Developeři staví celá města

Česká republika registruje změnu v přístupu a plánování developerských projektů. Do popředí se začínají dostávat koncepční řešení na výstavbu či přestavbu celých čtvrtí. Které to jsou?

Co je to City Development?

Podstata City Developmentu spočívá v konceptuálním zpracování architektonického řešení nové výstavby, nebo nejlépe rekultivace, celých městských čtvrtí.

Podstatným přínosem řešení přeměny území formou City Developmentu, oproti jednorázovým realizacím developerských projektů (bytové domy, kancelářské objekty, nákupní a zábavní centra), je skutečnost, že fázi realizace nejprve předchází podrobné prostorové rozvržení celého projektu zohledňující charakter krajiny a vlastnosti pozemku určeného pro výstavbu, a to i s ohledem na co možná největší soulad a návaznost na existující zástavbu v místě realizace. Přičemž důraz při zpracování tzv. urbanistické studie by měl být kladen na budoucí komfort života obyvatel (dopravní dostupnost, místa pro setkávání lidí a relaxaci) a občanskou vybavenost nově vznikajících čtvrtí (dostupnost alespoň základních služeb - školy, zdravotnických zařízení, sportovišť, obchodů a restaurací). .

Teprve v druhé fázi dochází k architektonickému řešení projektu, kdy připravená plocha dostane svou „tvář“. Bezpodmínečným předpokladem úspěšné realizace projektů podobných rozměrů je spolupráce s místními úřady, s kterými by měl developer konzultovat navrhovaná řešení, tak aby projekt zapadal co nejvíce do územního plánu městské části a do konceptu rozvoje území (na obrázku strategický plán rozvoje Prahy). 

Realizace může probíhat buď na novém nezastavěném území, nicméně pro město nejpřínosnější jsou projekty vznikající na místě nefunkčních a zchátralých průmyslových objektů, přístavních doků a skladišť, které dříve stály na okraji měst, avšak postupem času se staly „mrtvým místem" uvnitř rozrůstajících se měst.

V České republice již bylo realizováno nebo je z velké části dokončeno několik projektů na bázi City Developmentu například na Smíchově a v Karlíně (součástí karlínského projektu je budova Amazon Court, která získala mezinárodní ocenění MIPIM Architectural Review “Future Project” Award 2008).

Nicméně aktuálně prezentované projekty svými rozměry překračují dosavadní hranice, přičemž nejvíce projektů je plánováno na území hlavního města. Zajímavé jsou však projekty i v dalších městech České republiky.

Konkrétní projekty

Na Praze 5 v blízkosti stanice metra Stodůlky plánuje výstavbu nové městské čtvrti Západní město developerská společnost FINEP. Projekt bude mít několik fází, přičemž v první fázi by měly vzniknout kancelářské prostory a dvě obytné čtvrti. Nová čtvrť vznikne "na zelené louce" o celkové rozloze 375 000 m2. Dokončení projektu je plánováno na rok 2012.

V březnu otevřela nedaleko metra Vysočanská společnost CPI nové hotelové, kongresové a obchodní centrum Galerie Fénix , které je součásti projektu Nové Vysočany. Projektu se dále účastní developerská společnost Codeco, která v rámci další fáze počítá s výstavbou budov Kolben Cube a Kolben Tower. Společnost FINEP zde připravuje rezidenční čtvrť Nová Harfa. Místem realizace Nových Vysočan jsou bývalé průmyslové objekty v pražských Vysočanech a okolí parku Rokytka. 

Obří revitalizační projekt ve vnitřní části Prahy plánuje developerská společnost Orco v místě kolem bývalého nádraží Praha – Bubny. Na území o rozloze 1,2 milionů m2, v okolí bývalého nádraží, by měla vzniknout městská čtvrť, jejíž součástí by byl mimo jiné univerzitní kampus, nemocnice, obytné čtvrti a přibližně polovinu území by zabíraly kancelářské budovy. Překážkou realizace projektu je však prosazení změny územního plánu, což může výrazně ovlivnit plynulost a uskutečnění projektu.

V různé fázi realizace jsou projekty přetvářející podobu pankrácké pláně, jejíž dominantou je nová nejvyšší budova České republiky - City Tower.
Projekt Prague Marina na bázi City Developmentu zase oživí lokalitu kolem holešovického přístavu v okolí již první realizované stavby Lighthouse a budovy Tokovo. Developerem projektu je společnost Lighthouse Group. Základní kámen projektu byl položen v dubnu loňského roku.

Jedním z nejvýraznějších počinů podobného typu v mimopražských regionech je již započatá výstavba nové městké čtvrti Nová Karolína, která jižním směrem rozšíří hranice historického centra Ostravy. Developerem je společnost Multi Development. Vedle Ostravy se připravuje přeměna areálu bývalého podniku Milo v Olomouci, kde vznikne čtvrť Šantovka. Ambiciozní jsou také plány kutnohorské společnosti Foxconn, která zvažuje výstavbu nové městské části pro dva tisíce svých zaměstnanců.


Ve všech případech se jedná bezpochyby o ambiciozní projekty. Jejich realizace je však nezřídka naplánována vždy do časových etap, navazujících na sebe podle rychlosti výstavby, ale především potom v závislosti na poptávce a prodeji nabízených bytů, kancelářských prostor atp. V případě, že by zájem o nemovitosti neodpovídal předpokládané poptávce (což je v některých částech Prahy realitou) nebo se vyskytly jiné problémy s financováním (další prohloubení hypoteční krize a nedůvěra bank v realitní sektor), může se stát, že projekty naberou zpoždění či budou realizovány pouze z části. A torza projektů v podobě několika málo realizovaných objektů se potom mohou snadno stát spíše neatraktivním náhrobkem neskromných ideí.