Realitní trh v roce 2010: Jaký bude?

V loňském roce ceny nemovitostí klesaly a realitní trh se téměř zastavil. Nikdo neprodával ani nekupoval. Jak se bude realitní trh vyvíjet v letošním roce? Zeptali jsme se „zasvěcených“ z bank, realitních kanceláří, developerů a hypotečních makléřů.

Loňský rok byl pro realitní trh doslova mrazivý. Obchody zamrzly a nikdo nechtěl kupovat ani prodávat. Kupci čekali na ohlašovaný pokles cen - a když ceny klesly, kupci čekali, zda neklesnou ještě více. Prodávající nechtěli ceny snižovat - a když je přeci snížili, v očích kupujících snížili málo.

Letošní rok by mohl být jiný. Přestože oslovené společnosti byly ve svých odhadech spíše konzervativní, jistý trend v růstu objemu realitního trhu vypozorovat lze. Ceny nemovitostí jsou očekávány spíše stabilní - a jen výjimečně budou významněji klesat či růst.

Realitní trh: Spíše mírný růst objemu

Nejoptimističtější je stran objemu realitního trhu v roce 2010 zřejmě developerská společnost Skanska. „Oproti roku 2009 očekáváme cca 20% nárůst objemu realitního trhu, zejména v oblasti zahajování nových projektů,“ uvedla Naděžda Ptáčková, ředitelka prodeje a marketingu divize Skanska Reality. Nárůst objemu realitního trhu cca do 5 % očekává Raiffeisenbank.

Optimistou je také Jaroslav Jírek, realitní makléř kanceláře RE/MAX Alfa: „Od konce minulého roku zaznamenáváme celkové oživení realitního trhu a to jak v množství nabídek, tak i poptávek. Například prosinec 2009 byl pro nás rekordním měsícem po dlouhé době.“

"Na základě dnešních informací se domníváme, že se realitní trh v loňském roce dostal na své dno, jsou zde tedy předpoklady, aby v letošním roce mírně rostl. Na současných prodejích tento trend již pozorujeme," uvedl Tomáš Pardubický, generální ředitel FINEP Holding a dodal: "Vývoj bude z velké části záviset na ekonomickém vývoji a s tím spojené náladě na trhu."

Central Group oddělil výhled na rezidenční trh a trh komerčních nemovitostí: „Pokud hovoříme o celkovém objemu obchodů na trhu rezidenčních nemovitostí, oproti úrovni roku 2009 předpokládáme mírný nárůst. Naproti tomu v oblasti komerčních nemovitostí lze ještě pro rok 2010 očekávat spíše stagnaci až mírný pokles.“

„U rezidenčního bydlení odhadujeme objem trhu na úrovni 150 - 160 mld. Kč,“ uvedl Pitín, člen představenstva Realitní společnosti České spořitelny, který v letošním roce očekává stagnaci na úrovni loňského roku, a doplnil: „Komerční trh bude nadále stagnovat a investiční nemovitosti také (propad r. 2009 oproti r. 2008 o cca 60 %).“

Stagnaci realitního trhu očekávají také ČMSS a Raiffeisen stavební spořitelna. „Současný stav, který řada odborníků označuje přívlastkem „mrtvý“, bude realitou v podstatě celého roku,“ uvedl Rostislav Trávníček, ředitel marketingu a komunikace ČMSS.

Shrnutí: Z ankety mezi „insidery“ na realitním trhu vyplývá, že objem realitního trhu bude v letošním roce na úrovni roku loňského a čeká ho přinejlepším mírný růst.

Developerské projekty: Spíše stagnace

Developerské projekty zřejmě čeká oživení. Ovšem nebude nijak závratné. „Především na počátku hospodářské krize na přelomu let 2008 a 2009 řada developerů pozastavovala své projekty a oddalovala tak investice do výstavby nových nemovitostí. Již v druhé polovině roku 2009 jsme však zaznamenali skutečnost, že mnozí developeři pozastavené projekty "rozmrazují" a zahájili nebo v nejbližší době mají v plánu zahájit jejich výstavbu. Očekáváme, že v letošním roce se bude počet bytových jednotek nově uvedených na trh pohybovat v řádu prvých tisíc,“ komentuje výhled Central Group.

Obdobný názor má i Naděžda Ptáčková ze společnosti Skanska: „Vzhledem k tomu, že v roce 2009 všichni developeři, až na výjimky, pozastavili zahajování nových projektů, očekáváme, že letos začnou opět postupně rozšiřovat svou nabídku. A to z několika důvodu - jedním z nich je vytváření portfolia pro roky 2011 a 2012, dále pak skutečnost, že již vyprodali část svých zásob v dokončené výstavbě, a v neposlední řadě v návaznosti na pozitivní signály pomalého zlepšování celkové ekonomické situace. Nicméně se domníváme, že počet nově uvedených projektů na trh bude v řádu jednotek, což není srovnatelné s vývojem do roku 2008.“

Střídmější odhad přinesla Realitní společnost České spořitelny, která očekává 20 až 30 tis. nových bytů v letošním roce: „Nově zahájená bytová výstavba se propadne na úroveň let 2004 - 2005. Developeři budou opatrní a byty budou stavět v etapách po menším množství kusů.“

Výstavbu po menších projektech předpokládá také Tomáš Pardubický z FINEPu: "Developeři budou stejně jako v loňském roce velmi konzervativní při uvádění nových projektů na trh. Ty budou realizovány spíše v menších etapách, často v řádech desítek, nikoli stovek bytů. Klienti si dnes vybírají bydlení nejen podle kvality projektu jako takového, ale rovněž podle důvěryhodnosti developera, nové projekty tak přinesou pouze dlouhodobí hráči na trhu. Tempo prodeje a výstavby určí celková kondice ekonomiky, potažmo přístup k hypotečnímu financování."

Bankovní domy jsou obecně pesimističtější než developeři. Vesměs očekávají spíše stagnaci, Raiffeisen stavební spořitelna dokonce počítá s poklesem počtu nabídnutých nemovitostí.

Shrnutí: Z odpovědí lze vyčíst mírný optimismus na straně developerů a rezervovanost na straně bankovních institucí. Jsou to sice developeři, kdo bude projekty nabízet, tudíž by se jejich pohled mohl zdát důležitější, na druhé straně jsou to ale banky, kdo je bude financovat.

Ceny: Starší spíše pokles, novostavby mírný růst

Ceny nemovitostí je to, co zájemce o prodej i nákup zajímá nejvíce. Přesto je tato část nejméně vypovídající - asi tak, jako byste sledovali průměrnou cenu jednoho kusu pečiva. Do stejné misky se vhodí rohlík, chléb i exklusivní sladké či masové pečivo a smíchá se z nich jakési číslo, které nic neřekne ani o ceně rohlíku ani o ceně chleba.

"Určujícím faktorem bude kvalita nemovitosti a lokalita, ve které se nachází. Byt v secesním domě v centru většího města může přinést několikaprocentní zhodnocení, zatímco byty v panelových sídlištích už nejspíš na hodnotě nezískají. O vývoji cen bytů je velmi obtížné mluvit v obecných kategoriích, vždy je nutné znát konkrétní podmínky u konkrétního bytu," potvrzuje tuto skutečnost Tomáš Pardubický z FINEPu.

Na druhou stranu... rostou-li ceny nemovitostí, může růst i ta vaše; nebo přinejmenším je to argumentem, proč nabídkovou cenu zvýšit. Naopak klesá-li průměrná cena na trhu, mají argumenty na své straně kupující. Nic to nevypovídá o konečné ceně konkrétního bytu. Ale přerozděluje to vyjednávací sílu.

Respondenti vesměs lámou hůl nad panelákovými domy. „Starší, zejména panelové byty již dlouhodobě nesplňují požadavky pro moderní bydlení, většina těchto bytů má akustické nebo tepelně-izolační problémy. Většině panelových bytových domů navíc skončila nebo brzy skončí jejich životnost a nákladné rekonstrukce životnost prodlouží jen o několik let. Z těchto důvodů předpokládáme, že u starších nemovitostí bude mít cenová úroveň spíše klesající tendenci,“ zdůvodnil pokles cen starších nemovitostí Central Group.

Obecně jsou ostatní respondenti ke starším nemovitostem vstřícnější. Zpravidla očekávají spíše stagnaci až mírný růst.

U novostaveb pokles cen neočekává nikdo - s výjimkou Realitní společnosti České spořitelny, podle které by se ale měl ve druhém pololetí obrátit opět do růstu: „Vývoj cen novostaveb bude určitě v I. pol. 2010 stagnovat, hodně bytů dočasně zlevní – důvodem je makroekonomická situace (pokles HDP, nárůst nezaměstnanosti, pokles maloobchodních tržeb, nízká míra inflace, opatrné hypoteční banky). V některých méně atraktivních lokalitách mohou ceny ještě klesat u bytů a domů, které se již dlouho neprodaly a jsou dokončené. Oživení nastane nejdříve II. pol. 2010, ale spíše až 2011.“

Důvody, proč ceny novostaveb neklesnou, specifikoval Tomáš Pardubický: "Ke snížení cen není prostor, protože nedošlo k zásadnímu poklesu cen stavebních prací, pozemků ani stavebního materiálu."

Růst cen novostaveb by neměl překročit 5% úroveň.

Za sníženou poptávkou a tím i stagnujícími cenami je současná ekonomická recese, pro niž lidé odložili svou poptávku po bydlení. Ta podle Tomáše Pardbického stále trvá a po oživení ekonomiky může opět převýšit nabídku nových bytů.

"V řadě evropských zemí koriguje tyto umělé výkyvy stát, který v době ekonomického propadu stimuluje investice do bydlení. Takové zásahy působí anticyklicky, pomáhají celé ekonomice překonat krátkodobé propady. Navíc výrazně stabilizují vývoj cen nemovitostí. Nejdále je asi Francie, kde funguje silná podpora sociálního bydlení, garance financování, či daňové úlevy pro ty, kteří v době útlumu investují. Něco podobného by potřeboval i český trh," nastiňuje řešení Tomáš Pardubický.

Shrnutí: Všem společnostem zúčastněným na realitním trhu vyhovuje spíše růst cen. Banky mají stabilněji zajištěné úvěry, realitní kanceláře mají prodejní argument, proč spěchat s pořízením nemovitosti, a developeři při růstu cen starších nemovitostí nezískávají levný substitut. Z tohoto důvodu soudím, že je velmi pravděpodobná spíše stagnace či mírný pokles cen nemovitostí než jejich mírný růst.