Hypotéka a úvěry stavebního spoření: Jak se liší?

Rozdílů mezi hypotékou a úvěry ze stavebního spoření je mnoho. Vyplývají již ze samotné konstrukce produktů. Je jich ale mnohem víc, než se na první pohled může zdát. Jaké jsou důsledky rozdílné konstrukce obou produktů?

K financování bydlení se nejčastěji používají hypotéky a úvěry ze stavebního spoření. Jsou samozřejmě i jiné možnosti, nicméně ty na trhu netvoří významný díl. V rámci stavebního spoření lze čerpat překlenovací úvěr (též nazývaný meziúvěr) nebo řádný úvěr. Při větších investicích a rychlejší potřebě finančních prostředků zpravidla domácnosti sahají k překlenovacímu úvěru, který je následně nahrazen řádným - nebo k hypotéce.

Každá varianta financování má své výhody i nevýhody. Obecně lze říci, že stavební spoření je vhodnější spíše k menším investičním akcím, kdežto hypotéka je vhodná spíše při větších potřebách finančních prostředků. V čem se oba produkty liší a co mají společného?

Úroková sazba

Jednou z největších výhod řádného úvěru ze stavebního spoření je stálá úroková sazba. Klient zná úrokovou sazbu z úvěru již v okamžiku podpisu smlouvy o stavebním spoření - a to bez ohledu na to, za jak dlouho bude úvěr čerpat.

Stálá úroková sazba je ale často doménou pouze řádného úvěru. V případě překlenovacích úvěrů může stavební spořitelna stejně jako hypoteční banka nabídnout i fixaci úrokové sazby na dobu kratší než je očekávané překlenutí meziúvěru na řádný (např. ČMSS u úvěru Tophypo nabízí úrokové sazby fixované na 6 let).

Na druhé straně i úrokovou sazbu hypotéky lze fixovat na dobu splatnosti hypotečního úvěru - a to i v případě splatnosti na 30 let. V takovém případě se ale musí klient smířit s výrazně vyšší úrokovou sazbou. Byť kromě variabilních sazeb jsou aktuálně nejnižší sazby s 5letou fixací, v případě delších fixací sazby rychle stoupají.

Splácení úvěru

Mnohem větší rozdíly jsou ale ve způsobu splácení úvěru. Poměrně známá je skutečnost, že překlenovací úvěr se nesplácí, ale místo toho se tzv. "dospořuje". Jedním z efektů je, že klient si půjčuje od stavební spořitelny peníze s úrokovou sazbou řádově 4 - 6 % a zároveň stavební spořitelně půjčuje své peníze za 1 - 2,5 %.

Drobný rozdíl je i mezi splácením hypotéky a následného řádného úvěru ze stavebního spoření. Naprostá většina hypoték (jsou samozřejmě výjimky, ale skutečně řídké) je splácena tzv. "anuitní splátkou" - tedy stejnou platbou po celou dobu, dokud se nezmění úroková sazba, v níž se mění podíl úroků a splátky jistiny. Ta se počítá na základě doby splatnosti a úrokové sazby. Splácení řádného úvěru ze stavebního spoření sice také probíhá anuitní splátkou, její výše je ale odvozena jiným způsobem než u hypotéky. Jediným vstupním parametrem pro výpočet její výše je stanovená procentem z cílové částky.

Stavební spořitelny stanovují u svých produktů "minimální splátku", která je určeně procentem z cílové částky. To se pohybuje v rozmezí od 0,45 % do 0,9 %.

Tabulka 1: Přehled úvěrů ze stavebního spoření

Stavební spořitelna	Tarif	Varianta	Napořené prostředky pro přidělení úvěru	Úroková sazba řádného úvěru	Minimální splátka (v % z cílové částky)
ČMSS	Invest	Standardní	40%	4,8%	0,60%
		Rychlá	40%	4,8%	0,80%
	Perspektiv		35%	4,8%	0,53%
	Atraktiv	Standardní	38%	3,7%	0,60%
		Rychlá	38%	3,7%	0,80%
MPSS	Kredit	Rychlá	40%	5%	0,75%
		Standardní 1	40%	5%	0,60%
		Standardní 2	40%	4%	0,90%
		Pomalá 1	40%	5%	0,45%
		Pomalá 2	40%	4%	0,60%
		Pomalá 3	40%	3%	0,75%
RSTS	Spořicí tarif*		40%	3,5%	0,50% - 0,70%
	Úvěrový tarif		40%	3,5%	0,50% - 0,70%
SSČS	Standardní		40%	4,75%	0,55%
WSTS	Optimální normální	úrok z vkladů 1%	50%	3,7%	0,50%
		úrok z vkladů 2,5%	50%	5,2%	0,50%
	Optimální speciální	úrok z vkladů 1%	50%	3,7%	0,60%
		úrok z vkladů 2,5%	50%	5,2%	0,60%
	Optimální finanční	úrok z vkladů 1%	40%	3,7%	0,70%
		úrok z vkladů 2,5%	40%	5,2%	0,70%
	Optimální kreditní	úrok z vkladů 1%	30%	3,7%	0,70%
		úrok z vkladů 2,5%	30%	5,2%	0,70%

* Tarif je třeba změnit na úvěrový před čerpáním úvěru. V takovém případě klient ale zaplatí poplatek za změnu tarifu.

Při výpočtu minimální splátky úvěru je nezbytné brát v úvahu ještě minimální procento naspořených prostředků. Při milionovém úvěru (a k němu patřičně vyšší cílové částce, neboť úvěr činí 50 až 70 % cílové částky) činí minimální splátka úvěru 8 154 Kč (tarif Perspektiv od ČMSS) až 12 903 Kč (Atraktiv Rychlá od téže stavební spořitelny).

Možnost předčasného splacení

Jednou z nepopiratelných výhod stavebního spoření je možnost kdykoli bez sankcí a poplatků řádný úvěr ze stavebního spoření splatit. U překlenovacích úvěrů jsou podmínky zpravidla tvrdší - jednak je třeba stavební spořitelnu o záměru mimořádné splátky včas informovat a jednak je mnohdy účtován poplatek v nemalé výši.

Hypoteční úvěr je možné bez sankcí splatit pouze v době konce fixace úrokových sazeb. Toho se nejčastěji využívá při refinancování - tedy změně banky financující bydlení. V ostatních případech si účtují mnohdy vysoké poplatky.

Poplatky

Banky by si produkt bez poplatků příliš nevychutnaly. Proto naprostá většina bank zpoplatňuje jak zřízení, tak vedení úvěru. Stavební spořitelny jako specializované banky nevyjímaje.

Poplatek za schválení hypotéky v poslední době banky postupně ruší či snižují. U stavebního spoření je situace ale jiná. S výjimkou akčních nabídek musí klient zaplatit poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření 1 % z cílové částky (a zpravidla ho musí zaplatit i v případě využití akční nabídky, aby mu byl následně vrácen).

Pokud chce klient čerpat překlenovací úvěr, zaplatí poplatek za jeho schválení také. Opět nejčastěji ve výši 1 % cílové částky. Než klient získá překlenovací úvěr, zaplatí nejčastěji 2 % z cílové částky na poplatcích. Přitom standardní (dnes již vysoký) poplatek za schválení hypotéky se pohybuje ve výši 0,8 % z objemu hypotéky.

Naopak poplatky za vedení účtu jsou nižší u stavebního spoření. U hypoték se pohybují nejčastěji na výši 150 Kč měsíčně, u stavebního spoření dosahují řádově 300 Kč až 450 Kč ročně.

Zástava nemovitosti

Stavební spoření je vhodné především pro menší investice do nemovitostí nebo v kombinaci s hypotékou pro snížení podílu hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti. Stavební spořitelny při úvěrech do 500 tis. Kč či 600 tis. Kč nevyžadují zástavu nemovitosti, která je jednak administrativně zatěžující, jednak vyžaduje též další dodatečné náklady (odhad ceny nemovitosti, poplatky katastru nemovitostí za vklad zástavního práva).

Při využití kombinace úvěru ze stavebního spoření a hypotéky lze ušetřit i na úrocích z hypotéky. Kupříkladu 100% hypotéky mají výrazně vyšší úrokové sazby než klasické 70% nebo 85% (počítáno podílem úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti). Pokud klient kupuje nemovitost v ceně 2 mil. Kč, při využití kombinace 600 tis. Kč překlenovací úvěr ze stavebního spoření a 1,4 mil. Kč hypotéka získá mnohem výhodnější úrokovou sazbu než při využití pouze hypotéky. A to mnohdy o více než 1 procentní bod.