Jak (vlastní vinou) přijít o byt, který je už několik let zapsaný na vaše jméno

Jak (vlastní vinou) přijít o byt, který je už několik let zapsaný na vaše jméno

Pavel Řehulka

„Když jsem kupovala byt, kupní smlouvu jsme si sepsali sami… vždyť to nic není. Stačí z internetu stáhnout vzor, doplnit naše údaje a je to. Katastr nám to vzal. A žádného právníka jsme nepotřebovali…“

Těmito slovy začíná příběh investorky, která sice při koupi bytu „ušetřila“, později na to ale šeredně doplatila. Proč? Hned to vysvětlím…

Na začátku každé investice stojí smlouva o koupi nemovitosti. A mnoho začínajících investorů má pocit, že její sepsání není nijak složité: Stačí si stáhnout nějaký vzor z internetu, doplnit své údaje a smlouva je připravena. A jakmile katastrální úřad zapíše nového vlastníka, vše je hotovo.

Samotné sepsání kupní smlouvy může být skutečně jen otázkou doplnění svých údajů do správných kolonek, mnoho kupujících ale v této fázi zapomíná na fakt, že zápisem do katastru nemají vyhráno. Samotný zápis totiž ještě neznamená, že jim nemovitost skutečně patří.

Občanský zákoník sice v § 133 říká, že převádí-li se nemovitá věc, která je předmětem evidence katastru, na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí. A na první pohled to tedy vypadá tak, že jakmile katastrální úřad přepíše jméno původního vlastníka na vaše, stáváte se nezpochybnitelným majitelem nemovitosti.

Jak ale již před mnoha lety vyložil Nejvyšší soud, „vlastnické právo k určité nemovitosti vložené do katastru po rozhodnutí katastrálního úřadu v řízení o povolení vkladu lze zpochybnit“.

„Skutečnost, že smlouva o převodu nemovitosti byla v souladu s § 5 zákona o zápisech přezkoumána katastrálním úřadem a že ten pravomocně rozhodl o povolení vkladu vlastnického práva pro nabyvatele, nebrání tomu, aby soud v občanském soudním řízení posoudil platnost či účinnost sporné smlouvy podle příslušných ustanovení zákona.“

Obsahem rozhodnutí katastrálního úřadu totiž není prohlášení smlouvy o převodu nemovitosti za platnou či účinnou (neplatnou či neúčinnou), ale povolení vkladu vlastnického práva pro nabyvatele.

Katastrální úřad tedy přezkoumá návrh na vklad spolu se smlouvou z hlediska, které mu vymezuje v § 5 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických práv k nemovitostem a zjišťuje:

a) zda navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru,
b) zda je navrhovaný vklad odůvodněn obsahem předložených listin,
c) zda je právní úkon týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva určitý a srozumitelný,
d) zda je právní úkon učiněn v předepsané formě,
e) zda jsou účastníci řízení oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu,
f) zda není účastník řízení omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu,
g) zda byl k právnímu úkonu účastníka řízení udělen souhlas podle zvláštního předpisu.

Katastrální úřad tyto skutečnosti zkoumá ke dni podání návrhu na vklad.

Jakmile tedy úředník úřadu zjistí, že tyto podmínky jsou splněny, navrhované změny zapíše. (A podle rozhodnutí Ústavního soudu dokonce ani nesmí zamítnout návrh na vklad z jiných důvodů – přestože např. chybu ve smlouvě vidí – protože by tím překročil své pravomoci. Takový krok už totiž přísluší pouze soudům.)

Proč by měla být ale kupní smlouva neplatná, i když jsme ji řádně sepsali, odnesli na katastrální úřad a ten přepis vlastnictví potvrdil?

Odpověď na tuto otázku je současně i zdůvodněním, proč má smysl, aby smlouvy připravovala osoba, která při tomto aktu provádí více, než jen dopisování identifikačních údajů do zkopírovaného mustru.

Přestože máme při prodeji/koupi majetku smluvní volnost, zejména občanský zákoník stanovuje řadu mantinelů, ve kterých se můžeme pohybovat. A tato pravidla jsou nadřazena ujednáním, které si do smlouvy napíšeme.

Příklad?

Pokud připravím smlouvu na prodej nemovitosti, kterou jsem koupil během manželství, prodávám tím majetek, který patří do společného jmění manželů.

Katastrální úřad ale nevidí, co je čistě mým osobním majetkem a co patří do SJM. Jsem-li na listu vlastnictví identifikován jako jediný vlastník nemovitosti, můžu katastru předložit smlouvu o jejím prodeji a úřad tento návrh zanese do své evidence.

Jakmile ale manželka zjistí, že jsem prodal nemovitost, která patřila do našeho společného jmění, má možnost se bránit: Podá žalobu na neplatnost celé transakce a nemovitost tak do našeho jmění vrátí zpět.

Kupujícímu musím samozřejmě vrátit zaplacené peníze, ale dokážete si představit překvapení, které zažije, když už v bytě třeba rok bydlí – nebo jej pronajímá – a najednou mu přijde rozhodnutí, že mu vlastně nepatří.

Důvodem pro neplatnost kupní smlouvy může být např. to, že:

– jedna ze stran od smlouvy odstoupila,
– smlouva obsahovala rozvazovací podmínku, která nastala,
– jeden z manželů prodal nemovitost patřící do SJM bez souhlasu druhého manžela,
– nebyla řádně splněna nabídková povinnost v případě spoluvlastnictví.

Co z tohoto vyplývá?

Pokud vás při realitních transakcích láká úspora, kterou dosáhnete svépomocným sepsáním příslušných smluv, nezapomínejte na to, že kromě samotného smluvního ujednání existuje ještě řada pastí, které se skrývají v nadřazených zákonech. A katastrální úřad vás na ně neupozorní.

Právníci tyto předpisy studují roky. A těch několik tisíc korun, které jim za přípravu realitní transakce zaplatíme, není odměnou za doplnění našich údajů do nějakého mustru, ale zejména za to, že domyslí všechna rizika, které nám při nákupu nemovitosti hrozí, a pohlídají, aby naše transakce proběhla bezpečně.

Autor článku je autorem investičního kurzu
"Jak kupovat a pronajímat byty" .

Anketa: Využíváte služeb realitních makléřů?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

7 komentářů k článku “Jak (vlastní vinou) přijít o byt, který je už několik let zapsaný na vaše jméno”

  1. Michal napsal:

    Nepovedena reklama?
    Tenhle clanek je jako nejaka nepovedena reklama na realitky nebo co? Mate dojem, ze realitka snad zkouma jestli dany byt neni nahodou v SJM? Kde by na to asi prisla? O kvalitach realitek fakt nemam zadne iluze – a ze jsem jich jako potencialni kupec poznal cca 20. Kupoval jsem byt pred pul rokem a jako kupujici jsem si realitku moc vybirat nemohl (vic rozhodovala lokalita a cena bytu). Kazdopadne jako prodavajici bych velmi zaplakal, protoze ty sluzby rozhodne nestaly za tech vyhozenych cca 50.000,- co si realitka urcite vzala.
    Poprve jsem jako kupujici pripominkoval ve smlouve alespon pravopisne chyby. Podruhe prisla relalitka, ze zapomneli do smlouvy dat podminku o zakazu prevodu na nebytovy prostor (byt byl uplne puvodne mestsky a kazdy dalsi kupujici se musi zavazat, ze byt bude alespon 10 let k bydleni a nevznikne zde treba ordinace). Kdyz to konecne dostala moje banka, tak zapripominkovala chybejici zakladni veci typu \“prodavajici se zavazuje k soucinnosti s katastrem\“ atd. Po finalnich upravach zavkladovana smlouva opet neobsahuje podminku o zakazu prevodu na nebytovy prostor. Pokud budu prase, tak ted navrhnu prevod na nebytovej prostor a prodavajici se na pokutach mestu nedoplati. btw: nejde o zadnou malou realitku, stavi ted treba developersky domky za 150 mega.

    Proste sluzby realitky bych si fakt hodne dobre pohlidal, to ze prodej sverim \“specialistum\“ totiz nemusi vubec nic resit.

  2. Johnnik napsal:

    Je to trošku jinak
    pojmy neplatná a zrušená mají trošku jiný režim, nelze přijít o nemovitost, od jejíhož předchozího převodu bylo odstoupeno. Pokud se dostanu do takové situace, není možné být překvapen rozsudkem, že mi byt nepatří. Mohu být překvapen žalobou, ale nestane se, že bych dostal rovnou rozsudek atd. atd.

  3. selskyrozum napsal:

    Trapný blábol
    Autor tohto článku je tedy opravdu „odborník“ od kterého bych si nechal poradit.Nějak jsem asi nepochopil jak právník zjistí, že nemovitost je například v SJM bez toho, aby mu to prodávající sdělil, případně to nevyplývalo z katastru nemovitostí? Větu, že “ prodávající nemovitosti prohlašuje, že na nemovitosti neváznou žádné právní vady a nemovitost je výlučným vlastnictvím prodávajícího“ obsahuje každá kupní smlouva i ta stažená z internetu.Právě proto se tam ta věta mimo jiné píše, protože v případě, že toto prodávající podepisuje a opak je pravdou dopuští se trestného činu podvodu.Tomuto se určitě nedá zabránit pokud mi bude smlouvu připravovat jakoby „odborník“ ledaže by zaangažoval detektivní agenturu a prověřoval rodokmen do pátého kolena.Pokud podvodník chce někoho podvést tak se mu to podaří i s právníkem a v minulosti jsme toho byli několikrát svědky. Pokud toto vznikne nedopatřením tak ve smlouvě je vždy uvedeno, že pokud se prohlášení prodávající ukáže jako nepravdivé je tento povinen vrátit kupní cenu + nějaké další sankce a smlouva pozbývá platnosti. Pokud by peníze nevrátil peníze tak stejně by to řešil soud ať už v trestním či občanskoprávním řízení. Tomuto předejít fakt nejde.

  4. potencionální kupec napsal:

    potencionální kupec
    Díky moc za rady – určitě vyhledám služby nějaké realitky a nebudu kupovat byt na vlastní pěst…
    A teď vážně – to autora článku ani na chvilku nenapadlo, že jeho lobování za realitky je tak průhledné, až to bije do očí? Rozumné lidi podobné články akorát utvrzují ve (zřejmě správném) názoru, že přínos realitky (nebo většiny z nich) naprosto neodpovídá zaplacené odměně.

  5. játyon napsal:

    Co to melete, troubové, o rk?
    Když autor zmiňuje právníka, tak nemusí jít o právníka rk. Chápete to vůbec, truhlíci?

  6. Martin napsal:

    historie
    Údaj o SJM je v katastru uveden. Jinak souhlasím s tím, že „právní služby“ poskytované rk za moc nestojí. Asi jsou ti právníci moc drazí. Někde jsem četl, že pokud je cena nemovitosti v desítkách milionů, tak právníci prověřují její historii – zkoumají, jakým způsobem k nemovitosti přišli nejen současní, ale i předchozí majitelé a jestli nehrozí, že by to někdo zpochybnil. Běžně se to zkoumá o tři bývalé majitele zpět. U bytu za dva mil. to asi nestojí nikomu za to.

  7. loki napsal:

    Vzory jsou na nic

    Vzor smlouvy ohledně hodnotnější nemovitosti je něco jako návod jak si doma vyoperovat slepé střevo. Je fakt, že řada smluv od RK stojí za nic (pokud toto měla být reklama na RK), o to více, bez ohledu na to zda to jde či nejde přes RK, bych se u nemovitosti v hodnotě X set tisíc či dokonce milionů nesvěřoval do rukou jakéhokoliv vzoru. Ty co se dají najít na netu a vměstnají se často i do jedné A4 jsou spíše k smíchu. Sám vím o případech, kdy smlouva katastrem prošla a pak z toho byly i přesto problémy, často kvůli i jednomu slovu. Samozřejmě to chce hledat a ne to svěřit hned prvnímu advokátovi či právníkovi, který si řekne XX Kč. Ovšem vzor na toto skutečně raději nikdy.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *