Nechci přijít o peníze... Proto kupuji byt

Mezi lidmi panuje jeden velký mýtus: Investice do nemovitostí je naprosto bezpečná. Není. Stejně jako kterékoli jiné druhy investic mají i investice do nemovitostí svá rizika. A nejsou zanedbatelná!

"Já o ty peníze prostě nechci přijít. Dávám je proto do nemovitostí. Dům nebo byt mi totiž nikdo neukradne. Nikdo jej nemůže vytunelovat. A mám jej pojištěný. Lidé s akciemi možná vydělávají o pár procent navíc, já mám ale absolutní jistotu, že o své peníze nepřijdu,“ uvádí názor jednoho z klientů nejmenované realitní kanceláře. A ani neví, jak hluboce se mýlí.

Omyl naprosté bezpečnosti investice do nemovitostí krásně vystihuje hra Járy Cimrmana Posel z Liptákova: "Mladý pane, viděl jste někdy důl, to je díra v zemi. Peněženku mi můžou vzít, kočár mi můžou vzít. Ale důl? Ten se může zasypat, zatopit, ale nikdo vám ho nemůže vzít!"

My na rozdíl od Smrtky můžeme nejen naznačovat, ale Uhlobaronův omyl, který je omylem i mnoha dalších lidí, můžeme vyvrátit i historickými událostmi. A nemusíme chodit daleko do minulosti, stačí do poloviny minulého století. Když „znárodněné“ domy dostali v 90. letech jejich původní majitelé či jejich potomci zpět, mnohdy se místo udržovaného objektu stali vlastníky chátrající ruiny.

Jistě lze namítnout, že to je historií, která se nebude opakovat. Kdo ale má takovou jistotu? Nebyl to zdaleka první a jediný případ znárodnění, zestátnění... pozemkové reformy. K přerozdělení půdy docházelo v historii v takřka pravidelných intervalech - zpravidla vždy, když se půda zkoncentrovala do několika vlastnických celků.

„Vytunelovat“ byt nebo bytový dům lze opravdu obtížně. Řekněme, je to náročnější než u akciové společnosti, jak dokazuje např. případ Enronu, který držel několik let vysoké účetní zisky, přestože měl spíše vyhlásit bankrot. Obdobným rizikem jsou ovšem nájemníci, kteří nemusí být vždy jen spořádanými občany, ale mohou byt uvést do zdevastovaného stavu a získat z nich náhradu škody může být nemožné (např. prochází-li oddlužením, nebo když ani exekutor nemá kde brát).

Pojištění majetku je nezbytné pro případ škod z pojistných událostí, které by měly závažné či dokonce likvidační důsledky na finanční stabilitu majitele nemovitosti. Ovšem ani sebelepší pojištění nekryje veškeré škody. Velmi oblíbenou výlukou je terorismus, jaderné záření nebo vojenský konflikt.

Jaká je šance, že se českou kotlinou přežene válka? Těžko říci. V minulém století se prohnaly dvě (I. a II. světová, nepočítám-li okupaci v ´68). O století dříve se se svými vojsky po českých zemích procházel Napoleon. Každé z nedávných století zaznamenalo vojenský konflikt alespoň evropského rozsahu. A schylovalo-li by se k obdobné události, bylo by pravděpodobně snazší prodat akcie a peníze převést do mobilního stavu než obdobnou operaci uskutečnit s nemovitostí.

Stejně tak není vůbec jisté, že majitel nemovitosti o své peníze nepřijde. Inkasované nájemné závisí na řadě faktorů - od kupní síly obyvatel, přes množství nájemních bytů, po množství nájemníků. Kupní síla sice roste, ale roste i počet bytů, které buď přecházejí do osobního vlastnictví a tím snižují počet nájemníků, nebo se stávají nájemními byty. A nepříznivý je též demografický vývoj. Lidí spíše ubývá a stárnou. Generace penzistů pak má buď již své vlastní bydlení, nebo jí významně klesá kupní síla.

A ceny nemovitostí? Ty jsou závislé kromě preferencí, které jsou v Česku nakloněny významně ve prospěch vlastnického bydlení, čímž tlačí ceny vzhůru, zejména na očekávaném výnosu, čili na očekávaném nájemném. Bude-li klesat nájemné, budou klesat i ceny nemovitostí. Samozřejmě v delším horizontu, krátkodobě to u takto dlouhodobé investice platit nemusí.

Investice do nemovitostí může být dobrou investicí. Dobrou investicí ale nemůže být nic, na co se investor dívá zaslepenýma očima. A to ve vztahu k nemovitostem mnoho lidí má. Nemovitosti nejsou bezrizikovou investicí, jen je jejich riziko při správném nastavení nižší než u akcií (koupíte-li pochybnou nemovitost v nevhodné lokalitě za neúměrnou cenu, bude vaše investice bezpečně rizikovější než vhodně složené akciové portfolio).

Nemovitosti nepřinášejí ani bezpracný příjem. Pokud získáte spolehlivého nenáročného nájemníka, pak to tak určitý čas může vypadat. To je ale spíše snem lidí, kteří s nájemníky nikdy nejednali. Nesmíte také zanedbat údržbu, nebo se na vás budou hrnout nezbytné opravy postupně všech součástí domu. Odhad nákladů na údržbu bytů se podle Občanské sdružení majitelů domů, bytů a ostatních nemovitostí pohybuje nad 50 Kč/m².