Kdy začnou znovu růst ceny českých nemovitostí?

Kdy začnou znovu růst ceny českých nemovitostí?

Luboš Svačina

Evropský realitní trh zaznamenává hromadný propad cen nemovitostí. Jedná se o pomyslné praskání realitní bubliny? A jaká je situace v České republice? Kdy se ceny nemovitostí dostanou na svou původní úroveň?

Ve středu 4. března se v pražském hotelu Pyramida uskutečnila konference "Hypoteční a realitní trh v ČR aneb Co je před námi?", jejímž organizátorem byla makléřská společnost Simply s.r.o. a mediálním partnerem server Hypoindex.cz. 

Na zmíněné konferenci vystoupil Ing. Mgr. Martin Lux z Oddělení socioekonomie bydlení Sociologického ústavu Akademie věd ČR se svou přednáškou "Faktory ovlivňující poptávku po rezidenčních nemovitostech a jejich financování". Součástí přednášky byla celá řada zajímavých informací o vývoji na hypotečních trzích nejen v České republice, ale také v dalších evropských zemích. Následující odstavce jsou stručným shrnutím.

Vlastnické bydlení

V mnoha zemích směřuje hlavní veřejná podpora státu stále více do oblasti vlastnického bydlení a také díky tomu se pořízení rezidenční nemovitosti stalo mezi obyvateli rozvinutých zemí hitem. Navíc v posledních letech získalo vlastnické bydlení obrovský potenciál ke svému růstu a začalo být stále více chápáno jako bezpečný nástroj investování (ceny nemovitostí neustále rostly), Českou republiku nevyjímaje. Situace se však rychle obrátila a vývoj v posledních měsících naznačuje, že ani investice do rezidenčního bydlení není zcela bez rizika.

Individuální nevýhody vlastnického bydlení:

  • Pořízení zpravidla jen s využitím vysokého úvěru s dlouhou dobou splatnosti – riziko ztráty bohatství v případě nenadálého poklesu příjmů
  • Podobně jako každá investice nemusí přinášet jen zisk, ale také ztrátu, a to i ztrátu značnou a relativně dlouhodobou (tzv. negative equity )
  • Ceny rezidenčních nemovitostí klesají v obdobích ekonomických krizí, kdy lidé zároveň přicházejí o práci nebo se minimálně snižují jejich příjmy
  • Vychýlení optimálního investičního portfolia ve prospěch jedné formě investice, podstatné zvýšení rizik – riziko výpadku příjmu, úrokové (nákladové) riziko, cenové riziko
  • Vysoké transakční náklady při pořízení a prodeji nemovitosti – problém při potřebě stěhování z důvodu práce

Nevýhody vlastnického bydlení pro společnost:

  • Vlastnictví bydlení může být v protikladu k vývoji světového hospodářství charakterizovaném stále více termínem „flexibilita“ (trh práce)
  • Politika „začleňování“ příjmově slabších domácností do vlastnického bydlení může vést k většímu úvěrovému riziku výrazně ohrožujícím stabilitu finančního sektoru, trhů
  • Vysoký podíl neplatičství a nedobrovolných dražeb může podstatně podlomit důvěru v celý trh a způsobit spirálu ekonomické recese (současná situace v USA)
  • Roste podíl „spekulativních“ (investičních) nákupů, což prokazatelně zvyšuje volatilitu cen a nebezpečí hlubokých a dlouhodobých propadů v budoucnu
  • Zvyšování úhrnného společenského i individuálního rizika v již tak nestabilní „rizikové společnosti“.

Riziko vzniku cenových bublin

Podle Sociologického ústavu je však vlastnické bydlení už ze své podstaty velmi náchylné ke vzniku tvz. cenových bublin. Trh s vlastnickým bydlením totiž vykazuje nízkou cenovou elasticitu nabídky, a tím pádem případný nárůst poptávky po novém bydlení se promítá do růstu cen bytů i v relativně dlouhém období. V takovém případě dochází k tržní nerovnováze a pokřivený trh s bydlením ve spojení s hospodářskou recesí může představovat pro stabilitu jednotlivých zemí podstatné riziko.  

Současná situace na realitním a hypotečním trhu

Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů!

Graf 1: Vývoj cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných vyspělých zemích (reálné ceny)
 
Zdroj:
OECD
 

Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Mezi těmito zeměmi bylo mimo jiné také Španělsko, Irsko a Velká Británie.

Tabulka 1: Charakteristika hlavních (rekordních) cyklů ve vývoji reálných cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných vyspělých zemích (data pouze do 2.Q 2005)

Země  Hlavní období cenového růstu  Trvání (čtvrtletí)  Hlavní období cenového poklesu  Trvání (čtvrtletí) 
USA  1995Q1-2005Q2: +52,7 %  41 –  – 
Japonsko  1977Q3-1991Q1: +77,6 %  54 1991Q1-2005Q1: -40,7 %  56
Německo  1976Q2-1981Q2: +15,7 %  20 1994Q2-2004Q4: -20,5 %  42
Francie  1997Q1-2005Q1: + 74,3 %  32 1981Q1-1984Q3: -18,1 %  14
Itálie  1970Q1-1981Q1: + 98,0 %  44 1981Q1-1986Q2: -35,3 %  21
Kanada  1985Q1-1989Q1: +66,5 %  25 1981Q1-1985Q1: -20,9 %  16
Velká Británie  1995Q4-2005Q2: +137,4 %  38 1973Q3-1977Q3: -33,7 %  16
Austrálie  1996Q1-2004Q1: + 84,7 %  32 –  – 
Dánsko  1993Q2-2004Q3: +93,4 %  45 1979Q2-1982Q4: -36,8 %  14
Finsko  1979Q1-1989Q1: +111,8 %  40 1989Q1-1993Q2: -49,7 %  17
Jižní Korea  1987Q3-1991Q2: +33,5 %  15 1991Q1-2001Q1: -47,5 %  39
Irsko  1992Q3-2005Q1: +242,7 %  50 1981Q3-1987Q2: -27,1 %  23
Nizozemí  1985Q3-2005Q1: +183,1 %  78 1978Q2-1985Q3: -50,4 %  29
Nový Zéland  1970Q1-1974Q3: + 62,7 %  18 1974Q3-1980Q4: -37,8 %  25
Norsko  1993Q1-2005Q2: +136,3 %  49 1986Q4-1993Q1: -40,6 %  25
Španělsko  1996Q4-2004Q4: +114,2 %  32 1978Q2-1986Q1: -32,2 %  31
Švédsko  1996Q2-2005Q2: +80,1 %  36 1979Q3-1986Q1: -37,9 %  26
Švýcarsko  1976Q3-1989Q4: +73,5 %  53 1989Q4-2000Q1: -40,7 %  41

Zdroj: OECD Economic Outlook č. 78

Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí téměř ve všech vyspělých zemích začaly razantně klesat. A není divu, že mezi zeměmi, které zažívají vůbec největší korekci cen bytů, je výše zmíněné Španělsko, Irsko, Velká Británie a USA.

Byly ceny nemovitostí ve vyspělých zemích nadhodnocené?

S největší pravděpodobností ano. Na překotný a nezdravý vývoj cen nemovitostí ukazují následující grafy, které zachycují, v jakém poměru se vyvíjely průměrné ceny nemovitostí k průměrným příjmům domácností. Jedná se o ukazatel Price-to-income ratio (P/I). Jinými slovy za kolik průměrných ročních příjmů si mohla domácnost dovolit koupit modelový (průměrný) byt.

Poznámka: Statistických metod jak hodnotit udržitelnost vývoje cen bytů je kromě P/I ukazatele celá řada: price-to-rent (P/R, resp. R/P), rent-to-user costs, analýzy časových řad (model korekce chyby) nebo modelování dlouhodobého (rovnovážného) cenového vývoje a krátkodobých odchylek. 


Graf 2: P/I ve vybraných vyspělých zemích

 

Graf 3: P/I ve vybraných evropských zemích


Zdroj: Sociologický ústav AV ČR

Situace v České republice

Výše uvedené charakteristiky zemí s největším růstem cen bytů se vztahují také na Českou republiku, kde ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 rovněž zaznamenaly raketový růst, jak je ostatně patrné z následujících grafů.

Příčin nebývale rychlého růstu cen nemovitostí v České republice do roku 2007 byla celá řada:

  • pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky)
  • konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry
  • pokračující růst příjmů a hospodářství 
  • státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma

    ale také 

  • nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení
  • Graf 4: Vývoj cen nemovitostí v ČR
     
    Zdroj: ČSÚ, vlastní výpočty Martina Luxe
    Poznámka: údaje za rok 2008 vycházejí z indexu ČS, a.s.


    Graf 5: Vývoj P/I (nevážené) v ČR

     
    Zdroj: ČSÚ (Ceny sledovaných druhů nemovitostí a SRÚ), vlastní výpočty Martina Luxe

    Cenové nadhodnocení bytů v ČR z důvodu specifického roku 2007 bylo pravděpodobně jen mírné a pokud by české hospodářství pokračovalo v ekonomickém růstu, nebyl by důvod k poklesu cen. Jenže v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. Co nás tedy čeká?

    Výhled pro Českou republiku

    "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že poles cen bytů v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR). Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," uzavírá Martin Lux z Oddělení socioekonomie bydlení Sociologického ústavu Akademie věd ČR.

    Anketa: Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí v roce 2009?

    Zobrazit výsledky

    Nahrávání ... Nahrávání ...

    Předchozí článek: «
    Následující článek: »

    9 komentářů k článku “Kdy začnou znovu růst ceny českých nemovitostí?”

