Koupě bytu v novostavbě. Ano, nebo ne?

Přemýšlíte o koupi bytu a ve vaší cenové relaci máte na výběr mezi novostavbou a starším bytem. Rozhodnutí však nemusí být vůbec tak jednoduché, jak se může na první pohled zdát.

Chystáte si pořídit vlastní bydlení? Pravda, situace na hypotečním trhu příliš důvodů k radosti nedává, úrokové sazby hypoték vlivem finanční krize a následném "zdražováním peněz" pravděpodobně v následujících týdnech povyskočí nahoru. Ale na druhou právě díky finanční krizi, nejistotě ohledně dalšího vývoje a poklesu poptávky po bydlení můžete nyní pořídit byty v novostavbách za mnohem výhodnějších podmínek (včetně vybavení) nebo za výrazně nižší cenu, než se prodávaly ještě před půl rokem. Jaké jsou světlé a stinné stránky koupě bytu v novostavbě?

VÝHODY

Možnost reklamovat nedostatky
Výhod pořízení nového bytu je nespočetně. Pravděpodobně jednou z nejdůležitejších vlastností takového bydlení je to, že stavební součásti, pokud nefungují tak, jak mají, můžete reklamovat. Veškeré nedodělky případně nelogičnosti v řešení můžete u prodávajícího reklamovat jako u každé jiné spotřební věci a záleží pouze na vašich vyjednávacích schopnostech a trpělivosti, zda se podaří všechny "mouchy" opravit.

Možnost podílet se na konečné podobě bytu
U nového bytu, který si koupíte ještě ve fázi rozestavěnosti (jedná se o vcelku běžnou praxi), se můžete podílet na konečném vzhledu, uspořádání a vybavení vašeho nového bydlení. Můžete své nové bydlení uspořádat podle vašich potřeb a přání.

Odhad ceny nemovitosti
Klient zvažující pořízení bytu na hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření by v případě pořízení nového bytu neměl mít problém s odhadem ceny nemovitosti. U starších bytů se může stát, že odhadce stanoví odhadní cenu nemovitosti nižší, než je kupní. Přitom banky poskytují úvěry maximálně do 100% některé dokonce pouze do 85 % odhadní ceny nemovitosti. Na zbylou částku úhrady kupní ceny musí klient použít vlastní prostředky, anebo si vypůjčit od někoho jiného. V případě nových bytů odhadce při stanovení ceny přihlíží k tomu, za jaké částky se prodávají podobné byty ve stejném domě či sousedství a konečná cena se rozhodně nebude příliš lišit od kupní.

Použití současných materiálů a technologií
Při výstavbě nových bytů je používáno moderních postupů, technologií a stavebních materiálů. Pokud se jedná opravdu o projekt a jeho neméně kvalitní realizaci, může vlastník bytu na následných platbách za energie a služby ušetřit spoustu peněz (zateplení, izolace, využívání dešťové vody v domácnosti, ohřev vody s pomocí sluneční energie apod.).

Řešení s ohledem na kvalitu života
Nové byty bývají zpravidla součástí rozsáhlejších projektů bytové výstavby, kde jsou v současnsoti kladeny nároky také na komplexnost řešení a kvalitu související infrastruktury. Nová sídliště musí mít například odpovídající počet parkovacích míst, domy s více než 4mi podlažími musí být vybaveny výtahem, součástí projektu by měla být také dětská hřiště a další plochy pro odpočinek obyvatel bytových domů.

NEVÝHODY

Kvalita provedení
Je jedním z největších kamenů, možná ale spíše balvanů, úrazu. V jednom z předchozích odstavců jsem mezi výhody nových bytů zařadil použití moderních materiálů a technologií. Nicméně jak bylo uvedeno dále: konečný pozitivní efekt použitých technologíí se projeví pouze tehdy pokud stavebník odvede kvalitní práci. V opačném případě může být efekt výrazně nižší, žádný, nebo dokonce záporný. A to ve smyslu vynaložené energie, kterou bude muset majitel bytu vynaložit na odstranění závad, případně zajištění odstranění závad. 

A v současných podmínkách v České republice bohužel nelze říci, že by kvalitní provedení bylo standardem. Není divu, stavební boom a zároveň šibeniční termíny termíny realizace tlačící stavebníky do "kompromisních" řešení, které rozhodující měrou ovlivňují kvalitu konečného provedení. Pro určitou představu bohatě poslouží internetem kolující zkušenosti lidí, kteří do nového bydlení investovali.

Lokalita, dopravní dostupnost

Vzhledem k tenčícím se zásobám vhodných (nebo alespoň cenově dostupných) pozemků v centru měst směřují developerské společnosti své projekty spíše na okraje měst, v lepším případě do bývalých průmyslových částí měst, které díky bytové výstavbě znovu ožívají. Tato místa však nezřídka trpí špatnou dopravní obslužností (kterou slibuje developer dořešit „později“), nebo není lokalita ještě tak úplně uzpůsobená k trvalému životu a bydlení, v případě revitalizovaných průmyslových oblastí. Výhled z okna na napůl zbouranou výrobní halu a prach z její demolice atraktivitu místa rozhodně nezdůrazní. Obyvatelé takových bytů mají potom obtíže pokud musí za prací dojíždět, ale stejně tak pokud se vydají na úřady, za kulturou anebo s dětmi do školy.

První vlastník
Tento faktor částečně souvisí s odstavcem týkajícím se kvality provedení. V novostavbě jste prvním skutečným uživatelem bytu, a teprve vy každodenním užíváním přijdete na nekvalitně odvedenou práci (do bytu začne zatékat, okna netěsní, odpad neodtéká) anebo zjistíte, že některá řešení i přes kvalitní provedení, vám nevyhovují. Přičemž úpravy si mohou vyžádat spoustu dalšího času a nervů, s kterými byste u novostavby nepočítali a navíc zjištění může přijít až po uplynutí záruční doby. Při koupi staršího bytu již s rekonstrukcí buď částečně počítáte, anebo problém za vás vyřešili předchozí majitelé.

Dostavba
Výstavba nových bytů probíhá v etapách podle úspěšnosti jednotlivých projektů. Pokud se daří nové byty prodávat. Bytové komplexy rostou jako houby po dešti a s nimi i navržené zázemí (obchody, restaurace, sportoviště) Komplikace však nastává ve chvíli, kdy zájem o byty opadne. Nový majitel kupoval byt s tím, že bude mít v místě bydliště dostupnou veškerou občanskou infrastrukturu. A nyní díky pozastavení realizace dalších fází projektu zjistí, že z plánů zbylo pouze nezbytné torzo. 

Růžová ale není situace ani v opačném případě. Klient se rozhodne pro koupi bytu díky nádhernému výhledu do přiléhající zeleně. Jenže na trhu je obrovský zájem o nové byty a developer se rozhodne tuto mezeru na trhu vyplnit a začne stavět nový bytový dům pod okny zmíněného domu. Majitel nejen, že přijde o výhled ale nějaký čas může okolí bytu působit spíše jako staveniště, než místo pro trvalý život.  

Cena 
Nové byty jsou zpravidla výrazně dražší, než byty podobné kategorie v starší zástavbě. A po shrnutí všech možných výhod, ale také rizik, která se mohou v souvislosti s koupí nového bytu vyskytnout, je otázkou, zda katalogová cena odpovídá kvalitě nemovitosti a lokalitě, ve které je novostavba umístěna. 

Koupě staršího bytu

Také nákup staršího bytu s sebou nese bezpochyby řadu nevýhod, ale také výhod. Dalo by se říci, že velká část z nich je zrcadlovým překlopením výhod a nevýhod bydlení v novostavbách. Ovšem viděno trochu jinou optikou. Zamyšlení nad tím zda, a za jakých podmínek pořídit raději starší byt, bude součástí některého z dalších článků. Vaše zkušenosti ohledně pořízení bytu uvítáme v diskuzi pod článkem.