Tomáš Pardubický: Zásoba bytů k prodeji se sníží

Developeři jsou první linií, kterou ohrožuje horší přístup k bankovním úvěrům. Odkládají nové projekty a mnohdy přistupují ke snižování cen. Jak se bude trh s byty a developerské projekty vyvíjet dál? V rozhovoru odpovídá Tomáš Pardubický, generální ředitel společnosti FINEP Holding.

Současná situace na finančních trzích komplikuje získávání úvěrových zdrojů, které nejvíce pociťují právě developeři. Jak se projevuje ve společnosti FINEP?

Omezený přístup k úvěrovým zdrojům není fenoménem developerů. Finanční krize, která vyústila v dočasnou nedůvěru na mezibankovním trhu a tak zásadně omezila likviditu bank, donutila banky zpomalit tempo poskytování nových úvěrů. Z pohledu developera je tak velmi těžké zahájit nový projekt, na druhou stranu výstavba s domluveným financováním od banky pokračuje standardně.

Jaký je konkrétní efekt pro nás? Přípravu a spuštění nových projektů zpomalíme, zejména v oblasti středního cenového segmentu. Zásoba bytů k prodeji se na trhu sníží, odhaduji, že v roce 2010 bude k dispozici zhruba pětina až čtvrtina bytových jednotek ve srovnání s letoškem. V relativním měřítku přibudou především luxusní projekty, jež jsou na současné výkyvy méně citlivé.

Kolik projektů jste odložili a v jaké fázi realizace?

Portfolio analyzujeme. Zvažujeme alternativní produkty, kupř. nájemní bydlení pro klienty, kteří by dočasně nedosáhli na hypotéku.

Někteří developeři přistupují ke zlevňování některých projektů či fází prodeje (např. v doprodeji či v zaváděcích cenách). Přistupuje ke slevám i FINEP? U kolika projektů?

FINEP nesnížil ceny bytů – s výjimkou speciálních a časově limitovaných akcí – výstavní slevy, vánoční slevy atd., které probíhaly vždy i v minulých letech. Při klesající nabídce, poklesu úrokových sazeb a oslabení koruny budou mít nové byty cenu zlata.

Jaký lze podle vás očekávat další cenový vývoj u novostaveb? Bude se lišit u bytových a kancelářských projektů?

Pokud naše ekonomika neupadne do výrazné recese, předpokládám, že poptávka po nových bytech ve středních a vyšších segmentech zůstane nad aktuální nabídkou. V segmentu novostaveb oslabí tempo růstu cen, v Praze odhaduji přibližně 5 - 10% meziroční růst. Nedělejme si iluze, že byty s dobrou adresou budou levnější.

Co se týká komerčních projektů, bude podobně jako u rezidenčního bydlení záležet především na lokalitě, dostupnosti a občanské vybavenosti pro zaměstnance, jakou jsou obchody, restaurace, prostory pro sportovní vyžití nebo pobočky bank apod. Vývoj nabídky bude podobný bytovému segmentu.

Se zpomalením poptávky se zpomaluje též prodej již hotových bytů. Jak výrazné je toto zpomalení?

Ve srovnání s rokem abnormálního růstu předchozího roku jde zhruba o 20 - 30 %.

Lze s omezením výstavby očekávat i snížení cen stavebních prací např. pro individuální výstavbu?

Celkové náklady na realizaci projektů jsou cca z 85 % tvořeny stavebními náklady a cenou pozemku. Pokud neklesnou (a dodnes nepoklesly), není bohužel kde byty zlevňovat. Reakci stavebních firem do jejich vlastní cenotvorby si netroufám předvídat.

Jaký očekáváte vývoj ve výstavbě v příštím roce?

Realitní trh se zcela jistě výrazně promění a děje se tak již dnes. Řada plánovaných projektů bude odložena. Novým segmentem trhu se stanou také projekty nájemního bydlení, o které dříve nebyl takový zájem. Co se vlastního bydlení týče, budoucnost mají pouze kvalitní developerské projekty v dobré lokalitě, s kvalitní občanskou vybaveností a dopravní dostupností. Přežijí jen silné a stabilní firmy, které budou schopny současnou situaci ustát. Trh se bude koncentrovat a po skončení současného ochlazení zůstane na trhu méně developerských firem. Výrazně se také budou rozevírat cenové nůžky mezi nekvalitním a kvalitním bydlením, dobrou a špatnou (ob čansky nevybavenou, od centra vzdálenou ) lokalitou.

Někteří představitelé developerských firem, včetně vás, očekávají koncentraci trhu. FINEP patří mezi silnější hráče. Plánujete akvizice menších developerů? Už máte nějaké firmy vyhlídnuté?

Očekáváme, že developerský trh projde (a již prochází) výraznými změnami, jednou z nich bude také jeho koncentrace. Tato situace je samozřejmě také velkou příležitostí pro převzetí jiných firem nebo vybraných projektů.

Máte zpracovaný výhled, kdy by měla finanční krize pominout? Kdy očekáváte opětovný boom ve vašem oboru?

Odpověď na vaši otázku nemají přední ekonomové, nemám ambici s nimi soutěžit. Jedno vím však jistě, naše skupina je dostatečně flexibilní, aby se rychle přizpůsobila tempu trhu. Moje babička se narodila v roce 1913, z jejího vyprávění mám pocit, že i mnohem těžší období měla svá východiska a – a to především – svůj konec.

Děkuji za rozhovor.