Pořízení vlastního bytu dobře zvažte!

Pořízení vlastního bytu dobře zvažte!

Petr Zámečník

Vlastnické bydlení má nespočet výhod. Domácnost nemusí platit nájem. Významně jednodušší je provádění veškerých úprav a rekonstrukcí. Ale… nevýhod vlastního bydlení je také dost. Před rozhodnutím o pořízení bytu či domu je dobře zvažte!

Vlastnické bydlení je v České republice zdaleka nejoblíbenější. Na anketní otázku "Jakému typu bydlení dáváte přednost?" zveřejněnou v článku Luboše Svačiny "Dilema: Být nájemníkem, vlastníkem anebo družstevníkem?" uvedlo preferenci osobního vlastnictví 80 % hlasujících s tím, že dalších 13 % upřednostňuje družstevní vlastnictví. (V anketě v době přípravy tohoto článku hlasovalo již 963 čtenářů.) Obdobné výsledky udávají i další průzkumy a ankety.

Nesporné výhody vlastnického bydlení ovšem v mnoha případech mohou zastínit jeho negativa. Výhoda "neplacení nájmu" se může vytratit pod splátkou hypotéky, byt jako forma spoření na důchod se může rozplynout v nákladech na náročnější rekonstrukce po třiceti letech splácení hypotéky. A to nejsou zdaleka jediné nevýhody, s nimiž je nutné při volbě vlastnického bydlení počítat.

"Neplatím nájem"

Nájem vlastník nemovitosti skutečně neplatí. Pokud se ale jedná o byt v bytovém domě s více vlastníky, na základě rozhodnutí společenství vlastníků je povinen platit příspěvek do fondu oprav. Jeho výše závisí sice především na rozhodnutí společenství, ovšem to by se mělo odvíjet od stavu domu a očekávaných oprav s domem spojených. I v případě, kdy společenství vlastníků nevzniká, je vhodné pamatovat na tyto výdaje.

Naopak neexistence rezerv pro nezbytné opravy, ať již z rozhodnutí společenství vlastníků jednotek nebo špatným plánováním majitele bytu či rodinného domu, se může ukázat jako fatální. Byt v neudržovaném domě navíc ztrácí hodnotu, a tak ani jeho výměna (prodej a koupě jiného) není snadná.

Vedle tvorby rezerv musí majitel bytu počítat i s dalšími náklady. Mezi nejvýznamnější přímé náklady patří splátka hypotéky. Mezi lidmi často panuje iluze, že když splácí hypotéku, placenou částku spoří (nejčastěji) na důchod. V penzi pak budou mít úvěr splacený a byt nebo domek bude "jejich". Proč se jedná o iluzi?

Splátka hypotéky se skládá ze dvou částí: splátky jistiny a úroků. Zatímco splátkou jistiny se snižuje dluh, jímž je nemovitost zatížena (a de facto tak skutečně nemovitost přechází do čistého majetku domácnosti), o úrocích toto říci nelze. Naopak. Platba úroků je z ekonomického pohledu totožná s platbou nájemného! Je přeci jedno, jestli si půjčím byt, za který platím nájem, nebo peníze na byt, za které platím úroky. A zejména u hypoték s delší splatností tvoří z počátku úroky podstatnou část anuitní platby.

Kromě přímé platby splátky hypotéky jsou s vlastnictvím nemovitosti spojeny i další "nepřímé" náklady – náklady příležitosti. Málokterá banka dnes poskytne hypotéku na celou cenu nemovitosti (a i když ano, tak si ji nechá dobře zaplatit). Tyto peníze vložené do vlastního bydlení nemůže domácnost zhodnocovat jiným způsobem (ano, mohou se zhodnocovat v případném růstu ceny bytu či domu… ale skutečně budou ceny růst? Kupříkladu v Japonsku už dvacet let stagnují…).

Jak vysoké jsou náklady příležitosti? Závisí vždy na okolnostech v každé rodině. Pokud si kvůli vložení vlastních prostředků do bytu pořídí ojetinu na úvěr s roční procentní sazbou nákladů 20 %, pak jsou náklady příležitosti 20 % ročně až do splacení úvěru (samozřejmě z jeho nesplacené části). Pokud je domácnost ochotna a schopna prostředky investovat na akciových trzích (a je tedy ochotna a schopna přijmout investiční riziko), pak náklady příležitosti mohou být kolem 8 % ročně. A pokud pak chybí peníze na rozvoj podnikání nebo uskutečnění podnikatelského záměru, pak jejich náklad příležitosti může být nevyčíslitelný.

"Zafixuji si platbu za bydlení"

Platí-li domácnost nájemné, může se dočkat i jeho zvýšení. To bývá přímo ve smlouvě stanoveno prostřednictvím indexace. Roste-li inflace (resp. nejčastěji ceny stavebních prací), roste i nájemné.

Prostřednictvím hypotéky a koupě vlastního bydlení lze růst plateb za bydlení "zafixovat". Ovšem jen opticky. A nemyslím tím nyní, že mohou vzrůst úrokové sazby, které hypotéku prodraží – to samozřejmě také, ale to bývá dočasný jev. Důvod leží o nákladovou položku vedle.

Nájemné se indexuje nejčastěji podle růstu stavebních prací z jednoho prostého důvodu: Rostou-li tyto ceny, rostou náklady na údržbu bytu a domu. Ovšem těmto nákladům se nevyhne ani majitel vlastního bydlení! Nájemné pouze zvyšuje pravidelné náklady, ale pokud vlastník bytu či domu v osobním vlastnictví netvoří patřičné (s inflací rostoucí) rezervy, může ho překvapit "neočekávaná" výše nákladů na opravu střechy, fasády či výměnu oken.

Chcete se přestěhovat?

Potřeby domácnosti se s časem mění. Devatenácté století, kdy většina lidí zemřela tam , kde se narodila(vynecháme-li tedy období napoleonských válek, kdy lidé ve vojenských mundůrech putovali pro kulku přes celou Evropu), je dávno pryč. Lidé se stěhují za prací do měst, do větších měst, do jiných měst… mnohem častěji než dříve.

Plánujete jedno děcko? Dvě? Nebo čtyři? Plány mohou být krásné a je dobré jim přizpůsobit i bydlení. Ovšem, co když plány nevyjdou? Místo jednoho děcka budou čtyřčata? Nebo se plánovaná čtyři nepodaří? Děti se navíc zpravidla rodí postupně, postupně rostou a s nimi i jejich potřeby na osobní prostor.

Přišli jste o práci? Zřejmě budete muset šetřit. Hypotéku ale splácet musíte… z nájemního bytu se můžete přestěhovat do levnějšího, v okrajové části města, či jinam, kde práci najdete lépe.

Je jedno, zda se rodina musí stěhovat z důvodu změny zaměstnání některého z živitelů, nebo z důvodu změny počtu jejích členů či jejich potřeb na životní prostor. V každém případě je vhodné změnit přinejmenším buď lokalitu, nebo velikost bytu či domu. Jedná-li se o byt či dům v osobním vlastnictví (a mnohé, včetně tohoto, platí též o vlastnictví družstevním), je třeba vždy zorganizovat jeho prodej, a pokud na to zbývají síly, chuť a peníze, ještě nákup nového.

Ano, byly doby, kdy se vyplatilo pořídit si byt, třeba menší, a když vzrostla potřeba prostoru, původní prodat (tehdy se ziskem) a koupit nový, větší (případně původní pronajímat a koupit si byt druhý). Ovšem to, že ceny bytů rostly v minulosti, nezaručuje jejich růst v budoucnosti. Naopak řada dlouhodobých faktorů hovoří přinejlepším o jejich stagnaci.

Stárnutí populace bude znamenat zvýšení zájmu o určitý typ bydlení, který je ale vzdálen ideálu pro čtyřčlennou rodinu. Navíc kupní síla penzistů, kteří si sami na svůj podzim života nenaspoří, klesá. A ti, kteří si naspoří… budou skutečně poptávat nemovitosti v Česku? Nebo dají raději přednost francouzské riviéře?

Nájem vyšší než splátka hypotéky

Argumentů, proč by nájem měl být z dlouhodobého pohledu vyšší než splátka hypotéky, jsem předložil již mnoho v několika článcích (např.: Nájem bude vyšší než splátka hypotéky nebo Kdy vyhrává hypotéka a kdy nájem?) a svedl několik slovních soubojů s odpůrci tohoto tvrzení. Předesílám jen, že k tomuto nemusí dojít pouze růstem nájemného, ale i poklesem cen nemovitostí.

V současnosti je naopak nájemní bydlení levnější, než kolik by platil majitel bytu za hypotéku. Důvodů je celá řada – ale jeden z nejvýznamnějších je podle mého názoru současná výrazná preference k vlastnickému bydlení, která šponuje jeho ceny do závratných výšek.

K naplnění tvrzení, že nájem bude vyšší než splátka hypotéky, nemusí dojít rychle. Bytový trh je poměrně nepružný (výstavba něco trvá, přestavba stávajícího nevyhovujícího fondu také, a i samotný prodej či nákup bytu či domu je otázkou měsíců). A je otázkou, zda k jeho naplnění dojde spíše růstem nájemného, nebo poklesem cen bytů. Pokud považujete za pravděpodobnější druhou možnost, je vhodné se vlastnímu bydlení spíše vyhnout.

Můžu si dělat, co chci

Vlastnické bydlení má jednu velkou výhodu. Obyvatel bytu či domu si může (v mezích zákona a soužití se sousedy) dělat úpravy a opravy podle své libosti. Nemusí se dohadovat s majitelem, jestli mu danou přestavbu povolí či nikoli – ale pochopitelně také nemůže očekávat, že mu ji někdo jiný zaplatí či mu na ni přispěje.

Moci si byt či dům upravit k obrazu svému je velmi svůdné. Na druhou stranu to nemusí být vždy ekonomicky racionální – naopak, zpravidla není. Ve vlastním (vlastnickém) bydlení je domácnost schopna a ochotna proinvestovat ke zvýšení vlastního komfortu výrazně více, než kolik by bylo efektivní pro byt určený kupříkladu k nájmu či k prodeji. A navíc – co zvyšuje komfort jedné domácnosti, ho může snížit jiné. A tím samozřejmě může s danou investicí klesnout i cena nemovitosti. To je podstatné zejména v případě, kdy se chce domácnost přestěhovat.

Daně, poplatky…

Nájemník platí nájem. A služby. A to je vše. Majitel se musí starat o daně, poplatky a podobné platby.

"Mám svůj byt, vždycky budu mít, kde bydlet"

Jednou z největších iluzí lidí pořizujících si vlastnické bydlení je, že když mají vlastní byt, nemohou o něj přijít a nikdo je nevyhodí. Omyl.

Zatímco zbavit se nájemníka je komplikované, vystěhovat majitele bytu, který kupříkladu neplatí hypotéku nebo se předlužil a spadl do exekuce, je mnohem snazší. Dokonce i vystěhovat neplatícího nájemníka (přestože už se v této oblasti české soudnictví pochlapuje) je náročnější.

Mít platnou nájemní smlouvu na dobu neurčitou je lepší definitiva bydlení než mít záznam v Katastru nemovitostí.

Opravdu je lepší mít vlastní byt či dům?

Anketa: Jakému typu bydlení dáváte přednost?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

18 komentářů k článku “Pořízení vlastního bytu dobře zvažte!”

  1. Anonymní napsal:

    Nepřizpůsobivý soused
    A to ještě, když máte byt v OV a vedle se Vám nastěhuje nějaký nepřizpůsobivý soused. Cena bytu klesne na nulu. Odstěhovat se nemůžete. Když jste v nájmu, dáte výpověď a trádá! Přestěhujete se jinam… A majiteli zbudou oči pro pláč…

  2. Kruton napsal:

    Na téma...
    …\“nájemné vyšší než splátka hypotéky\“ tentokrát s P.T. autorem polemizovat nebudu :o)

    Rád bych ale zmnínil jeden často uváděný argument ve prospěch vlastnického bydlení, který je ovšem v článku zmíněn jen okrajově. Jde o tvrzení, že splátka ceny nemovitosti je da facto ekvivalentem důchodového spoření, protože vlastněnou nemovitost lze po splacení snadno zpeněžit a získat tak kapitál pro pohodlné dožití.

    Pomineme-li absurditu situace, kdy kvanta třicetiletých mají největší starost o to, z čeho budou žít v důchodu, pak čertovo kopýtko opět leží v demografických údajích. Existence populační vlny datované (přibližně) roky 1970 a 75 je známým faktem. Jejím logickým důsledkem byl přibližně v letech 2000 – 2005 prudký nárůst počtu lidí vě věku kolem třiceti let, kteří si pořizovali do vlastnictví byty a domy.

    Jen málokdo ovšem kalkuluje s naprosto neodvratnou skutečností, že za 30 – 40 let zde bude ekvivalentní demografická vlna lidí ve věku 60 – 70 let, z nichž mnozí se budou snažit postupovat tak jak naznačuje citovaný argument, tedy prodat své (splacené) nemovitosti. Jaký asi vliv na jejich ceny bude mít, pokusí-li se o to třeba jen 30 – 40% seniorů…?

    1. saturn77 napsal:

      RE: Na téma...
      a kam půjdou ti důchodci, co budou chtít prodat své (splacené) byty? pod most? přece někde bydlet musí, ne? 😉

      1. hans napsal:

        RE: RE: Na téma...
        Kamkoliv. např. Francouzi prodaji byt, přestěhují se do bývalých francouzskych kolonii (Maroko) a zbyde jim spousta zlatacku na zivot. To same delaji Nemci.Je to na vas, zda tu bude Bulharsko, Indie ci jina zeme… Ale zbyde po vás v CR jeden byt k prodeji.

        1. Nox napsal:

          RE: RE: RE: Na téma...
          Zrovna Indie nebo Afriky bych se docela bal, vzhledem k tamnejsim hygienickym podminkam. A jak slozite je ziskat tamnejsi obcanstvi, aby clovek nebyl do konce zivota jen obcanem druhe kategorie, kreteho mohou jedinym imigracnim zakonem vyhodit a majetek mu zabavit?

          1. Kruton napsal:

            Z hlediska...
            …vývoje trhu s nemovitostmi v ČR jsou hygienické podmínky v Indii stejně irelevantní, jako imigrační politika afrických států.

            Majitelé nemovitostí se po dosažení penzijního věku vůbec nemusejí stěhovat mimo území státu ani pod most: někdo z nich třeba zatouží po klidném podzimu života na venkově, jiný zamíří do nějakého typu domova pro seniory – což je mimochodem zařízení, jichž se stárnutím populace patrně bude přibývat.

            Podstatný je statistický rozměr celé věci. Bude-li chtít svou \“jistotu na stáří\“ v krátkém období zpeněžit i jen malá část početné generace \“husákových dětí\“, logickým důsledkem musí být pád cen realit z důvodu převisu na straně nabídky. Pak by se ovšem ukázalo, že ona slibovaná a vytoužená jistota dobře uloženého kapitálu zdaleka nebyla tak velkájak se kdysi (v naší současnosti) zdála být…

  3. franta napsal:

    souhlas
    Z vlastní zkušenosti musím souhlasit s autorem. Nájemní bydlení se stane v příštích pár letech hitem. Poměr 90%/10% dokazuje značnu anomálii:-). Výhody nájemního bydlení především pro třicátníky spočívají v možnosti změnit lokalitu nebo velikost bytu (z důvodu pracovní nabídky popř. rozšíření rodiny). Hlavní výhodou – argumentem – pro vlastní bydlení byla roustoucí ceny realit. Po ukončení této růstové vlny cen nemovitostí, žádný významný argument pro nákup nemovitosti u třicátníka není. I když má prachy, tak je lepší, když si sežene mu vyhovující podnájem – v současné době je ucházející nabídka. Navíc s vlastnictvím nemovitosti je spojena spousta práce…pokud chcete aby si daná nemvitost uchovala nějakou hodnotu. Samozřejmě jsou i výjimky – dobré investice, ale to jsou v současnosti jen „výjimky“.

  4. Vašek napsal:

    k zamyšlení
    Dobrý den,

    článek jsem si přečetl a v některých věcech s ním souhlasím. Jsou tu ale i další aspekty, které pisatel nezohledňuje:
    – lokalita a cena nemovitostí – v našem městě stojí nezrekonstruovaný byt o velikosti 3+1 kolem 300 – 500 tisíc Kč;
    – platná nájemní smlouva na dobu neurčitou – to je dnes spíše utopie;
    – do výše fondu oprav mám jako spolumajitel nemovitosti možnost mluvit, v případě nájmu jsem odkázán na uposlechnutí diktátu;
    – při pořízení vlastního bydlení po zaplacení hypotéky mi nemovitost patří a v důchodu již platím „pouze“ fond oprav, ktežto v případě nájemního bydlení i v důchodu trnu, jak bude vypadat fond oprav.

    BAVÍM SE O SITUACI V NAŠEM MĚSTĚ, KDE SE TRŽNÍ NÁJEM 3+1 POHYBUJE PŘES 8.000,- Kč A POŘÍZENÍ STEJNÉHO VLASTNÍHO BYTU VYJDE I NA 300.000,- Kč, TZN. CCA NA 2.000,- Kč MĚSÍČNĚ (se zálohami a fondem oprav se člověk do 6.000,- vejde bohatě).

    1. franta napsal:

      RE: k zamyšlení - nymyslite a počítejte
      1. Nájemné a jeho výše není diktát – je to dohoda dvou svobodných a rovnoprávných stran.
      2. K těm částkám co uvádíte: pokud je vašich 8 tis. nájem vč. poplatků a ty dosahují výše 4 tis. (zálohy a fond oprav dle vašeho příspěvku na konci), tak čistý nájem jsou zbylé 4 tis. Pokud bych si odmyslel daň, kterou stejně nikdo neplatí, tak majitel na vás vydělá 48 tis/rok (12*4) při jeho vkladu 300 tis za byt. Pak to je 16% za rok a to jsou slušná dividenda.
      V tomto případě Vám radím, kupte ten byt hned a kupte raději dva.
      3. Jste si ale opravdu jistý, že srovnáváte to samé, tedy nájem bytu 8 tis/měsíc a pořizovací hodnotu stejného bytu 300 tis. Anebo se každé týká jiné nemovitosti (např. jiná lokalita).
      4. Já platím nájem 6,5 tis vč. poplatků u nemovitosti za 1,5 mil.

    2. Jiří Havelka napsal:

      RE: k zamyšlení
      Dobrý den, pokud je situace ve vašem městě taková, jakou popisujete, pak se skutečně vyplatí spíše vlastnické bydlení. V článku jsem upozorňoval na základní skutečnosti, které řada lidí pořizujících vlastní nemovitost nevezme v úvahu. A i v tomto vašem případě mějte na mysli reprodukční náklady nemovitosti – tedy náklady na její údržbu a obnovu (nejen bytu, ale i domu). A ty nejsou malé.

      Do fondu oprav máte samozřejmě možnost mluvit. Jenže to mají i ostatní členové společenství vlastníků. A v tom je háček – váš názor se nemusí prosadit a pak buď budete platit více, než se vám líbí, nebo naopak méně a nebudete mít rezervy na opravu střechy (ta druhá možnost je bohužel častější).

    3. mono napsal:

      RE: k zamyšlení
      Pane Vašek o jaké město se jedná ? děkuji

    4. Pavel napsal:

      RE: k zamyšlení
      No souhlasím s Tebou. Píše se tady, že Tě jakoby nemusí trápit fond na opravy, když jsi v nájmu. Ale copak Tě majitel nedá ten fond zaplatit v každém nájemném?

      Apropo v jakém městě bydlíš? Pokud je pravda co říkáš tak ten poměr nákup vlastního bydlení versus pronájem je zajímavý. Koupil bych u Vás byt a dal do nájmu..

      1. Radek napsal:

        RE: RE: k zamyšlení
        Krásná ukázka, jak může fungovat volný trh s byty a nájemným: Stačí, aby se někde objevila příležitost pro lepší zhodnocení prostředků, a už je o ni zájem (nejen Váš, Pavle, ale i předchozí příspěvky jsou v podobném duchu).

        Nechte trh s byty chvilku v klidu fungovat, a on se srovná.

  5. Honza napsal:

    a co tenhle detail?
    Nejak ve svych katastrofickych scenarich zapominate na to, ze abyste mohli zit v najemnim bydleni, nekdo ten byt musi vlastnit.

  6. Hanča napsal:

    je to fakt blbost
    je to fakt nesmysl co tady pán píše o nájemních bytech

    1. tom napsal:

      RE: je to fakt blbost
      …no tak tomu rikam prispevek s vysokou informacni hodnotou. Fakt zdrcujici argumentace. Mozna si ho budu muset precist jeste jednou, abych plne pochopil autorcin nazor a hlavne jeho zduvodneni. ;-))) Jinak ten clanek je vic nez rok starej, coz taky stoji za zminku.

  7. Viki napsal:

    Jak slevit kupní cenu

    Dnes stačí oslovit společnosti,které se zabývají zastupováním kupujícího,takže firmu Novastar, Alisen, nebo Zkontrolujto.
    Oni vyjednají slevu a i když si zhruba vezmou polovičku jako provizi,stále ušetříte.

  8. Klarina napsal:

    Ono jenom pořízení už není jen tak...

    my kdyz jsme kupovali dům, tak jsme mluvili asi se čtyřmi „makléři“, kteří nám doslova nutili různé nemovitosti a když přišla řeč na notáře, tak tvrdili, že u nich platíme rovnou a že nám ušetří za notářské poplatky..jsme z Plzně, takže moc variant tu taky neexistuje, naštěstí jsem se dostala ke kanceláři http://www.pubec.cz , kde jsem sice neměla o danou nemovitost už zájem, ale paní makléřka mě varovala, že pokud chce někdo vynechávat notáře, tak to není seriozní prodejce. No nakonec jsem ji asi za měsíc zavolala a nakonec jsme spolu našli můj současný byt. Ale vůbec to nebylo jednoduché, holdt když máte trochu peněz na bydlení, hned se kolem Vás začnou rojit nejrůznější podvodníci.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *