Refinancování hypoték? Obchodní tajemství!

Hypotéky k refinancování jsou oblastí s obrovským obchodním potenciálem. Jak velkým? To naprostá většina bank tají. Jak velký objem hypoték byl v loňském roce refinancován? A s jakým trhem počítají banky pro letošní rok?

Refinancování hypoték

Klient čerpá hypotéku. Při podpisu smlouvy si zvolí dobu fixace úrokové sazby. Po uplynutí doby fixace mu banka nabízí novou úrokovou sazbu. Ta se ale klientovi nemusí líbit - a vzniká prostor pro odchod klienta k nové bance, tzv. refinancování.

Banky pro klienty prověřené jinou bankou nabízejí nespočet výhod - nemusí platit poplatek za poskytnutí hypotéky a mohou využít původní dokumentaci k úvěru. Lze zpravidla využít i původní odhad nemovitosti, což ovšem nemusí být vždy výhodné.

Nové ocenění nemovitosti se může vyplatit zejména klientům, kteří využívali 100% hypotéku a jejichž hodnota nemovitosti vzrostla. Využijí-li nový posudek, mohou se dostat na výhodnější poměr hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV) a získat tím nižší úrokovou sazbu.

Kolik bylo hypoték k refinancování?

Objem hypoték k refinancování se v loňském roce odhadoval až ke 140 mld. Kč. „Na českém trhu jsou v letošním roce desítky a desítky miliard hypoték k refinancování,“ uvedl tehdy Jiří Báča, generální ředitel mBank, v rozhovoru pro Hypoindex.cz. ČMSS tehdy spouštěla kampaň na refinancování hypotéky překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření a odhadovala, že „končí fixace úrokové sazby přibližně 80 tisícům hypotečních úvěrů v celkovém objemu cca 140 mld. Kč.“

„Refinancování se v těchto objemech zcela jistě vloni nepohybovalo,“ hodnotil výsledky za uplynulý rok Vlastimil Nigrin, člen představenstva Hypoteční banky, v rozhovoru pro Hypoindex.cz.

Konkrétnější v odhadu byla Raiffeisenbank: „ Odhadujeme, že loni české banky poskytli asi 11 tisíc hypoték na refinancování v objemu zhruba 20 miliard korun.“

Údaje o počtu a objemu hypoték, které jednotlivé banky v loňském roce skutečně refinancovaly, poskytla pouze Raiffeisenbank - v loňském roce přibližně 1000 hypoték v objemu cca 2 mld. Kč. Ostatní banky považují údaje za neveřejnou či interní informaci (LBBW Bank, ČSOB, Hypoteční banka, UniCredit Bank a Komerční banka).

Poměrně překvapivá byla odpověď České spořitelny: „Nevedeme centrální databázi hypoték, které byly refinancovány - z pohledu správy hypotéky totiž přistupujeme k refinancovaným hypotékám stejně jako k těm sjednaným zcela nově. Tudíž nemůžeme poskytnout čísla za refinancované hypotéky.“

Ostatní banky odpověď nezaslaly.

Kolik hypoték bude letos refinancováno?

Ani své odhady refinancovaných hypoték pro letošní rok nezveřejnila většina bank. Nejkonkrétnější byla opět Raiffeisenbank: „V letošním roce počítáme zhruba se stejným objemem, odpovídají tomu i čísla za 1. čtvrtletí (objem přes 400 milionů korun).“

Potenciál trhu odhadl i Vlastimil Nigrin z Hypoteční banky: „Nyní se nejčastěji mluví o 70 mld. Kč refixací pro tento rok.“

Refixace ovšem nevypovídá o skutečném objemu hypoték, které budou refinancovány. „Číslo je vypočteno teoreticky podle toho, kolik úvěrů má tzv. „refixační maturitu“. To ale ještě neznamená, že budou refinancovat. Je pravdou, že pro letošní rok připouštíme, že více klientů bude v refixačním období řešit, co dál se svojí hypotékou,“ vysvětluje Vlastimil Nigrin.

Pokud by se naplnily odhady růstu či stagnace objemu refinancovaných hypoték v letošním roce, znamenalo by to nárůst podílu těchto hypoték na celém hypotečním trhu - u něhož se očekává spíše mírný pokles.

„Náš odhad celkového objemu nových hypoték na trhu pro letošní rok je kolem 100 mld. Kč. To je pokles proti loňskému roku i proti rekordnímu roku 2007. Vracíme se na objemy roku 2006, což je z dlouhodobého hlediska pořád zajímavé číslo,“ uvedl Vlastimil Nigrin k odhadům objemu hypotečního trhu pro letošní rok.

Mnohem optimističtější je Milan Roček, výkonný ředitel Hyposervisu, který založil sesterskou společnost zabývající se refinancováním hypoték: „Objem je extrémně velký a samozřejmě to vnímáme jako náš potenciál. Je někde kolem 100 mld. Kč, kde lze očekávat, že klienti mohou mít potřebu refinancovat z toho důvodu, že u nich dochází k nárůstu úrokové sazby v rozpětí dvou až tří procent.“

Proč refinancovat?

Jedním z hlavních důvodů, proč přistoupit k refinancování, je že banka nabídla stávajícímu a dobře platícímu klientovi horší podmínky než klientovi novému. To byl problém zejména do konce loňského roku. Nyní se situace lepší. „Podstatná část bank změnila svou strategii ve směru ke starým klientům a nabízejí výrazně lepší sazby než v minulosti,“ hodnotí zkušenosti Milan Roček.

Banka může ale horší sazby nabízet obecně. Zejména v letošním roce, kdy lze očekávat snižování průměrných úrokových sazeb především v rámci akčních nabídek jednotlivých bank, bude uvážlivý výběr banky k refinancování podstatný.

V neposlední řadě ve prospěch refinancování hovoří růst cen nemovitostí u 100% hypoték (v perspektivě např. 5 let nemovitosti na ceně rostly navzdory aktuálnímu poklesu). A to zejména v případě, nevyjde-li současná banka klienta vstříc a nepřijme-li nový odhad následovaný sníženou sazbou.

Důvodem může být i snaha o restrukturalizaci hypotéky - např. prodloužení splatnosti nebo přibrání spoludlužníka. I v tomto případě se zpravidla vyplatí nejprve vyjednávat s původní bankou.

Daně, bytové potřeby a refinancování

Při refinancování úvěru na bytové potřeby se klient může dostat i do potíží s uznáním zaplacených úroků jako odčitatelné položky od základu daně z příjmů. U hypotéky v objemu 2 - 3 mil. Kč může činit daňová úspora v prvních letech po čerpání úvěru řádově 10 - 20 tis. Kč za rok. Ovšem při druhém refinancování hypotéky nebo při refinancování hypotéky překlenovacím úvěrem a jeho překlenutí na řádný úvěr o tyto daňové úspory klient přichází.

Čtěte na toto téma:

• Chcete snížit daně o zaplacené úroky? Nesmíte refinancovat!
• Hypotéku na bydlení nesplácejte překlenovacím úvěrem!
• Komu plynou výhody?

„Postupoval bych tak, že pokud by mi finanční úřad zaplacené úroky neuznal, podal bych odvolání k finančnímu ředitelství, pokud by ani toto nepomohlo, pak nezbývá než podat žalobu na finanční ředitelství a domáhat se žalobou toho, že účel zákona je jiný,“ radí klientům Milan Roček. Případný výrok soudu je ale nepředvídatelný...