Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Hypotéka a úvěry stavebního spoření: Jak se liší?

Autor: Petr Zámečník | 02.06.2011 00:00 | Kategorie: Hypotéky | 0 komentářů
Hypotéka a úvěry stavebního spoření: Jak se liší?

Rozdílů mezi hypotékou a úvěry ze stavebního spoření je mnoho. Vyplývají již ze samotné konstrukce produktů. Je jich ale mnohem víc, než se na první pohled může zdát. Jaké jsou důsledky rozdílné konstrukce obou produktů?

K financování bydlení se nejčastěji používají hypotéky a úvěry ze stavebního spoření. Jsou samozřejmě i jiné možnosti, nicméně ty na trhu netvoří významný díl. V rámci stavebního spoření lze čerpat překlenovací úvěr (též nazývaný meziúvěr) nebo řádný úvěr. Při větších investicích a rychlejší potřebě finančních prostředků zpravidla domácnosti sahají k překlenovacímu úvěru, který je následně nahrazen řádným - nebo k hypotéce.

Každá varianta financování má své výhody i nevýhody. Obecně lze říci, že stavební spoření je vhodnější spíše k menším investičním akcím, kdežto hypotéka je vhodná spíše při větších potřebách finančních prostředků. V čem se oba produkty liší a co mají společného?

Úroková sazba

Jednou z největších výhod řádného úvěru ze stavebního spoření je stálá úroková sazba. Klient zná úrokovou sazbu z úvěru již v okamžiku podpisu smlouvy o stavebním spoření - a to bez ohledu na to, za jak dlouho bude úvěr čerpat.

Stálá úroková sazba je ale často doménou pouze řádného úvěru. V případě překlenovacích úvěrů může stavební spořitelna stejně jako hypoteční banka nabídnout i fixaci úrokové sazby na dobu kratší než je očekávané překlenutí meziúvěru na řádný (např. ČMSS u úvěru Tophypo nabízí úrokové sazby fixované na 6 let).

Na druhé straně i úrokovou sazbu hypotéky lze fixovat na dobu splatnosti hypotečního úvěru - a to i v případě splatnosti na 30 let. V takovém případě se ale musí klient smířit s výrazně vyšší úrokovou sazbou. Byť kromě variabilních sazeb jsou aktuálně nejnižší sazby s 5letou fixací, v případě delších fixací sazby rychle stoupají.

Splácení úvěru

Mnohem větší rozdíly jsou ale ve způsobu splácení úvěru. Poměrně známá je skutečnost, že překlenovací úvěr se nesplácí, ale místo toho se tzv. "dospořuje". Jedním z efektů je, že klient si půjčuje od stavební spořitelny peníze s úrokovou sazbou řádově 4 - 6 % a zároveň stavební spořitelně půjčuje své peníze za 1 - 2,5 %.

Drobný rozdíl je i mezi splácením hypotéky a následného řádného úvěru ze stavebního spoření. Naprostá většina hypoték (jsou samozřejmě výjimky, ale skutečně řídké) je splácena tzv. "anuitní splátkou" - tedy stejnou platbou po celou dobu, dokud se nezmění úroková sazba, v níž se mění podíl úroků a splátky jistiny. Ta se počítá na základě doby splatnosti a úrokové sazby. Splácení řádného úvěru ze stavebního spoření sice také probíhá anuitní splátkou, její výše je ale odvozena jiným způsobem než u hypotéky. Jediným vstupním parametrem pro výpočet její výše je stanovená procentem z cílové částky.

Stavební spořitelny stanovují u svých produktů "minimální splátku", která je určeně procentem z cílové částky. To se pohybuje v rozmezí od 0,45 % do 0,9 %.

Tabulka 1: Přehled úvěrů ze stavebního spoření

Stavební spořitelna

Tarif

Varianta

Napořené prostředky pro přidělení úvěru

Úroková sazba řádného úvěru

Minimální splátka (v % z cílové částky)

ČMSS

Invest

Standardní

40%

4,8%

0,60%

Rychlá

40%

4,8%

0,80%

Perspektiv

 

35%

4,8%

0,53%

Atraktiv

Standardní

38%

3,7%

0,60%

Rychlá

38%

3,7%

0,80%

MPSS

Kredit

Rychlá

40%

5%

0,75%

Standardní 1

40%

5%

0,60%

Standardní 2

40%

4%

0,90%

Pomalá 1

40%

5%

0,45%

Pomalá 2

40%

4%

0,60%

Pomalá 3

40%

3%

0,75%

RSTS

Spořicí tarif*

 

40%

3,5%

0,50% - 0,70%

Úvěrový tarif

 

40%

3,5%

0,50% - 0,70%

SSČS

Standardní

 

40%

4,75%

0,55%

WSTS

Optimální normální

úrok z vkladů 1%

50%

3,7%

0,50%

úrok z vkladů 2,5%

50%

5,2%

0,50%

Optimální speciální

úrok z vkladů 1%

50%

3,7%

0,60%

úrok z vkladů 2,5%

50%

5,2%

0,60%

Optimální finanční

úrok z vkladů 1%

40%

3,7%

0,70%

úrok z vkladů 2,5%

40%

5,2%

0,70%

Optimální kreditní

úrok z vkladů 1%

30%

3,7%

0,70%

úrok z vkladů 2,5%

30%

5,2%

0,70%

* Tarif je třeba změnit na úvěrový před čerpáním úvěru. V takovém případě klient ale zaplatí poplatek za změnu tarifu.

