Realitní krize protahuje prodeje. Zájemce můžete hledat i půl roku

Nemůžete už několik měsíců prodat nebo pronajmout svojí nemovitost? Nezoufejte. Realitní trh prochází krizí a tím se také prodlužuje průměrná doba, za kterou se podaří najít kupce. Jestliže v České republice si v průměru počkáte tři, čtyři měsíce, v Irsku majitelům nemovitostí nestačí ani půl roku. Poptávka po bydlení je v této zemi v troskách.

Na realitním trhu mrzne až praští. Obchody se nehýbou. Vedle markantního poklesu cen nemovitostí je jedním z atributů současné situace neustále se prodlužující průměrná doba, za kterou se lidem daří najít kupujícího či nájemce nabízené nemovitosti. 

Před vypuknutím finanční krize a v době hypotečního a realitního boomu téměř neexistoval dům či byt, který by se v nabídce realitní kanceláře ohřál déle než několik týdnů. Za současných podmínek, kdy se kupující z trhu doslova vypařili, je běžné, že uběhne více než sto dní, než nabízená nemovitost najde svého kupce a než proběhnou všechny formální náležitosti převodu nemovitosti na nového majitele. "Doba prodejů i pronájmů se v některých případech prodloužila z dřívějších 1 - 3 měsíců na půl roku i více," potvrzuje Jaroslav Jírek, realitní makléř kanceláře RE/MAX Alfa.

Pokaždé samosebou záleží na tom, o jakou nemovitost se jedná, v jakém je stavu a v jaké se nachází lokalitě, Přesto se komentáře realitních makléřů příliš neliší. "Doba prodejů nemovitostí je závislá na typu nemovitosti, potvrzuje Pavel Lukaštík, jednatel realitní kanceláře ERA Partners a doplňuje svou zkušenost. "V souvislosti s menší poptávkou po nemovitostech se doba prodejů v roce 2009 mírně prodloužila. V současnosti se průměrně pohybuje okolo 3 až 4 měsíců." 

Klíčovým faktorem, který v současnosti hýbe, či spíše nehýbe trhem, je velmi slabá poptávka. Nicméně dalších důvodů, proč se doba uskutečnění obchodu v současnosti protahuje, je celá řada. Jedním z nich je také například větší opatrnost bank při poskytování hypotečních úvěrů. "Doba realizace obchodu se prodlužuje hlavně z důvodu zajištění peněz přes banku, kde se průměrná doba prodloužila na tři měsíce. Pokud se nastaví dobrá tržní cena nemovitostí na začátku, lze i dnes zrealizovat obchod v horizontu měsíce, v opačném případě se doba prodlužuje o měsíce ztracené nabízením nemovitosti za ceny neodpovídající trhu," říká Jan Kunz, regionální manažer Realitní kanceláře STING. 

Nadhodnocená cena nemovitosti je další příčinou, na které trh vázne. "Nemovitosti obchodované výhodně či pod cenou jsme schopni prodat prakticky okamžitě, ostatní trvají řekněme okolo 6 měsíců, záleží na vyladění ceny vzhledem k situaci na trhu - je to otázka komunikace s prodávajícími, kteří většinou nejsou ochotni přijmout situaci a žijí "v minulosti"," říká Jolana Šulcová, ředitelka realitní kanceláře ERA Sever (Děčín, Ústí nad Labem).

Nesprávné nastavení nabídkové ceny nejen prodlužuje dobu, po kterou se musíte smířit s občasnými návštěvami potenciálních kupujících, ale navíc si tím může prodávající sám pod sebou podříznout větev. "Pokud nyní chtějí majitelé svou nemovitost prodat, jsou nuceni ke slevám ve výši i několika desítek procent. Pokud se na začátku celého obchodu nastaví špatná prodejní cena, kupující již po slevě nereagují a vnímají takovou nemovitost jako problematickou," upozorňuje Jan Kunz z regionální manažer Realitní kanceláře STING.

Pokud nemůžete nemovitost prodat či pronajmout 3 - 4 měsíce, není třeba panikařit. Pokud však prodej trvá již více než půl roku a navíc lidé se ani na prohlídky nehrnou, je něco špatně a pravděpodobně budete muset přistoupit k určitým změnám. První, na co potenciální kupující nejvíce slyší, je prodejní cena. Podle zkušeností realitních makléřů často stačí 3 - 5% sleva a obchody se začnou hýbat. Pokud se domníváte, že nastavení ceny odráží situaci na trhu, zkuste svou nemovitost nabídnout prostřednictvím dalších realitních kanceláří, zkuste lépe zdůraznit přednosti nabízené nemovitosti, zkuste nemovitost znovu a jinak nafotit (např. za příznivějšího počasí).

Jak jsme na tom v porovnání s EU?

Prodlužování doby realizace obchodu není pouze specifikem českého realitního trhu. S podobným problémem se potýkají také majitelé a realitní kanceláře v dalších evropských zemích, jak naznačuje průzkum společnosti EraEurope Reality. Bohužel uvedená data popisují stav v letech 2007 a 2008, novější čísla zatím nejsou k dispozici.

Tabulka 1: Průměrná doba zrealizování transakce

Země	AUT	BGR	BEL	CYP	CZE	FRA	GER	GRC	IRL	ITL	NLD	PRT	ROU	SWE	CHE
Průměrná doba zrealizování obchodu	100	97	90 -180	280	95	87	176	90	200+	174	78	270	90 - 280	30 - 180	200

Zdroj: ERAEurope Survey 2008/2009 

V roce 2008 trval v průměru prodej či pronájem nemovitosti nejdéle v Rumunsku, Portugalsku, Irsku a na Kypru. Naopak nejlépe na tom bylo Nizozemí a Francie, kde se v průměru podařilo spárovat nabídku a poptávku dříve než za tři měsíce. .

Graf 1: Meziroční změna průměrné doby realizace transakce (2007/2008)

 
Zdroj: ERAEurope Survey 2008/2009

Z grafu je patrné, že nejvíce dopadla hypoteční krize na Švédsko, Bulharsko, ale také například Kypr, kde se meziročně prodloužila doba uskutečnění obchodu o více než 200 dnů. Česká republika je na tom z tohoto pohledu celkem dobře. Je však potřeba zmínit, že údaje v tabulce ilustrují stav na konci roku 2008. Výše zmíněné komentáře realitních expertů spíše naznačují, že doba realizace obchodu se v ČR protáhla na 4 - 5 měsíců, tedy nějakých 150 dnů.