Kořeny hypoteční a realitní krize: Nezodpovědnost

Hypoteční a realitní krize se ze své kolébky v USA převinula i do České republiky. O jejích kořenech hovořil na konferenci „Hypoteční a realitní trh v ČR aneb Co je před námi?“ Ira Peppercorn, který byl za vlády Billa Clintona zodpovědný za bytovou politiku.

Původ současné krize, která se z hypoteční a realitní přelila přes finanční do celosvětové hospodářské recese, je často vnímán jako krize sub-prime hypoték ve Spojených státech. „Sub-prime“ lze přeložit jako „Pod-nejlepšími“, což znamená „stále ještě dobré“.

Ira Peppercorn, president stejnojmenné mezinárodní společnosti Ira Peppercorn International, který za vlády prezidenta Billa Clintona pracoval v jeho administrativě, kde byl zodpovědný za bytovou politiku, vidí hlavní příčiny jinde. Seznámil s nimi účastníky konference „Hypoteční a realitní trh v ČR aneb Co je před námi?“ pořádané hypotečním makléřem Simply a jejímž byl odborný server Hypoindex.cz mediálním partnerem.

Původ současných obtíží na realitním, hypotečním i dalších trzích podle Ira Peppercorna mají původ v „Sub-Carefulness“, „Sub-Responsibility“ a „Sub-Good Business Practicies“, tedy v nedostatku opatrnosti, zodpovědnosti a dobrých obchodních praktik.

V 90. letech se americká vláda v rámci boje proti diskriminaci rozhodla zvýšit mimo jiné podíl vlastnického bydlení u minoritních skupin obyvatel. Zatímco v roce 1995 bylo vlastníkem domů či bytů 71 % bílých obyvatel USA, mezi africkými Američany vlastnilo nemovitost jen 43 % a mezi Latinoameričany 44 %. Podíl sub-prime hypoték čerpaných minoritními skupinami obyvatel vzrostl mezi roky 1999 a 2006 z 15 % na 27 %.

Záměr se zdařil navzdory propastným majetkovým a příjmovým rozdílům mezi majoritní a minoritními skupinami obyvatel. V roce 2005 již vlastnilo svůj dům 51 % domácností řadících se k americkým menšinám, zatímco podíl vlastníků domů mezi majoritním obyvatelstvem vzrostl o 4 procentní body n 75 %. Výsledky bank ukázaly, že sousedství s minoritními skupinami obyvatel zvyšuje podíl nesplacených úvěrů.

Nezodpovědnost ale nesouvisí primárně s plánem amerických vlád na boj proti diskriminaci. V rámci zachování podílu na trhu se banky začaly stále častěji pouštět do různých variant rizikových hypoték. Na trhu se objevovaly hypotéky, k jejichž sjednání žadatel nemusel dokládat řadu tradičních dokumentů (např. potvrzení o příjmu; jejich podíl vzrostl až ke 40 %), zvyšoval se podíl poskytnuté hypotéky z obvyklých 80 % zástavní hodnoty nemovitosti na 100 i více procent, zaváděly se hypotéky, u nichž klient platil pouze úroky, ale nesplácel jistinu... tyto a další produkty dále zvyšovaly rizikovost hypotečního byznysu.

Ani to by ale zřejmě nestačilo k rozpoutání celosvětové krize. Dalším momentem bylo selhání regulačního systému, který je v Americe roztříštěn mezi několik institucí, z nichž každá dohlíží pouze na specifický segment. Zcela chyběl funkční systém včasného varování. Nehledě na skutečnost, že rostl především státem neregulovaný segment trhu. Kupříkladu tržní podíl Federal Housing Administration klesl ze 14 % v roce 1999 na pouhá 4 % v roce 2007.

Důsledkem optimismu a dostupných hypoték bylo více než zdvojnásobení cen domů v největších amerických městech mezi lety 1998 a 2005. Udržet podíl na takto rostoucím trhu ovšem znamenalo pro banky zajistit si dostatek likvidity. Jednou z možností bylo „zabalení“ hypoték do strukturovaných produktů - derivátů a jejich prodej na sekundárním trhu. V tomto okamžiku do hry vstupují ratingové agentury.

Úkolem ratingových agentur zjednodušeně řečeno je určit riziko produktů, u nichž investoři sami nemají příliš možností jak do nich nahlédnout. Renomované ratingové agentury jsou ale placeny institucemi, jejichž produkty oceňují. A tak zabalené nekvalitní hypotéky oceňovaly vysokým ratingem, na základě kterého je kupovali investoři na celém světě. Hypoteční banky získaly likviditu k poskytování dalších hypoték a investoři vidinu možnosti podílet se na rostoucím hypotečním trhu.

Rychle rostoucí bublina ale musí dříve či později prasknout. Tak se stalo i v tomto případě, jakmile došlo ke zvýšení úrokových sazeb, kdy sub-prime hypotéky měly úrokové sazby i o 3 procentní body vyšší než prime hypotéky. Lidé přestali ve větším měřítku splácet, což bylo také způsobeno rostoucím podílem minorit mezi hypotečními klienty. Banky začaly realizovat zástavy a - světe, div se - jejich cena nestačila na pokrytí dlužné částky.

Prostřednictvím derivátů se potíže přesunuly i do dalších oblastí finančního trhu. První finanční instituce neustály nápor klientů a padly. Další se snaží zachránit vláda nalitím finančních prostředků. Jejich využití ale příliš nekontroluje - ani nemůže. Cílem je pouze zabránit kolapsu systému.

Ira Peppercornovi jsme položili několik otázek.

Doporučil byste americké vládě zachraňovat soukromé společnosti jako AIG nebo Citigroup, jak se dnes snaží?

US vláda je ve složité situaci. Kdyby určité finanční instituce zkolabovaly, mělo by to dramatický dopad na celou ekonomiku. Nicméně si myslím, že správný přístup je, že to nemůže být uskutečněno osamoceně. Vláda potřebuje intervenovat na straně hypoték a na straně vlastníků domů, aby ochránila stabilitu i těchto komunit.

Poslechněte si odpověď (v anglickém jazyce)

Ve vaší prezentaci jste hovořil o tom, že vláda dává peníze do soukromých společností, ale ty nemají žádnou zodpovědnost za využití těchto peněz.

To je skutečně velmi neobvyklá situace v historii americké ekonomiky. Ekonomická krize přišla velmi náhle. A vláda, která byla na odchodu, rozhodla, že je třeba udělat něco, co stabilizuje finanční instituce. Hodně lidí si myslí, že nenastavila dostatek požadavků na účelné využití prostředků. A tak biliony dolarů byly půjčeny nebo investovány do soukromých společností a jediným jejich účelem bylo stabilizovat je a bylo to uděláno bez restrikcí, s jediným cílem rozhýbat půjčování.

Poslechněte si odpověď (v anglickém jazyce)