Kupujete byt: Není všechno zlato co se třpytí!

Není byt jako byt, i když to se to při pohledu na realitní inzerci a prezentaci realitního makléře tak jevit nemusí. Inzerce hovoří o nabídkové ceně, může popisovat rozmístění místností, zmínit orientaci oken nebo třeba plochu bytu. Co se z inzerátů nedovíte?

Nabídkové ceny, alespoň ty brněnské, většinou nezohledňují důležité faktory, které by z pohledu kupujícího měly být podstatné. V úvahu připadají otázky umístění v budově, méně hodnotné jsou byty v přízemí a posledním patře, otázky výhledu, vzdálenosti k zastávce a podobně.

Při prohlídkách nabízených brněnských bytů lze běžně narazit na zdánlivě srovnatelné byty. Nabídková cena je stejná, parametry bytu jsou podobné, ale vnitřní hodnota je značně odlišná. Jako příklad mohou být použity tři skutečně prohlédnuté byty, jejichž nabídková cena uvedená v inzerátu byla relativně stejná, ale vnitřní hodnota nesrovnatelná. Jsou to byty 2+1, se srovnatelnou rozlohou okolo 53 m².

Byt č. 1

Nabídková cena 1,85 mil. Kč + 5% provize realitní kanceláří, realitní kancelář je plátcem DPH. Byt v osobním vlastnictví se nachází v panelovém domě, se značně zanedbanou údržbou a opravami. Není provedeno zateplení, stupačky, elektřina, prostě všechno je v původním stavu. Prodávající makléř je schopný a nabízí byt snů. Uvádí mnoho lákavých skutečností, z nichž mnohé jsou pro uvedení vnitřní hodnoty bytu podružné. Údajnou výhodou jsou poklidní sousedé v důchodovém věku, kteří v domě žijí celý život.

Z pohledu jiných zmiňovaných výhod tu jsou nízké měsíční náklady. Měsíční platby společenství vlastníků, zahrnující zálohy na teplo, vodu, správu domu i „fond oprav“, jsou ve výši necelých tří tisícovek. Sdělení doprovází řečnická otázka makléřky: "Kde seženete takto levné bydlení?“

Na rozdíl od zanedbaných chodeb a celkového dojmu byt na první pohled vypadá lákavě. Je vyklizený a nově vymalovaný, není tu nábytek, jsou tu pěkné koberce a v ložnici jsou přes celou stěnu pohyblivé dveře vestavěné skříně. V kuchyni se blýská zánovní kuchyňská linka. Jen se nastěhovat.

Hlubší pohled a úvahy již tak optimistické nejsou. Vestavěná skříň je jenom zástěna, police ve skříni nejsou dokončeny a tak se nejedná o vestavěnou skříň, ale jen pěknou kulisu. Navíc o kulisu, jejíž dveře po otevření nejdou zavřít, dveře se opakovaně otevírají. Pěkná zánovní kuchyňská linka je po podrobnějším prozkoumání rozpoznána jako sériová výroba levného nábytku prodávaného v supermarketech. Byt je v posledním patře a čerstvá výmalba i zanedbaná údržba je předzvěstí budoucích problémů se zatékáním. Rovněž původní, podle odhadu stáří panelového domu třicet let stará okna, budou žádat výměnu. Sousedé v důchodovém věku budou asi klidní, ale vzhledem k výši důchodů se budou snažit minimalizovat své náklady na bydlení a budou proti jakémukoli navýšení fondu oprav. Zatékající střecha, a její opravy se pro člověka s bytem v posledním patře nutně stává noční můrou.

Kupující, který by za nabídkovou cenu tento byt koupil, zaplatí 1,96 milionu korun. Při vyjednávání nejprve paní makléřka konstatovala, že cena je pevná. Při pozdějším telefonickém rozhovoru paní makléřka uvedla, že je možné se sejít a o ceně jednat. K dalšímu jednání vzhledem k neatraktivnosti nabídky nedošlo.

Byt č. 2

Nabídková cena 1,99 mil. Kč a je konečná, protože je byt nabízen bez realitní kanceláře. Byt v osobním vlastnictví, v šestém patře osmipatrového domu. První dojem z domu je nesrovnatelně lepší. Dům je nově zateplený, okna i dveře ve společných prostorách jsou vyměněny, je tu nový výtah. Vůbec není poznat, že se jedná o třicet let starý panelákový dům. Po vstupu do bytu je první dojem o něco horší. Není nově vymalováno, je tu postarší nábytek. Je až překvapivé, že i když se jedná o úplně totožný typ bytu, jako byl byt v předchozím případě, vnímaná světlost a velikost bytu je úplně jiná.

Měsíční náklady na byt placené společenství vlastníků činí 4000 Kč. Podrobnější šetření ukazuje, že z této částky měsíčních nákladů činí 800 Kč splátky sdružení společenství vlastníků na úvěr nutný k provedení rekonstrukce. Sdružení vlastníků za tento byt ručí pozemkem pod budovou. Podíl úvěru na prodávaném bytu činí okolo 150 tisíc korun.

Cena, za kterou by byt kupující, který by nesmlouval, koupil, byla 2,14 mil. Kč (součet neuvažuje příslušenství úvěru). V rámci vyjednávání byl prodávající nakonec ochoten jít s cenou dolů o 100 tis. korun.

Byt č. 3

Nabídková cena 1,95 mil. Kč  + 5% provize realitní kanceláři, realitní kancelář je plátcem DPH. Byt je prostorný, 60 m², v úplně jiné, méně atraktivní lokalitě než dva výše probírané byty. Jedná se o byt v družstevním vlastnictví, anuita je splacena, byt lze převést do osobního vlastnictví. Dům je celkově zanedbaný, není provedeno zateplení, výtah je původní, chodba je tmavá, nebylo tu dlouho vymalováno. I když je byt větší než byty předchozí, množství nábytku a vybavení vytváří dojem stísněného prostoru.

Majitel údajně na koupi spěchá, chce koupit domek a je naznačeno, že cena není pevná, určitě by se dalo v případě rychlého jednání domluvit. Na dotaz, kolik by tato sleva činila, bylo odpovězeno, že záleží na podmínkách, dvacet tisíc by nebyl problém. O ceně nebylo dále vyjednáváno. Z pohledu „čistých“ peněz, které prodávající prodejem získá, hrají daňové zákony ve prospěch prodeje družstevního bytu. Prodá-li majitelka svůj byt (přesněji členský podíl) v družstvu před převedením do osobního vlastnictví, nemusí zaplatit 3% daň z převodu nemovitostí.

Dům je nezateplený, výtah starý, údržba i opravy jsou zanedbané. Měsíční „náklady“ placené družstvu (fond oprav, teplá a studená voda, správa domu, společné osvětlení, atp.) činí v současné době 4900 Kč, z toho fond oprav činí 1500 Kč.

Pokud by kupující tento byt (členský podíl v bytovém družstvu) bez dalšího vyjednávání koupil, mohl by ho získat za 2,07 mil. Kč. Náklady na rekonstrukci budou nemalé.

Závěr

Z brouzdání ve vodách brněnského trhu s byty lze vyvodit několik zkušeností. Na první pohled se nabídkové ceny neliší a ceny jsou pevné. Je-li projeven zájem, lze ve většině případů dosáhnout na znatelné snížení kupní ceny. Podle subjektivní individuální zkušenosti se zdá, že kanceláře, které mají výhradní zastoupení, na nabídkové ceně trvají.

Doba přeje kupujícím a nepřeje prodávajícím. Prodávající mnohdy ve svých úvahách berou v potaz ceny, které byly v době boomu: „Nejdeme do prodeje letos za každou cenu. V případě, že se neprodá za rozumnou cenu, tak prodej o rok nebo dva odložíme. Cena srovnatelných bytů před dvěma lety byla přibližně o 200 tisíc vyšší, takže už jsme s cenou šli opravdu poměrně výrazně dolu.“

Čas od času se v on-line realitní inzerci objeví slibná nabídka, se slibnou nabídkovou cenou. Jak se nabídka rychle objevila, rychle mizí. Tyto nabídky se mnohdy jeví jako „pokusné balónky“, uvedená telefonní čísla neplatí a na email nepřijde odpověď, i když přijde potvrzení o tom, že ho adresát přečetl. Jako by to byla metoda, jak vyzkoušet, při jaké ceně bude jaký zájem potenciálních kupujících.

Aktuální ceny, za které jsou byty nabízeny, nezohledňují vnitřní hodnotu bytu. Koupě zanedbaného a neudržovaného bytu v revitalizovaném domě, kde jsou náklady na revitalizaci průhledné, může být mnohem lepší než koupě rekonstruovaného bytu v domě, který na revitalizaci čeká. Snad nejhorší situace je v případě, kdy je dům i byt v zoufalém stavu, a sdružení vlastníků nebo družstvo nevytváří rezervu pro tyto účely. Prostě není byt jako byt, a konečné náklady, které kupující ponese, jsou individuální v každém individuálním případě.