Nemovitost místo úspor na důchod?

Nemovitost místo úspor na důchod?

Petr Zámečník

V myslích lidí stále přetrvává jedna iluze: Koupě bytu nebo domu je ideální způsob zabezpečení na penzi. Ano, může být. Ale nemusí. Jaké jsou výhody a rizika pořízení nemovitosti jako formy zajištění na stáří?

Zadlužit se na 30 let. Na hypotéku si pořídit byt nebo dům. A pak se jen těšit z bezstarostného stáří s levným bydlením. I takové jsou představy o možném zajištění na penzi. Mohou i poměrně dobře fungovat. Ale nemusí. Skrývají v sobě několik zásadních rizik, kterých by si zájemce o tuto cestu tvorby úspor měl být předem vědom.

Princip úspor v penzi prostřednictvím vlastního bydlení je jednoduchý. Člověk, který vlastní vlastní byt, nemusí platit nájem. Tím se sníží jeho životní náklady. Řada lidí se s tímto cílem neváhá zadlužit na desítky let – mnohdy i na celý produktivní věk. Jenže chyba lávky. Mohou se velmi snadno spálit.

Zásadní nedostatek tkví v kalkulaci. Lidé pořizující si bydlení s cílem snížení nákladů na bydlení v postproduktivním věku (v penzi) porovnávají pouze náklady na splátku hypotéky (mnohdy zapomínají na vlastní prostředky, které do koupě bytu či domu museli investovat) s nájemným. A dokonce i v případě, kdy nájemné je levnější, volí vlastnické bydlení s motivem, že „až splatí hypotéku, bude nemovitost jejich“.

Při pořizování vlastnického bydlení je ovšem nezbytné pamatovat i na další výdaje. V prvé řadě na opravy a udržování. U bytů to znamená pravidelné platby do fondu oprav a financování veškerých oprav v rámci bytu, a i u rodinného domu je vhodné vytvářet také potřebné rezervy na větší opravy.

Podle analýzy prof. Alberta Bradáče, ředitele Ústavu soudního inženýrství VÚT v Brně činí náklady na údržbu nemovitosti 55 až 66 Kč/m2 měsíčně. To u bytu o velikosti 70 m2 představuje měsíční položku ve výši 3 850 Kč až 4 620 Kč měsíčně. Tyto náklady u nájemného bydlení nese na svých bedrech pronajímatel.

Nesmíme zapomínat ani na majetkové daně. Daň z nemovitostí patří v Česku k nejnižším v Evropě a stále častěji se politici nechávají slyšet, že uvažují, jakým směrem by se měla dále ubírat. A rozhodně nelze očekávat její snížení.

Jaká nemovitost?

Při pořizování nemovitosti se většina domácností rozhoduje především podle svých finančních možností a musí často slevit ze svých původních požadavků. Přitom navíc i samotné požadavky na nemovitost se odvíjejí od současných potřeb.

V každé fázi života má člověk a jeho rodina jiné požadavky na bydlení. Mladý pár si na začátku pracovního života zpravidla nemůže dovolit větší byt a navíc malý „startovací“ byt plně postačuje jeho potřebám.

Následují zpravidla děti. Jakmile trochu odrostou, mění se prostorové požadavky domácnosti. Může-li si rodina dovolit větší byt, zpravidla do něj odchází. Nemůže-li, přestavuje a upravuje stávající menší bydlení, což s sebou pochopitelně nese další náklady. U nájemního bydlení se stačí jednoduše přestěhovat – a pochopitelně platit pak vyšší nájemné.

Děti ovšem dříve či později opouštějí domácnost svých rodičů a byt odpovídající potřebám rodiny s dětmi se stává zbytečně velkým. Nejde jen o jakousi „nadměrnost“ bytu vzhledem k počtu členů domácnosti. Doby, kdy uliční výbor v takových případech do „nadměrného bytu“ přistěhoval další rodinu, jsou naštěstí již pryč. Zbytečně vysoké jsou ale jak náklady na jeho údržbu, tak náklady na jeho provoz. I uklízení může být méně v přiměřeně menším bytě.

S postupujícím časem původní mladý pár stárne a dostává se do důchodového věku. A opět se mění potřeby spojené s bydlením. Zdravotní stav či jen prosté pohodlí táhne lidi do nižších pater (či do domů s výtahem) a na venkov, původní bydlení odpovídající potřebám pracujících již nemusí vyhovovat. V důchodu se navíc dále akcentuje snazší údržba bytu či domu – a kdo by chtěl uklízet 120metrový byt, když mu k bydlení stačí 60 m2?

A to jsme zatím ještě nezmínili „mimořádné“ události jako jsou rozvod (kdy z potřeby jednoho velkého bytu rázem vzniká potřeba dvou menších), který zas tak mimořádnou událostí není. Zároveň se lidé stále častěji stěhují za prací a prodávat a kupovat nový byt není levnou záležitostí, přičemž cena této transakce se může přiblížit 10 % z ceny jedné nemovitosti (cca 3 % provize realitní kanceláři za prodej jednoho bytu, 3 % provize realitní kanceláři za nákup druhého bytu, 3 % daň z převodu nemovitosti – o tyto náklady se pochopitelně podělí kupující i prodávající, ale na realitním trhu se někde z ceny bytu „ztratí“).

Byt v důchodu prodám a koupím si menší/domek

Častým „snem“ v souvislosti s vlastním bydlením jakožto investicí na stáří je: „Vezmu si hypotéku, do důchodu ji splatím, a pak byt prodám a koupím si domek na vesnici, přičemž mi ještě nějaké peníze zbudou.“

S touto myšlenkou se setkávám tak často, že to jen potvrzuje demografické prognózy hovořící v neprospěch takovéhoto počínání. Populace stárne. V době, kdy dnešní příjemci hypoték půjdou do penze, budou v penzi nejsilnější populační ročníky vůbec. Bude-li jen významná část z této generace uvažovat obdobným způsobem, dojde k významnému růstu nabídky větších bytů ve městech, čímž jejich cena klesne. A zároveň se zvýší poptávka a s ní i cena domků na vesnici. Tedy penzista bude mít kde bydlet, ale nebude moci své bydlení z produktivního věku, které může být nákladné na provoz, vyměnit za vysněné bydlení na období zaslouženého odpočinku.

Nic není tak černé…

Náklady na údržbu, daně, změna preferencí v bydlení v průběhu času, demografický vývoj… to vše hovoří jako argumenty proti pořizování bytu či domu jako formy tvorby úspor na penzi. Na druhou stranu ovšem nutno podotknout, že je to alespoň nějaká forma úspor – a každý, kdo si pořídí alespoň vlastní bydlení, na tom v penzi bude rozhodně lépe než ten, kdo bude bydlet celý život v nájmu, výplatu „projí“ a ještě si půjčí od pochybných společností.

Článk vyšel na ČeskéReformy.cz

Anketa: Považujete nemovitost k vlastnímu bydlení za dobrou formu spoření na penzi?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

12 komentářů k článku “Nemovitost místo úspor na důchod?”

  1. Kruton napsal:

    Za...
    …obzvláště cennou považuji autorovu poznámku, že nelze mechanicky srovnávat výši nájemného se splátkou hypotéky na 70% ceny nemovitosti a ignorovat při tom dobrou třetinu její ceny hrazenou z jiných zdrojů – čož lidé při svých „ekonomických“ uvahách činívají takřka bez výjimky.
    Jsem nesmírně rád, že po Martinu Luxovi zaznívá z textů na realitní témata další hlas rozumu.

  2. Stan napsal:

    náklady na údržbu?
    Náklady na údržbu bytu 55-66Kč za m2 měsíčně? To je podle mne přehnané, ne? Jak se došlo k těmhle číslům? Reálně bych to viděl někde na půlce, budu-li počítat s horizontem 30 let.

    1. Kruton napsal:

      RE: náklady na údržbu?
      O když ta v článku uváděná suma může být poněkud nadnesená, obecně platí, že do údržby nemovitosti je nezbytné investovat sice v relativně dlouhých intervalech, zato vyšší částky naráz. Pokud má byt zůstat v použitelném stavu, kolikrát za těch 30 let bude zapotřebí renovovat podlahy, vymalovat, opravit bytové rozvody?
      Mimoto, byt nevisí ve vzduchoprázdnu, je součástí domu a o nákladech na fasádu, střechu, centrální rozvody, okna, výtah, balkóny si už vůbec není třeba dělat iluze.

    2. JJ napsal:

      RE: náklady na údržbu?
      Ani ne. Data z mého bytu: 55 Kč * 63 m2 * 12 měsíců = 41580, ovšem 12000 požírá fond oprav tak jako tak. Zbývá teda 29580 Kč, což za 20 let dá 590 tisíc.

      Za totální rekonstrukci vybydleného bytu se dneska běžně účtuje půl milionu. Přidejte něco na spotřebiče, které ani 20 let nevydrží, a ty průběžné nevyhnutelné opravy – a jste zhruba na 590 tisících.

      Pozn.: nájemci budou byt opotřebovávat mnohem více než vlastníci. To už taky znám. Inu, co není jejich… Je otázka, zda s nájemníky byt vůbec 20 let vydrží.

  3. pf napsal:

    jiny postup
    Pri koupi neni nutne postupovat jak pise autor – koupit maly, pak velky a nakonec zase maly byt. Jde koupit velky a na zacatku kdy clovek je sam a nema dostatek penez tam dat podnajemnika, kdyz ma rodinu tak vyuzije cely byt a na stari ho muze vymenit za 2 mensi, kdy v jednom bydli a druhy pronajima :)

    1. Drako napsal:

      RE: jiny postup
      Vyměnit za dva menší ? Je vidět, že moc zkušeností s tím asi nemáte. Zkuste vyměnit velký byt za dva mnenší v Praze. To je bez šance.

      1. pf napsal:

        RE: RE: jiny postup
        ono taky kazdy nebydli v praze

  4. Alvin napsal:

    Realita je jiná - jakákoliv investice je lepší než penzijní fondy.
    Autor zamlžuje realitu, muže mít pravdu, že nebude dost nájemníků , pak ale nebude ani dost kupců akcií a dluhopisů, a ani nebudou mít firmy zákazníky a výnosy a jejich ceny taktéž půjdou dolů. (tedy oni alespoň nominálně nepůjdou protože BEN něco natiskne)

    A ted ta realita kterou si může každý ověřit:
    PFKB (jeden z nejlepších)vám vypočte: penzi cca 9000Kč. budete-li , mit ve fondu naspořeno k dnešku 3 mega a bude vám 50 a budete chtít v 50 odejít do penze.
    Pokud jste nezešíleli vezmete si jednorázové vyrovnání a koupite invetiční byt tak bude váš čistý výnos bude zhruba stejný. Rozdíl je že fond vám bude i po 30 letech vyplácet stále ubohých 9000 což bude tak na cigára.

    Výnos z bytu kopíruje a bude kopírovat + – vývoj cen(inflace) a lokální vývoj platů. Byt pak budete mit stále jako bonus naníc.

    Co z výše uvedeného vyplývá? – budete okradeni. Svoje peníze a svoji holku nikomu nesvěřujte!! a zločincům byť by byli ve fraku už vůbec ne, budoucí fondy by dokonce chtěli 2% každý rok, za to že párkát denně zmáčknou klávesnici počítače, a udělají prodělečný obchod, výsledkem jejich investic budou horší výsledky než když budete házet šipky do seznamu akcií.
    Takzvaní odoborníci investicím mnohdy nerozumí víc než pověstný šimpanz a těch pár co to umí jako Warren ty dělají na sebe.

    Výše uvedným vůbec netvrdím že byt je nejlepším řešením je však pro většinu obyčejných lidí jednou z mála relativně dobrých řešení. Investic na kterou mohou běžní lidé dosáhnout, a které mají zcela ve svojich rukou, při nízké míře rizika a o které se nemusí každodenně starat mnoho není.

    1. tom napsal:

      RE: Realita je jiná - jakákoliv investice je lepší než penzijní fondy.
      No ono je to s tou realitou tezky. Vase veta „…nebude dost nájemníků , pak ale nebude ani dost kupců akcií a dluhopisů…“ mi taky neprijde zrovna nejlogictejsi. Zatimco pocet najemniku zavisi predevsim na demografickym vyvoji v CR a tudiz zadna slava, pocet kupcu akcii a dluhopisu zavisi spis na demografickym a ekonomickym vyvoji ve svete. Nebo aspon ty jeho casti, ktera sama sebe honosne nazyva „vyspela“. Coz se muze behem par let dost zmenit.

      Jinak zastance fondu taky nejsem a penize do nich nedavam. Tam s Vama plne souhlasim. Mozna na to maj ve fondech vic casu a informaci a sem tam se jim nejakej ten obchod i povede, ale vyslednej profit tezko skonci na Vasem penzijku.

      Takze nejlip mi z toho vychazi to hazeni sipek do seznamu akcii. Kdyz ten seznam bude rozumne sestavenej a pridate na nej nejakej ten dluhopis (treba se casem dockame i tech ceskejch pro verejnost) nebo komoditu a pokud nejste v sipkach prebornik, tak Vam to zajisti solidni diverzifikaci. 😉

      Jinak myslim, ze autorovi neslo az tak o propagaci fondu, ale spis o to, ze koupi bytu na hypo je prece jen dobry promyslet a hlavne propocitat o trochu peclivejc nez koupi pracky na uver. A je dobre, ze v tom clanku vypichnul par veci, ktery si clovek mnohdy ani neuvedomi. Znam lidi, ktery si vzali hypo v podstate proto, ze to tak tenkrat delal kazdej a jeste se snazili ocurat banku, aby ho vubec dostali. Ted budou 25 let obracet kazdou korunu a pri kazdym naznaku, ze by mohli prijit o praci, jim pribude jeden zaludecni vred. To jim pak muze clovek jen poprat, aby se toho vlasnim bydlenim skvele zajistenyho duchodu aspon dozili.

  5. tom napsal:

    realita?
    No ono je to s tou realitou tezky. Vase veta „…nebude dost nájemníků , pak ale nebude ani dost kupců akcií a dluhopisů…“ mi taky neprijde zrovna nejlogictejsi. Zatimco pocet najemniku zavisi predevsim na demografickym vyvoji v CR a tudiz zadna slava, pocet kupcu akcii a dluhopisu zavisi spis na demografickym a ekonomickym vyvoji ve svete. Nebo aspon ty jeho casti, ktera sama sebe honosne nazyva „vyspela“. Coz se muze behem par let dost zmenit.

    Jinak zastance fondu taky nejsem a penize do nich nedavam. Tam s Vama plne souhlasim. Mozna na to maj ve fondech vic casu a informaci a sem tam se jim nejakej ten obchod i povede, ale vyslednej profit tezko skonci na Vasem penzijku.

    Takze nejlip mi z toho vychazi to hazeni sipek do seznamu akcii. Kdyz ten seznam bude rozumne sestavenej a pridate na nej nejakej ten dluhopis (treba se casem dockame i tech ceskejch pro verejnost) nebo komoditu a pokud nejste v sipkach prebornik, tak Vam to zajisti solidni diverzifikaci. 😉

    Jinak myslim, ze autorovi neslo az tak o propagaci fondu, ale spis o to, ze koupi bytu na hypo je prece jen dobry promyslet a hlavne propocitat o trochu peclivejc nez koupi pracky na uver. A je dobre, ze v tom clanku vypichnul par veci, ktery si clovek mnohdy ani neuvedomi. Znam lidi, ktery si vzali hypo v podstate proto, ze to tak tenkrat delal kazdej a jeste se snazili ocurat banku, aby ho vubec dostali. Ted budou 25 let obracet kazdou korunu a pri kazdym naznaku, ze by mohli prijit o praci, jim pribude jeden zaludecni vred. To jim pak muze clovek jen poprat, aby se toho vlasnim bydlenim skvele zajistenyho duchodu aspon dozili.

    1. tom napsal:

      RE: realita?
      Pardon, tenhle muj dusevni vylev mela bejt reakce na Alvinuv prispevek. 😉

    2. Alvin napsal:

      RE: realita?
      Není sporu, nechtěl jsem příspěvek natahovat.
      Zahraniční akcie je ekvivalentem zahraniční nemovitosti, draze koupený dům je ekvivalentem draze koupené akcie.. atd. Taky by jste se divil jak cenovou hladinu nemovitostí kdekoliv na světě ovlivňuje zahraniční kapitál – stejně jako u akcií. Minimálně západní rozvinutý svět a jeho akcie bude příští dekádě pod těžkým prodejním tlakem. Poválečná generace několik dekád do akcií ať přímo či prostřednictvím fondů masivně investovala, nyní se toky obrátí budou chtít dividendy , nebo budou akcie vyprodávat, ale i kdyby tomu tak nebylo a stačily je překupovat investoři z rozvíjejících trhů, klíčovéje že nemovitost.
      (teměř) PLNE KONTROLUJETE, a u penze jde především o bezpečnost v horizontu mnoha desítek let. fakt že penzijní fondy nejsou schopny nabídnout jak výnosem tak bezpečností ani to co nabízí konzervativní držba nemovitosti vypovídá o všem, jistě však není pro každého zrovna tak jako akcie, ale řekněte sám nechal by jste ve fondu 3 mega s tím
      v následujícíh v letech budete pobírat stále stejnou částku 9000?? s těch nový fondů ale nesběhnete!! a tragikomika lidem dojde až zjistí
      že budou muset v 70 dál pracovat.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *