Developeři: Z hvězd burzy jsou padlí andělé

Před dvěma lety byly akcie developerských společností na pražské burze hvězdami, dnes jsou na dně jak z pohledu cen na burze, tak i z pohledu pověsti mezi investory. Jak dlouho to ještě bude trvat a postaví se vůbec tyto dvě společnosti opět na nohy?

Pokud bychom se měli řídit doporučeními analytiků, tak by se dnes investoři měli radši držet u obou titulů zpátky. U ECM se cílovky na rok pohybují kolem aktuální ceny, u Orca dokonce pod aktuální cenou. Odborníci tomuto titulu moc nevěří a doporučují ji spíše prodávat. Doporučení jsou ale přeci jen nepříliš přesným vodítkem, jednak z důvodu jejich časté nepřesnosti, a jednak z důvodu, že nikdo nemůže vědět, jaká bude situace o rok. A předpovědět dnes budoucí vývoj je v obou případech skutečné věštění z koule.

Orco je na tom hodně špatně

Zejména v případě Orca se o ničem jiném, než tipování asi nedá mluvit. Společnost se zmítá ve velkých problémech, které se dokonce rozhodli řešit samotní drobní akcionáři. Ti založili sdružení SOS Orco, které si dalo za cíl odvolat současné vedení s dosazení vlastního krizového vedení. Současné vedení podle SOS Orco ztratilo důvěru jak investorů a akcionářů, tak i věřitelů.

V konečném důsledku jim však tato aktivita nemusí být nic platná. V kuloárech totiž kolují různé spekulace, které mluví o boji zájmových skupin a velkých investorech, kteří se chtějí společnosti zmocnit. Tyto spekulace podporuje rovněž trochu překvapivý a rozhodný vstup investiční společnosti Prosperita, která může působit jako prodloužená ruka jedné ze skupin usilujících se o převzetí společnosti.

Na první pohled to skutečně vypadá, jakoby současné vedení společnosti dělalo všechno pro to, aby důvěryhodnot své společnosti úplně zničila. A každým svým dalším krokem překvapuje, bohužel negativně. Všechno se začalo poklesem podílu Jean-Francois Otta z důvodu nuceného prodeje akcií zastavených u bank kvůli financování jeho vlastní společnosti. To však vyšlo najevo až pozdějí, kdy se začaly množit spekulace ohledem důvodů odchodu některých členů představenstva společnosti Orco. Společnost pak opustilo několik stovek zaměstnanců, to se však dalo vzhledem k situaci na trhu očekávat.

Další novinky od společnosti už však tak očekávané nebyly. V polovině března společnost všechny šokovala tím, že kvůli problémům neuveřejní své výsledky v plánovaném termínu, ale s dvoutýdenním zpožděním až na konci března. Zároveň chtěla přerušit obchodování se svými akciemi až do vydání výsledků, což však vzhledem k pravidlům na jednotlivých trzích, kde je společnost obchodována, nebylo úplně možné.

Tyto informace vyvolaly různé spekulace. Mnozí odborníci očekávali oznámení o vstupu nového strategického investora, který by mohl společnosti pomoci v současné nepříznivé situaci. To se však bohužel nestalo (jednání s novými investory prý zkrachovala kvůli neochotě Otta odstoupit), což mělo opět neblahý vliv na cenu akcií. Šéf Orca nakonec opět všechny překvapil a koncem března  se avizovaná strategická informace změnila na žádost společnosti o soudní ochranu před věřiteli, kterou nakonec i získala.

V souvislosti s touto informací se pak začaly množit spekulace o možném konkurzu společnosti, což by v dnešní situaci znamenalo pro stávající investory prakticky ztrátu všech investovaných prostředků. Majetek společnosti by totiž musel být ohodnocen a prodán za mnohem nižší cenu, než je dnes a na akcionáře by prostředky určitě nezbyly. Společnost je nucena prodávat svůj majetek tak či tak, v případě postupného prodávání po částech však nakonec může dostat za některé projekty o dost více, než kdyby je prodávala vcelku. Důležité pak už je pouze to, aby našla solventního kupce, který bude ochoten některé součásti portfolia společnosti odkoupit za cenu příznivou i pro Orco.

Investoři se po několika odkladech nakonec výsledků společnosti dočkali sedmého března. Šlo nakonec o neauditované výsledky (těch auditovaných se nakonec investoři nedočkají ani na valné hromadě na konci dubna), které bohužel předčily i ty nejpesimističtější předpovědi.

Divnou situace kolem titulu podtrhuje také chování investorů po ohlášení výsledků. Přes pesimistická očekávání a ještě horší skutečnost posílil titul o třicet procent v průběhu jednoho týdne. Optimismus investorům pravděpodobně dodala skutečnost, že Orco chce pokračovat v činnosti a plánuje restrukturalizaci. Už méně optimistickou informací pro investory je záměr společnosti stáhnout akcie ze sekundárních trhů, podle Otta by ale v Praze mělo být obchodování zachováno.

Další nepříjemností pro současné investory je možnost, že společnost uvažuje nad možností změnit určitou část dluhopisů za akcie, případně vydá akcie nové, aby získala tolik potřebný kapitál. Následné výrazné rozředění podílu stávajících akcionářů by pro ně určitě nebylo dobrou zprávou.

Přesto, že současné vedení se k zachování společnosti staví pozitivně, sdružení SOS Orco stále trvá na jeho odstoupení. Na jedné straně by to sice mohlo pozitivní efekt, zejména vzhledem k nepříliš transparentnímu jednání současného managementu. Na druhé straně je zde ale velké riziko, že společnost bude muset předčasně splatit své dluhopisy. Umožňují to prospekty některých dluhopisů, které mohou být na žádost jejich držitelů při obměně managementu splaceny před jejich splatností. Jelikož společnost nemá ani zdaleka dostatek prostředků ke spolacení těchto dluhopisů a úvěry od bank očekávat nemůže, znamenalo by to pro Orco výrazné zhoršení problémů.

Jediným pozitivem tak v případě Orca zůstává možnost vstupu strategického investora, čemuž však dnes věří málokdo. V opačném případě se investice do tohoto titulu stále jeví jako velmi velký risk s velmi nejistým koncem.

ECM je na tom lépe

Také společnost ECM se nemůže chlubit bůhvíjakým postavením na trhu a investoři po zveřejnění výsledků společnosti na konci března určitě neskákali radostí. Na druhé straně ale lze konstatovat, že společnost je na tom lépe, než její rival Orco.

Je to možno dáno také tím, že ECM se k problémům staví úplně jiným způsobem než Orco a namísto mlžení a odsouvání zveřejňování důležitých informací se chová relativně transparentně a spíše se snaží budit dojem, že má situaci pod kontrolou.

V každém případě dostal pod kontrolu celou společnost její generální ředitel, Milan Janků, který využil neveřejnou emisi nových akcií a zvýšil svůj podíl z 30 na více než 80 %. To je na jedné straně dobrá zpráva, protože evokuje důvěru ve společnost, na druhé straně ale akcionáři prakticky přišli o významné podíly společnosti a jakoukoli možnost ovlivnit dění ve společnosti.

Na rozdíl od společnosti Orco je ECM také v otázce možného stažení akcií z burzy mnohem jednoznačnější a spekulace na tohle téma odmítá. Ono by to nebylo moc výhodné ani pro společnost, která by musela investorům zaplatit průměrnou šestiměsíční cenu, která je výrazně nad současnou tržní cenou. Jelikož je ocenění společnosti ECM na základě fundamentů poměrně vysoké a neskýtá mnoho důvodů pro růst, je rozhodnutí vedení společnosti logické.

Další výhodou oproti společnosti Orco je poměrně dobře zvládnutá finanční situace společnosti. Kromě navýšení kapitálu získala společnost začátkem roku úvěr na financování svých čínských aktivit a navíc se rozhodla snížit svůj podíl v nich, což jí přineslo dodatečnou likviditu. Další dobrou zprávou pak bylo nalezení stabilního partnera v podobě společnosti PPF, s níž ECM vytvořila realitní holding. Investoři tak nyní mohou počítat alespoň s tím, že ECM nebude nuceno urychleně rozprodávat své portfolio za nevýhodné ceny a zároveň bude mít dostatek prostředků pro dokončení svých stěžejních projektů a splácení dluhů svým věřitelům.

Bohužel, výsledky společnosti zveřejněné ve druhé polovině března už tak optimistické nebyly a podobně, jako později výsledky Orca, byly velmi nepříjemným překvapením, které dostalo do kolen i velké pesimisty. Vysoké ztráty z přecenění portfolia a výrazný pokles účetní hodnoty společnosti (book value) i čisté hodnoty aktiv (NAV) pod očekávané hodnoty vnesly mezi investory prvek nejistoty a udělaly ze společnosti jednu z nejdražších realitních společností v Evropě (podle hodnoty P/BV na úrovni 0,7).

Jedním z rizik pro stávající investory je další ředění podílu kvůli možnému vydání dalších akcií, přesto je na tom tento titul zatím lépe než Orco a nějaká panika by v tomto případě neměla být na místě.