Pět důvodů, proč ceny nemovitostí jen tak neporostou

Pět důvodů, proč ceny nemovitostí jen tak neporostou

Luboš Svačina

Ačkoliv developerské společnosti a realitní kanceláře tvrdí, že ceny nemovitostí dosáhly svého dna a znovu začínají růst, opak je často pravdou. Není kdo by kupoval, nabídka stále ještě válcuje poptávku. A tak ceny nemovitostí si na svůj růstový trend ještě nějaký čas počkají.

Do výše cen nemovitostí se promítá celá řada faktorů, ale společným jmenovatelem je vždy vzájemná interakce nabídky a poptávky. A to jak nabídky a poptávky po vlastnickém bydlení, tak ale i nabídky a poptávky po nájemním bydlení.

Ačkoliv developerské společnosti a realitní kanceláře tvrdí, že ceny nemovitostí již našly své dno a nyní začnou růst, opak je však podle mého názoru pravdou. Na trhu se od doby, kdy ceny klesly na svá historická minima, příliš mnoho nezměnilo. O náznacích oživení poptávky nebo změnách na straně nabídky, které by vedly k růstu cen, nemůže být zatím řeč. Jaké jsou tedy hlavní důvody, proč ceny nemovitostí v dohledné době neporostou?

Lidé již "ve svém" bydlí

Kdo chtěl bydlet ve vlastním a "měl na to", tak si již vlastní bydlení pořídil. Od roku 2004 do roku 2008 vzrostl podíl bytů či domů ve vlastnictví jeho obyvatel o celých 15 procent (graf 1). V současnosti již více než 4/5 lidí bydlí ve vlastním a zbývajících 20 % za stávajících podmínek na vlastní bydlení jen tak nedosáhne (viz. dále). Navíc z českého realitního trhu téměř vymizeli zahraniční zájemci o koupi

Graf 1: Podíl bytů/domů ve vlastnictví obyvatel ČR (2004-2008)

Zdroj: ERAEurope Market Survey 2008/2009


V porovnání s Evropou a zejména potom s vyspělými státy západní Evropy vykazuje Česká republika jeden z nejvyšších ukazatelů vlastnického bydlení, viz. graf č. 2. Z uvedených čísel vyplývá, že na trhu v podstatě není příliš prostoru pro další expanzi poptávky. 

Graf 2: Podíl vlastnického bydlení v evropských zemích v roce 2008

Zdroj: ERAEurope Market Survey 2008/2009

Nižší dostupnost úvěrů na bydlení

Hypotéky na 100 % hodnoty nemovitosti za 4,5 % p.a. jsou minulostí. Hypoteční banky, ačkoliv objem nesplácených úvěrů nijak dramaticky neroste, jsou opatrnější a s rizikovějších hypoték (85 % LTV a více) téměř skončily. Na hypotéky tak dosáhnou pouze klienti s vlastními prostředky a i ty banky daleko pečlivěji prověřují. Testuje se především jejich schopnost splácet a v případě jakýchkoli pochybností banka úvěr raději zamítne. Nižší dostupnost úvěrů má potom logicky za důsledek nižší poptávku po novém bydlení.

Vynucené prodeje

S nižší dostupností úvěrů na bydlení souvisí také další faktor, kterým je schopnost klientů splácet své úvěry. I přesto, že banky žádné kritické navýšení počtu neplatičů, zatím nezaznamenávají, k nuceným prodejům však již dochází.

Navíc zhoršení ekonomické situace v ČR může mít dopad na celou řadu domácností, které si braly hypotéky v době hypotečního boomu. Tehdy byly úrokové sazby hluboko pod pěti procenty. V současnosti – v době refixace hypotéky – však může překlopení úrokové sazby znamenat nárůst měsíční splátky o stovky korun. Někteří klienti tak budou muset svou finanční situaci přehodnotit a nemovitosti se v krajním případě. Tato "dodatečná nabídka" již jednou prodaných nemovitostí k nárůstu cen samozřejmě také příliš nepřispěje.

Deregulace nájemného

V České republice je 4,2 milionu bytů, z nich 750 tisíc s regulovaným nájemným, přibližně 150 tisíc bytů je s nájemným neregulovaným. V roce 2010 resp. 2012, na kdy je naplánován konec deregulace nájemného se tyto byty, nebo alespoň část z nich, objeví na trhu. A je v podstatě jedno, jestli se je budou snažit majitelé pronajmout, nebo prodat. Výsledkem bude podle mého názoru pokles hladiny tržního nájemného a následně tlak na pokles cen vlastnického bydlení. Samozřejmě bude záležet na lokalitě. Ale i v tomto ohledu může mít deregulace efekt na cenu nemovitostí.  

Za úvahu stojí také fakt, že množství bytů s regulovaným nájemným je situována v tzv. staré zástavbě měst. Často tedy v atraktivních lokalitách. Za předpokladu, že průměrná výše nájemného by po skončení deregulace klesla, mohlo by se toto snížení výhledově přenést také do poklesu cen nemovitostí ve zmíněných lokalitách. Jedná se sice o odvážný odhad, ale nikoli úplně nereálný.

Spekulativní nákupy v minulosti

Ačkoliv developerské společnosti předesílají, že velká část bytů v nově dokončených projektech má již své vlastníky, nemusí to tak vždycky být. Navíc některé developerské projekty, ač jsou fakticky vyprodány, připomínají spíše města duchů. Vlastníky jsou lidé, kteří do nemovitostí investovali s vidinou zhodnocení prostředků a nyní, když ceny klesly, čekají, až se trh vzchopí. A v případě oživení růstového trendu cen je dost možné, že tato skupina vlastníků teprve vstoupí se svou nabídkou na trh. Přičemž tento odhad neplatí pouze pro novostavby.  

Máte jiný názor? Podělte se o něj v diskuzi pod článkem.

Anketa: Jakému typu bydlení dáváte přednost?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

9 komentářů k článku “Pět důvodů, proč ceny nemovitostí jen tak neporostou”

  1. xxx napsal:

    Jenom drobnou poznámku...
    Jenom drobnou poznámku. Remakléři je přece jedno, jestli ceny porostou nebo ne, chce jenom prodat a jít. Neb lepší vrabec v hrsti než holub na střeše.

    1. Jana Zámečníková napsal:

      RE: Jenom drobnou poznámku...
      Ano, máte pravdu. Ale z pohledu realitek je to také o objemu zprostředkovaných obchodů. A v tomto směru se realitky snaží potenciální klienty vyprovokovat „k akci“ tvrzením, že ceny již si na své dno sáhly, nyní už jen porostou a kdo nekoupí teď, bude v budoucnosti kupovat výrazně dráž.“ Což ale není tak úplně jisté…

      1. Radek napsal:

        RE: RE: Jenom drobnou poznámku...
        Naprostý souhlas. Navíc na rostoucím trhu budou jak kupující ochotnější kupovat, tak prodávající prodávat. Kdo by chtěl prodat svůj byt za cenu nižší, než za jakou ho koupil?

  2. Kruton napsal:

    Článek obsahuje...
    …několik problematických tezí. Za prvé, není zcela jasné, co P.T. autor mínil zmínkou o \“poklesu cen na historická minima\“. Pokud jsem s to posoudit (věrohodná a zároveň aktuální statistická data v tomto směru neexistují), současná cenová hladina na trhu nemovitostí se nachází ca 10 – 15% pod maximálními hodnotami z roku 2008. Prostor pro pokles je zjevně ještě značný, nebyla-li tedy zmínka o \“minimech\“ míněna ironicky, je bezpředmětná.

    Do kategorie vynucených prodejů bych narozdíl od autora zařadil spekulanty zmíněné v posledním odstavci článku. Část z nich nepochybně kalkulovala s rychlým růstem cen a tedy realizací zisku v horizontu maximálně desítek měsíců. Umrtvení kapitálu na několik let (ceny klesají pomalu = budou klesat dlouho) se patrně ukáže nad síly mnohých z nich. Otazník v této souvislosti visí i nad osudem některých developerských projektů, u nichž možná za čas budou pořádat \“slevové akce\“ věřitelské banky.

    Nejdiskutabilnější je podle mne úvaha o vlivu deregulace nájemného na ceny bytů. Zde je tolik latentních i zjevných efektů, které mohou působit proti sobě či se naopak navzájem umocňovat, že uvažovat o jejich vlivu na cenu bytů v budoucnosti vzdálené nejméně jeden rok (v případě velkých měst více) nemá prozatím smysl. Trend zreálňování cen nájemného je v případě tržních nájmů nicméně patrný už dnes a patrně ještě nějakou dobu přetrvá.

    Navzdory těmto dílčím výhradám s P.T. autorem rozhodně souhlasím v závěru, že ceny bytů nejenže v blízké budoucnosti neporostou, ale naopak mají před sebou ještě poměrně dlouhou etapu poklesu.

    1. Vojtík napsal:

      RE: Článek obsahuje...
      Já bych se ani nenimral v tom,co článek obsahuje,jako o tom,co neobsahuje:
      1)Nevýhodnost koupě bytu ve srovnání s nájmem.Dnešní nájemné ve srovnání s cenami bytů je nízké-zrovna včera jsem se pobavil četbou článku,proč žádný developer nestaví nájemní domy-protože dnešní nájemné by mu nepokrylo ani úroky,o provozních nákladech,umořování dluhu a zisku ani nemluvě.
      2)Demografická situace a prudký pokles lidí vě věku 30+,kdy se zakládají rodiny a kupují byty,Husákovy děti zkrátka stárnou.To bude mít vliv jak na ceny,tak na nájmy.
      3)Širší ekonomické souvislosti,navýsost pravděpodobný vývoj úrokových měr směrem nahoru v dohledné budoucnosti.

  3. Jana Šiklová napsal:

    Díky Company Management za příjemně prožité vánoce.
    Děkuji firmě Company Management za příjemně prožité vánoce.

    Dostala jsem se do obtížné situace, uvalili mi exekuci na dům a veškerý majetek. Naštěstí díky milým lidem z Company Management http://company-management.eu/nabidka/ jsem si krátkodobě půjčila 20 000 EUR, dluhy jsem splatila. Jen díky Company MAnagement jsem stihla napéct pečivo, koupit dárky pro moje děti a oslavit vánoční svátky v pohodě a bez dluhů.

    Je to velmi jednoduché, půjčíte si a zároveň investujete trochu peněz na vysoký úrok, investované peníze vám splátí splátky půjčky a vy nic splácet nemusíte.

    Je to naprostá novinka, v Irsku je to už běžné a brzo to bude běžné všude ve světě. Půjčíte si a splácet nemusíte. Buďte mezi prvními, kdo vyzkouší tuhle novinku na trhu. čím více si půjčíte, tím víc vyděláte, tak to prostě je. Z pohodlí domova vyplníte formulář na internetu a Silvestra už můžete slavit bez obav a dluhů s plnou kapsou peněz !! Krásné prožití vánočních svátků přeje Jana Šiklová

    1. Informovaný napsal:

      RE: Díky Company Management za příjemně prožité vánoce.
      Také jsem u společnosti Company ManagementLtd sepsel smlouvu o zprostředkování půjčky na 20 000EUR. Zaplatil 600EUR za akcie a čekám již šest měsíců a budu čekat dál jak jsem se od zástupců společnosti dozvěděl, protože na realizaci podle smlouvy mají 6měsíců až 4roky.Potom když nesplní svůj závazek část investice vrátí. Váš vánoční příběh je holá nepravda a je smutné, že vidina tučných provizí vás přivádí na takové jednání

      1. tonca napsal:

        RE: RE: Díky Company Management za příjemně prožité vánoce.
        Kdo s Vami sepisoval smlouvu?

    2. M.V. napsal:

      RE: Díky Company Management za příjemně prožité vánoce.
      Jsem rád že ,existuje možnost řešit obtížné situace. Prosím Vás paní Šiklová rád bych se Vas na něco zeptal ohledně toho. Prosím kontaktujte mě na M.Velickov@seznam.cz Děkuji a s pozdravem M.V.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *