Developeři "fixlují" čísla prodejů

Trh s novými byty v Praze mírně oživil. V prvním pololetí ubylo ležáků a snížil se i počet volných bytů v nabídce. Přitom celkový počet bytů v nabízených projektech vzrostl. Na prodejích se projevily i diskuse o zvýšení DPH... a "kreativita" zveřejňovaných čísel.

Nových bytů v nabídkách developerů v 1. pololetí 2011 přibylo. Za uplynulých šest měsíců počet nabízených bytů stoupl z lednových 10 649 na červnových 11 697, tedy o více než tisíc bytů. Zároveň poklesl počet volných bytů (ze 7 058 na 6 842) i počet "ležáků" (z 2 722 na 2 654). Vyplývá to z analýzy trhu developerské společnosti Trigema.

Na počtu volných a prodaných bytů se ale projevuje i "kreativita" čísel. "Ze 190 projektů, které byly v prodeji po celý půlrok, jich 161 nezaznamenalo žádné nadměrné výkyvy v počtu nabízených bytů. U zbylých 29 docházelo k pozoruhodným skokovým změnám oběma směry. Zde lze usuzovat na aktivní tvůrčí práci developerů s prezentovanými čísly," uvádí Marcel Soural, předseda představenstva a generální ředitel společnosti Trigema.

Prodej nových bytů ovlivnily do značné míry též diskuse o zvýšení daně z přidané hodnoty. Zejména v březnu a dubnu, kdy vláda připravovala jednorázové zdvojnásobení sazby daně pro stavební práce - ze současných 10 % na 20 %, vylétly měsíční prodeje přibližně o třetinu vzhledem k ostatním měsícům.V červnu se začalo projevovat léto s tradičním ochlazením realitního trhu.

Tabulka: Prodej nových bytů po měsících

Zdroj: Analýza trhu Trigema

Na prodeji bytů se pochopitelně nepodepsaly pouze diskuse o zvýšení daně z přidané hodnoty nejprve na 20 % od příštího roku a následně schválené 14 % od příštího a 17,5 % od popříštího roku.

V letošním roce se sešlo několik okolností podporujících poptávku. V prvé řadě loňské a předloňské nízké prodeje znamenaly především odložení nákupu vlastnického bydlení na příznivější období. To nyní navzdory řecké krizi nastává - přinejmenším v představách kupujících. Hospodářská recese a s ní související nejistota zaměstnání, snížení příjmů a nezaměstnanost pomalu ustupují. Zároveň developeři potřebují prodávat - a tak snižují ceny alespoň "v akcích".

Na rostoucí poptávku po bytech zareagovaly též banky. Soupeření o klienty přerostlo pomalu v cenovou válku a úrokové sazby hypoték poklesly meziročně o 88 bazických bodů. V průměru měřeném Fincentrum Hypoindexem se v květnu ustálily na 4,24 % - a nejnovější signály naznačují, že by ještě o něco mohly poklesnout. Významní hráči i v červnu pokračovali ve snižování nabídkových cen, což se promítne do úrokových sazeb skutečně poskytnutých hypoték.

Nové pražské byty se nejvíce prodávaly na Stodůlkách (165 za letošní rok). Je to dáno zejména největším počtem projektů a bytů, které se v dané lokalitě nachází, ale vliv mělo i snížení cen. Mezi dalšími lokalitami se umístil Zličín (77), Prosek (69) a Libeň (61).

Jak se bude developerský trh vyvíjet dál? Ceny stavebních prací zlevnily. To snižuje developerům náklady a již nyní se novější projekty prodávají levněji než projekty dokončené před dvěma lety. V nákladové straně ale již příliš velký prostor zřejmě nebude - a pokud ano, hrozí (další) snížení kvality. Ta se již dnes napříč developerskými společnostmi významně liší.

Na straně poptávky je Praha jediný region, kde přibývá obyvatel. Lidé z ostatních částí České republiky přijíždí hledat do Prahy práci, a tím zvyšují poptávku po bydlení - ať již nájemním, či vlastnickém. To je ale víceméně jediný faktor, působící ve prospěch růstu cen bytů.

Přestože úroveň výdajů na bydlení je již nyní srovnatelná s evropskými zeměmi, ceny nemovitostí zůstávají v porovnání s příjmem vyšší. Zahraniční poptávka po bytech v Praze již pravděpodobně vyprchala, neboť již nepředstavuje příležitost k rychlému výdělku jako v 90. letech minulého století, a tak z této strany růst cen také není na obzoru.

Do hry o nižší ceny se zapojují i demografické faktory. Populačně silné ročníky "Husákových dětí" již bydlí ve vlastním, nebo si vlastní bydlení nemohou finančně dovolit, a nastupující generace dospívajících je početně slabší. Růst porodnosti se stal otázkou teprve několika nedávných let, a na "silnější" ročníky si tak budou muset developeři tak 15 - 20 let počkat.