compare_and_calc.jpg db-hypoindexu.jpg
Děkujeme našim partnerům:

               
                 
                 

Kdy začnou znovu růst ceny českých nemovitostí?

Luboš Svačina | 6.3.2009 00:08 | Realitní makléř
Aktualizováno 6.3.2009 00:41

Evropský realitní trh zaznamenává hromadný propad cen nemovitostí. Jedná se o pomyslné praskání realitní bubliny? A jaká je situace v České republice? Kdy se ceny nemovitostí dostanou na svou původní úroveň?

Ve středu 4. března se v pražském hotelu Pyramida uskutečnila konference "Hypoteční a realitní trh v ČR aneb Co je před námi?", jejímž organizátorem byla makléřská společnost Simply s.r.o. a mediálním partnerem server Hypoindex.cz. 

Na zmíněné konferenci vystoupil Ing. Mgr. Martin Lux z Oddělení socioekonomie bydlení Sociologického ústavu Akademie věd ČR se svou přednáškou "Faktory ovlivňující poptávku po rezidenčních nemovitostech a jejich financování". Součástí přednášky byla celá řada zajímavých informací o vývoji na hypotečních trzích nejen v České republice, ale také v dalších evropských zemích. Následující odstavce jsou stručným shrnutím.

Vlastnické bydlení

V mnoha zemích směřuje hlavní veřejná podpora státu stále více do oblasti vlastnického bydlení a také díky tomu se pořízení rezidenční nemovitosti stalo mezi obyvateli rozvinutých zemí hitem. Navíc v posledních letech získalo vlastnické bydlení obrovský potenciál ke svému růstu a začalo být stále více chápáno jako bezpečný nástroj investování (ceny nemovitostí neustále rostly), Českou republiku nevyjímaje. Situace se však rychle obrátila a vývoj v posledních měsících naznačuje, že ani investice do rezidenčního bydlení není zcela bez rizika.

Individuální nevýhody vlastnického bydlení:

  • Pořízení zpravidla jen s využitím vysokého úvěru s dlouhou dobou splatnosti - riziko ztráty bohatství v případě nenadálého poklesu příjmů
  • Podobně jako každá investice nemusí přinášet jen zisk, ale také ztrátu, a to i ztrátu značnou a relativně dlouhodobou (tzv. negative equity )
  • Ceny rezidenčních nemovitostí klesají v obdobích ekonomických krizí, kdy lidé zároveň přicházejí o práci nebo se minimálně snižují jejich příjmy
  • Vychýlení optimálního investičního portfolia ve prospěch jedné formě investice, podstatné zvýšení rizik – riziko výpadku příjmu, úrokové (nákladové) riziko, cenové riziko
  • Vysoké transakční náklady při pořízení a prodeji nemovitosti - problém při potřebě stěhování z důvodu práce

Nevýhody vlastnického bydlení pro společnost:

  • Vlastnictví bydlení může být v protikladu k vývoji světového hospodářství charakterizovaném stále více termínem „flexibilita“ (trh práce)
  • Politika „začleňování“ příjmově slabších domácností do vlastnického bydlení může vést k většímu úvěrovému riziku výrazně ohrožujícím stabilitu finančního sektoru, trhů
  • Vysoký podíl neplatičství a nedobrovolných dražeb může podstatně podlomit důvěru v celý trh a způsobit spirálu ekonomické recese (současná situace v USA)
  • Roste podíl „spekulativních“ (investičních) nákupů, což prokazatelně zvyšuje volatilitu cen a nebezpečí hlubokých a dlouhodobých propadů v budoucnu
  • Zvyšování úhrnného společenského i individuálního rizika v již tak nestabilní „rizikové společnosti“.

Riziko vzniku cenových bublin

Podle Sociologického ústavu je však vlastnické bydlení už ze své podstaty velmi náchylné ke vzniku tvz. cenových bublin. Trh s vlastnickým bydlením totiž vykazuje nízkou cenovou elasticitu nabídky, a tím pádem případný nárůst poptávky po novém bydlení se promítá do růstu cen bytů i v relativně dlouhém období. V takovém případě dochází k tržní nerovnováze a pokřivený trh s bydlením ve spojení s hospodářskou recesí může představovat pro stabilitu jednotlivých zemí podstatné riziko.  

