Máte vlastní byt? Nezapomeňte na daně!

Vlastnictví bytu či rodinného domu s sebou přináší i daňové povinností. V prvé řadě se připravte na daň z nemovitostí. Ovšem to není zdaleka jediná daň, se kterou můžete přijít v souvislosti s vlastní nemovitostí do styku.

Pořízení nemovitosti aneb Kouzelné „trojdaní“

Daňové povinnosti čekají každého majitele nemovitosti. A to hned od počátku vlastnictví. Jakmile je byt nebo dům na nového majitele převeden, je třeba pamatovat na daně... a to bez ohledu na způsob, jakým nemovitost majitele změní.

Daňové zákony pamatují jak na koupi nemovitosti (daň z převodu nemovitosti), tak na její darování (darovací daň) i na zdědění (dědická daň). Všechny tyto daně mají stejný princip a jsou shrnuty v jediném zákoně - proto se jim často říká „trojdaní“.

Daň z převodu nemovitosti

Přestože daň z převodu nemovitosti platí zpravidla prodejce, tedy ten, kdo dostane peníze za nemovitost, je i pro kupujícího důležitá informace o její výši - jednak se mu promítne do ceny (zpravidla prodávající s daní počítá a kupujícímu o ni navýší cenu), jednak figuruje jako ručitel za zaplacení daně.

V některých případech je plátcem daně nabyvatel (kupující) - to v případě nabytí nemovitosti při exekuci, vyvlastnění, veřejné dražbě, konkurzu či likvidaci apod.

Výše daně z převodu nemovitosti je 3 % z vyšších z kupní ceny nemovitosti a odhadní ceny nemovitosti. Odhad musí být doložen u všech nemovitostí, kromě pozemků bez stromů, u nichž je vytvořena cenová mapa.

Daňové přiznání musí plátce daně podat do konce třetího měsíce po zápisu vkladu do katastru nemovitostí. Spoléhat na to, že si finanční úřad „nevšimne“, se nevyplácí. Od katastru nemovitostí se dozví o všech převodech - i o tom vašem. Následují pak sankční poplatky a penále za neuhrazenou daň. U nemovitostí, které se nezapisují do katastru nemovitostí, se lhůta počítá od data nabývacího titulu (např. datum kupní smlouvy).

Darovací a dědická daň

U daní darovací a dědické je plátcem daně nabyvatel nemovitosti. Zejména v případě dědictví se tak může dostat do svízelné situace, kdy se stává majitelem domu, bytu, továrny nebo pozemku, ale nemá na zaplacení daně v šibeničním termínu tří měsíců.

Od 1. ledna 2008 jsou od daně darovací a dědické osvobozené veškeré osoby zařazené do I. a II. příbuzenské skupiny. Těmi jsou příbuzní až po strýce, tety, synovce a neteře, manželé dětí, děti a rodiče manžele a samozřejmě manžel/ka. Do této společnosti patří též druh a družka, kteří s dárce či zústavitelem žili po dobu jednoho roku ve společné domácnosti.

Ostatní obdarované fyzické a právnické osoby musí zaplatit daň od 7 % (při daru do 1 mil. Kč) po 12,46 mil. Kč + 40 % z částky přesahující 50 mil. Kč (při daru od 50 mil. Kč). U dědické daně zaplatí polovinu.

Držba domu či bytu... daň z nemovitosti

Stát se snaží vybírat daně tam, kde to jde nejsnáze. To ovšem neplatí u daní z nemovitostí, které jsou na správu nejnákladnějším příjmem plynoucím do obecních rozpočtů.

Daňové přiznání daně z nemovitostí je třeba podat pouze jednou - do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy nemovitost přešla pod nového majitele. Do stejného data musí prodávající oznámit finančnímu úřadu ukončení jeho daňové povinnosti. Do daňového přiznání se uvede výměra a účel užití nemovitosti a daň vyměří finanční úřad.

Výše daně se liší podle užití nemovitosti. Základní výše daně se pohybuje u staveb od 1 do 3 Kč/m2 a je upravena koeficientem dle velikosti obce. Koeficienty se pohybují od 0,3 (obce do 300 obyvatel) po 4,5 (Praha) a lze ho zvýšit o jednu kategorii (v Praze na 5) nebo snížit o 1 až 3 kategorie. Koeficienty mohou být stanoveny na 1,5 u rekreačních objektů a v I. zóně národního parku na 2.

Př.: U bytu 60 m2 v Praze (s koeficientem 5) činí daň 60 m2 * 1 Kč/m2 * 5 = 300 Kč.

Pronajímáte? Nezapomeňte na daň z příjmů!

Chcete-li si přivydělat pronájmem bytu, domu či jejich části, nesmíte zapomenout na daň z příjmů. Příjmy se zahrnují do daňového přiznání jako příjmy z pronájmu. Daňové přiznání nemají povinnost podávat zejména zaměstnanci, kteří pracovali vždy současně u jednoho zaměstnavatele a jejich ostatní příjmy nepřesáhly 6 tis. Kč, případně lidé, jejichž celkové příjmy nepřesáhly 15 tis. Kč.

Od příjmů z pronájmu lze odečíst buď skutečně vynaložené náklady, nebo náklady stanovené jako 30 % z příjmu.

Prodáváte? Daň z příjmů i z převodu...

Při prodeji nemovitosti se opět nevyhnete dani z převodu nemovitosti. Opět nejspíš budete potřebovat odhad nemovitosti a projít záludnostmi katastrálního úřadu. Ovšem připadne k tomu možná i daň z příjmů.

Daň z příjmů při prodeji nemovitosti nemusíte platit v případě, že od nabytí nemovitosti uplynulo 5 let, v případě bytu či domu, kde měl prodávající bydliště, jen 2 roky.

Nesplní-li prodejce „časový test“, uvede nemovitost mezi ostatní příjmy v daňovém přiznání. Do nákladů může dát kupní cenu nemovitost a další náklady, které s nemovitostí a její údržbou či zhodnocením vynaložil.