Realitní bublina? Praha k ní má nejdále!

Ceny bytů v Praze jsou mnohem vyšší než jinde. Přesto má Praha k realitní bublině nejdále ze všech krajů v České republice. Co může ovlivnit ceny nemovitostí a co je skutečně ovlivňuje? Jen v posledním desetiletí jsme prošli dvěma bublinami na realitním trhu.

Ceny nemovitostí nepadají z nebe. Jsou určovány na trhu na základě střetu kupujících a prodávajících přesně podle dikce zákona nabídky a poptávky. A to navzdory skutečnosti, že každý byt je jiný, má jiné vlastnosti, jiné umístění, jiný výhled ke slunci a jiný stav. Nabídka a poptávka po bytech ovšem také neroste ve vzduchoprázdnu. Jsou také ovlivňovány nesčetnými faktory.

Nabídka bytů

Nabídka bytů je poměrně málo flexibilní. Od záměru výstavby bytového domu do její realizace uplyne zpravidla několik let. Kdo a kolik bytů bude stavět závisí především na očekávaném výnosu, nákladech výstavby, ceně pozemků...

Na druhé straně stojí již postavené byty. Zdraží-li výstavba, zdraží i již dokončené byty na sekundárním realitním trhu.

Poptávka po bytech

Poptávka po bytech závisí na více faktorech než jejich nabídka. Jedním ze základních je disponibilní příjem, na němž závisí především růst bohatství domácností, ale také schopnost dosáhnout na nemovitost s pomocí cizích zdrojů - kupříkladu hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření.

Disponibilní příjem a jeho výhled souvisí se zaměstnaností a nezaměstnaností. Roste-li zaměstnanost a klesá-li nezaměstnanost, roste zpravidla též disponibilní příjem. Naopak stoupá-li nezaměstnanost, lidé se začínají o své příjmy více obávat a poptávku po nemovitostech odkládají.

Neopomenutelné jsou ovšem také demografické faktory. Zažívá-li region přírůstek obyvatel, ať již migrujících za prací či přirozený přírůstek porodností, je pravděpodobný též růst cen bytů. V tomto ohledu stojí za pozornost též počet sňatků, kdy vzniká nová domácnost, která zpravidla řeší svou bytovou situaci, a zároveň počet rozvodů, kdy z jedné domácnosti vznikají dvě - v obou případech platí, že vyšší počet sňatků a rozvodů vede k růstu poptávky po bytech. Vliv má i věková struktura obyvatel regionu.

Dostupnost úvěrů patří také mezi významné faktory. Vybírají-li banky své dlužníky příliš přísně nebo nepůjčí-li dostatek prostředků, vyřadí tím z poptávky po bytech méně bonitní klienty. Bankám tuto obezřetnost rozhodně nelze vyčítat - pokud by půjčily opravdu každému, zanedlouho by byly ve stejných potížích jako v současnosti americké banky.

Na dostupnost úvěrů má vliv i úroková sazba. Vyšší sazba hypoték jednak zvyšuje splátku úvěru, která může vyřadit část domácností, zároveň ale i prodražuje zdroje a odrazuje spekulanty a investory od nákupu nemovitostí. S tím souvisí i poptávka ze zahraničí, která je z části také spekulativní a částečně souvisí s příchodem zahraničních firem a jejich pracovníků.

Na poptávku působí také vývoj tržního nájemného. Roste-li nájemné, vyplatí se koupě bytu za účelem jeho dalšího pronájmu - a tím se zvyšuje poptávka po bytech. Působení může být ale také opačné: Roste-li cena bytů, stávají se pro větší počet domácností nedostupnými, a tak volí nájemní bydlení, čímž roste tržní nájemné.

Na čem skutečně závisí ceny nemovitostí?

Michal Hlaváček a Luboš Komárek pod hlavičkou České národní banky sestavili ekonometrický model ze čtvrtletních dat z let 1998 až 2008 (třetí čtvrtletí), který zkoumal, na čem závisí ceny nemovitostí a zda je či není cenová bublina na realitním trhu.

Při zkoumání časových řad dat zjistili, že růst cen bytů lze v České republice nejlépe vysvětlit růstem cen pozemků a nájemného. V Praze má navíc nemalý vliv také vývoj míry nezaměstnanosti, kdežto ve zbytku České republiky jsou významné také migrace a přirozený přírůstek - a částečně také sňatečnost.

Při zkoumání rozdílů mezi jednotlivými kraji nepatří mezi významné faktory nákladovost výstavby a ani rozdíly v cenách pozemků nejsou vypovídající o rozdílnosti cen bytů. Zajímavé je, že naopak jako významný vysvětlující faktor se ukázal počet bytů na 1 000 obyvatel - a to tak, že čím více bytů na 1 000 obyvatel v daném regionu je, tím vyšší (!) jsou ceny nemovitostí. Ovšem i v tomto bodě může jít o opačnou kauzalitu - kde jsou vyšší ceny bytů, tam se jich více staví. Po vyřazení specifické Prahy se ovšem tento ukazatel ukázal jako nevypovídající...

Rozdíly v cenách bytů mezi kraji pomáhá vysvětlit také rozvodovost - čím vyšší, tím vyšší ceny bytů. „Obdobný vliv se dá očekávat i u sňatečnosti, ten se však ukázal jako statisticky nesignifikantní,“ komentují výsledek autoři analýzy. Význam má i stěhování obyvatelstva.

Jako nevýznamné se ukázaly faktory týkající se statistik na trhu práce. „Tento výsledek může být projevem obecně relativně nízké mobility pracovní síly uvnitř ČR,“ uvádí autoři. Významnější byla pouze míra nezaměstnanosti.

Důležitými faktory se ukázalo být nájemné a mzdy - tedy přesněji poměr ceny bydlení k nájemnému a ke mzdě. Vyšší mzda znamená vyšší dostupnost úvěrů pro danou domácnost, a ta si může dovolit poptávat dražší nemovitosti, a tedy ceny nemovitostí mohou růst.

Cenová bublina? Praze nehrozí...

Hlavní cíl výzkumu Michala Hlaváčka a Luboše Komárka bylo určit, zda je, kdy byla či zda hrozí cenová bublina na realitním trhu.

První model zkoumající ceny nemovitostí v čase odhalil dvě cenové bubliny - první v letech 2002/2003, druhou v letech 2007/2008. Přestože by se dalo očekávat, že druhá uvedená byla větší, není tomu tak. „Námi odhadnutá regrese identifikuje pro roky 2007 - 2008 zhruba poloviční nadhodnocení v porovnání s rokem 2002,“ odhalují autoři studie. Pro počátek roku 2003 odhadují nadhodnocení o přibližně 6,3 %, pro bublinu mladší jen o 2,4 %.

Druhý model zkoumal podhodnocení či nadhodnocení cen bytů z regionálního pohledu. Autoři došli k závěru, že čím vyšší jsou ceny bytů v daném regionu, tím vyšší je pravděpodobnost, že dochází k nadhodnocení jejich cen - s výjimkou Prahy. Přestože v Praze jsou ceny nejvyšší, model ukazuje jejich nejhlubší podcenění. Autoři ovšem upozorňují, že vzhledem ke krátké časové řadě nemusí jít o reálné podcenění - může se tedy jednat o statistickou chybu nebo jinou chybu v modelu.

Specifičnost Prahy autoři analýzy ukazují na několika jednoznačných číslech: „Oproti průměrnému kraji je v Praze zhruba o 14 % více bytů na 1 000 obyvatel, je zde o 38 % vyšší mzda, zhruba poloviční nezaměstnanost, 4,5krát vyšší relativní přírůstek stěhováním a zhruba 2,5krát více se poskytne úvěrů na bydlení na obyvatele.“

Podle jiné analýzy ČNB z roku 2007 navíc Praha vychází jako nejrizikovější region z pohledu nadhodnocení cen bytů.