Současná situace na realitním a hypotečním trhu

Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů!

Graf 1: Vývoj cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných vyspělých zemích (reálné ceny)
 
Zdroj: OECD 

Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Mezi těmito zeměmi bylo mimo jiné také Španělsko, Irsko a Velká Británie.

Tabulka 1: Charakteristika hlavních (rekordních) cyklů ve vývoji reálných cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných vyspělých zemích (data pouze do 2.Q 2005)
Země  Hlavní období cenového růstu  Trvání (čtvrtletí)  Hlavní období cenového poklesu  Trvání (čtvrtletí) 
USA  1995Q1-2005Q2: +52,7 %  41 -  - 
Japonsko  1977Q3-1991Q1: +77,6 %  54 1991Q1-2005Q1: -40,7 %  56
Německo  1976Q2-1981Q2: +15,7 %  20 1994Q2-2004Q4: -20,5 %  42
Francie  1997Q1-2005Q1: + 74,3 %  32 1981Q1-1984Q3: -18,1 %  14
Itálie  1970Q1-1981Q1: + 98,0 %  44 1981Q1-1986Q2: -35,3 %  21
Kanada  1985Q1-1989Q1: +66,5 %  25 1981Q1-1985Q1: -20,9 %  16
Velká Británie  1995Q4-2005Q2: +137,4 %  38 1973Q3-1977Q3: -33,7 %  16
Austrálie  1996Q1-2004Q1: + 84,7 %  32 -  - 
Dánsko  1993Q2-2004Q3: +93,4 %  45 1979Q2-1982Q4: -36,8 %  14
Finsko  1979Q1-1989Q1: +111,8 %  40 1989Q1-1993Q2: -49,7 %  17
Jižní Korea  1987Q3-1991Q2: +33,5 %  15 1991Q1-2001Q1: -47,5 %  39
Irsko  1992Q3-2005Q1: +242,7 %  50 1981Q3-1987Q2: -27,1 %  23
Nizozemí  1985Q3-2005Q1: +183,1 %  78 1978Q2-1985Q3: -50,4 %  29
Nový Zéland  1970Q1-1974Q3: + 62,7 %  18 1974Q3-1980Q4: -37,8 %  25
Norsko  1993Q1-2005Q2: +136,3 %  49 1986Q4-1993Q1: -40,6 %  25
Španělsko  1996Q4-2004Q4: +114,2 %  32 1978Q2-1986Q1: -32,2 %  31
Švédsko  1996Q2-2005Q2: +80,1 %  36 1979Q3-1986Q1: -37,9 %  26
Švýcarsko  1976Q3-1989Q4: +73,5 %  53 1989Q4-2000Q1: -40,7 %  41
Zdroj: OECD Economic Outlook č. 78

Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí téměř ve všech vyspělých zemích začaly razantně klesat. A není divu, že mezi zeměmi, které zažívají vůbec největší korekci cen bytů, je výše zmíněné Španělsko, Irsko, Velká Británie a USA.

Byly ceny nemovitostí ve vyspělých zemích nadhodnocené?

S největší pravděpodobností ano. Na překotný a nezdravý vývoj cen nemovitostí ukazují následující grafy, které zachycují, v jakém poměru se vyvíjely průměrné ceny nemovitostí k průměrným příjmům domácností. Jedná se o ukazatel Price-to-income ratio (P/I). Jinými slovy za kolik průměrných ročních příjmů si mohla domácnost dovolit koupit modelový (průměrný) byt.

Poznámka: Statistických metod jak hodnotit udržitelnost vývoje cen bytů je kromě P/I ukazatele celá řada: price-to-rent (P/R, resp. R/P), rent-to-user costs, analýzy časových řad (model korekce chyby) nebo modelování dlouhodobého (rovnovážného) cenového vývoje a krátkodobých odchylek. 

Graf 2: P/I ve vybraných vyspělých zemích
  

Graf 3: P/I ve vybraných evropských zemích
Zdroj: Sociologický ústav AV ČR

Situace v České republice

Výše uvedené charakteristiky zemí s největším růstem cen bytů se vztahují také na Českou republiku, kde ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 rovněž zaznamenaly raketový růst, jak je ostatně patrné z následujících grafů.

Příčin nebývale rychlého růstu cen nemovitostí v České republice do roku 2007 byla celá řada:

  • pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky)
  • konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry
  • pokračující růst příjmů a hospodářství 
  • státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma

    ale také 

  • nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení

    • Graf 4: Vývoj cen nemovitostí v ČR
     
    Zdroj: ČSÚ, vlastní výpočty Martina Luxe
    Poznámka: údaje za rok 2008 vycházejí z indexu ČS, a.s.

     Graf 5: Vývoj P/I (nevážené) v ČR
      
    Zdroj: ČSÚ (Ceny sledovaných druhů nemovitostí a SRÚ), vlastní výpočty Martina Luxe

    Cenové nadhodnocení bytů v ČR z důvodu specifického roku 2007 bylo pravděpodobně jen mírné a pokud by české hospodářství pokračovalo v ekonomickém růstu, nebyl by důvod k poklesu cen. Jenže v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. Co nás tedy čeká?

    Výhled pro Českou republiku

    "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že poles cen bytů v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR). Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," uzavírá Martin Lux z Oddělení socioekonomie bydlení Sociologického ústavu Akademie věd ČR.

    Anketa

    Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí v roce 2009?

    Celkem hlasovalo 720 čtenářů
     
    Reklama
       

    Komentáře

    Zobrazit všechny názory
    Zobrazit všechny názory
    přihlásit | registrovat
     
     
     
     

    Hypoindex

    Fincentrum Hypoindex

    Detail FINCENTRUM HYPOINDEXu »

    Články z Realitní makléř

    Daniel Kuchta | 2.9.2010 00:00 Chcete energeticky úsporný dům? Zkuste bydlet pod zemí

    Energeticky úsporné domy jsou velkým lákadlem pro mnohé lidi, kteří přemýšlejí o svém novém bydlení. Poptávka po šetrných domech stoupá a na výběr jsou různá řešení materiály a způsoby, jak dosáhnout co nejnižší energetickou náročnost novostavby. Jedním z řešení, o kterém se možná tak často nemluví, ale zároveň není žádnou novinkou, jsou domy pod zemí. Celý článek »

    Komentářů: 0 / 0

    Luboš Svačina | 27.8.2010 00:00 Věřili byste, z čeho se dá také postavit dům?

    Vedle tradičních materiálů jako je dřevo, kámen, pálené cihly, beton a z nich odvozených nejrůznějších technologií a systémů, existují také netradiční materiály, z kterých si můžete postavit nové bydlení. I když to občas bývá celkem divočina, vykazují tyto materiály velmi zajímavé užitné vlastnosti. Češi již bydlí v domech ze slámy, ale i odpadků. Celý článek »

    Komentářů: 0 / 0

    Petr Zámečník | 20.8.2010 00:00 Jan Jošt: Ani regulovaný nájemník nemá právo bydlet pod cenou obvyklou

    "Ta bezmoc, kdy vyhrajete u Ústavního soudu, přijdete k obecnému soudu a během tří minut soudkyně vynese týž rozsudek, který jí Ústavní soud zrušil, to je taková rána do vazu, jakou si nikdo nedovede představit," říká Jan Jošt, který se soudí s regulovanými nájemníky i se státem, za horkého poledne v přeplněné hospodě s hlukovým doprovodem sbíječek opravářů v Myslíkově ulici. Celý článek »

    Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 3.9.2010 08:40

    Pavel Řehulka | 11.8.2010 00:00 Byt má více spoluvlastníků? Pozor!

    Řada nájemních smluv je totiž sepisována k bytům, které patří více osobám. A mnoho z těchto smluv je ze zákona neplatných. Proč? Celý článek »

    Komentářů: 0 / 0

    Petr Bukač | 9.8.2010 00:00 Kvalitní bydlení v Praze není k sehnání

    Finanční krize ochladila realitní trhy. Díky převisu nabídky nad poptávkou po rezidenčním bydlení by měl mít bonitní zájemce o pořízení kvalitního bydlení v Praze jediný problém - rozhodnout se, kterou ze skvělých nabídek si má vybrat. Opak je ale pravdou. Sehnat odpovídající byt za rozumnou cenu může být skoro nadlidský úkol. Celý článek »

    Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 9.8.2010 13:38

    Další články »

    Krátké zprávy z Realitní makléř

    | 3.9.2010 12:19 Immorent ČR prodal svůj pražský projekt Avenir společnosti Hypo Real Invest

    Společnost Hypo Real Invest AG koupila v ČR během letošního roku již třetí komerční nemovitost. Za zhruba 15 milionů eur koupila od společnosti Immorent ČR její kancelářský projekt Avenir Budova E. Celá zpráva »

    Komentářů: 0 / 0

    | 2.9.2010 22:25 Slováci sa úverov neboja, najmä ak ide o bývanie

    Píšeme na Investujeme.sk: Každý z nás má rád svoje bývanie. Preto neváhame do jeho zveľaďovania vložiť aj požičané peniaze. Podľa prieskumu Poštovej banky a agentúry GfK si takmer tretina respondentov v roku 2009 a v prvom polroku 2010 na rekonštrukciu svojho bývania požičala. Avšak viac ako 40% respondentov použilo výlučne vlastné zdroje. Celá zpráva »

    Komentářů: 0 / 0

    | 30.8.2010 11:40 Aktuálně.cz: Zápis do katastru zdraží na dvojnásobek

    Český úřad zeměměřický a katastrální v rámci novely zákona o správních poplatcích navrhuje dvojnásobné zvýšení poplatku za vklad do katastru nemovitostí. Celá zpráva »

    Komentářů: 0 / 0

    Další zprávy »

    Přiřazené texty z Realitní makléř

    | 27.8.2008 14:00 Seznam odhadců nemovitého majetku

    Seznam odhadců nemovitého majetku registrovaných v České komoře odhadců majetku. Odhad ceny nemovitosti je nejčastěji využíván při žádosti o hypoteční úvěr či vyšší úvěr ze stavebního spoření a při převodu nemovitosti. Celá zpráva »

    Komentářů: 0 / 0

    | 11.5.2009 16:40 Čísla účtů finančních úřadů

    Každý finanční úřad má vlastní číslo účtu (matriku). Kód banky je pro všechny finanční úřady stejný - 0710 (účet je veden u ČNB). Celá zpráva »

    Komentářů: 0 / 0

    | 11.5.2009 17:09 Jak zaplatit daně

    Při platbě daní je důležité kromě částky správně vyplnit i další náležitosti platebního příkazu - předčíslí účtu, číslo účtu, kód banky, variabilní symbol a konstantní symbol. Celá zpráva »

    Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 5.3.2010 12:39

    Další přiřazené texty »

    Anketa

    Má stát zrušit možnost daňového odpočtu úroků z úvěrů na bydlení?

    Celkem hlasovalo 235 čtenářů

    Nejčtenější články za posledních 14 dní

    Daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti: Podrobný návod k vyplnění Petr Zámečník | 18.3.2010 00:00

    Prodáváte rodinný dům, byt či jinou nemovitost? Pak musíte podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti. Jak si s vyplněním daňového přiznání poradit? Přinášíme podrobný návod "krok za krokem". Celý článek »

    Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 4.7.2010 06:48

    Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví Luboš Svačina | 18.7.2008 00:00

    Družstevní byty lze pořídit levněji než byty v osobním vlastnictví a následně je převést do osobního vlastnictví. Co takový převod obnáší a co je potřeba zařídit? Celý článek »

    Komentářů: 15 / 15 Poslední komentář: 10.8.2010 00:01

    Jan Jošt: Ani regulovaný nájemník nemá právo bydlet pod cenou obvyklou Petr Zámečník | 20.8.2010 00:00

    "Ta bezmoc, kdy vyhrajete u Ústavního soudu, přijdete k obecnému soudu a během tří minut soudkyně vynese týž rozsudek, který jí Ústavní soud zrušil, to je taková rána do vazu, jakou si nikdo nedovede představit," říká Jan Jošt, který se soudí s regulovanými nájemníky i se státem, za horkého poledne v přeplněné hospodě s hlukovým doprovodem sbíječek opravářů v Myslíkově ulici. Celý článek »

    Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 3.9.2010 08:40

    Další články »