Při výpočtu minimální splátky úvěru je nezbytné brát v úvahu ještě minimální procento naspořených prostředků. Při milionovém úvěru (a k němu patřičně vyšší cílové částce, neboť úvěr činí 50 až 70 % cílové částky) činí minimální splátka úvěru 8 154 Kč (tarif Perspektiv od ČMSS) až 12 903 Kč (Atraktiv Rychlá od téže stavební spořitelny).

Možnost předčasného splacení

Jednou z nepopiratelných výhod stavebního spoření je možnost kdykoli bez sankcí a poplatků řádný úvěr ze stavebního spoření splatit. U překlenovacích úvěrů jsou podmínky zpravidla tvrdší - jednak je třeba stavební spořitelnu o záměru mimořádné splátky včas informovat a jednak je mnohdy účtován poplatek v nemalé výši.

Hypoteční úvěr je možné bez sankcí splatit pouze v době konce fixace úrokových sazeb. Toho se nejčastěji využívá při refinancování - tedy změně banky financující bydlení. V ostatních případech si účtují mnohdy vysoké poplatky.

Poplatky

Banky by si produkt bez poplatků příliš nevychutnaly. Proto naprostá většina bank zpoplatňuje jak zřízení, tak vedení úvěru. Stavební spořitelny jako specializované banky nevyjímaje.

Poplatek za schválení hypotéky v poslední době banky postupně ruší či snižují. U stavebního spoření je situace ale jiná. S výjimkou akčních nabídek musí klient zaplatit poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření 1 % z cílové částky (a zpravidla ho musí zaplatit i v případě využití akční nabídky, aby mu byl následně vrácen).

Pokud chce klient čerpat překlenovací úvěr, zaplatí poplatek za jeho schválení také. Opět nejčastěji ve výši 1 % cílové částky. Než klient získá překlenovací úvěr, zaplatí nejčastěji 2 % z cílové částky na poplatcích. Přitom standardní (dnes již vysoký) poplatek za schválení hypotéky se pohybuje ve výši 0,8 % z objemu hypotéky.

Naopak poplatky za vedení účtu jsou nižší u stavebního spoření. U hypoték se pohybují nejčastěji na výši 150 Kč měsíčně, u stavebního spoření dosahují řádově 300 Kč až 450 Kč ročně.

Zástava nemovitosti

Stavební spoření je vhodné především pro menší investice do nemovitostí nebo v kombinaci s hypotékou pro snížení podílu hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti. Stavební spořitelny při úvěrech do 500 tis. Kč či 600 tis. Kč nevyžadují zástavu nemovitosti, která je jednak administrativně zatěžující, jednak vyžaduje též další dodatečné náklady (odhad ceny nemovitosti, poplatky katastru nemovitostí za vklad zástavního práva).

Při využití kombinace úvěru ze stavebního spoření a hypotéky lze ušetřit i na úrocích z hypotéky. Kupříkladu 100% hypotéky mají výrazně vyšší úrokové sazby než klasické 70% nebo 85% (počítáno podílem úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti). Pokud klient kupuje nemovitost v ceně 2 mil. Kč, při využití kombinace 600 tis. Kč překlenovací úvěr ze stavebního spoření a 1,4 mil. Kč hypotéka získá mnohem výhodnější úrokovou sazbu než při využití pouze hypotéky. A to mnohdy o více než 1 procentní bod.

Anketa

Jaký způsob financování bydlení upřednostňujete?

Hypotéku. (153)
 
Stavební spoření. (77)
 
Jiný. (41)
 Celkem hlasovalo 271 čtenářů

Hypotéka a úvěry stavebního spoření: Jak se liší? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Radovan Novotný | 21.07.2016 00:00 Hypotéky se záporným úročením už odstartovaly!

Chtěli byste, aby vám banka peníze za to, že u ní máte hypotéku, připisovala, místo abyste jí úroky platili? Ano, zní to pošetile, ale někteří majitelé domů v Dánsku již na tento způsob financování dosáhnou. Existují totiž hypotéky, které nabízí negativní úrokové sazby (pod nulou)! Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Monika Hrušová | 20.07.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červen 2016: Splátka hypotéky pod 5 tisíc korun? Žádný problém

Psát o rekordech na hypotečním trhu už je trochu zbytečné. Stejně další měsíc jsou zase čísla jiná a v roce 2016 pokaždé vyšší. Ne jinak tomu bylo i v červnu, kdy hypoteční úvěry znovu lámaly rekordy na všech frontách. Po půl roce to tak vypadá, že se znovu dočkáme rekordního celého roku. Nejprve se ale podíváme na červen v hypotečních číslech. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 18.07.2016 00:00 Zahltí nový zákon o úvěru spotřebitele?

Třicetidenní lhůta Senátu na projednání zákona o úvěru pro spotřebitele vypršela. Senát návrh zákona přijal na poslední chvíli a putuje k prezidentovi, který se již dříve vyjádřil, že zákonu bránit nebude. Věřitelé se tak již brzy prohnou pod tíhou nových povinností a klient zase pod množstvím informací, které budou věřitelé povinni poskytovat.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Martin Rezek | 12.07.2016 00:00 Straní návrh zákona o půjčkách bohatým?

Dlouho připravovaný zákon o spotřebitelském úvěru bude v následujících týdnech schvalovat Senát. Avšak návrh zákona má nejen svá pro, ale i proti. Klienti, kteří byli doposud podrobováni lichvářským praktikám neseriózních podnikatelů, by se měli dočkat intenzivní zákonné ochrany ze strany státu i regulátora České národní banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

19.07.2016 11:35 Hypotéky dostanou přísnější pravidla

V souvislosti s novým zákonem hodlá téměř čtvrtina bankéřů České národní banky zpřísnit pravidla pro vydávání hypoték. V praxi to znamená, že pro mnoho klientů se tak stane velmi obtížným hypotéku získat. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.07.2016 12:42 Senát schválil novelu o dani z nemovitosti

Vláda přesunula platbu daně z nemovitosti nově na kupující stranu. Navrhované snížení daně ze čtyř na tři procenta novým návrhem již neprošlo. Novelu musí podepsat ještě prezident Miloš Zeman a bude platit od podzimu letošního roku. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.06.2016 15:11 Refinancování úvěru se někde může prodražit

Nabídky jednotlivých bank na refinancování úvěrů se mohou lišit i o desítky tisíc korun. Při refinancování úvěru ve výši 70 tisíc korun se splatností na 72 měsíců můžete ušetřit téměř šest tisíc korun, nebo si připlatit až téměř 22 tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.06.2016 13:59 Finanční rezervu si tvoří stále více Čechů

Čechů, kteří si vytvářejí finanční rezervu, přibývá. Od roku 2010 vzrostl počet domácností, které by dokázaly ihned koupit novou pračku o devět procentních bodů na 72 procent. Výpadek měsíčního příjmu však stále nedokáže pokrýt bez půjčky více než čtvrtina lidí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

14.06.2016 14:16 ČNB zakáže stoprocentní hypotéky, obává se cenové bubliny

Česká národní banka (ČNB) doporučí bankám od letošního října neposkytovat hypotéky na 100 procent hodnoty zajištěné nemovitosti, limit stanoví na 95 procent. Od dubna 2017 pak ČNB sníží limit dokonce na 90 procent hodnoty nemovitosti. (Aktualizováno 4.6.2016 16:05) Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 14.06.2016 16:07

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1195)
 
Ne. (1489)
 
Nevím. (49)
 Celkem hlasovalo 2733 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Martin Rezek | 12.07.2016 00:00 Straní návrh zákona o půjčkách bohatým?

Dlouho připravovaný zákon o spotřebitelském úvěru bude v následujících týdnech schvalovat Senát. Avšak návrh zákona má nejen svá pro, ale i proti. Klienti, kteří byli doposud podrobováni lichvářským praktikám neseriózních podnikatelů, by se měli dočkat intenzivní zákonné ochrany ze strany státu i regulátora České národní banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Radovan Novotný | 21.07.2016 00:00 Hypotéky se záporným úročením už odstartovaly!

Chtěli byste, aby vám banka peníze za to, že u ní máte hypotéku, připisovala, místo abyste jí úroky platili? Ano, zní to pošetile, ale někteří majitelé domů v Dánsku již na tento způsob financování dosáhnou. Existují totiž hypotéky, které nabízí negativní úrokové sazby (pod nulou)! Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 18.07.2016 00:00 Zahltí nový zákon o úvěru spotřebitele?

Třicetidenní lhůta Senátu na projednání zákona o úvěru pro spotřebitele vypršela. Senát návrh zákona přijal na poslední chvíli a putuje k prezidentovi, který se již dříve vyjádřil, že zákonu bránit nebude. Věřitelé se tak již brzy prohnou pod tíhou nových povinností a klient zase pod množstvím informací, které budou věřitelé povinni poskytovat.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.07.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červen 2016: Splátka hypotéky pod 5 tisíc korun? Žádný problém

Psát o rekordech na hypotečním trhu už je trochu zbytečné. Stejně další měsíc jsou zase čísla jiná a v roce 2016 pokaždé vyšší. Ne jinak tomu bylo i v červnu, kdy hypoteční úvěry znovu lámaly rekordy na všech frontách. Po půl roce to tak vypadá, že se znovu dočkáme rekordního celého roku. Nejprve se ale podíváme na červen v hypotečních číslech. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »