Pět důvodů, proč ceny nemovitostí jen tak neporostou

Ačkoliv developerské společnosti a realitní kanceláře tvrdí, že ceny nemovitostí dosáhly svého dna a znovu začínají růst, opak je často pravdou. Není kdo by kupoval, nabídka stále ještě válcuje poptávku. A tak ceny nemovitostí si na svůj růstový trend ještě nějaký čas počkají.

Do výše cen nemovitostí se promítá celá řada faktorů, ale společným jmenovatelem je vždy vzájemná interakce nabídky a poptávky. A to jak nabídky a poptávky po vlastnickém bydlení, tak ale i nabídky a poptávky po nájemním bydlení.

Ačkoliv developerské společnosti a realitní kanceláře tvrdí, že ceny nemovitostí již našly své dno a nyní začnou růst, opak je však podle mého názoru pravdou. Na trhu se od doby, kdy ceny klesly na svá historická minima, příliš mnoho nezměnilo. O náznacích oživení poptávky nebo změnách na straně nabídky, které by vedly k růstu cen, nemůže být zatím řeč. Jaké jsou tedy hlavní důvody, proč ceny nemovitostí v dohledné době neporostou?

Lidé již "ve svém" bydlí

Kdo chtěl bydlet ve vlastním a "měl na to", tak si již vlastní bydlení pořídil. Od roku 2004 do roku 2008 vzrostl podíl bytů či domů ve vlastnictví jeho obyvatel o celých 15 procent (graf 1). V současnosti již více než 4/5 lidí bydlí ve vlastním a zbývajících 20 % za stávajících podmínek na vlastní bydlení jen tak nedosáhne (viz. dále). Navíc z českého realitního trhu téměř vymizeli zahraniční zájemci o koupi. 

Graf 1: Podíl bytů/domů ve vlastnictví obyvatel ČR (2004-2008)

Zdroj: ERAEurope Market Survey 2008/2009

V porovnání s Evropou a zejména potom s vyspělými státy západní Evropy vykazuje Česká republika jeden z nejvyšších ukazatelů vlastnického bydlení, viz. graf č. 2. Z uvedených čísel vyplývá, že na trhu v podstatě není příliš prostoru pro další expanzi poptávky. 

Graf 2: Podíl vlastnického bydlení v evropských zemích v roce 2008

Zdroj: ERAEurope Market Survey 2008/2009

Nižší dostupnost úvěrů na bydlení

Hypotéky na 100 % hodnoty nemovitosti za 4,5 % p.a. jsou minulostí. Hypoteční banky, ačkoliv objem nesplácených úvěrů nijak dramaticky neroste, jsou opatrnější a s rizikovějších hypoték (85 % LTV a více) téměř skončily. Na hypotéky tak dosáhnou pouze klienti s vlastními prostředky a i ty banky daleko pečlivěji prověřují. Testuje se především jejich schopnost splácet a v případě jakýchkoli pochybností banka úvěr raději zamítne. Nižší dostupnost úvěrů má potom logicky za důsledek nižší poptávku po novém bydlení.

Vynucené prodeje

S nižší dostupností úvěrů na bydlení souvisí také další faktor, kterým je schopnost klientů splácet své úvěry. I přesto, že banky žádné kritické navýšení počtu neplatičů, zatím nezaznamenávají, k nuceným prodejům však již dochází.

Navíc zhoršení ekonomické situace v ČR může mít dopad na celou řadu domácností, které si braly hypotéky v době hypotečního boomu. Tehdy byly úrokové sazby hluboko pod pěti procenty. V současnosti - v době refixace hypotéky - však může překlopení úrokové sazby znamenat nárůst měsíční splátky o stovky korun. Někteří klienti tak budou muset svou finanční situaci přehodnotit a nemovitosti se v krajním případě. Tato "dodatečná nabídka" již jednou prodaných nemovitostí k nárůstu cen samozřejmě také příliš nepřispěje.

Deregulace nájemného

V České republice je 4,2 milionu bytů, z nich 750 tisíc s regulovaným nájemným, přibližně 150 tisíc bytů je s nájemným neregulovaným. V roce 2010 resp. 2012, na kdy je naplánován konec deregulace nájemného se tyto byty, nebo alespoň část z nich, objeví na trhu. A je v podstatě jedno, jestli se je budou snažit majitelé pronajmout, nebo prodat. Výsledkem bude podle mého názoru pokles hladiny tržního nájemného a následně tlak na pokles cen vlastnického bydlení. Samozřejmě bude záležet na lokalitě. Ale i v tomto ohledu může mít deregulace efekt na cenu nemovitostí.  

Za úvahu stojí také fakt, že množství bytů s regulovaným nájemným je situována v tzv. staré zástavbě měst. Často tedy v atraktivních lokalitách. Za předpokladu, že průměrná výše nájemného by po skončení deregulace klesla, mohlo by se toto snížení výhledově přenést také do poklesu cen nemovitostí ve zmíněných lokalitách. Jedná se sice o odvážný odhad, ale nikoli úplně nereálný.

Spekulativní nákupy v minulosti

Ačkoliv developerské společnosti předesílají, že velká část bytů v nově dokončených projektech má již své vlastníky, nemusí to tak vždycky být. Navíc některé developerské projekty, ač jsou fakticky vyprodány, připomínají spíše města duchů. Vlastníky jsou lidé, kteří do nemovitostí investovali s vidinou zhodnocení prostředků a nyní, když ceny klesly, čekají, až se trh vzchopí. A v případě oživení růstového trendu cen je dost možné, že tato skupina vlastníků teprve vstoupí se svou nabídkou na trh. Přičemž tento odhad neplatí pouze pro novostavby.  

Máte jiný názor? Podělte se o něj v diskuzi pod článkem.