Kupujete byt? Čekají vás mnohé pasti a strasti!

Člověka, který pořizuje vlastní bydlení, čekají mnohdy nečekané strasti a překvapení. Po uzavření obchodní stránky věcí je nutné zvládnout celou řadu administrativně-právních úkonů. Mezitím vyvstávají komplikace znamenající nutnost sáhnout hlouběji do peněženky. Na konkrétních zkušenostech koupě bytu a skutečném průběhu převodu vlastnictví ilustrujme, co se může stát.

Když kupující hledá a vyjednává

Vše začalo tím, že mezi mnoha nabízenými byty k prodeji jich několik prošlo sítem. Některé nevyhovovaly tím, ve kterém podlaží se nacházely, jiné byly nepřiliš vyhovující orientací oken vůči světovým stranám, jiné byly nevyhovující tím že se nacházely v domech s nepříliš průhledně hospodařícím družstvem nebo společenstvím vlastníků. Z mnoha bytů se do užšího výběru dostaly byty tři, později dva a nakonec logicky jeden.

Subjektivní a překvapivou zkušeností bylo, že realitní makléři nebyly ani v době sestupné fáze realitního trhu příliš nakloněni vyjednávání. Mnohdy se subjektivně zdá, jako by ani prodat nechtěli a bylo jim jedno, kdy prodají. Naopak prodávající bez realitní kanceláře jsou za stávající situace více ochotní kupujícímu s připraveným financováním vyjít vstříc cenou i jinými podmínkami. Subjektivně se zdá, jakoby makléři čekali na kupujícího, člověka v obchodním vyjednávání nezkušeného, který pravděpodobně kývne i na přemrštěnou nabídkovou cenu, i když je trh na jeho straně. Možná se spoléhá na to, že když se kupující před prohlídkou zaváže, že prohlédnutou nemovitost nekoupí jinak než přes danou realitní kancelář, stejně nemá jinou možnost než přistoupit na podmínky realitní kanceláře, které se upsal.

Člověk trochu znalý obchodních praktik a zásad vyjednávání se snaží nekoupit za nabídkovou cenu, nedat hned najevo, nakolik nemovitost odpovídá jeho potřebám a jak moc ji chce. A tak se snaží vést vyjednávání o koupi ve svůj prospěch, a učiní buď ústně nebo písemně svou nabídku v okamžiku, kdy bude mít zváženu taktiku postupu svého vyjednávání.

V diskutované zkušenosti se pro takovou nabídku osvědčila fráze doporučovaná anglickými knihami: „Vážený pane, tehdy a tehdy jsem byl na prohlídce Vámi nabízeného bytu. Byt odpovídá mým potřebám a požadavkům, ale vzhledem ke skutečnosti, že byt má tu a tu nevýhodu (nutnost výměny, oken, oprav balkónu, zanedbaná údržba, apod.), dovoluji si učinit Vám tuto nabídku. Vzhledem k důkladné rozvaze jsem ochotný Vámi nabízený byt koupit za 0 Kč.“ V konkrétním emailu samozřejmě není uvedena nula korun, ale cena odpovídající subjektivně vnímané hodnotě bytu a jedinečné situaci a záměrům kupujícího.

Na brněnském realitním trhu bylo možné tímto postupem v některých jednáních dosáhnout slevy od šedesáti do stodevadesáti tisíc korun. V jiných jednáních se ani vyjednávat nedalo. Trochu úsměvná byla odpověď realitní makléřky, která nabízela  nepříliš lukrativní přízemní byt v oblasti husté panelové zástavby. Nevýhod tohoto bytu snižujících jeho hodnotu bylo mnoho, ale odpověď v rámci pokusu o vyjednávání paní makléřky byla záporná a nedávala prostor pro jakoukoli domluvu. Paní makléřka konstatovala: „My s prodejem nespěcháme. Ona si paní Janoušková ráda počká. Sama kupuje na důchodek domeček a musí čekat, než se prodávající odstěhují.“ Jak dnes ukazuje realitní inzerce, paní Janoušková na kupce čeká i po třech měsících, a cena byla mezitím dvakrát zlevněna. Po třech měsících se její byt nabízí o stodevadesát tisíc levněji a na kupce stále čeká. Byt není prodejný, protože kopíruje cenové nabídky srovnatelných bytů s lepší dispozicí v lepších lokalitách a vyšší přidanou hodnotou pro kupujícího.

Těžko říci, zda za přemrštěnou cenou v tomto konkrétním případě stojí realitní kancelář nebo paní Janoušková, která si myslí, že prodá za cenu, kterou vidí v realitních novinách u jiných nemovitostí. Zdá se, že platí, že realitní makléři postupují tak, že byt dají do nabídky s jistou cenou, a čekají a testují, jak moc velký bude zájem a jaká bude reakce potenciálních kupujících. Když se po měsíci až dvou nedaří, jsou s cenou dolů. Taková změna bývá někdy „baťovsky“ zakuklená, nabídková cena byty paní Janouškové nejprve klesla z ceny 1 590 000 Kč na 1 490 000 Kč, později na 1 400 000 Kč.

V případě bytů nepříliš lukrativních, vybydlených nebo jinak zatížených se naopak makléř snaží nabídnout slevu sám. Snaží se zaujmout potenciálního kupujícího slovy „cena je sice taková jaká je, ale paní majitelka je ochotna jednat“, jindy v rozporu s dobrými vyjednávacími praktikami sami navrhnou konkrétní částku, o kolik by bylo možné jít s cenou dolů. V případě vybydleného bytu vyžadujícího důkladnou rekonstrukcí s nabídkovou cenou 1,75 miliónu korun paní makléřka vyzvala „byt jste viděl, můžete zaslat svoji nabídku i s cenou, pan prodávající ji zváží.“ Moc nabídek paní makléřce pravděpodobně  nepřišlo, a nabídková cena v průběhu dvou měsíců spadla na 1,55 miliónu korun.

Když se obchod dostane do rukou právníka

Když v diskutovaném případ prošly do užšího výběru dva byty, kde se cena dostala do pásma odpovídajícího subjektivně vnímané vnitřní hodnotě bytu, došlo u jednoho bytu k dohodnutí podmínek prodeje a ruka byla v rukávě. Aby bylo zajištěno, že dohodnuté bude splněno, byla sepsána Smlova o smlouvě budoucí, kde bylo vše dohodnuté shrnuto. Kupující vyjádřil závazek že za daných podmínek byt koupí, prodávající že prodá, písemně byly zaznamenány dohodnuté podmínky prodeje. Byla to v podstatě oboustranná pojistka, zajišťující, že se některá ze stran za týden rozmyslí a řekne, že už nemá zájem, a druhá strana bude tratit čas, energii a výdaje věnované obchodu.

V případě kupovaného bytu se jednalo o byt v osobním vlastnictví a právní stránka obchodu byla svěřena do rukou prodávajícím zvolené advokátní kanceláře. Vybraná advokátní kancelář nabízí širokou škálu služeb. Zabývá se právem souvisejícím s s právem korporátním, obchodním, nemovitostním a stavebním, právem rodinným, procestním soutěžním, atd. Samotné zpracování případu koupě nemovitosti se zde opíralo o dělbu práce, veškerou činnost zajišťovala koncipientka,  paní advokátka jen dohlížela a podepisovala.

Jak se později ukázalo, paní koncipientka s převodem nemovitostí asi příliš zkušeností neměla. Paní advokátka do případu vstoupila jen dvakrát, jednou se v rámci úvodního jednání představila, podala ruku, předala vizitku a konstatovala „již mne nebudete potřebovat“, podruhé byla viděna v okamžiku, když došlo na placení poskytnutých advokátních služeb. Zpracování kupní smlouvy, zastupování před katastrálním úřadem a advokátní úschova, při které nebyly složené prostředky úročeny, stály třináct tisíc korun.

Existují jisté zásady, které by měly být při prodeji nebo koupi nemovitosti dodržovány. Jednou z nich je, že peníze placené prodávajícímu by neměly být dávány z „ruky do ruky“, ale být složeny na   zvláštní vázaný účet, odkud budou vyplaceny po splnění stanovených podmínek. Jinou možností je advokátní nebo notářská úschova, odkud advokát nebo notář uvolní peníze prodávajícímu v okamžiku, kdy jsou splněny stanovené podmínky. Z tohoto pohledu advokátní kancelář případ řešila standardní cestou Smlouvy o úschově. Zjednodušeně řečeno se kupující zavázal, že v dohodnutém termínu zajistí složení kupní částky na k tomu určený účet advokátní úschovy, a prodávají se naopak zavázal k součinnosti nutné po vklad vlastnického práva na katastru nemovitostí.

Když paní koncipientka Smlouvu sepisovala, vzala standardní smlouvu a pozměnila v ní údaje uschovatele a nabyvatele. Na takové usnadnění práce poukazovalo to, že v předloženém v návrhu smlouvy zůstaly některé údaje z předchozího případu. Na žádost kupujícího, aby částka určena na zaplacení daně z převodu nemovitostí, byla vázána na zaplacení této daně, protože kupující za zaplacení této daně ručí, nebylo ze strany paní koncipientky reagováno příliš vstřícně. Na základě argumentu, že taková doložka je přece standardním způsobem, kterým je kupující jištěn, že bude daň zaplacena, byl tento odstavec do smlouvy zapracován. Možná by se to dalo říci všeobecně, cokoliv nestandardního k zapracování do smlouvy bylo požadováno, poněkud vázlo.

Podobné komplikace doprovázely Kupní smlouvu. Nejzávažnější z nich byla skutečnost, že v návrzích bylo opomenuto, že se k prodávanému bytu vztahují i pozemky pod budovou, jejichž spolumajitelem prodávající je. Pokud by se majetnický podíl na kupujícího nepřevedl, znamenalo by to pro něj nepříjemné budoucí komplikace. Postupem času se Kupní smlouva a Smlouva o úschově dostala do podoby, že s nimi souhlasil jak prodávající, tak kupující a smlouvy mohly být podepsány. Paní koncipientka převzala plnou moc pro jednání před katastrálním úřadem, kde se vše zadrhlo.

Když je špatně označena převáděná bytová jednotka, katastr nemovitost nepřepíše

Když se v on-line aplikaci katastrálního úřadu objevila zpráva „Ostatní procesní rozhodnutí”, bylo zřejmé, že někde nastal zádrhel. A protože úředník katastrálního úřadu odmítl na telefonický dotaz sdělit, v čem komplikace spočívá, muselo se čtrnáct dní s napětím čekat, proč vlastně vklad do katastru nebyl zapsán. Peníze ležely na bezúročném účtu advokátní úschovy a kupující i prodávající žili v nejistotě a obavách z možných komplikací.

Později se ukázalo, v čem je zakopaný pes. “Převáděná bytová jednotka není v posuzované kupní smlouvě správně označena,” konstatoval katastrální úřad. Věc se má tak, že byt se nachází v panelovém domě, který má tři vchody, každý s vlastním číslem popisným. I když se podle náhledu na zápis v katastru se jednotka/byt č. 267/21 nachází v budově č. 268, tak podle výkladu katastrálního úřadu se byt nachází v budově č. p. 268, 267, 269. Tento způsob chápal katastrální úřad  jako dostatečně určitě vymezující bytovou jednotku, zatímco specifikace „jednotky/bytu č. 267 v budově č. p. 268,“ odpovídající zápisu v katastru nemovitostí, byla podle rozhodnutí katastrálního úřadu označena jako nevyhovující.

Advokátní kancelář navrhla toto řešení: “S tímto závěrem nesouhlasíme, jelikož jsme při zpracování kupní smlouvy vycházeli ze zápisu v katastru nemovitostí, kde je přesně uvedeno, že bytová jednotka 267/21 se nachází v budově č. p. 268. Katastrální úřad však tvrdí, že se byt nachází v budovách 267, 268, 269. Nicméně věc se má tak, že pokud bychom vše řešili formou stížností a odvolání, zápis vlastnického práva by to značně oddálilo. Navrhujeme tedy, že vezmeme tento návrh zpět a upravíme kupní smlouvu tak, aby vyhovovala požadavkům katastrálního úřadu.” A tak vše bylo vyřešeno tímto způsobem. Advokátní kancelář promptně zajistila vypracování i podpis nové smlouvy, znovu musel být zaplacen kolek ve výši pět set korun a napodruhé bylo v proběhlém řízení vlastnictví zápisem v katastru nemovitostí převedeno.

Chceš-li převést vyúčtování měsíčních záloh, zaplať

Následovalo bezproblémové převedení smlouvy na dodávku elektřiny a plynu. Zbývalo převedení bytu pro účely vyúčtování měsíční zálohové úhrady za užívání bytu a nutnost úhrady popatku 600 Kč za toto převedení. Společenství vlastníků pořizované bytové jednotky pro účely správy využívá služeb externího dodavatele, stavebního bytového družstva. Vlastník bytu se na nákladech na tuto správu podílí každý měsíc úhradou poplatku ve výši 130 Kč. Pro nového vlastníka bytu spravovaného tímto družstvem navíc čeká poplatek šest set korun za „převod bytu“, jak ho označuje příjmový pokladní doklad.

Na písemný dotaz, na základě čeho je tento poplatek účtován, následovala jen vše zahrnující telefonická odpověď, vyznívající, že převod družstevního bytu by stál sto korun, zatímco u bytu ve vlastnictví osobním je to korun šest set včetně DPH. Poplatek byl zdůvodňován náklady na nutnou administrativu související s vyúčtováním a převodem bytu, které externímu správci vznikají.