    1. JUDr. Ludwig von Sobota napsal:

      Očekávám prudký růst cen v horizontu 6 měsíců
      Očekávám prudký růst cen v horizontu 6 měsíců

      Pracuji v developerské společnosti a též jsem spoluvlastníkem jedné malé realitní kanceláře v Praze 4,z vlastní zkušenosti mohu říci, že obchody se začínají pozvolna rozjíždět. Jako za starých dobrých časů před několika lety.

      Očekávám období růstu v horizontu 6 měsíců, již jsem se vsadil o nemalou částku se svým obchodním partnerem, že oživení a růst cen přijdou již za půl roku a ne až po Novém roce, jak tvrdí on a někteří neználkové v novinách a zdejší diskutéři.
      Rád se vsadím i s vámi, pokud máte zájem, napište mi na můj email.

      Denně musím zpracovat čím dál tím více smluv pro naše klienty. Věřte mi, ceny poletí nahoru brzo jako raketa, to je jasné, každému kdo je rozumný a sleduje pozorně dění okolo sebe. Musíte umět filtrovat informace a číst mezi řádky a dokázat se rychle zorientovat. Podívejte se na mne. Ještě před několika lety jsem neměl jsem, dal jsem se do realitního byznysu a nyní mám několik domů a jsem bohatý podnikatel!!

      Nyní je jedinečná příležitost ke koupi, za půl roku už nebude. Očekávám růst cen v horizontu 6 měsíců. To samé říkám i klientům, kteří přijdou a projeví zájem o něco z naší nabídky.
      A věřte mi, prodeje nám rostou jako nikdy!!

      1. Kruton napsal:

        RE: Očekávám prudký růst cen v horizontu 6 měsíců
        Ať o tom přemýšlím jak přemýšlím, nedokážu si představit jiný zdroj „raketového růstu“ cen, než stoupající poptávku. A marně si lámu hlavu, kde by se měla vzít: předchozí boom na realitním trhu byl vpodstatě kompletně financován úvěrovými zdroji. Ty teď vyschly. Banky natolik přitvrdily podmínky pro získání hypotečních úvěrů, že téměř zastavily jejich další přidělování. Mimoto, prudký pokles tempa růstu HDP (ne-li „zpátečka“) spolu s růstem nezaměstnanosti sotva dávají domácnostem ten druh jistoty, který potřebují k rozhodnutí pro dlouhodobé investice. Invazi koupěchtivých cizinců s kufry peněz už lze čekat také jen stěží… Možná se pletu, ale něco mi říká. že P.T. autor předchozího příspěvku svou sázku prohraje. A mimochodem – vím, že teď už asi vypadám jako rýpal – čím to, že se tenhle příspěvek, v doslovně totožném znění, objevil pod velmi podobnými nicky hned v několika diskusích současně??? ;o)

        1. astrablaster napsal:

          RE: RE: Očekávám prudký růst cen v horizontu 6 měsíců
          To je jen PR zoufalého realitkáře.

          1. Michal K napsal:

            RE: RE: RE: Očekávám prudký růst cen v horizontu 6 měsíců
            ktery svou nemalou castku projel…

      2. napsal:

        RE: Očekávám prudký růst cen v horizontu 6 měsíců
        Chtěl bych ti napsat, že jsi vůl, ale jaksi není kam. Víš, vole, reklamní sdělení nemá v diskuzi tu pravou účinnost. Zvlášť když je anonymní.

      3. Marty napsal:

        RE: Očekávám prudký růst cen v horizontu 6 měsíců
        Zapomněl jsi nějak šikovně naznačit jméno té svojí realitky, aby ta reklama byla kompletní… :))) Že by se za půl roku zvýšily prodeje, to je pravděpodobné, ale nemyslím si, že nějakým radikálním způsobem, jak ty se tady snažíš prezentovat. Co se týká developerských projektů. tam bude situace mnohem zajímavější..čekám i pád některých menších developerů, popřípadě prodeje pod cenou…

        A ještě jedna reakce: Tvrdit svým klientům, že za půl roku nebude co kupovat…Si myslím je dost zavádějící. To musí být klienti buď úplné ovce, které koupí dobře zapalené hovno a budou spokojeni. Ale pokud takové klienty máš, aj bych ti věřil, jak prosperuješ, jak máš v Praze několik domů a jaký si velký podnikatel…..LOL. Mír…:)))))

      4. Ghi napsal:

        RE: Očekávám prudký růst cen v horizontu 6 měsíců
        Veselá mysl – půl zdraví 😉

    2. Petr Fejtek napsal:

      Ano, ale
      pan doktor hovoří o Praze. Ta je úplně jinde než „zbytek republiky“ – jak sociodemograficky, tak příjmově, kvalifikačně i sociokulturně. Žádné obecné trendy na ni neplatí :-)

    3. H-up napsal:

      pycha & pad
      Pan Ludvik Sobota vykazuje presne rysy prvni casti porekadle o pyse a & padu.

      Vlastnosti ktere clovek potrebuje k rozjezdu byznysu jsou presne ty, ktere ho pak dokazou hrave potopit. Ne ze bych to nekomu pral …

    Napsat komentář

    Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *