Na co všechno je možné použít hypotéku?

Výstavba či nákup nemovitosti. Hypoteční úvěr však nabízí daleko více možností. A vzhledem k tomu, že hypotéka je jedním z nejlevnějších variant financování, myslete na tuto variantu kdykoliv přemýšlíte o změně či zlepšení bydlení. A to i zpětně.

V širším slova smyslu lze hypotékou financovat cokoliv. Novela zákona č. 190/2004 o dluhopisech z roku 2004 umožnila bankám kromě klasických účelových hypoték nabízet klientům také hypotéky tzv. bezúčelové, známé jako americké hypotéky. 

Stejně tak jako u klasické hypotéky podmiňuje financující banka poskytnutí americké hypotéky zajištěním úvěru zástavou nemovitosti v odpovídající hodnotě, ale na rozdíl od standardní hypotéky již nepožaduje doložení účelu čerpání. Je jedno jestli klient použije úvěr na nákup motorky, bazénu, luxusní dovolené či jiné "nezbytnosti".

V porovnání s účelovými hypotékami mají americké hypotéky nevýhodu v podobě vyšších úrokových sazeb, které v v některých případech dosahují téměř úrovně úrokových sazeb spotřebitelských úvěrů. Rozdíl v úrokových sazbách účelových a bezúčelových hypoték je dán tím, jakým způsobem banky vnímají riziko nesplácení jedné či druhé varianty financování. Klienta, který investuje do pořízení či zlepšení svého bydlení, snížení spotřeby energií apod., a navíc je ochoten účel financování doložit, banka právem považuje za důvěryhodnějšího.

Počítá s tím, že klient si dokáže kvalifikovaně vyhodnotit potřebu a účelnost vynaložení půjčených prostředků a bude úvěr schopen splácet. Z tohoto důvodu je mu ochotna nabídnout výrazně nižší úrokovou sazbu, než jakou poskytne klientovi na bezúčelové variantě. Co všechno lze tedy levnější - účelovou hypotékou - financovat?

ÚČELOVÉ HYPOTÉKY

V případě účelových hypoték klientovi banka nedovolí peníze načerpat, pokud prokazatelně nedoloží účel čerpání, který musí bezpodmínečně souviset s bydlením. Přitom zdaleka se nejedná pouze o pořízení nového bydlení či zlepšení úrovně stavajícího. Co všechno lze tedy do účelu čerpání zahrnout? 

Spektrum účelů čerpání hypotéky:

• koupě nemovitosti (bytu, domu, chalupy) + součástí zařízení
• výstavba
• vypořádání dědictví
• vypořádání společného jmění manželů (SJM)
• rekonstrukce, modernizace
• refinancování, konsolidace
• refundace

Koupě

Některé banky v minulosti poskytovaly hypoteční úvěry pouze na nákup nemovitosti sloužící k trvalému bydlení (dům, byt), nyní však většina bank již poskytuje hypotéky i na rekreační nemovitosti jako jsou chaty a chalupy. Objekt však musí být zanesen v katastru nemovitostí a nesmí sloužit k podnikání (penziony, hotely atp.) Účelovou hypotéku lze použít i na pořízení družstevního bytu, resp. převedení členského podílu, nicméně v tomto případě je nutné úvěr zajistit jinou vhodnou nemovitostí v osobním vlastnictví.

Hypotékou lze financovat i koupi pozemku. Musí se však jednat o stavební parcelu, čímž se rozumí pozemek, ke kterému bylo vydáno stavební povolení, nebo byl určen pro výstavbu územním rozhodnutím.

V omezené míře lze či spíše bylo možné hypotékou také financovat dodatečné vybavení bytu či domu. V současné situace však hypoteční banky zpřísňují podmínky poskytování úvěrů a tyto hypotéky (na více než 100 % LTV) z trhu mizí. 

Výstavba

Druhý nejčastější účel čerpání. Výstavbou se rozumí nejen stavba rodinného domu od základů až po střechů. Za výstavbu lze také považovat všechny další "akce" spojené se slovem stavba. Jedná se tedy o dostavbu, přestavu, vestavbu či nástavbu stávající nemovitosti. Všechny tyto operace, pokud lze jejich provedení doložit, je banka ochotna financovat standardní hypotékou.

Vypořádání dědictví

Tato varianta přichází nejčastěji na řadu ve chvíli, kdy dojde na rozdělování dědictví, jeden z dědiců chce nemovitost využívat a zbývající dědice plánuje vyplatit. V takovém případě poskytne bance nemovitost jako zástavu a banka zbývající dědice vyplatí.

Tuto variantu lze použít také pro účely vyplacení banky, a to v případě, že děděnou nemovitost zůstavitel pořídil na úvěr, ten dosud nebyl splacen a některý z dědiců si chce nemovitost ponechat, úvěr splatit a případně ostatní dědice vyplatit. V takovém případě dochází k refinancování původní hypotéky novou, kde dlužníkem bude dědic a účelem bude vypořádání dědictví. Pozor však na případné sankce za předčasné splacení původní hypotéky.  

Vypořádání společného jmění manželů

Jedná se o situci, kdy manželé se rozvádí, jeden z nich bude společně pořízenou nemovitost obývat a druhého musí vyplatit. Za určitých podmínek je u některých bank také možné požádat o hypotéku, kterou klient refinancuje zůstatek dlužné částky na původním společném úvěru a zbývající prostředky použije pro vyplacení manžela či manželky, který si nárokuje vyrovnání části již dosud uhrazených splátek úvěru. Podmínkou je však úředně ukončené vypořádání společného jmění manželů, kde bude uvedeno, jakým způsobem dojde k rozdělení majetku a závazků.

Rekonstrukce, modernizace

Jedná se o stavební úpravy na stávající nemovitosti. V případě menší rekonstrukcí je potřeba pamatovat na to, že hypoteční banky poskytují hypotéky od určité minimální částky (200 000 Kč), z tohoto důvodu klienti často k rekonstrukcím využívají alternativy úvěru ze stavebního spoření. 

Rekonstrukcí se často rozumí plášť budovy (omítky, střecha, oprava schodiště, sklepů apod.) nicméně do rekonstrukce či modernizace lze zahrnout také vnitřní rekonstrukce zařízení, které jsou součástí domu či bytu. Jedná se například o rekonstrukci koupelny, změnu příček v bytě či domě, výměnu podlah, rozvodů, vytápění, ale také pořízení nových dveří atd.  

Refinancování, konsolidace úvěrů

Refinancování či konsolidace úvěru přichází v úvahu v případě, kdy klient není spokojen s podmínkami stávajícího úvěru a konkurenční banka mu nabídne výhodnější podmínky. V takovém případě se nabízí možnost přeúvěrování původního úvěru novým nebo splacení více úvěrů jediným (konsolidace). V případě konsolidace je možné hypotékou přeúvěrovat pouze účelové úvěry související s bydlením. 

Refinancovat lze například hypoteční úvěr, překlenovací nebo řádný úvěr ze stavebního spoření, ale i jiné účelově poskytnuté úvěry či půjčky. Při opakovaném refinancování (třetím a dalším) je potřeba pamatovat na stávající nedokonalost zákona o dani z příjmu, kdy není zcela jasné, zda si klient bude moci i nadále zaplacené úroky z hypotéky odečítat od základu daně. Ministerstvo financí pracuje na nápravě této nejednoznačnosti. Více informací k tomto tématu naleznete v článcích Petra Zámečníka: Účel: Bydlení... aneb Kde je chyba?, Chcete snížit daně o zaplacené úroky? Nesmíte refinancovat!  

Refundace

Jinými slovy zpětné proplacení vlastních prostředků investovaných do pořízení bydlení nebo investovaných do zvýšení úrovně bydlení. Klient bance předloží doklady o účelově vynaložených prostředcích (kupní smlouva, nákup materiálu či uhrady za provedené práce), které nesmí být starší než jeden rok a hypoteční banka klientovi tyto náklady zpětně proplatí. Jedná se o vhodný produkt například pro klienty, které stavba/ přestavba/ rekonstrukce finančně neočekávaně vyčerpala a nutně potřebují finanční prostředky. 

PREFERENCE KLIENTŮ

Účelovost čerpání hypotečních úvěrů pravidelně sledují také statistiky FINCENTRUM HYPOINDEXu. V květnu letošního roku, ostatně jako i v předchozích měsících, klienti nejvíce čerpali hypotéky na koupi nového bydlení. Článek mapující vývoj klientských preferencí v čase budeme na serveru Hypoindex.cz publikovat záhy.

Tabulka 1: Účelovost čerpání hypotečních úvěrů

Doba fixace úrokové sazby	všechny fixace	1 rok	5 let
Hypoindex	5,51%	6,03%	5,35%
Účelovost úvěrů:
Podíl úvěrů na koupi na celkovém počtu úvěrů	63%	62%	55%
Podíl úvěrů na výstavbu na celkovém počtu úvěrů	25%	27%	23%
Podíl ostatních úvěrů na celkovém počtu úvěrů	12%	11%	22%

Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX