V letošním roce skončí fixace 50 000 hypoték

Refinancování hypotečních úvěrů se opět dostává do popředí zájmu. Vzhledem ke stagnaci nově poskytovaných úvěrů představuje tato skupina klientů pro banky obrovský potenciál. Některé klienty navíc čeká nepříjemné navýšení úrokové sazby. Přechod ke konkurenci může nespokojeným klientům ušetřit desetitisíce korun.

Lidé s hypotékou představují pro média velmi zajímavou cílovou skupinu. Počet domácností splácejících hypotéku v roce 2009 přesáhl 320 tisíc. Navíc v době refixace může jakákoliv užitečná informace klientovi ušetřit desítky tisíc korun. Zájem klientů o toto téma proto asi nikoho nepřekvapí. 

Další účastníci trhu – zprostředkovatelé vidí ve skupině klientů, kterým končí fixace, oprávněně zajímavý potenciál, který může nahradit v současnosti stagnující příliv nových úvěrů. Navíc pro banky mohou tito klienti znamenat zajímavé rozšíření portfolia aktiv o bezpečnější obchody, než jaké představují nové hypoteční úvěry, neboť tito klienti jsou již jednak prověření dobou splácení, ale také jejich hodnota úvěru vůči hodnotě nemovitosti (LTV) bývá nižší a poskytuje bance "polštář" v případě problémů. V tomto článku se budu věnovat odhadu, objemu a počtu hypotečních úvěrů, kterým končí fixace v roce 2010.

Nejprve vyjdeme z dat, která máme za jednotlivé roky k dispozici – tj. celkové objemy a počty hypotečních úvěrů v letech, kterých se týkají nejvýznamnější fixace.

Tabulka 1: Počty a objemy sjednaných hypoték

Ukazatel/skupina úvěrů	2005	2007	2009
Počet hypotečních úvěrů	46 625	76 180	39 385
Objem hypotečních úvěrů (tisíc Kč)	61 365 208	130 034 564	65 900 887

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (MMR)

Rok 2007 byl co do počtu i objemu úvěrů naprosto unikátní. Hodnoty v tomto roce jsou však významně ovlivněny dvěma faktory. Stejně jako v roce 2006 docházelo k spekulativním nákupům nemovitostí z důvodu velmi příznivých sazeb (alespoň v prvním pololetí) a navíc zde sehrál vliv faktor budoucí očekávané vyšší sazby DPH, které se občané chtěli vyhnout dřívějším nákupem nemovitosti, než by za normálních okolností měli v plánu.

K těmto datům můžeme sestavit odhad podílu fixací na počtu a objemu úvěrů v daném roce. Protože FINCENTRUM HYPOINDEX zveřejňuje tříleté fixace teprve od roku 2009, jsou odhadnuty z podílu ostatních fixací, odhad by měl být relativně přesný, protože podíl jiných než 1, 3 a 5letých fixací se stabilně pohybuje okolo 10 %.

Tabulka 2: Podíly jednotlivých fixací 

Ukazatel/skupina úvěrů	5R (2005)	3R (2007)	1R (2009)
Odhad poměru fixací – počet	40%	33%	13%
Odhad poměru fixací – objem	35%	34%	15%

Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX, vlastní výpočty autora

Podíly počtu úvěrů a objemu je třeba odlišovat. Důvod odlišného podílu objemu a počtu úvěrů u pětiletých fixací je relativně snadno vysvětlitelný, neboť v minulosti měly kratší fixace nižší sazbu a lidé s vyšším úvěrem tak často volili kratší fixaci, díky které došlo ke snížení měsíční splátky a tím snadněji také prošli skóringem. Tento faktor způsoboval, že vzhledem k celkové průměrné výši hypotéky měly jednoleté fixace vyšší průměrnou výši hypotéky a na druhou stranu pětileté nižší, z čehož vyplývá nižší podíl objemu hypotečních úvěrů pětiletých fixací než podíl počtu na všech hypotečních úvěrech.

Kolik zbývá klientům ještě splatit?

Pro srovnání objemu úvěrů je třeba ještě zahrnout odhad podílu splacené části úvěrů. Na tento ukazatel působí jak výše úrokové sazby, tak doba splatnosti, naopak žádný vliv nemá výše hypotečního úvěru. Průměrná doba splatnosti hypotečního úvěru činí dle údajů Hypoteční banky okolo 25 let a za posledních 5 let došlo jen k mírným změnám.

Vzhledem k tomu, že v roce 2007 ještě nebyla zveřejňována data pro tříleté fixace, byla pro výpočet 3 letých fixací využita také sazba pětiletých fixací, která je tříletým fixacím nejbližší. Nepřesnost v řádu desetin procenta výsledky významně neovlivní. Vyžití průměrné sazby „ostatních fixací“  by však nebylo vhodné, neboť obsahují i desetileté fixace. 

Simulaci vývoje anuitního měsíčního splácení se stavem ke konci roku hypotečního úvěru ve výši 2 000 000 Kč na 25 let pro sazbu 5 % zobrazuje následující tabulka.

Tabulka 3: Průběh umořování dluhu

Rok	Úroky	Splaceno	Konec roku	Splacená část
1	110 926 Kč	37 809 Kč	1 962 191 Kč	2%
2	108 756 Kč	39 980 Kč	1 922 211 Kč	4%
3	106 461 Kč	42 274 Kč	1 879 937 Kč	7%
4	104 035 Kč	44 701 Kč	1 835 236 Kč	9%
5	101 469 Kč	47 267 Kč	1 787 969 Kč	12%
6	98 756 Kč	49 980 Kč	1 737 989 Kč	14%
7	95 887 Kč	52 849 Kč	1 685 141 Kč	17%
8	92 854 Kč	55 882 Kč	1 629 259 Kč	20%
9	89 646 Kč	59 090 Kč	1 570 169 Kč	23%
10	86 254 Kč	62 482 Kč	1 507 687 Kč	26%
11	82 668 Kč	66 068 Kč	1 441 619 Kč	30%
12	78 875 Kč	69 860 Kč	1 371 759 Kč	33%
13	74 865 Kč	73 870 Kč	1 297 889 Kč	37%
14	70 625 Kč	78 110 Kč	1 219 778 Kč	41%
15	66 142 Kč	82 594 Kč	1 137 184 Kč	45%
16	61 401 Kč	87 335 Kč	1 049 849 Kč	50%
17	56 388 Kč	92 348 Kč	957 501 Kč	54%
18	51 087 Kč	97 649 Kč	859 852 Kč	59%
19	45 482 Kč	103 254 Kč	756 599 Kč	64%
20	39 555 Kč	109 180 Kč	647 418 Kč	69%
21	33 288 Kč	115 447 Kč	531 971 Kč	75%
22	26 662 Kč	122 074 Kč	409 897 Kč	81%
23	19 655 Kč	129 081 Kč	280 815 Kč	87%
24	12 245 Kč	136 490 Kč	144 325 Kč	93%
25	4 411 Kč	144 325 Kč	0 Kč	100%

Následující tabulka uvádí, jak velkou část úvěru zbývá klientům splatit pro různé varianty fixací a příslušných průměrných úrokových sazeb (FINCENTRUM HYPOINDEXu) v odpovídajících letech. Hodnoty v tabulce jsou obdobné jako ve výše uvedené simulační tabulce č. 3 z důvodu nepatrného rozdílu ve skutečné a vzorové sazbě uvedené v příkladu. 

Tabulka 4: Nesplacená část úvěru

Typ fixace	Využitá sazba	Délka úvěru	Splacená část
2009 (1R)	5,7%	25 let	2%
2007 (3R)	5,0%	25 let	7%
2009 (5R)	4,2%	25 let	13%

V letošním roce bude končit fixace u 50 000 hypoték

Dle průměrných parametrů úvěrů odhadujeme, že klienti s hypotečním úvěrem z roku 2009 s jednoletou fixací budou mít v době konce fixace splaceno okolo 2 % hodnoty úvěru, klienti s hypotečním úvěrem z roku 2007 s tříletou fixací 7 % a klienti s pětiletou fixací z roku 2005 budou mít v době konce fixace v průměru splaceno okolo 13 % hodnoty úvěru. Pokud všechny předchozí výpočty sesumarizujeme do následující tabulky, můžeme odhadnout počet a objem hypotečních úvěrů, kterým v roce 2010 končí fixace.

Tabulka 5: Počet a objem úvěrů na konci fixace (2010)

Položka/typ fixace	5 R	3R	1R
Počet hypotečních úvěrů	46 625	76 180	39 385
Objem hypotečních úvěrů (tisíc Kč)	61 365 208	130 034 564	65 900 887
Podíl splacené jistiny	13%	7%	2%
Odhad poměru fixací – počet	40%	33%	13%
Odhad poměru fixací - objem	35%	34%	15%
Celkem počet hypoték	48 909
Celkový objem (tisíc Kč)	69 490 065

 

Za předpokladu, že mohou končit ještě některé fixace, které mají minoritní význam, lze konstatovat, že v letošním roce končí fixace téměř 50 000 klientů s objemem hypotečních úvěrů okolo 70 mld. Kč.

Nejvíce podraží hypotéky z roku 2005 a 1.H 2007

Z údajů uvedených v tabulce č. 5 lze relativně snadno určit, které klienty čeká v letošním roce největší nárůst úrokových sazeb. Podrobněji je tento problém rozepsán v následující tabulce.

Tabulka 6: Průměrné sazby v době sjednání úvěru

Ukazatel/Fixace	5R	3R		1R
Podskupina	2005	1. pololetí 2007	2. pololetí 2007	2009
průměrná sazba	4,2%	4,6%	5,3%	5,7%
podíl fixací	38%	23%	29%	10%
počet klientů	18 650	11 061	14 078	5 120

Z výše uvedeného počtu klientů se konec fixace nijak významně nedotkne klientů, kteří si vzali jednoletou fixaci v roce 2009 nebo tříletou fixaci ve druhém pololetí roku 2007, jedná se cca o 19 000 klientů, kteří v současnosti mohou získat obdobnou či stejnou sazbu, jako měli v minulosti.

Nejvíce se změna dotkne cca 30 000 klientů, kteří mají hypoteční úvěr z roku 2004 s pětiletou fixací, resp. z prvního pololetí roku 2007 s tříletou fixací. Současná sazba je oproti minulé minimálně o 1 p. b.  vyšší, což znamená při 25leté splatnosti úvěru navýšení měsíční splátky přibližně o 1 000 Kč. Určitou výhodu v tomto směru mají klienti s hypotékou z roku 2005, neboť ti již mají nyní s velkou pravděpodobností splaceno více než 10 % zůstatku úvěru, a pokud čerpali  hypotéku do 90 % LTV, ocitnou se nyní již pod hranicí 85 % hodnoty zastavené nemovitosti (LTV). Tito klienti by již neměli mít problém najít na trhu vhodnou variantu financování s úrokovou sazbou blízko 5 % p.a. Nejohroženější skupinou a zároveň skupinou, která bude s velkou pravděpodobností hledat levnější alternativu, je tedy zhruba 11 000 klientů, kteří hypotéku sjednávali nebo refixovali v prvním pololetí 2007.

Autor je vedoucím analytického oddělení společnosti Fincentrum