Nové byty začínají být cenově nedostupné

Nové byty začínají být cenově nedostupné

Petr Bukač

Byty v novostavbách jsou stále dražší. Cena přes 60 tisíc korun za m2 podlahové plochy bytu v Praze není nijak výjimečná. Nepříliš velký byt 3+kk ve standardním provedení se běžně prodává za více než 4 miliony korun. Lidé, kteří nedisponují slušnými úsporami a nadprůměrnými příjmy, si o jeho pořízení mohou nechat jenom zdát.

Sehnat levné bydlení v Praze je nemožné

V Praze je prý blaze. Ale také draze. Týká se to především bydlení, a to nájemního i vlastnického. Tržní i regulované nájemné je zde nejdražší v republice. Sehnat jakýkoliv volný byt s nájemným pod 10 tisíc korun měsíčně je obtížné. Po započtení nákladů na topení, vodu, plyn a elektrickou energii však tato hranice bývá překročena i v případě pronájmu starých garsonek na panelákových sídlištích. Samozřejmostí je požadavek na složení kauce ve výši trojnásobku měsíčního nájemného při podpisu nájemní smlouvy.

Velmi vysoké jsou i prodejní ceny pražských bytů. Za méně než 2 milióny korun se nabízejí jen zmíněné garsonky, občas i byty 2+kk. To ale většinou jen jsou-li zanedbané, v přízemí anebo v dopravně hůře dostupné lokalitě. Byt s jednou nebo dvěma malými místnostmi může vyhovovat jenom jednotlivcům nebo bezdětným párům. Pro tří nebo vícečlennou rodinu je prostorovým minimem byt 3+kk. Ceny těchto bytů začínají na 2,5 miliónech korun. Slušný byt v zrekonstruovaném paneláku v blízkosti metra pak obvykle stojí přes 3 milióny korun.

Ještě minimálně o třetinu vyšší jsou ceny bytů v novostavbách. Developeři sice stále inzerují byty „již od 40 tisíc korun za m2, ale v jejich nabídkách nejsou k nalezení. I byty s cenou pod 50 tisíc korun za m2 jsou spíše výjimkou. Pokud zájemce nechce bydlet v přízemí a požaduje parkovací nebo garážové stání, většinou musí počítat s navýšením ceny o dalších 10 až 15 tisíc korun za každý čtvereční metr podlahové plochy bytu. Za standardně vybavený 70metrový byt na okraji Prahy tedy zaplatí 4 milióny korun, ale klidně také o milión víc.

Tabulka 1: Ceny nejlevnějších nových bytů ve vybraných projektech

Developer / projekt

Termín dokončení

1+kk

2+kk

3+kk

4+kk

Garážové / parkovací stání

Cena v Kč

Cena v Kč/m2

Cena v Kč

Cena v Kč/m2

Cena v Kč

Cena v Kč/m2

Cena v Kč

Cena v Kč/m2

Cena v Kč

Central Group

Nad Údolím (P5)

8/2009

2 207 619

76 124

3 753 903

72 750

5 188 597

61 549

   

v ceně bytů

Metropole Zličín (P5)

8/2010

1 783 923

67 572

3 010 566

73 607

3 724 867

57 839

5 587 854

58 634

v ceně bytů

Pod Hvězdárnou (P8)

12/2010

2 317 746

73 813

3 734 362

80 655

5 727 908

70 367

7 684 619

77 387

v ceně bytů

Ekospol

Panorama Kyje (P9)

podzim 2009

2 122 593

51 644

2 858 914

51 235

3 722 298

50 712

   

160 000

Rezidence Strašnice (P10)

podzim 2009

3 485 161

63 597

3 217 096

59 686

4 159 910

58 425

6 056 664

68 359

310 000

Dalejské výhledy (P5)

jaro 2010

2 280 075

69 093

3 226 550

63 265

4 640 100

61 868

5 016 875

59 724

250 000

FINEP

Malý Háj (P10)

neuvedeno

1 805 258

59 776

2 494 193

51 532

3 606 647

49 884

6 139 480

61 333

218 000

Nová Harfa III (P9)

podzim 2009

2 128 225

59 950

3 022 870

60 944

4 412 048

54 876

   

272 500

Britská čtvrť (P5)

podzim 2010

2 089 004

66 528

2 772 080

60 262

4 255 578

60 707

6 427 512

63 891

300 000

ORCO

Slunečný vršek III (P10)

neuvedeno

   

3 237 782

51 631

4 539 511

61 594

6 649 392

57 377

240 000

Citadela Nové Dvory (P 4)

léto 2009

   

3 546 141

63 008

4 417 240

56 740

6 443 704

67 248

240 000

SKANSKA Reality

Černý most (P9)

léto 2009

   

2 928 503

48 808

3 778 594

55 567

5 327 048

53 270

v ceně bytů

Romance II (P22)

3/2009

1 749 668

48 601

2 739 497

57 072

3 387 829

47 053

4 077 908

46 339

v ceně bytů

Jahodnice III (P14)

12/2009

1 899 652

51 383

2 559 865

50 470

3 388 919

53 436

6 158 391

71 047

v ceně bytů

ABLON Group

Rezidence Viva (P9)

12/2009

   

2 930 122

53 962

3 787 503

50 567

5 895 417

59 131

v ceně bytů

Geosan Development

U Hamerského rybníka (P10)

4. Q 2009

2 847 526

65 012

3 723 096

63 861

4 838 415

66 921

8 289 208

69 657

280 000

HAMPSHIRE Group

Nový Hrádek (P9)

léto 2009

1 900 000

69 801

2 670 000

51 774

4 790 000

54 686

5 790 000

63 424

neuvedeno

SEKYRA Group

BelariePark (P4)

3. Q 2009

2 249 000

60 456

2 732 000

61 809

3 607 000

50 306

   

v ceně bytů

Trigema

Barevné Letňany (P9)

10/2009

   

3 118 785

61 393

4 135 826

56 888

   

178 508

Vivus

Na Vyhlídce (P9)

2. Q 2009

3 192 501

71 741

3 645 723

63 403

4 729 728

63 231

7 341 150

61 278

v ceně bytů

Půměrné ceny

 

2 270 530

63 673

3 096 102

60 056

4 241 925

57 161

6 192 348

59 097

 

Poznámka: V tabulce jsou uvedeny ceny nejlevnějších bytů dané velikosti s možností parkovacího nebo garážového stání, které nabízeli
developeři v rámci svých projektů k datu 15. 7. 2008. Ceny jsou včetně DPH.

Velké byty jsou k nezaplacení

Obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice a dětský pokoj s jednou koupelnou a WC představuje slušný standard bydlení. Má-li ovšem rodina minimálně dvě děti anebo si občas musí vzít do bytu třeba babičku či jiného příbuzného, potřebovala by ještě alespoň jednu místnost navíc. Nepříjemná je i pravidelná ranní fronta na umyvadlo a toaletu. V těchto případech by se hodil byt 4+kk s jednou velkou, nebo nejlépe dvěma samostatnými koupelnami. Pořídit si ho ovšem není vůbec jednoduché.

V nabídce starších, relativně cenově dostupných bytů, se ty velké objevují jenom zřídka. Zájemce o čtyřpokojový byt v paneláku nesmí být překvapen nepříliš šťastným dispozičním uspořádání a „velikostí“ místností. Na zbytečně velkou chodbu často navazuje přinejmenším jeden miniaturní pokojíček, kde se člověk po rozpažení rukou téměř dotýká obou protilehlých stěn. O mnoho větší nebývá ani koupelna a kuchyňský kout. Velkých bytů v cihlových domech je na trhu málo, čemuž odpovídá jejich vysoká prodejní cena.

Vysoké jsou ale i ceny velkých bytů v novostavbách. Čtyřpokojový 100metrový byt přijde na 6 miliónů korun. Nachází-li se v zajímavé lokalitě a je-li luxusněji vybaven, může stát i dvakrát nebo třikrát tolik. Developeři tyto byty často umísťují do nejvyšších podlaží a nabízejí k nim velké terasy, jejichž plocha bývá větší než plocha bytu. U těchto drahých bytů jsou samozřejmostí dvě koupelny a někdy i dvě garážová stání. Vychutnat si všechny tyto výhody ovšem mohou jen bohatí lidé s velmi vysokými příjmy.

Průměrná domácnost si nový byt nemůže dovolit

Podle údajů Českého statistického úřadu čisté peněžní příjmy domácností v prvním čtvrtletí letošního roku dosáhly průměrné měsíční částky 10 853 korun na osobu. Na domácnost připadá v průměru 2,28 členů. Průměrná domácnost tedy dosahuje čistých příjmů 24 745 korun. Jedná se samozřejmě o stejně hypotetické číslo, jako je průměrná mzda. Přesto ale vypovídá přinejmenším o tom, že nejen průměrná kupní síla, ale i schopnost obyvatel Česka splácet hypoteční úvěry je značně omezená.

V případě, že by domácnost složená ze dvou dospělých a jednoho dítěte ve věku do 6 let neměla žádné jiné finanční závazky (spotřebitelské úvěry, leasing, pojištění, penzijní připojištění atd.), mohla by s čistými měsíčními příjmy 25 tisíc korun získat hypoteční úvěr ve výši necelých 2 miliónů korun (uvažována úroková sazba 5,5 % a splatnost 30 let). Měsíčně by bance musela splácet 11 355 korun. Zatížení jejího rodinného rozpočtu by tedy bylo vysoké. Bez vlastních úspor by jim přesto úvěr vystačil sotva na pořízení garsoniéry.

TIP: Kalkulačka – Jak vysokou hypotéku si můžete dovolit?

Pokud by tito lidé měli uspořen milión korun, mohli by si dovolit poohlédnout se po novém bytě 2+kk nebo starším 3+kk. Pro získání úvěru na pořízení bytu 3+kk v novostavbě by potřebovali mít měsíční příjem přes 30 tisíc korun čistého po odečtení všech finančních závazků. Měsíční splátka hypotéky poskytnuté za výše uvedených podmínek by se pak vyšplhala na necelých 17 tisíc korun měsíčně. Aby ji zvládli splácet, museli by žít více než skromně. Nemohli by si dovolit na delší dobu onemocnět, ani si pořídit dalšího potomka.

Tabulka 2: Financování pořízení bytu s využitím hypotéčního úvěru s úrokovou sazbou 5,5 % (v Kč)

Velikost bytu

1+kk

2+kk

3+kk

4+kk

Pořizovací cena bytu

2 200 000

3 100 000

4 200 000

6 200 000

Vlastní prostředky (30 %)

660 000

930 000

1 260 000

1 860 000

Úvěr (70 %)

1 540 000

2 170 000

2 940 000

4 340 000

Splátka při splatnosti 20 let

10 593

14 927

20 224

29 854

Minimální čistý měsíční příjem *)

24 800

29 100

34 400

44 000

Splátka při splatnosti 30 let

8 744

12 321

16 693

24 642

Minimální čistý měsíční příjem *)

22 900

26 500

30 900

38 800

*) Pouze orientační propočet pro dva dospělé s jedním dítětem do 6 let. Podmínky poskytnutí úvěru se v různých bankách liší.

Developeři byty zlevňovat nebudou

Špatnou zprávou pro všechny zájemce o bydlení je, že nižších cen bytů v Praze se nejspíš hned tak nedočkají. Nepropukne-li v Česku hypoteční krize po vzoru USA, což se zatím zdá být nepravděpodobné, nelze žádné velké zlevňování bytů očekávat. Přes vysoké ceny a masivní výstavbu se developerům daří většinu bytů rozprodávat ještě dlouho před dokončením jejich výstavby. V řadě projektů s termínem dokončení v roce 2009 nebo 2010 už skoro žádné volné byty nejsou nabízeny.

Developeři své projekty obvykle připravují v několika etapách. S realizací další etapy nezačnou, dokud se jim nepodaří rozprodat většinu bytů z etapy předchozí. Je-li prodáno 60 – 70 % bytů, s prodejem těch zbývajících už developer nemusí pospíchat. Jejich ceny si může dovolit ještě zvýšit. Pokud některé z nich neprodá, může je za tržní nájemné pronajmout – buď sám, anebo prostřednictvím realitní kanceláře. Některé byty se tak do běžné nabídky vůbec nedostanou. Prodají se pak případně až po nějaké době, zpravidla opět za vyšší cenu.

Bude-li prodej nových bytů váznout, lze očekávat spíše stagnaci jejich cen a zpomalení nové výstavby. Pouze v případě, že by byl propad prodejů výrazný a trval dlouhodobě, začali by mít developeři problémy. Tato situace by nespíš byla důsledkem snížení dostupnosti hypotéčních úvěrů. Na trhu by se v tomto případě mohly objevit byty lidí, pro které by se splácení úvěrů stalo neúnosné. Ceny by pak poklesly. Úvahy, kdy a zda vůbec k tomu dojde, by však byly čirou spekulací.

Anketa: Jsou ceny bytů v Praze cenově dostupné?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

6 komentářů k článku “Nové byty začínají být cenově nedostupné”

  1. Vojtík napsal:

    Hypoteční krize po vzoru USA...
    …je v Praze za dveřmi,nebo alespoň jde po schodech do patra.
    Výnosy z pronájmů bytů jsou malé,v některých čtvrtích(Dejvice,Vinohrady)je lacinější si byt pronajmout,než si jej pořídit na hypotéku.
    Klíčem k pochopení je ovšem demografická struktura.http://img3.rajce.idnes.cz/d3/0/810/810352_9d7baa4c81442502ddabf91187573bcd/images/vek_struktura.jpg
    Musíte si uvědomit,že nejmladšímu Husákovu dítěti je dnes 27,typickému 33-34,předchozí realitní boom byl z velké části sycením spotřeby téhle přerostlé generace.Jejich nástupců,kteří začínají bydlet nyní,je o 23% méně.
    Pokud poklesne o 23% počet mladých lidí,poptávajích pronájem,klesnou nájmy,klesnou-li nájmy,poklesne ještě víc výhodnost vlastnictví nad nájmem,která je už nyní v Praze pochybná,poklesne-li výhodnost vlastnění nad najímáním,poklesne poptávka po bytech a tím pádem jejich cena.

    Počet budoucích zákazníků je tím pravým fundamentem vývojem realitního trhu.Ne tabulky,ve kterých si někdo maluje,kolik bytů prodá dřív,než je dostaví a kolik potom.
    Pokud poklesne počet zákazníků 23% mlékárně,bude reagovat tak,že vyrobí o 23% jogurtů méně.Obdobou tohoto by ovšem bylo,kdyby se zbouralo 23% bytů,nikoliv,že se o 23%bytů méně postaví.
    Jelikož je nikdo bourat nebude,jejich cena poklesne.Tak prosté to je.

    1. viglib napsal:

      RE: Hypoteční krize po vzoru USA...
      Ja bych Vam rad veril :) Zni to logicky.

      Stale mi ale neni jasne, co stoji za soucasnou urovni cen bytu v Praze. Ten prece nelze vysvetlit pouze zvysenym poctem lidi v generaci 70ych let. Pokud zacina bezny novy byt 3+1 na 3,5-4,0 milionech, prumerny prijem na domacnost je takovy, jak je popsano v clanku a hypotecni kalkulacky jsou dostatecne presne, pak se mi zda, ze by drtiva vetsina domacnosti na porizeni takoveho bytu nemela.

      Nekdo ty byty ale kupuje, tak kdo???

      1. Autor napsal:

        Kdo kupuje drahé byty?
        Vysvětlení se nabízí hned několik. Především je to ale dlouhodobě potlačená poptávka daná neexistencí trhu s byty. Silné populační ročníky, které nemají kde bydlet, mají na výběr mezi placením vysokého tržního (popř. dočasně regulovaného) nájemného anebo splácením hypotéky. Často volí pořízení vlastního bytu. Masová výstavba bytů v kombinaci s nízkými úrokovými sazbami, růstem reálných mezd a mediální masáží vedla k tomu, že si drahé byty pořídila spousta lidí, kteří zřejmě budou mít se splácením hypoték problémy. Dále je tu příliv bohatých cizinců z východu i západu. V neposlední řadě byty nákupují i investoři a realitní kanceláře s cílem vydělat na jejich pronájmu i růstu tržních cen nemovitostí. Pro většinu domácností ovšem je nové bydlení v Praze prakticky nedostupné.

        1. Vojtík napsal:

          RE: Kdo kupuje drahé byty?
          Ten příliv cizinců-podle Českého statistického úřadu v devadesátých letech to bylo v průměru 5000 osob ročně,loni o hodně víc.Uznejte,že to je spíš „příliv“.
          Většinu z toho ovšem tvoří Ukrajinci atp.(nic proti nim),kteří z nemalé části dělají na stavbách.Realitní boom tak volnou bytou plochu generuje a zčásti hned spotřebovává.

          Realita možná bude trochu jinde,část jich tu bude na černo,nevěřím ale,že ty čísla budou řádově jinde.

  2. Honza napsal:

    To neni spekulace, to je preci jistota!!!
    Nechapu, jak muze autor napsat, ze zlevnovani bytu je spekulace. Jiz sam primo v clanku shrnul duvody, diky kterym je jasne, ze vetsina kupujicich jiz nema moznost si byt poridit. Krome toho s nastupujici krizi to lide jeste dale odlozi a tim prodeje se propadnou. Developeri ziji ted v nejake virtualni realite a je jen otazkou „kdy“ si to uvedomi a probudi se z tohoto stavu, ktery se snazi drzet jak nejdele to jde. To je pochopitelne, protoze cim dele udrzi status quo, tim vice mohou vydelat na pozdejsi zle casy.

  3. michal napsal:

    pekne
    Myslenka je vskutku bravurni. Velmi se mi tento zpusob vyjadreni libi. Bohuzel bych ji doplnil jeste o jeden fakt. Jedna vec jsou husakovi deti a priliv cizincu. Zapomel jste ale na priliv samotnych cechu do Prahy, kteri dale tvori masovou poptavku a mohou si na hypo sahnout.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *