Odborníci: Ceny bytů klesnou... ale kterých?

O cenách realit se píše mnohé. Půjdou nahoru, nebo dolů? Oslovili jsme ty nejpovolanější - banky, které na nemovitosti půjčují, developery a realitní kanceláře, které je prodávají, a nezávislé analytiky. Jak se jejich předpovědi liší? Jaké nemovitosti zlevní?

Pohled na nemovitosti bankéřů

Byznys bankéřů je přímo závislý na správném odhadu budoucího vývoje na trhu nemovitostí. Špatný odhad realitního trhu a nezodpovědnost při poskytování hypoték americkými bankami je pokládán za hlavní důvod současných problémů světové ekonomiky - a s nimi i české.

Raiffeisenbank je bankou, která rozvíjí hypoteční úvěrování zřejmě nejdynamičtěji z českých bank. Jak vidí vývoj cen v letošním roce? „Odhad letošního vývoje cen realit je věštěním z křišťálové koule. Určitě by nemělo dojít k plošnému poklesu veškerých nemovitostí - ukáže se kvalita projektů. U kvalitních projektů se ceny stabilizují, jinde dojde k jejich poklesu. K žádným dramatickým poklesům, především u nových a kvalitních projektů, tedy zřejmě nedojde,“ uvedl k našemu dotazu Tomáš Kofroň, tiskový mluvčí banky.

Banka přitom v listopadu loňského roku, stejně jako většina ostatních bank, omezila poskytování hypotečních úvěrů - a od té doby je poskytuje maximálně jen na 75 % zástavní hodnoty nemovitosti. Na otázku, proč došlo k tak radikálnímu omezení, odpověděl v rozhovoru pro Hypoindex.cz Lubor Žalman, generální ředitel Raiffeisenbank, jednoznačně: „Protože čekáme pokles ceny nemovitostí.“

S názorem, že ceny kvalitních nemovitostí v atraktivních lokalitách klesat nebudou, souhlasil také Bedřich Skalický, generální ředitel Realitní společnosti České spořitelny: „Ceny kvalitních nemovitostí na atraktivních místech větších měst ČR neklesají a ani není předpoklad, že se tak stane. Dílčím způsobem naopak klesají ceny zejména novostaveb, a to zatím cca o 8 - 15 procent. Na druhou stranu mohou ale zhruba v horizontu jednoho roku ceny stagnovat (např. u cen bytů v panelové zástavbě) nebo se i mírně zvýšit.“

Na trh s nemovitostmi budou mít podle Bedřicha Skalického vliv především socio-demografické faktory: „ Poptávka po bydlení se průměrně nemění, ročně se  v celé ČR prodá/nakoupí asi 40 000 nemovitostí. Významný vliv mají socio-demografické faktory - rodina v ČR je větší než v Evropě (2,8 proti 2,1) a zároveň narůstá počet samostatně žijících osob, tzv. singles. Jestliže se podle statistiky výrazně sníží počet dokončených a předaných staveb (cca o 30 % - tj. zhruba 12 000), pak může dojít k výraznému zvýšení poptávky nad nabídkou. To by se mělo reálně projevit zhruba do jednoho roku, protože lidé budou pravděpodobně zatím řešení své bytové otázky odkládat.“

Klesající ceny nemovitostí předpovídá také Petr Hlaváč, náměstek generálního ředitele Hypoteční banky pro věci úvěrové: „V roce 2009 předpokládáme v celé ČR pokles cen, zejména u větších bytů v panelových domech na okrajových sídlištích měst, ale i u nových bytů v méně atraktivních lokalitách (příznakem jsou například poslední akce developerských firem). Naopak k poklesu cen nemusí dojít u pozemků pro individuální výstavbu s výhodnou polohou ve městech nebo s blízkou občanskou vybaveností vzhledem k jejich trvalému nedostatku (naopak pozemky určené k výstavbě bytových, kancelářských a logistických projektů mohou klesat z důvodu problémů developerů s financováním). Za cenově stabilní lze zatím považovat i trh rodinných domků. Každopádně více napoví údaje za první čtvrtletí, které by měly ukázat tendence v jednotlivých segmentech.“

Podle Petra Hlaváče již v některých lokalitách narazily ceny nemovitostí na svůj strop: „Ve druhém pololetí loňského roku se začal projevovat pokles poptávky a ceny po několikaletém konstantním růstu narazily na svůj strop (např. nové byty v Olomouci a starší byty v Pardubicích stagnovaly). V některých lokalitách  zejména u starších bytů se projevil již pokles (např. Olomouc, Jihlava, Liberec).“

Developeři... o nové bydlení se nebojí, klesat budou starší byty

Byznys realitních makléřů a developerů je poněkud odlišný a je citlivý na různé faktory. Zatímco pro realitní makléře je rozhodující, zda se prodává a kupuje, kdežto cena je až na druhém místě, pro developery je cena i „obrat“ stejně zásadní. Jak pro developery, tak pro realitní kanceláře je ale kritické očekávání poklesu cen nemovitostí, kdy se téměř zastaví jakékoli obchody a kupující čekají na slevy.

Tomáš Pardubický, generální ředitel FINEP, předpokládá, že „bude pokračovat rozevírání nůžek mezi cenou starších nemovitostí v méně atraktivních lokalitách a moderním bydlením na zajímavé adrese. Například u původních, tzn. nerekonstruovaných panelákových bytů v „sídlištních“ lokalitách budou ceny dále klesat, v lokalitách s absencí služeb, zeleně, daleko od centra až o desítky procent. V minulých letech byly tyto nemovitosti nadhodnocovány a současná korekce trhu vrátí jejich cenu k normálu. Zhodnocení dosáhnou kvalitní nemovitosti s vyřešeným parkingem v lokalitách s velmi dobrou dopravní dostupností, v blízkosti parků, odpočinkových zón, např. lesa a kvalitní občanskou vybaveností.“

Konkrétní pohyb cen bude ale záviset na hospodářské situaci země. „Pokud naše ekonomika neupadne do hluboké recese, předpokládáme, že poptávka po nových bytech ve středních a vyšších segmentech v dobré lokalitě bude stále vyšší než nabídka. V segmentu novostaveb oslabí tempo růstu cen, v Praze odhadujeme přibližně 5 - 10% meziroční růst,“ uvedl Tomáš Pardubický a doplnil: „V rámci jednotlivých regionů České republiky, bude samozřejmě záležet na konkrétním ekonomickém vývoji v dané oblasti – krachy podniků a tím i zvyšující se nezaměstnanost bude mít samozřejmě vliv na koupěschopnost obyvatel. V tomto kontextu si silné postavení zcela určitě udrží Praha.“

Central Group je poněkud skromnější ve svém vyjádření: „Společnost CENTRAL GROUP očekává další růst cen nového bydlení v dobrých lokalitách v Praze, a to v rozmezí 5 - 10 % ročně. V ostatních lokalitách očekává stagnaci cenové úrovně. U starších bytů lze očekávat cenový pokles. A to nejvíce u bytů ve starších panelových domech, kde by mohlo dojít k poklesu ceny až o pětinu.“

Realitní makléři... ceny půjdou dolů, ale jen mírně

Cenovou diferenciaci očekává také Josef Šinágl, obchodní ředitel MEXX Reality: „V regionech postižených ekonomickou krizí (propouštění, růst nezaměstnanosti) bude pokles cen v první polovině roku výraznější než v méně postižených oblastech. Cenové rozdíly mezi regiony se tak budou zvyšovat.“

„Největší zájem je v současné době po bytech ve starších cihlových domech. Musejí ale splňovat další podmínky – dobrá dostupnost do center měst, kvalitní infrastruktura v okolí a zároveň musí jít o klidnou lokalitu. O tyto byty se celorepublikově v prosinci zvedla poptávka po předchozím útlumu cca o 25 procent, nejvíce v Praze a dalších velkých městech. Zároveň se zastavil cenový pokles těchto nemovitostí a v některých městech ceny v závěru roku mírně rostly,“ ohodnotil aktuální situaci Josef Šinágl.

Další pokles cen bytů očekává Michal Pitucha, výkonný ředitel Realitní kanceláře STING: „V druhé polovině a především v závěru roku 2008 jsme zaznamenali markantní pokles cen nemovitostí. Jednalo se především o byty, které v extrémních případech zlevnily až o 20% během půl roku. Předpokládáme, že ještě nějakou dobu tento loňský trend bude doznívat. Nemyslím si ovšem, že by cenové poklesy měly být výrazné. Očekávám redukci cen v řádu procent.“

Stavební pozemky by podle Michala Pituchy ztrácet na ceně neměly, s výjimkou těch, které poptávali developeři. Byty v méně atraktivních lokalitách by měly ztrácet více: „V mnoha nepříliš atraktivních lokalitách (např. okrajové části Prahy s panelovou zástavbou) vystoupaly ceny do závratných výšek – zde očekávám ještě další mírný pokles až do 10 %.“

Realitní kancelář STING se zabývá též developerskými projekty. U nich ovšem zlevňovat nehodlá. „ Nevidíme důvod zlevňovat ceny ani služby. Utvrzuje nás v tom například slibný počet složených rezervací bytů u teprve začínající výstavby bytového domu v centru Ostravy,“ uvedl  Martin Zaremba, ředitel a majitel Realitní skupiny STING.

A co na to nezávislí analytici?

Analytici mají jednu výhodu, která je zároveň nevýhodou: v realitním byznysu se přímo nepohybují. Tedy, pomineme-li možnosti individuálních investic do nemovitostí.

„Pokud jde o rezidenční nemovitosti tak bych očekával pokles cen v krajních případech i o 20% (např. panelové byty s horší dopravní infrastrukturou), obecně v průměru by to mohl být mírný pokles o cca 5%. I u rezidenčních nemovitostí bych opět viděl určitou bublinu z minulých let (éra levných peněz), která by měla splaskávat,“ uvedl Patrik Vyroubal, analytik společnosti Atlantik FT.

„Mezi hlavními důvody bych viděl zpřísněné podmínky u nových hypoték, o něco vyšší úrokové sazby (i přes pokles základní sazby došlo ke zvýšení rizikové přirážky - finanční krize) a zpomalení ekonomiky, které ochladí spotřebitelskou poptávku (zejména dlouhodobé investice). Nižší poptávka bude mít za následek delší dobu prodeje u nabízených nemovitostí, což může vést k tomu, že prodávající budou postupně snižovat ceny. V krajním případě kupující můžou odkládat nákupy v očekávání ještě nižší cen, což prohloubí cenový pokles,“ zdůvodňuje své očekávání Patrik Vyroubal.

A jak bude situace vypadat u nových bytů? „Developeři poskytují vyšší než obvyklé slevy. Snížit cenu jim také dovolí snižování cen pozemků, které lze již pozorovat. U nových bytů bych letos obecně čekal cenovou stagnaci či mírný pokles,“ odhaduje Patrik Vyroubal.

Josef Stoulil z Capital Partners předpokládá výraznější propad: „ Některá očekávání uvažují v neatraktivních lokalitách s poklesem cen nemovitostí v roce 2009 v řádu 20 - 25 %. Vhodná místa na pozemky či stávající nemovitosti mohou někde ještě zaznamenat jemný nárůst, neboť výstavba se bude omezovat a nemusí být k dispozici dostatek vhodných nemovitostí ve struktuře jak ji někteří klienti požadují.“

„Pokud bychom se pokusili realitní trh gneralizovat a říci, kam půjde jako celek, označila bych vývoj cen za mírný pokles až stagnaci.

„V prvním pololetí tohoto roku nastane specifická situace, protože většina lidí, kteří si budou chtít pořídit nové bydlení, bude spekulovat na to, že ceny nemovitostí budou klesat, protože se o tom pořád mluví. Spekulace povede k tomu, že lidé budou čekat, jestli centrální banka znovu sníží úrokové sazby a jestli nedojde k všeobecně očekávanému poklesu cen. Trh se proto v první polovině roku nebude téměř vůbec hýbat,“ uvedla Markéta Šichtařová z Next Finance.

Přesto lze podle Markéty Šichtařové očekávat výjimky: „Výjimkou budou byty, u nichž bude pořízení nemovitosti motivováno náhlou osobní potřebou - manželé se rozvedou, děti odejdou z domova... Tyto nákupy se budou týkat především bytů menších, levnějších. Tam by mohlo paradoxně dojít k mírnému nárůstu cen, zatímco u průměrně velkých a kvalitních bytů zřejmě dojde k reálnému poklesu cen.“

Rozdíly budou i mezi regiony. „V okresech s předpokládaným větším nárůstem míry nezaměstnanosti zřejmě bude docházet k plošnému poklesu cen. Naopak v lokalitách, kde nedojde k výraznému růstu nezaměstnanosti, by eventuelně mohlo dojít ke konci roku i k mírnému, inflačnímu nárůstu cen bytů,“ doplnila Markéta Šichtařová.