení problému s profinancováním vyšší ceny bytu může spočívat v prodloužení splatnosti hypotéky. Pokud by to nepomohlo, zájemce o bydlení by měl rozšířit svůj zájem z novostaveb i na starší byty. Bývají levnější a přitom svou kvalitou leckdy mohou bytům v novostavbách směle konkurovat.

S velikostí bytu rostou i provozní náklady

Od velikosti bytu se neodvíjí jen jeho pořizovací cena, ale také náklady související s jeho vlastnictvím a užíváním. Součástí bytové jednotky je vždy i podíl na společných částech domu. Jeho výše pak určuje podíl vlastníka bytu na nákladech na správu, údržbu a opravy domu. Čím větší byt, tím větší příspěvky jeho vlastníka do fondu oprav, na úhradu provozu a úklidu společných prostor nebo třeba údržby zeleně na pozemcích patřících k domu. Kdo si myslí, že u novostaveb se jedná o malé částky, velice se mýlí!

Větší byt také znamená vyšší daň z nemovitostí, vyšší pojistné, náklady na vytápění, energie, údržbu atd. Částky to sice nejsou nijak závratné, ale rozhodně také ne zanedbatelné. Navíc je potřeba počítat s dalším růstem cen, a to nejen energií.

Rodina, která se přestěhuje z dvoupokojového do čtyřpokojového bytu, ve svém rozpočtu podstatné zvýšení nákladů na bydlení určitě pocítí. Pokud ji navíc překvapí i růst úroků z hypotečního úvěru, může se radost z nového bytu rychle vytratit.

Menší byt se většinou snadněji pronajímá

Volbou správné velikosti bytu by se měl zabývat i ten, kdo si ho pořizuje jako investici s úmyslem výhodně ho pronajmout. Pomineme-li velké luxusní byty v atraktivních lokalitách, jejichž tržní ceny většinou začínají nad hranicí deseti miliónů, je z několika důvodů lepší zvolit byt spíše menší než větší. Většina zájemců o pronájem si byt vybírá především podle absolutní výše nájemného. Větší poptávka je tedy spíše o menší byty. Podíl výše tržního nájemného a pořizovací ceny je proto u těchto bytů vyšší.

Hodně nájemníků potřebuje ubytování kvůli práci, v níž tráví hodně času. Byt si obvykle pronajmou jen na kratší dobu. Spíše než velikost bytu je pro ně důležitá jeho dobrá dopravní dostupnost. Každý pronajímatel bytu bohužel musí počítat s fluktuací nájemníků a vznikem dluhů na nájemném. Byt a jeho vybavení také bude muset častěji opravovat. Po dobu, kdy byt zůstane prázdný, musí jeho vlastník hradit splátky hypotéky a veškeré další náklady plně ze svého. To vše samozřejmě lépe zvládne v případě menšího bytu.

Vyměnit byt je komplikované

Vybrat si byt, který bude v rámci možností co nejdéle vyhovovat potřebám jeho majitele, má zásadní význam už jen kvůli nákladům s tím spojeným. Naděje, že by se komukoliv podařilo směnit menší byt za větší nebo naopak tak, aby byli všichni zúčastnění spokojeni, je téměř nulová. Nezbývá tedy jiná cesta, než nevyhovující byt prodat a jiný zase koupit. To ovšem obnáší zaplacení daně z převodu nemovitostí, znalečného za odhad ceny bytu, notářských poplatků, poplatků za zápis do katastru nemovitostí, provize realitní kanceláři atd.

Další náklady a komplikace si vyžádá dořešení transakce s úvěrující bankou. Prodat a koupit lze sice i byt zatížený hypotékou, ale vždy je to spojeno se spoustou papírování a nemalými poplatky, které mohou vyšplhat do desítek tisíc korun. Zpravidla se totiž musí předčasně ukončit stávající úvěrová smlouva a uzavřít jiná. Doložit je přitom potřeba prakticky stejné doklady jako při vyřizování nového úvěru. Není-li zbytí, lze toto martýrium vydržet, ale pustit se do něj dobrovolně by mohl snad jen masochista.